Zum Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung im Immobilienkaufvertrag
OLG Naumburg, Urteil vom 06.11.2023, 12 U 84/23
Das Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg (OLG) vom 6. November 2023 befasst sich mit der Frage, wann bei einem
Immobilienkaufvertrag von einer konkludenten (stillschweigenden) Beschaffenheitsvereinbarung ausgegangen werden kann.
Im konkreten Fall ging es um den Kauf eines Mehrfamilienhauses, bei dem in der dem Kaufvertrag beigefügten Mieterliste die tatsächlichen Mieterträge aufgeführt waren.
Das OLG entschied, dass dies als konkludente Vereinbarung dahingehend zu werten ist, dass die Vermietbarkeit einer bestimmten Anzahl von Wohneinheiten als Beschaffenheit vereinbart wurde.
Kern des Urteils
Beschaffenheitsvereinbarung durch Mietertragsangaben:
Das OLG urteilte, dass die Angabe der tatsächlichen Mieterträge in einer dem Kaufvertrag beigefügten Mieterliste eine konkludente Vereinbarung über die
Vermietbarkeit der angegebenen Wohneinheiten darstellen kann.
Dies bedeutet, dass der Verkäufer stillschweigend zusichert, dass die Immobilie die baulichen und rechtlichen Voraussetzungen für die angegebene Vermietung erfüllt.
Zum Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung im Immobilienkaufvertrag
Mangel bei fehlender Baugenehmigung:
Im vorliegenden Fall fehlte für eine Dachgeschosswohnung die erforderliche Baugenehmigung.
Das OLG wertete dies als Sachmangel, da die Wohnung ohne Baugenehmigung nicht legal vermietet werden kann.
Die fehlende Baugenehmigung beeinträchtigt somit die vereinbarte Beschaffenheit der Immobilie (Vermietbarkeit der angegebenen Wohneinheiten).
Auslegung des Kaufvertrags:
Das OLG betonte, dass bei der Frage, ob eine Beschaffenheitsvereinbarung vorliegt, der Inhalt des notariellen Kaufvertrags maßgeblich ist.
Erklärungen und Handlungen der Vertragsparteien sind nach dem Empfängerhorizont auszulegen.
Im vorliegenden Fall ergab die Auslegung,
dass die Mieterliste als konkludente Beschaffenheitsvereinbarung zu werten ist.
Verhältnis von Beschaffenheitsvereinbarung und Haftungsausschluss:
Das OLG stellte klar, dass ein allgemeiner Haftungsausschluss im Kaufvertrag sich in der Regel nicht auf eine vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache erstreckt.
Dies gilt auch, wenn die Beschaffenheit nur konkludent vereinbart wurde.
Dies bedeutet, das der vereinbarte Gewährleistungsausschluss, sich nicht auf die vereinbarten Beschaffenheiten bezieht.
Minderung des Kaufpreises:
Aufgrund des Mangels (fehlende Baugenehmigung) war die Käuferin berechtigt, den Kaufpreis zu mindern.
Die Höhe der Minderung richtete sich nach dem Anteil der nicht vermietbaren Wohneinheit an den gesamten Mieterträgen.
Schadensersatzansprüche:
Zusätzlich zur Kaufpreisminderung hatte die Käuferin Anspruch auf Schadensersatz für zu viel entrichtete Kosten (z.B. Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbsteuer).
Zum Vorliegen einer Beschaffenheitsvereinbarung im Immobilienkaufvertrag
Bedeutung des Urteils
Das Urteil des OLG Naumburg hat wichtige Bedeutung für die Praxis des Immobilienkaufs.
Es verdeutlicht, dass Angaben zu Mieterträgen in Kaufverträgen nicht nur als bloße Informationen, sondern als konkludente Beschaffenheitsvereinbarungen gewertet werden können.
Dies stärkt die Rechte von Immobilienkäufern und verpflichtet Verkäufer, korrekte und vollständige Angaben zu machen.
