Zwangsvollstreckung nach Abtretung der Grundschuld

Gericht: BGH 5. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 06.07.2018
Aktenzeichen: V ZR 115/17
Dokumenttyp: Urteil

Zwangsvollstreckung nach Abtretung der Grundschuld: Ihre Rechte als Eigentümer

Ein offizieller Brief flattert in Ihren Briefkasten und der Schock sitzt tief: Die Zwangsvollstreckung in Ihre geliebte Immobilie droht. Oft wissen Eigentümer in diesem Moment gar nicht, wie ihnen geschieht. Besonders verwirrend und beängstigend wird die Situation, wenn nicht Ihre vertraute Hausbank das Verfahren betreibt, sondern plötzlich ein fremder Finanzinvestor im Hintergrund die Fäden zieht. Viele Banken verkaufen laufende Kredite und die dazugehörigen Sicherheiten an externe Dritte. Sie als Immobilienbesitzer fragen sich nun völlig zu Recht: Darf meine alte Bank überhaupt noch mein Haus versteigern lassen, wenn sie die Rechte längst an einen Investor abgetreten hat?

Genau diese existenzielle Frage klärte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem wegweisenden Urteil (Az. V ZR 115/17). Die obersten Richter fällten eine Entscheidung, die auf den ersten Blick die Banken begünstigt, Ihnen als Schuldner bei genauerem Hinsehen jedoch extrem starke Verteidigungsrechte sichert. Wir übersetzen dieses wichtige Urteil für Sie aus dem Juristendeutsch in verständliche Alltagssprache. Erfahren Sie in diesem Rechtstipp, warum Sie einer Zwangsvollstreckung durch die Bank niemals schutzlos ausgeliefert sind und wie Sie Ihr Zuhause mit der richtigen rechtlichen Strategie erfolgreich verteidigen.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Die alte Bank darf vollstrecken: Ihre ursprüngliche Bank (der Titelgläubiger) darf die Zwangsvollstreckung auch dann fortsetzen, wenn sie die Grundschuld bereits an einen Investor verkauft hat. Voraussetzung ist lediglich, dass der neue Inhaber der Bank die Erlaubnis dazu erteilt.
• Kein Vertragseintritt des Investors nötig: Der neue Investor muss rechtlich nicht zwingend in den alten Sicherungsvertrag eintreten, den Sie einst mit Ihrer Hausbank geschlossen haben.
• Ihre Rechte bleiben vollständig erhalten: Das ist der wichtigste Punkt für Sie! Die alte Bank bleibt zwingend an alle Schutzvorschriften Ihres ursprünglichen Vertrages gebunden. Sie verlieren durch den Verkauf des Kredits keine rechtlichen Einwände.
• Aktive Verteidigung ist möglich: Wenn die Bank Ihre Rechte aus dem alten Sicherungsvertrag verletzt (zum Beispiel, wenn Sie die Schuld längst bezahlt haben), wehren Sie sich erfolgreich gegen die Zwangsversteigerung.

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Der Verkauf von Krediten: Ein alltägliches Problem

Banken trennen sich regelmäßig von Krediten. Besonders wenn Kunden unverschuldet in Zahlungsschwierigkeiten geraten, verkaufen Banken diese Darlehen gerne massenhaft an externe Finanzinvestoren. Sie reinigen damit ihre eigenen Bilanzen. Für Sie als Kunde beginnt dann oft eine Zeit der großen Unsicherheit. Wer ist nun eigentlich Ihr Ansprechpartner?

Als Sicherheit verlangte die Bank beim Hauskauf die Eintragung einer Grundschuld in Ihr Grundbuch. Zusätzlich unterschrieben Sie beim Notar eine sogenannte Unterwerfungserklärung. Diese notarielle Urkunde formt ein extrem scharfes rechtliches Schwert. Sie erlaubt der Bank die sofortige Zwangsvollstreckung in Ihr gesamtes Vermögen und Ihre Immobilie. Die Bank benötigt dafür keinen Richter und kein langes Gerichtsverfahren. Sie besitzt ab dem Tag der Unterschrift einen vollstreckbaren Titel.

Beim Verkauf des Kredits überträgt die Bank auch diese Grundschuld an den Investor. Juristen nennen diesen Vorgang Abtretung (oder Zession). Der fremde Investor wird der neue rechtliche Inhaber der Grundschuld. Für Sie bedeutet das: Eine völlig fremde Firma besitzt plötzlich das Zugriffsrecht auf Ihr Haus.

Der juristische Trick: Die Einziehungsermächtigung

Im Fall, den der BGH verhandelte, lag genau dieses Szenario vor. Ein Mann kaufte eine Wohnung und finanzierte sie über eine Bank. Er bestellte eine Grundschuld und unterwarf sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Bank verkaufte die Forderung später an einen Dritten. Nun trat aber plötzlich wieder die alte Bank auf den Plan. Sie forderte das Geld und betrieb die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Eigentümers.

Wie funktioniert das, wenn die Bank gar nicht mehr Inhaberin der Rechte ist? Die Bank nutzte ein spezielles juristisches Instrument: die sogenannte Einziehungsermächtigung. Der neue Investor erlaubte der alten Bank ganz einfach, das Geld stellvertretend für ihn einzutreiben. Der Käufer der Wohnung wehrte sich dagegen vor Gericht. Er argumentierte, dass die alte Bank keine Rechte mehr habe. Zudem forderte er, dass der Investor zuerst alle alten Verträge übernehmen müsse, bevor überhaupt jemand vollstrecken darf.

Das BGH-Urteil: Erleichterung für Banken, Schutz für Sie

Die Richter am Bundesgerichtshof klärten diese verwirrende Situation. Sie entschieden: Ja, die alte Bank darf die Zwangsvollstreckung betreiben. Die alte Bank steht namentlich in dem notariellen Dokument. Sie ist der Titelgläubiger. Dieses formale Recht behält die Bank, solange der neue Investor ihr eine wirksame Einziehungsermächtigung erteilt. Der Investor selbst muss sich nicht an Ihren alten Vertrag binden.

Das klingt im ersten Moment nach einem Freifahrtschein für Banken und Investoren. Doch der BGH baute an dieser Stelle einen extrem wichtigen Schutzmechanismus für Verbraucher ein. Das Gericht verhinderte, dass Banken diesen rechtlichen Kniff missbrauchen, um Sie Ihrer Rechte zu berauben.

Ihr unsichtbares Schutzschild: Der Sicherungsvertrag

Um diesen mächtigen Schutz zu verstehen, werfen wir einen Blick auf den Sicherungsvertrag (auch Zweckerklärung genannt). Wenn Sie ein Darlehen aufnehmen, unterschreiben Sie nicht nur den Kreditvertrag und die Grundschuld. Sie schließen immer auch einen Sicherungsvertrag ab. Dieser Vertrag verbindet den Kredit mit der Grundschuld. Er regelt präzise, wann und unter welchen strengen Bedingungen die Bank Ihre Immobilie verwerten darf.

Dieser Vertrag funktioniert rechtlich wie ein Treuhandverhältnis. Die Bank erhält nach außen hin enorme Macht über Ihre Immobilie. Im Innenverhältnis zu Ihnen darf die Bank diese Macht aber nur exakt für den vereinbarten Zweck nutzen. Sie darf das Haus nur dann versteigern, wenn Sie den Kredit tatsächlich nicht mehr bedienen. Zahlen Sie das Darlehen komplett ab, zwingt der Sicherungsvertrag die Bank dazu, Ihnen die Grundschuld sofort zurückzugeben.

Der BGH fällte ein klares Urteil: Tritt die Bank die Grundschuld ab, bleibt sie trotzdem unverrückbar an diesen ursprünglichen Sicherungsvertrag gebunden! Die alte Bank kann sich durch den Verkauf des Kredits nicht einfach aus der vertraglichen Verantwortung stehlen.

So wehren Sie sich gegen die Zwangsvollstreckung

Vollstreckt die alte Bank nun im Auftrag des Investors gegen Sie, muss sie sich an alle alten Spielregeln halten. Sie können der Bank sämtliche Einwendungen und Einreden entgegenhalten, die Ihnen von Anfang an zustanden.

Das Gericht blockiert damit einen gefährlichen Trick der Finanzbranche. Durch das Urteil des BGH wehren Sie sich sehr effektiv, wenn eine Vollstreckung unberechtigt erfolgt. Sie können zum Beispiel juristisch einwenden:

• Ich habe die Kreditraten stets pünktlich bezahlt.
• Die behauptete Forderung existiert überhaupt nicht mehr.
• Die Bank hat das Darlehen nicht wirksam gekündigt.
• Die Bank berechnet die Zinsen völlig falsch und verlangt zu viel Geld.

In all diesen Fällen verhält sich die Bank vertragswidrig. Sie verletzt den Sicherungsvertrag.

Ihre schärfste Waffe: Die Vollstreckungsabwehrklage

Wie setzen Sie dieses Recht in der Praxis durch? Wenn der Gerichtsvollzieher sich ankündigt, nützt es Ihnen wenig, nur mit der Bank zu telefonieren. Sie müssen schnell und hart juristisch zurückschlagen. Das Gesetz gibt Ihnen hierfür die Vollstreckungsabwehrklage an die Hand.

Mit dieser Klage greifen wir den Anspruch der Bank direkt an. Wir beweisen dem Gericht, warum die Vollstreckung rechtswidrig ist. Beruft sich Ihre alte Bank auf eine Einziehungsermächtigung eines Investors, prüfen wir sofort jeden Verstoß gegen den alten Sicherungsvertrag. Finden wir Fehler, stoppt das Gericht die laufende Zwangsvollstreckung umgehend.

Zusätzlich prüfen wir als Ihre rechtlichen Vertreter immer die sogenannte Titelgegenklage. Diese greift an, wenn das notarielle Dokument selbst rechtliche Formfehler aufweist. Ein erfahrener Rechtsanwalt deckt diese entscheidenden Schwachstellen für Sie auf.

Vertrauen Sie auf erfahrene Experten

Das Zwangsvollstreckungsrecht gleicht einem juristischen Minenfeld. Sobald ein Investor ins Spiel kommt, vervielfachen sich die rechtlichen Fallstricke. Banken setzen oft darauf, dass Verbraucher vor der komplexen Lage kapitulieren und ihre Immobilie kampflos aufgeben. Lassen Sie das niemals zu!

Das BGH-Urteil garantiert Ihnen starke Rechte. Die Zwangsvollstreckung ist kein unabänderliches Schicksal. Sie besitzen mächtige Verteidigungsmöglichkeiten. Der Schlüssel zum Erfolg liegt jedoch in Ihrer schnellen und professionellen Reaktion. Zögern Sie nicht, wenn Sie eine Androhung der Zwangsvollstreckung erhalten. Die gesetzlichen Fristen verzeihen keine Fehler. Ein verpasster Termin kostet Sie im schlimmsten Fall Ihr Zuhause.

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