Zulässigkeit einer „Saldoklage“ in Mietsachen
BGH, Urteil vom 21.3.2018 – VIII ZR 68/17
In der folgenden Zusammenfassung erläutere ich Ihnen die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur sogenannten „Saldoklage“ im Mietrecht. Dieses Urteil ist besonders wichtig für Vermieter, die Mietrückstände über einen längeren Zeitraum einfordern möchten.
Die Zulässigkeit der Saldoklage in Mietsachen
Wenn Mieter über viele Monate hinweg ihre Miete nicht oder nur teilweise zahlen, entstehen oft unübersichtliche Rückstände. In der Praxis nutzen Vermieter dann häufig eine Mietrückstandsaufstellung. Darin werden alle Forderungen (Kaltmiete, Nebenkosten, Mahngebühren) den geleisteten Zahlungen gegenübergestellt. Am Ende bleibt ein Restbetrag – der Saldo.
Lange Zeit war umstritten, ob eine Klage auf diesen Endbetrag vor Gericht zulässig ist. Viele Gerichte verlangten, dass der Vermieter ganz genau erklärt, welche Zahlung er auf welchen Teil der Forderung (zum Beispiel die Kaltmiete vom Januar oder die Nebenkosten vom Februar) angerechnet hat. Der BGH hat hier nun für mehr Klarheit und Erleichterung gesorgt.
Wann ist eine Klage „bestimmt“ genug?
Grundregeln für die Klageschrift
Damit ein Gericht über eine Klage überhaupt entscheiden kann, muss diese „hinreichend bestimmt“ sein. Das bedeutet:
- Der Anspruch muss konkret benannt sein.
- Das Gericht muss wissen, worüber es entscheiden darf.
- Der Mieter muss wissen, wogegen er sich verteidigen soll.
- Ein Urteil muss später ohne neuen Streit vollstreckt werden können.
Unterschied zwischen Zulässigkeit und Begründetheit
Dies ist ein wichtiger Punkt in der Entscheidung: Der BGH trennt streng zwischen der Zulässigkeit (Darf das Gericht die Klage überhaupt prüfen?) und der Begründetheit (Hat der Vermieter recht?). Eine Klage ist oft schon dann zulässig, wenn der Anspruch identifizierbar ist. Ob der Vermieter am Ende wirklich Geld bekommt, ist eine andere Frage.
Die Verrechnung von Teilzahlungen
Oft zahlen Mieter einen Betrag, der nicht für die gesamte Monatsmiete reicht. Wenn der Vermieter in seiner Aufstellung nicht ausdrücklich sagt, wie er diesen Betrag verrechnet, hilft das Gesetz.
Die gesetzliche Reihenfolge nach § 366 BGB
Der BGH stellt klar, dass man hier die gesetzliche Regelung nutzen kann. Wenn nicht klar ist, worauf eine Zahlung geleistet wurde, gilt folgende Reihenfolge:
- Die Forderung, die dem Gläubiger weniger Sicherheit bietet.
- Die ältere Forderung.
Kaltmiete versus Nebenkostenvorauszahlung
Eine Monatsmiete (Bruttomiete) besteht meist aus der Kaltmiete und einer Vorauszahlung für Nebenkosten. Der BGH sagt: Nebenkostenvorauszahlungen sind für den Vermieter „unsicherer“. Warum? Weil er sie nach Ablauf eines Jahres abrechnen muss. Danach kann er die reine Vorauszahlung oft nicht mehr einklagen.
Daher gilt bei Teilzahlungen:
- Zuerst wird die Zahlung auf die Nebenkostenvorauszahlung angerechnet.
- Was übrig bleibt, deckt die Kaltmiete.
- Gibt es Rückstände aus mehreren Monaten, wird immer zuerst der älteste Monat ausgeglichen.
Zulässigkeit einer „Saldoklage“ in Mietsachen
Die Entscheidung im konkreten Fall
Der Sachverhalt
Im vorliegenden Fall forderte eine Vermieterin über 13.000 Euro zurück. Sie legte eine Tabelle vor, in der Mieten, Rückläufergebühren und Mahnkosten aufgelistet waren. Auch Zahlungen der Mieter und Gutschriften aus Betriebskostenabrechnungen waren aufgeführt. Die Vorinstanzen hielten dies für zu ungenau und wiesen die Klage als unzulässig ab.
Die Korrektur durch den BGH
Der BGH widersprach den Vorinstanzen deutlich. Er entschied, dass die Vermieterin keine „unzulässige Saldoklage“ erhoben hatte. Durch die Tabelle war klar, welche Forderungen sie stellte. Für die Verrechnung der Zahlungen konnte man einfach das Gesetz (§ 366 BGB) heranziehen.
Selbst wenn die Vermieterin erst im Laufe des Prozesses genauer erklärt, wie sie verrechnet, ist das meistens erlaubt. Es handelt sich dann um eine zulässige Klageänderung oder eine einfache Klarstellung.
Was bedeutet das für Sie als Leser?
Wenn Sie als Vermieter Mietrückstände einklagen, sollten Sie zwar so genau wie möglich sein. Aber: Sie müssen nicht verzweifeln, wenn Ihre Buchhaltung nicht jede Teilzahlung sofort einer spezifischen Teilforderung zugeordnet hat. Solange Sie eine nachvollziehbare Aufstellung aller Posten vorlegen, kann das Gericht die gesetzlichen Regeln zur Verrechnung anwenden.
Wichtige Erkenntnisse:
- Identifizierbarkeit reicht: Die Forderung muss erkennbar sein, eine perfekte Begründung ist für die Zulässigkeit noch nicht nötig.
- Gesetz hilft: Fehlt eine Bestimmung, auf was gezahlt wurde, hilft die gesetzliche Reihenfolge (erst Nebenkosten, dann Kaltmiete; erst alt, dann neu).
- Keine Abweisung: Gerichte dürfen eine Klage nicht einfach als „unzulässig“ abweisen, nur weil die Verrechnung kompliziert erscheint.
