Zuschuss nach Richtlinie für Bundesförderung für effiziente Gebäude

Zuschuss nach Richtlinie für Bundesförderung für effiziente Gebäude

Gericht: OLG Frankfurt 19. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 13.06.2024
Aktenzeichen: 19 U 8/24
ECLI: ECLI:DE:OLGHE:2024:0613.19U8.24.00
Dokumenttyp: Beschluss

Verfahrensgang

vorgehend LG Frankfurt am Main, 13. Dezember 2023, 2-12 O 554/23, Beschluss

Die Ausgangsfrage: Hat ein Käufer Anspruch auf KfW-Förderung, wenn Käufer und Verkäufer wirtschaftlich eng verbunden sind?

In dem Fall vor dem Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main (Aktenzeichen: 19 U 8/24) ging es um eine wichtige Frage für Immobilienkäufer. Eine Firma (die Klägerin) kaufte ein Haus von einer anderen Firma. Sie wollte dafür einen hohen staatlichen Zuschuss von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bekommen. Es ging um fast 200.000 Euro.

Die KfW lehnte das jedoch ab. Der Grund: Der Chef der Käufer-Firma war auch an der Verkäufer-Firma beteiligt. Sein Sohn war in beiden Firmen in Führungspositionen. Die KfW sagte: Das ist ein „Insichgeschäft“. Solche Geschäfte zwischen eng verbundenen Personen oder Firmen werden nicht gefördert. Die Käufer-Firma klagte dagegen. Sie meinte, die Firmen seien rechtlich getrennt und die Ablehnung sei ungerecht.

Was das Gericht entschieden hat

Das OLG Frankfurt hat in seinem Beschluss deutlich gemacht, dass die Klage keine Aussicht auf Erfolg hat. Das Gericht gab der KfW recht. Es erklärte, warum der Käufer keinen Anspruch auf das Geld hat. Hier sind die wichtigsten Punkte der Entscheidung einfach erklärt:

1. Kein automatischer Rechtsanspruch auf Förderung

Viele Menschen glauben, wenn sie alle technischen Bedingungen (wie zum Beispiel Dämmung oder neue Fenster) erfüllen, müssen sie das Geld bekommen. Das stimmt so nicht.

• Förderrichtlinien sind keine Gesetze.
• Das Geld kommt aus dem Staatshaushalt.
• Die KfW entscheidet nach pflichtgemäßem Ermessen. Das bedeutet, sie darf Regeln aufstellen, wer das Geld bekommt und wer nicht. Solange diese Regeln nicht willkürlich oder völlig unlogisch sind, muss das Gericht sie akzeptieren.

2. Das Verbot von Insichgeschäften

Die Förderregeln besagen klar: Geschäfte „mit sich selbst“ werden nicht bezahlt.

• Was ist ein Insichgeschäft? Das ist ein Fachbegriff. Er meint Geschäfte, bei denen auf beiden Seiten (Käufer und Verkäufer) dieselben Leute das Sagen haben.
• Warum ist das verboten? Der Staat möchte „echte“ Investitionen fördern. Wenn eine Familie Immobilien nur von einer eigenen Firma in die andere schiebt, entstehen oft keine neuen Werte für den Markt. Man nennt das auch „Mitnahmeeffekte“. Man nimmt das Geld einfach mit, obwohl das Geschäft sowieso stattgefunden hätte.

3. Wann gelten Firmen als „verbunden“?

Die Klägerin argumentierte, dass die Firmen rechtlich eigenständig seien. Das Gericht sah das anders. Es nutzte eine wirtschaftliche Betrachtungsweise.

• Wenn der Vater die eine Firma allein besitzt und in der anderen Firma (zusammen mit seinem Sohn) ebenfalls viel zu sagen hat, sind die Firmen wirtschaftlich verbunden.
• Es reicht aus, dass die Möglichkeit besteht, dass beide Seiten zusammenarbeiten. Man muss nicht beweisen, dass sie geschummelt haben. Die enge Verwandtschaft und die Rollen in den Firmen genügen als Grund für den Ausschluss.

Zuschuss nach Richtlinie für Bundesförderung für effiziente Gebäude

Wichtige Begriffe einfach erklärt

In dem Urteil kommen viele schwierige Wörter vor. Hier sind die Erklärungen:

• Einstimmiger Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO: Das Gericht ist sich absolut sicher. Es gibt keine Zweifel. Deshalb gibt es gar keine mündliche Verhandlung. Die Berufung wird direkt zurückgewiesen.
• Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung: Der Fall ist ein Einzelfall. Es gibt keine neuen Rechtsfragen, die für ganz Deutschland geklärt werden müssten.
• Invitatio ad offerendum: Das ist Latein. Es bedeutet „Einladung zur Abgabe eines Angebots“. Wenn die KfW ein Förderprogramm zeigt, ist das noch kein Vertrag. Erst wenn Sie einen Antrag stellen und die KfW diesen bestätigt, kann ein Vertrag entstehen.
• Aufschiebende Bedingung: Das bedeutet: „Du bekommst das Geld nur, WENN du alle Regeln einhältst.“ Wenn man gegen die Regel „keine Insichgeschäfte“ verstößt, ist die Bedingung nicht erfüllt. Der Vertrag wird nie gültig.
• Willkürverbot: Der Staat darf nicht einfach nach Nase entscheiden. Er braucht sachliche Gründe. „Keine Förderung für Geschäfte innerhalb der Familie“ gilt als ein sehr guter sachlicher Grund.

Warum dieses Urteil wichtig für Sie ist

Wenn Sie eine Immobilie kaufen und Fördermittel einplanen, müssen Sie genau prüfen, von wem Sie kaufen.

• Kaufen Sie von Ihren Eltern?
• Kaufen Sie von einer Firma, an der Sie selbst Anteile halten?
• Sind Sie Geschäftsführer in der Verkäufer-Firma?

In all diesen Fällen riskieren Sie, dass die KfW den Zuschuss verweigert – auch wenn das Haus perfekt saniert ist. Die Antragseingangsbestätigung der KfW ist noch keine Garantie für die Auszahlung. Die KfW prüft die Details oft erst ganz am Ende, wenn Sie die Rechnungen einreichen. Wenn dann herauskommt, dass Käufer und Verkäufer „unter einer Decke stecken“, gibt es kein Geld.

Zusammenfassung der Fakten

Das Gericht hat der Käufer-Firma dringend empfohlen, die Berufung zurückzunehmen. Das spart weitere Gerichtskosten, da die Klage sowieso verloren geht.

Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Jeder Fall ist anders. Wenn Sie Fragen zu Ihren Verträgen oder Förderanträgen haben, sollten Sie professionelle Hilfe suchen.

Für eine individuelle Beratung und rechtliche Unterstützung in Ihren Angelegenheiten sollten Sie Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau aufnehmen.