Zwangssicherungshypothek und die löschungsfähige Quittung der Prozessbevollmächtigten

Zwangssicherungshypothek und die löschungsfähige Quittung der Prozessbevollmächtigten

Vorinstanzen:

AG Berlin-Schöneberg, Entscheidung vom 12.08.2013 – 47 ZE 6460-58 –

KG, Entscheidung vom 23.01.2014 – 1 W 472/13 –

RA und Notar Krau

Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 26. Februar 2015 – V ZB 30/14 – ist für Laien, die sich mit Immobilienrecht oder Zwangsvollstreckungen auseinandersetzen müssen, von großer Bedeutung. Es geht um die Löschung einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch und verdeutlicht, welche Nachweise dafür erforderlich sind.

Der Fall: Kurz zusammengefasst

Stellen Sie sich vor, Herr F. besaß zusammen mit seiner Ehefrau ein Grundstück. Eine Firma (die „Beteiligte zu 4“) hatte gegen Herrn F. einen Vollstreckungsbescheid erwirkt und aufgrund dessen eine Zwangssicherungshypothek auf seinem Grundstücksanteil ins Grundbuch eintragen lassen. Das ist eine Art Pfandrecht, das dem Gläubiger, hier der Firma, Sicherheit für eine Forderung bietet.

Später verkauften Herr F. und seine Frau das Grundstück an die Antragsteller 1 und 2. Im Kaufvertrag wurde vereinbart, dass die Belastungen im Grundbuch, einschließlich der Zwangssicherungshypothek, gelöscht werden sollen. Die Käufer und Verkäufer beauftragten Notare, die Löschung vorzunehmen.

Jahre später, im Jahr 2012, gaben die damaligen Anwälte der Gläubigerfirma eine notariell beglaubigte Erklärung ab, eine sogenannte „löschungsfähige Quittung“. Darin bestätigten sie, dass Herr F. die durch die Hypothek gesicherte Forderung bereits 2004 vollständig bezahlt hatte. Sie bewilligten sogar die Berichtigung des Grundbuchs, sodass Herr F. als neuer Gläubiger der Hypothek eingetragen werden sollte.

Der Notar reichte diese Erklärung beim Grundbuchamt ein und beantragte die Löschung der Hypothek. Das Grundbuchamt lehnte dies ab. Es verlangte eine ausdrückliche Vollmacht der Gläubigerfirma für ihre Anwälte, die sie zur Entgegennahme der Zahlung und zur Abgabe der Löschungsbewilligung berechtigt hätte. Da diese Vollmacht nicht vorgelegt werden konnte, lehnte das Grundbuchamt die Löschung ab, und auch die Beschwerde dagegen blieb erfolglos.

Schließlich landete der Fall beim BGH, der obersten Instanz in Deutschland.

Die Entscheidung des BGH: Was Sie wissen müssen

Der BGH bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen und wies die Rechtsbeschwerde der Antragsteller zurück. Die Zwangssicherungshypothek konnte nicht gelöscht werden, weil zwei entscheidende Punkte nicht erfüllt waren:

Es wurde nicht bewiesen, dass die eingetragene Gläubigerin (die Firma) tatsächlich nicht mehr die Gläubigerin war.

Es lag keine ausreichende Bewilligung zur Grundbuchberichtigung vor.

Lassen Sie uns das genauer beleuchten:

1. Wer darf die Löschung beantragen?

Der BGH stellte klar, dass sowohl die neuen Grundstückseigentümer (Antragsteller 1 und 2) als auch der Verkäufer Herr F. (Antragsteller 3) die Löschung beantragen durften. Die Eigentümer haben ein Interesse daran, ein unbelastetes Grundstück zu besitzen, und Herr F. hatte sich im Kaufvertrag zur lastenfreien Übergabe verpflichtet. Der Antrag war also formal korrekt gestellt worden.

Zwangssicherungshypothek und die löschungsfähige Quittung der Prozessbevollmächtigten

2. Wer muss die Löschung bewilligen?

Der Knackpunkt lag bei der Löschungsbewilligung. Grundsätzlich muss die Person, deren Recht von einer Grundbucheintragung betroffen ist, diese bewilligen. Hier war das die Firma, die als Hypothekengläubigerin im Grundbuch stand. Die Firma selbst hatte keine Löschungsbewilligung abgegeben.

Zwar hatte Herr F. im Kaufvertrag die Löschung bewilligt. Das wäre ausreichend gewesen, wenn bewiesen worden wäre, dass er nun der neue Inhaber der Hypothek war, weil er die Forderung bezahlt hatte. Aber genau dieser Nachweis fehlte.

Warum reichte die „löschungsfähige Quittung“ der Anwälte nicht aus?

Die Anwälte der Gläubigerfirma hatten in der „löschungsfähigen Quittung“ bestätigt, dass Herr F. die Forderung an sie bezahlt hatte und sie eine Geldempfangsvollmacht hatten. Der BGH stellte jedoch klar:

Prozessbevollmächtigte haben nicht automatisch eine Geldempfangsvollmacht:

Ein Rechtsanwalt, der seinen Mandanten in einem Gerichtsverfahren vertritt, ist nicht automatisch dazu berechtigt, Zahlungen für diesen entgegenzunehmen oder Quittungen auszustellen, die eine Forderung als erfüllt bestätigen. Dafür ist eine besondere Vollmacht des Mandanten erforderlich. Diese Vollmacht der Gläubigerfirma für ihre Anwälte wurde nicht vorgelegt.

Aussage der Anwälte reicht nicht aus:

Die bloße Behauptung der Anwälte in der Quittung, sie seien „mit Geldempfangsvollmacht ausgestattet“ gewesen, reicht nicht aus, um die Richtigkeit des Grundbuchs (nämlich dass die Firma die Gläubigerin ist) zu widerlegen. Das Grundbuch genießt einen hohen Vertrauensschutz. Um es zu berichtigen, muss die Unrichtigkeit zweifelsfrei bewiesen werden.

Vollstreckungsbescheid ist kein Beweis für Vollmacht zur Löschung:

Auch die Tatsache, dass die Anwälte im Vollstreckungsbescheid als Vertreter der Gläubigerfirma genannt waren, reichte nicht aus. Der BGH betonte, dass die Anforderungen für die Eintragung einer Zwangshypothek und für deren Löschung unterschiedlich sind, weil unterschiedliche Personen betroffen sind. Bei der Eintragung der Hypothek dient der Vollstreckungstitel (hier der Vollstreckungsbescheid) als Ersatz für die Bewilligung des Grundstückseigentümers. Bei der Löschung aber ist der Gläubiger der Betroffene, und wenn ein Dritter (wie hier die Anwälte) für ihn handelt, muss dessen Vertretungsbefugnis in der Form des Paragraf 29 GBO (öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde) nachgewiesen werden. Dieser Nachweis fehlte.

Was lernen wir daraus?

Dieses Urteil ist ein wichtiges Beispiel dafür, wie streng die Anforderungen des deutschen Grundbuchrechts sind, insbesondere wenn es um die Löschung von Belastungen geht. Für Laien bedeutet das:

Genauigkeit ist alles:

Wenn Sie eine Belastung im Grundbuch löschen lassen wollen, müssen alle Beteiligten die korrekten Erklärungen in der richtigen Form abgeben.

Vollmachten sind entscheidend:

Wenn jemand für eine andere Person handelt, muss dessen Vollmacht nachgewiesen werden, und zwar in der gesetzlich vorgeschriebenen Form (oft öffentlich beglaubigt oder notariell beurkundet). Eine bloße Behauptung oder eine frühere Prozessvollmacht reicht in der Regel nicht aus, um eine Grundbuchänderung zu bewirken.

Grundbuchamt prüft genau:

Das Grundbuchamt ist keine reine Registrierungsstelle. Es prüft, ob alle Voraussetzungen für eine Eintragung oder Löschung erfüllt sind, und legt dabei strenge Maßstäbe an.

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Zusammenfassend lässt sich sagen:

Die Gläubigerfirma hätte selbst die Löschung bewilligen müssen oder die Anwälte hätten eine ausdrückliche, formgerechte Vollmacht für die Geldentgegennahme und Löschungsbewilligung vorlegen müssen. Da dies nicht der Fall war, konnte die Hypothek nicht gelöscht werden, obwohl die zugrunde liegende Forderung angeblich schon vor Jahren bezahlt worden war. Das zeigt, dass der Nachweis der Erfüllung einer Forderung allein nicht ausreicht, um eine Grundbuchbelastung ohne Weiteres zu löschen. Es kommt immer auf die formgerechte Bewilligung an.

Haben Sie weitere Fragen zu diesem Thema oder möchten Sie wissen, welche Schritte in einem solchen Fall unternommen werden könnten?