Zur Eintragung des Berechtigungsverhältnisses im Grundbuch
Der Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Brandenburg vom 05.01.2023 (5 W 40/22) befasst sich mit
der Eintragung eines Wohnungsrechts für mehrere Berechtigte im Grundbuch und der Frage, wie das Gemeinschaftsverhältnis dieser Berechtigten adäquat im Grundbuch abgebildet werden kann.
Sachverhalt
Ein Ehepaar übertrug seinen hälftigen Miteigentumsanteil an einem Grundstück an ihren Enkel. Gleichzeitig
behielten sie sich ein lebenslanges Wohnungsrecht als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB vor, wobei sie jedoch Modifikationen vereinbarten.
Diese Modifikationen beinhalteten, dass kein Berechtigter allein über das Recht verfügen kann, nach dem Tod eines Berechtigten das Recht dem anderen ungeschmälert zusteht
und die Leistung an einen Berechtigten allein keine Erfüllungswirkung gegenüber dem anderen hat.
Das Grundbuchamt beanstandete die beantragte Eintragung der Modifizierung des Wohnungsrechts und forderte eine Antragsrücknahme.
Entscheidung des OLG
Zur Eintragung des Berechtigungsverhältnisses im Grundbuch
Das OLG Brandenburg entschied, dass die Zwischenverfügungen des Grundbuchamts aufzuheben sind, da sie nicht den Anforderungen des § 18 Abs. 1 GBO genügen.
Es wies darauf hin, dass die Zwischenverfügungen kein Mittel zur Beseitigung des Eintragungshindernisses darstellen,
sondern lediglich einen rechtlichen Hinweis mit der Bitte um Antragsrücknahme.
Leitsätze und Begründung
Das OLG stellte klar, dass die Eintragung eines Rechts für mehrere Berechtigte Inhalt und Art des Gemeinschaftsverhältnisses genau beschreiben muss.
Dies kann entweder durch die Angabe der Anteile der Berechtigten nach Bruchteilen oder durch die Bezeichnung des die Berechtigten verbindenden Rechtsverhältnisses erfolgen (§ 47 Abs. 1 GBO).
Das Gericht betonte, dass der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz erfordert, dass sich Art und Inhalt des Gemeinschaftsverhältnisses aus der Eintragung ergeben,
da die Verfügungsbefugnis der einzelnen Beteiligten bei den unterschiedlichen Arten der Gemeinschaft verschieden ist.
Wohnungsrechte nach § 1093 BGB können für mehrere Personen als Gesamtberechtigte entsprechend § 428 BGB bestellt werden.
Im Fall einer Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB kann jeder Wohnungsberechtigte im Wege des Störungsbeseitigungsanspruchs vom
Eigentümer und von jedem Dritten die Besitzeinräumung an sich allein verlangen.
Das OLG wies darauf hin, dass die Gesamtgläubigerschaft modifiziert werden kann, da der sachenrechtliche Typenzwang nur für die eintragungsfähigen Immobiliarrechte gilt,
nicht aber für die daran bestehenden Gemeinschaftsverhältnisse.
Es genüge, wenn die Vereinbarungen der Beteiligten mindestens ein Merkmal des gesetzlichen Typus erfüllen, das ihn von anderen Modellen der Berechtigtenmehrheit unterscheidet.
Im vorliegenden Fall haben die Beteiligten eine Kombination der Rechtsfolgen der §§ 428 und 432 BGB vereinbart.
Das Berechtigungsverhältnis nach § 428 BGB wurde dahingehend modifiziert, dass die Leistung an einen Berechtigten allein keine Erfüllung gegenüber dem anderen Berechtigten bewirkt.
Zur Eintragung des Berechtigungsverhältnisses im Grundbuch
Das OLG kam zu dem Ergebnis, dass den Anforderungen des § 47 GBO sowohl durch Angabe des Grundmodells als auch durch Angabe einer Kombination von § 428 und § 432 BGB Genüge getan sei,
wobei sich der konkrete Inhalt des schuldrechtlich Vereinbarten ohnehin nur aus der Bewilligung ergibt.
Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG Brandenburg verdeutlicht die Notwendigkeit einer klaren und präzisen Beschreibung
des Gemeinschaftsverhältnisses bei der Eintragung von Rechten für mehrere Berechtigte im Grundbuch.
Sie bestätigt, dass Modifikationen von gesetzlichen Modellen der Berechtigtenmehrheit zulässig sind,
solange die Eintragung den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz wahrt und die wesentlichen Merkmale des gewählten Typus erkennen lässt.
