Zur sofortigen Fälligkeit der Wohngeldzahlungen und Stundung bei fristgerechter Ratenzahlung
Datum: 20.02.2014
Gericht: Landgericht Köln
Spruchkörper: 29. Zivilkammer
Entscheidungsart: Urteil
Aktenzeichen: 29 S 181/13
ECLI: ECLI:DE:LGK:2014:0220.29S181.13.00
Vorinstanz: Amtsgericht Bonn, 27 C 3/13
Zusammenfassung des Urteils: Landgericht Köln (20.02.2014)
In diesem Fall stritt sich eine Wohnungseigentümerin (die Klägerin) mit der restlichen Eigentümergemeinschaft. Die Klägerin war mit mehreren Beschlüssen unzufrieden, die auf einer Versammlung im November 2012 gefasst wurden. Vor dem Amtsgericht Bonn hatte sie bereits teilweise Erfolg: Einige Beschlüsse zur Abrechnung und Entlastung wurden aufgehoben. Doch zwei wichtige Punkte wollte das Amtsgericht nicht streichen. Dagegen legte die Frau Berufung beim Landgericht Köln ein.
Die strittigen Punkte
Es ging im Kern um zwei Themen:
- Zahlungsregeln für das Hausgeld: Die Gemeinschaft hatte beschlossen, dass säumige Zahler sofort den gesamten Jahresbetrag zahlen müssen. Es gab aber eine Ausnahme: Wenn ein Eigentümer insolvent wird oder die Wohnung zwangsversteigert wird, darf er (oder der Verwalter) wieder in monatlichen Raten zahlen. Die Klägerin hielt das für rechtlich falsch und verwirrend.
- Die Wiederwahl des Verwalters: Die Gemeinschaft wählte den bisherigen Verwalter erneut für zwei Jahre. Die Klägerin wollte das verhindern. Sie behauptete, der Verwalter sei unfähig, mache Fehler bei der Abrechnung und arbeite nicht gut mit ihr zusammen. Zudem habe es bei der Versammlung „tumultartige Szenen“ gegeben.
Zur sofortigen Fälligkeit der Wohngeldzahlungen und Stundung bei fristgerechter Ratenzahlung
Die Entscheidung des Landgerichts
Das Landgericht Köln wies die Berufung der Frau zurück. Das bedeutet: Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft bleiben gültig. Das Gericht begründete dies sehr ausführlich.
Zur Zahlungsklausel (Hausgeld)
Das Gericht erklärte, dass Eigentümer das Recht haben, ihre Finanzen selbst zu organisieren. Es ist erlaubt, eine „Strafklausel“ für schlechte Zahler einzuführen. Genauso erlaubt ist es aber, Ausnahmen für Härtefälle wie Insolvenzen zu machen. Diese Regelung ist sinnvoll, damit die Gemeinschaft auch von einem Insolvenzverwalter überhaupt noch Geld bekommt. Ohne diese Ausnahme könnte der Insolvenzverwalter die Zahlung eventuell ganz verweigern. Die Klausel schützt also die Kasse der Gemeinschaft und ist rechtlich klar genug formuliert.
Zur Wiederwahl des Verwalters
Hier war die Prüfung strenger. Das Gericht betonte, dass die Eigentümer einen großen Freiraum haben, wen sie als Verwalter wählen. Ein Gericht darf diese Entscheidung nur kippen, wenn die Zusammenarbeit absolut unzumutbar wäre.
Das Landgericht sah diese Unzumutbarkeit hier nicht.
- Fehler in der Abrechnung: Kleinere Fehler oder unterschiedliche Ansichten über die Buchhaltung reichen nicht aus, um eine Wiederwahl zu verbieten. Verwalter dürfen aus Fehlern lernen.
- Tumulte in der Versammlung: Zwar gab es wohl lautstarken Streit, aber die Versammlung wurde kurz unterbrochen und ein neuer Leiter bestimmt. Danach kehrte Ruhe ein. Die Abstimmung selbst war also ordnungsgemäß.
- Zusammenarbeit: Die Vorwürfe der Klägerin, der Verwalter würde sie ignorieren, waren für das Gericht nicht ausreichend belegt. Andere Beiratsmitglieder sahen die Situation anders.
Fazit für die Praxis
Das Urteil stärkt die Selbstverwaltung von Eigentümergemeinschaften. Solange ein Verwalter keine extremen Pflichtverletzungen begeht, die das Vertrauen komplett zerstören, darf die Mehrheit ihn wiedernennen. Auch bei Finanzregeln haben die Eigentümer viel Spielraum, solange die Regeln logisch und fair bleiben. Die Klägerin muss nun die Kosten des gesamten Verfahrens tragen. Eine weitere Beschwerde gegen dieses Urteil ist nicht möglich.
