Zustimmungsbedürftigkeit und gutgläubiger Erwerb bei Sondernutzungsrechten

Zustimmungsbedürftigkeit und gutgläubiger Erwerb bei Sondernutzungsrechten

Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, gehören Ihnen bestimmte Teile des Hauses ganz allein. Andere Teile nutzen alle gemeinsam. Ein Sondernutzungsrecht ist eine besondere Regelung. Es erlaubt einem Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Das kann zum Beispiel ein Gartenanteil, ein Stellplatz oder eine Terrasse sein. Doch wie überträgt man ein solches Recht auf eine andere Person?

Die Form der Übertragung: Wie der Wechsel rechtlich abläuft

Keine strenge Form für den Vertrag

Normalerweise muss man bei Immobiliengeschäften zum Notar gehen. Das steht im Gesetz unter den Paragrafen § 311b und § 925 BGB. Diese Regeln gelten für Grundstücke. Ein Sondernutzungsrecht ist rechtlich gesehen aber kein eigenes Grundstück. Es ist auch kein „grundstücksgleiches Recht“.

Deshalb ist der reine Vertrag über die Übertragung formfrei. Das bedeutet, Sie könnten theoretisch per Handschlag oder auf einem einfachen Blatt Papier vereinbaren, dass das Recht übergeht. Das nennt man das „materiell-rechtliche“ Geschäft.

Ohne Grundbuch geht es nicht

Auch wenn der Vertrag formfrei ist, reicht er allein nicht aus. Damit das Recht wirklich den Besitzer wechselt, muss das Grundbuch geändert werden. Das regeln die Paragrafen § 873 und § 877 BGB.

Für die Änderung im Grundbuch gelten strenge Regeln der Grundbuchordnung (GBO):

• Der Verkäufer muss die Eintragung bewilligen (§ 19 GBO).
• Diese Bewilligung muss meistens durch einen Notar beglaubigt werden (§ 29 GBO).
• Es gilt der Bestimmtheitsgrundsatz. Das heißt: Man muss ganz genau beschreiben, um welche Fläche es geht. Es darf keine Zweifel geben.

Die Haftung beim Kauf

Wenn Sie das Sondernutzungsrecht verkaufen, ist das oft Teil eines Kaufvertrags. Sie als Verkäufer haften dafür, dass das Recht auch wirklich existiert. Wenn Sie also einen Gartenplatz verkaufen, der Ihnen rechtlich gar nicht zusteht, machen Sie sich schadenersatzpflichtig.

Muss jemand dem Verkauf zustimmen?

Die Freiheit der Eigentümer

In vielen Wohnanlagen muss der Verwalter zustimmen, wenn eine Wohnung verkauft wird. Das steht in § 12 WEG. Viele Menschen glauben, dass das auch für das Sondernutzungsrecht gilt. Das ist aber ein Irrtum.

Grundsätzlich ist für die Übertragung eines Sondernutzungsrechtes keine Zustimmung der anderen Eigentümer nötig. Auch der Verwalter muss normalerweise nicht gefragt werden. Das Recht gehört fest zu einer Wohnung und kann innerhalb der Gemeinschaft übertragen werden.

Zustimmungsbedürftigkeit und gutgläubiger Erwerb bei Sondernutzungsrechten

Ausnahmen in der Gemeinschaftsordnung

Es gibt jedoch eine wichtige Ausnahme. Die Eigentümer können in ihrer Gemeinschaftsordnung eigene Regeln aufstellen. Dort kann stehen, dass eine Zustimmung doch nötig ist. In diesem Fall gilt die Regelung der Eigentümergemeinschaft vor dem allgemeinen Gesetz.

Rechte von Banken und Dritten

Hier müssen Sie besonders aufpassen. Oft ist eine Wohnung mit einer Hypothek oder einer Grundschuld belastet. Die Bank hat also ein Recht an der Wohnung. Dieses Recht der Bank erstreckt sich auch auf das Sondernutzungsrecht.

Wenn Sie das Sondernutzungsrecht nun weggeben wollen, verringert das den Wert der Wohnung. Deshalb müssen Dritte (wie zum Beispiel Banken) zustimmen. Ohne deren Erlaubnis ist die Übertragung rechtlich schwierig oder unmöglich.

Der gutgläubige Erwerb: Schutz für den Käufer

Was bedeutet „gutgläubig“?

Im Recht gibt es einen wichtigen Schutzmechanismus. Stellen Sie sich vor, im Grundbuch steht, dass zu einer Wohnung ein Garten gehört. In Wahrheit gab es aber früher einen Fehler bei der Eintragung. Das Recht existiert eigentlich gar nicht.

Wenn ein Käufer darauf vertraut, was im Grundbuch steht, wird er geschützt. Das nennt man gutgläubigen Erwerb (§ 893 BGB).

Zwei wichtige Fälle beim Sondernutzungsrecht

Der Schutz greift in zwei Situationen:

1. Das Recht gehört eigentlich jemand anderem, aber die falsche Person steht im Grundbuch.
2. Das Recht existiert rechtlich überhaupt nicht, wurde aber fälschlicherweise eingetragen.

Der Käufer darf sich auf das öffentliche Register verlassen. Wenn er nicht weiß, dass der Eintrag falsch ist, erwirbt er das Recht trotzdem. Das Grundbuch gilt als „richtig“, damit der Handel mit Immobilien sicher bleibt.

Die Vormerkung: Sicherheit für die Zukunft

Manchmal dauert es lange, bis ein Recht im Grundbuch umgeschrieben ist. In der Zwischenzeit könnte der Verkäufer es sich anders überlegen. Um den Käufer zu schützen, gibt es die Vormerkung.

Eine Vormerkung ist wie eine Reservierung im Grundbuch. Sie wird direkt bei der betroffenen Eigentumswohnung eingetragen. Sie sichert dem Käufer zu, dass er das Sondernutzungsrecht später auch wirklich bekommt. Andere spätere Einträge können diesen Anspruch dann nicht mehr zerstören.

Fachbegriffe einfach erklärt

• BGB: Das Bürgerliche Gesetzbuch. Es enthält die wichtigsten Regeln für Privatpersonen in Deutschland.
• WEG: Das Wohnungseigentumsgesetz. Es regelt alles rund um Eigentumswohnungen.
• GBO: Die Grundbuchordnung. Sie schreibt vor, wie das Grundbuchamt arbeiten muss.
• Sachenrecht: Ein Teil des Rechts, der sich mit Dingen (Sachen) und wem sie gehören beschäftigt.
• Bestimmtheitsgrundsatz: Die Pflicht, eine Sache so genau zu beschreiben, dass man sie nicht verwechseln kann.
• Schuldrechtliches Grundgeschäft: Das Versprechen (der Vertrag), etwas zu tun – zum Beispiel ein Kaufvertrag.
• Eintragungsbewilligung: Die offizielle Erlaubnis des aktuellen Besitzers, dass der Name im Grundbuch geändert werden darf.

Zustimmungsbedürftigkeit und gutgläubiger Erwerb bei Sondernutzungsrechten

Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für eine verbindliche Prüfung Ihrer Situation und die rechtssichere Gestaltung von Verträgen sollten Sie professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

Bitte nehmen Sie für weitere Fragen und eine individuelle Beratung Kontakt mit der Anwalts- und Notarkanzlei Krau auf.