Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums und die Kostenfolge
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 18. Oktober 2019 (V ZR 188/18) wichtige Klarstellungen zur
Kostentragung bei Verwalterzustimmungen gemäß § 12 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) getroffen.
Im Kern geht es um die Frage, ob ein Verwalter, der zur Erteilung einer Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum verurteilt wurde,
die Prozesskosten selbst tragen muss oder diese aus dem Gemeinschaftsvermögen begleichen darf.
Sachverhalt
Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum verweigert.
Nach erfolgreicher Klage der betroffenen Wohnungseigentümer wurde der Verwalter zur Zustimmung verurteilt und zur Tragung der Prozesskosten verpflichtet.
Der Verwalter entnahm daraufhin die entstandenen Kosten aus dem Gemeinschaftsvermögen, was zu einer Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Rückzahlung führte.
Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums und die Kostenfolge
Entscheidung des BGH
Der BGH entschied, dass der Verwalter die Prozesskosten nicht zwingend selbst tragen muss.
Er darf die Kosten aus dem Gemeinschaftsvermögen begleichen, insbesondere wenn der Verwaltervertrag ihn dazu ermächtigt.
Dies ist insofern begründet, da der Verwalter bei der Entscheidung über die Zustimmung in der Regel als Treuhänder und Stellvertreter der Wohnungseigentümer handelt.
Wesentliche Punkte des Urteils
Verwalter als Treuhänder:
Der BGH betont, dass der Verwalter bei der Zustimmungsentscheidung im Interesse der Wohnungseigentümer handelt.
Kostentragung:
Der Verwalter hat im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Aufwendungsersatz gemäß §§ 670, 675 BGB.
§ 16 Abs. 8 WEG:
Diese Vorschrift schließt den Ersatzanspruch des Verwalters nicht aus.
Sie dient lediglich dazu, den Vorrang der gerichtlichen Kostenentscheidung zu sichern und Binnenstreitigkeiten nicht pauschal der Gemeinschaft aufzubürden.
Verwaltervertrag:
Wenn der Verwaltervertrag eine entsprechende Ermächtigung enthält, darf der Verwalter die Prozesskosten aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen.
Pflichtwidrigkeit:
Allein die Tatsache, dass der Verwalter den Prozess verloren hat, bedeutet nicht automatisch, dass seine Verweigerung der Zustimmung pflichtwidrig war.
Der Verwalter hat einen Beurteilungsspielraum, ob ein wichtiger Grund zur Verweigerung vorliegt.
Beurteilungsspielraum:
Der Verwalter hat bei der Entscheidung, ob ein wichtiger Grund zur Verweigerung vorliegt, einen Beurteilungsspielraum.
Die Grenzen dieses Spielraums sind erst überschritten, wenn die Entscheidung des Verwalters offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar ist.
Weisung der Wohnungseigentümer:
Der Verwalter ist nicht verpflichtet, eine Weisung der Wohnungseigentümer einzuholen, sollte die Zustimmung gewährt, oder verweigert werden.
Jedoch ist er berechtigt dies in Zweifelsfällen zu tun.
Jedoch muss er, sollte er diese einholen, die Wohnungseigentümer umfassend aufklären.
Bedeutung des Urteils
Dieses Urteil des BGH klärt die Verantwortlichkeiten und Kostentragungspflichten im Zusammenhang mit Verwalterzustimmungen.
Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung des Wohnungseigentums und die Kostenfolge
Es stärkt die Position des Verwalters, indem es ihm ermöglicht, in berechtigten Fällen auf das Gemeinschaftsvermögen zurückzugreifen.
Gleichzeitig betont es die Notwendigkeit einer sorgfältigen und nachvollziehbaren Entscheidung des Verwalters, um Pflichtverletzungen zu vermeiden.
Zusammenfassung
Der BGH hat entschieden, dass ein Verwalter, der zur Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum verurteilt wurde,
die Prozesskosten unter bestimmten Voraussetzungen aus dem Gemeinschaftsvermögen begleichen darf.
Dies gilt insbesondere, wenn der Verwaltervertrag eine entsprechende Ermächtigung enthält und der Verwalter im Interesse der Wohnungseigentümer gehandelt hat.
