Zustimmung des WEG-Verwalters zu eigenem Wohnungserwerb
OLG Hamm, Beschluss vom 10.1.2020, I-15 W 72/20
Das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm) vom 10. Januar 2020 befasst sich mit einem komplexen rechtlichen Sachverhalt im Wohnungseigentumsrecht, insbesondere mit der Frage, ob ein
Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) die Zustimmung zum Erwerb einer Wohnung in der von ihm verwalteten Anlage erteilen darf.
Im Zentrum steht die Auslegung des § 181 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der das sogenannte Selbstkontrahieren regelt.
Kern der Entscheidung
Das OLG Hamm entschied, dass ein WEG-Verwalter, dessen Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum erforderlich ist, diese Zustimmung auch dann erteilen kann,
wenn er selbst das Wohnungseigentum erwirbt.
Diese Entscheidung widerspricht der Auffassung des Grundbuchamtes, das einen zustimmenden Beschluss der Wohnungseigentümer
oder einen Nachweis der Befreiung des Verwalters von den Beschränkungen des § 181 BGB gefordert hatte.
Zustimmung des WEG-Verwalters zu eigenem Wohnungserwerb
Begründung des Gerichts
Anwendung von § 181 BGB:
Das Gericht stellte klar, dass § 181 BGB in diesem Fall nicht direkt anwendbar ist, da der Verwalter seine Zustimmungserklärung nicht gegenüber sich selbst abgibt.
Stattdessen erfolgt die Zustimmung gegenüber dem Veräußerer gemäß § 182 Abs. 1 BGB.
Eine analoge Anwendung des § 181 BGB wurde ebenfalls abgelehnt.
Zwar könne ein Interessenkonflikt bestehen, jedoch sei § 181 BGB als formale Ordnungsvorschrift zu verstehen, bei der ein Interessengegensatz nicht zwingend erforderlich sei.
Interessenschutz der WEG:
Das Gericht betonte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Möglichkeit hat, sich vor möglichen Interessenkonflikten zu schützen.
Sie kann in der Vereinbarung gemäß § 12 Abs. 1 WEG festlegen, dass bei Erwerbsvorgängen, an denen der Verwalter beteiligt ist, ein Beschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist.
Zudem wurde auf die ungeschriebene Nebenpflicht des Verwalters hingewiesen, die Wohnungseigentümerversammlung über eine bestehende Interessenkollision zu informieren.
Bei Verletzung dieser Pflicht bleibt der Veräußerungsvorgang wirksam, der Verwalter ist jedoch schadensersatzpflichtig.
Rechtssicherheit:
Das Gericht legte großen Wert auf die Rechtssicherheit.
Es betonte, dass § 181 BGB als eine formale Ordnungsvorschrift zu verstehen ist, bei der der Interessengegensatz
zwar das gesetzgeberische Motiv ist, aber zur Tatbestandserfüllung grundsätzlich weder erforderlich noch ausreichend ist.
Bedeutung der Entscheidung
Die Entscheidung des OLG Hamm klärt eine wichtige Frage im Wohnungseigentumsrecht und stärkt die Position von WEG-Verwaltern.
Sie gibt Verwaltern die Möglichkeit, Wohnungseigentum in der von ihnen verwalteten Anlage zu erwerben, solange die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft gewahrt bleiben.
Gleichzeitig zeigt das Urteil auf, dass die WEG durch entsprechende Vereinbarungen und die Beachtung der Nebenpflichten des Verwalters ausreichenden Schutz vor Interessenkonflikten hat.
Zustimmung des WEG-Verwalters zu eigenem Wohnungserwerb
Zusammenfassend kann festgehalten werden:
Ein WEG-Verwalter darf unter bestimmten Umständen Wohnungseigentum der von ihm verwalteten WEG erwerben und die hierzu erforderliche Zustimmung erteilen.
Der Paragraph §181 des BGB findet in diesem Fall keine Anwendung.
Die WEG kann sich durch entsprechende Regelungen schützen.
Der Verwalter hat eine Informationspflicht gegenüber der WEG, falls ein möglicher Interessenkonflikt besteht.
Diese Entscheidung ist relevant für alle WEG-Verwalter, Wohnungseigentümer und am Wohnungseigentumsrecht beteiligten Personen.
