Zwangssicherungshypothek auf Wohnungseigentum: Hat anderer Wohnungseigentümer ein Ablösungsrecht?
OLG München, Beschluss v. 24.11.2025 – 34 Wx 244/25 e
Worum geht es in diesem Fall?
Dieser Rechtsstreit dreht sich um einen Eintrag im Grundbuch. Ein Wohnungseigentümer wollte eine sogenannte Zwangssicherungshypothek aus dem Grundbuch löschen lassen.
Eine solche Hypothek wird eingetragen, wenn ein Gläubiger (jemand, der Geld bekommt) seine Forderungen gegen einen Schuldner absichern will. In diesem Fall ging es um eine alte Schuld in Höhe von rund 1.557 Euro. Der ursprüngliche Schuldner war der Sohn der Familie, der mittlerweile verstorben ist. Der heutige Eigentümer der Wohnung wollte das Grundbuch „sauber“ machen und die alte Hypothek entfernen lassen.
Das Problem dabei: Die Firma, der das Geld ursprünglich zustand (die Gläubigerin), existiert nicht mehr. Sie war eine GmbH in Österreich und wurde bereits im Jahr 2012 aufgelöst.
Die Vorgeschichte
Das betroffene Haus gehört einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Gemeinschaft besteht ausschließlich aus Familienmitgliedern. Ursprünglich teilten die Eltern das Haus auf und verkauften einen Teil an ihren Sohn. Auf diesem Anteil des Sohnes lastete die besagte Zwangshypothek.
Nachdem der Sohn verstorben war und das Erbe von den direkten Erben ausgeschlagen wurde, wurde der jetzige Beteiligte neuer Eigentümer. Er beantragte beim Grundbuchamt die Löschung der Hypothek. Sein Argument war simpel:
- Die Firma, der das Geld zustand, gibt es nicht mehr.
- Die Schulden wurden bereits bezahlt.
- Die Zahlung erfolgte durch die Mutter des verstorbenen Sohnes.
Zum Beweis legte er Bestätigungen von Anwälten vor, dass kein Geld mehr offen sei.
Zwangssicherungshypothek auf Wohnungseigentum: Hat anderer Wohnungseigentümer ein Ablösungsrecht?
Warum das Grundbuchamt ablehnte
Das Grundbuchamt weigerte sich, die Löschung vorzunehmen. Die Begründung war formell: Um eine Hypothek zu löschen, braucht man normalerweise eine spezielle Quittung (löschungsfähige Quittung) oder eine Bewilligung des Gläubigers. Da die Firma nicht mehr existiert, konnte sie keine Bewilligung ausstellen. Die vorgelegten Briefe der Anwälte reichten dem Amt als Beweis nicht aus.
Gegen diese Entscheidung legte der Eigentümer Beschwerde ein. Der Fall landete schließlich beim Oberlandesgericht München.
Die Entscheidung des Gerichts
Das Gericht hat die Beschwerde zurückgewiesen. Die Hypothek bleibt vorerst im Grundbuch stehen. Allerdings hat das Gericht eine sehr interessante juristische Begründung geliefert, die anders ist als die des Grundbuchamtes.
Das Gericht stellte fest: Es ist entscheidend, wer die Schulden bezahlt hat.
Normalerweise gilt: Wenn ein Dritter (jemand Fremdes) die Schulden für einen Eigentümer bezahlt, erlischt die Forderung oft. Dann wird aus der Hypothek eine sogenannte Eigentümergrundschuld. Diese gehört dann dem Eigentümer selbst, und er kann sie löschen lassen.
Hier liegt der Fall aber anders, weil die Mutter bezahlt hat. Das Gericht argumentierte wie folgt:
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nur aus Familienmitgliedern.
- In einer solchen Gemeinschaft haben die Mitglieder ein großes Interesse daran, dass keine Fremden (durch eine Zwangsversteigerung) in die Gemeinschaft eindringen.
- Deshalb hat die Mutter nicht einfach nur als „Dritte“ gezahlt. Sie hat von einem sogenannten Ablösungsrecht Gebrauch gemacht. Das bedeutet: Sie durfte die Schulden bezahlen, um das Familieneigentum zu retten.
Die rechtliche Konsequenz
Das Gesetz (§ 268 BGB) regelt, was passiert, wenn jemand dieses Ablösungsrecht nutzt. Die Konsequenz ist wichtig: Die Forderung und die Hypothek verschwinden nicht. Sie gehen stattdessen auf die Person über, die gezahlt hat.
Das bedeutet im Klartext: Die alte Firma ist zwar nicht mehr Inhaberin der Hypothek, aber der Eigentümer ist es auch nicht. Die Hypothek gehört jetzt der Mutter.
Da die Hypothek nun rechtlich der Mutter zusteht, ist sie diejenige, die der Löschung zustimmen muss. Der Eigentümer hat jedoch keine Zustimmung (Löschungsbewilligung) der Mutter vorgelegt. Er hat nur versucht nachzuweisen, dass die alte Firma kein Geld mehr bekommt. Das reicht dem Gericht aber nicht aus. Um das Grundbuch zu berichtigen, muss der Eigentümer eine formelle Bewilligung der Mutter beim Grundbuchamt einreichen.
Neben der eigentlichen Sache hat das Gericht noch einen Punkt zur Form der Beschwerde geklärt. Der Anwalt hatte die Beschwerde elektronisch eingereicht. Dabei nutzte er keine qualifizierte elektronische Signatur, sondern nur eine einfache Signatur, bei der sein Name am Ende maschinenschriftlich getippt war.
Das Gericht entschied: Das ist in Ordnung. Wenn ein Anwalt ein Dokument über das spezielle Anwaltspostfach (beA) versendet, reicht es aus, wenn sein Name am Ende des Dokuments steht. Eine handschriftliche Unterschrift, die eingescannt wird, ist nicht zwingend nötig. Die Beschwerde war also formell zulässig, auch wenn sie inhaltlich keinen Erfolg hatte.
Zusammenfassung des Ergebnisses
- Der Antrag auf Löschung der Hypothek wurde abgewiesen.
- Der Grund ist nicht, dass die alte Firma noch Rechte hätte.
- Der Grund ist, dass die Rechte an der Hypothek auf die Mutter übergegangen sind, weil sie die Schulden bezahlt hat, um das Familieneigentum zu schützen.
- Um die Hypothek zu löschen, braucht der Eigentümer jetzt eine formelle Erklärung der Mutter.
Das Gericht hat allerdings die sogenannte Rechtsbeschwerde zugelassen. Das bedeutet, dass der Fall noch vor den Bundesgerichtshof gehen könnte. Der Grund dafür ist, dass die Frage, ob Familienangehörigen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft dieses spezielle Ablösungsrecht zusteht, bisher noch nie höchstrichterlich entschieden wurde. Es ist eine rechtliche Neuland-Frage.
