Verfahrensgang vorgehend LG Dortmund, 8. November 2024, Az: 17 S 45/24 vorgehend AG Bielefeld, 15. März 2024, Az: 5 C 65/23
Der Fall: Streit um die Abrechnung 2022
In diesem Fall ging es um eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Eine Immobilienverwaltung war bis zum 31. Dezember 2022 für die Anlage zuständig. Ab dem 1. Januar 2023 übernahm eine neue Verwalterin das Amt.
Die Eigentümergemeinschaft wollte, dass die alte Verwalterin noch die Abrechnung für das Jahr 2022 erstellt. Schließlich hatte diese das ganze Jahr über die Gelder verwaltet und alle Unterlagen parat. Die alte Verwalterin weigerte sich jedoch. Sie war der Meinung, dass sie mit dem Ende ihrer Amtszeit nicht mehr zuständig sei. Der Streit landete schließlich vor dem höchsten deutschen Zivilgericht.
Die Entscheidung des BGH
Der BGH entschied am 26. September 2025 gegen die Eigentümergemeinschaft. Die alte Verwalterin muss die Abrechnung für das Jahr 2022 nicht mehr erstellen. Diese Aufgabe fällt automatisch der neuen Verwalterin zu.
1. Die Gemeinschaft ist in der Pflicht
Das Gericht stellte zunächst klar: Nicht der Verwalter persönlich ist gegenüber den Eigentümern zur Abrechnung verpflichtet, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als Verband. Der Verwalter ist lediglich das „Organ“, das diese Aufgabe für die Gemeinschaft ausführt.
2. Wann entsteht die Pflicht zur Abrechnung?
Dies ist der entscheidende Punkt des Urteils. Die Pflicht, eine Jahresabrechnung zu erstellen, entsteht laut Gesetz erst nach Ablauf des Kalenderjahres. Das bedeutet konkret: Die Pflicht für das Jahr 2022 entstand erst in der ersten Sekunde des 1. Januar 2023.
Zuständigkeit für die Erstellung der WEG-Jahresabrechnung bei einem Verwalterwechsel zum Jahreswechsel
Zu diesem Zeitpunkt war die alte Verwalterin aber bereits nicht mehr im Amt. Ihr Vertrag und ihre offizielle Funktion endeten am 31. Dezember 2022 um Mitternacht. Da sie zum Zeitpunkt, als die Pflicht entstand, keine Verwalterin mehr war, kann sie auch nicht mehr zur Erstellung der Abrechnung herangezogen werden.
3. Der neue Verwalter übernimmt alles
Der BGH betont, dass der neue Verwalter als aktuelles Organ der Gemeinschaft alle anstehenden Aufgaben übernehmen muss. Dazu gehört auch das Erstellen von Abrechnungen für Jahre, in denen er noch gar nicht im Amt war. Das gilt sogar dann, wenn der neue Verwalter dadurch mehr Arbeit hat oder sich erst mühsam in die alten Unterlagen einarbeiten muss.
Ausnahmen und wichtige Details
Obwohl die alte Verwalterin die Abrechnung nicht erstellen muss, hat sie dennoch Pflichten:
Rechenschaftspflicht: Sie muss der Gemeinschaft genau erklären, was sie mit dem Geld gemacht hat. Sie muss alle Belege, Kontostände und Unterlagen vollständig und geordnet übergeben.
Vertragliche Sonderregeln: Eine Gemeinschaft kann im Verwaltervertrag ausdrücklich vereinbaren, dass ein ausscheidender Verwalter die letzte Abrechnung noch machen muss. In diesem Fall gab es eine solche Abmachung aber nicht.
Ausscheiden während des Jahres: Hätte die Verwalterin ihr Amt zum Beispiel erst im März 2023 beendet, hätte sie die Abrechnung für 2022 noch machen müssen. Denn im März wäre die Pflicht (die ja am 1. Januar entstand) bereits während ihrer Amtszeit vorhanden gewesen.
Zusammenfassung für die Praxis
Wenn Sie in einer Eigentumswohnung leben und der Verwalter zum 31. Dezember kündigt, gilt folgendes:
Zeitpunkt der Entstehung
Zuständigkeit
Vor dem Wechsel (z.B. Abrechnung 2021)
Der alte Verwalter (falls noch im Amt).
Nach dem Wechsel (z.B. Abrechnung 2022)
Der neue Verwalter ist ab dem 1. Januar verantwortlich.
Das Urteil bringt Rechtsklarheit, auch wenn es für neue Verwalter unbequem sein kann. Es verhindert, dass Gemeinschaften zwischen zwei Stühlen sitzen, wenn der alte Verwalter bereits weg ist. Die Verantwortung liegt immer bei der Person oder Firma, die zum Zeitpunkt der Fälligkeit aktuell im Amt ist.
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