Zweckbindung und Vertragsauslegung bei kommunalen Fördermodellen

Zweckbindung und Vertragsauslegung bei kommunalen Fördermodellen

Ermessensausübung bei Ausübung des Wiederkaufsrechts im sog. Einheimischenmodell

Verfahrensgang
vorgehend OLG München, 28. November 2023, Az: 5 U 7867/21
vorgehend LG München I, 12. Oktober 2021, Az: 5 O 2927/20

Worum geht es in diesem Fall?

Der Bundesgerichtshof musste einen Streit zwischen einer Gemeinde in Bayern und einem Wohnungskäufer entscheiden. Es ging um das sogenannte „Einheimischen-Modell“.

Bei diesem Modell verkaufen Gemeinden Baugrundstücke oder Wohnungen sehr günstig an ihre Bürger. Der Preis liegt oft deutlich unter dem normalen Marktwert. Das Ziel dabei ist, dass Menschen aus dem Ort, die nicht so viel Geld haben, sich Eigentum leisten können. Im Gegenzug müssen diese Käufer strenge Regeln beachten.

Was war passiert?

Im Jahr 2006 kaufte ein Mann eine Wohnung über dieses Einheimischen-Modell. Er bezahlte dafür rund 128.000 Euro. Das war ein vergünstigter Preis. Dafür unterschrieb er einen Vertrag mit der Gemeinde. In diesem Vertrag standen klare Regeln:

1. Er muss die Wohnung 15 Jahre lang selbst bewohnen.
2. Er darf die Wohnung nicht einfach an andere vermieten oder verkaufen.
3. Ausnahmen gelten nur für sehr enge Familienangehörige. Dazu zählen Ehepartner, Kinder, Eltern, Großeltern und Geschwister.
4. Wenn er gegen diese Regeln verstößt, hat die Gemeinde ein „Wiederkaufsrecht“. Das bedeutet: Die Gemeinde darf die Wohnung zurückkaufen.

Zehn Jahre lang hielt sich der Mann an die Regeln. Doch im Jahr 2016 zog er aus. Er überließ die Wohnung seinem Schwager (dem Bruder seiner Ehefrau). Er fragte die Gemeinde vorher nicht um Erlaubnis. Als die Gemeinde davon erfuhr, wollte sie die Wohnung zurückhaben. Sie übte ihr Recht zum Rückkauf aus.

Zweckbindung und Vertragsauslegung bei kommunalen Fördermodellen

Was haben die vorherigen Gerichte gesagt?

Der Streit landete vor Gericht. Das Oberlandesgericht München gab zunächst dem Käufer recht. Die Richter dort hatten zwei Argumente:

• Ein Schwager sei fast wie ein Bruder. Man könne den Vertrag so verstehen, dass auch Schwäger dort wohnen dürfen.
• Der Verstoß sei nicht schlimm genug. Es wäre zu hart, dem Mann die Wohnung wegzunehmen, nur weil er sie einem Verwandten gegeben hat.

Was hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das anders. Er hob das Urteil aus München auf. Die obersten Richter stellten sich auf die Seite der Gemeinde.

Hier sind die wichtigsten Gründe für die Entscheidung:

1. Ein Schwager ist kein Bruder Der Vertrag erlaubt die Nutzung durch „Geschwister“. Der BGH stellte klar: Damit sind nur die eigenen Brüder und Schwestern gemeint. Ein Schwager gehört nicht dazu. Der Text im Vertrag ist hier eindeutig. Die Gemeinde will genau kontrollieren, wer in der günstigen Wohnung lebt. Würde man den Kreis der erlaubten Personen zu weit ziehen, könnte die Gemeinde den Zweck der Förderung nicht mehr überwachen.

2. Der Zweck der Förderung ist wichtig Die Gemeinde gibt Steuergelder aus, um das Land billiger zu machen. Das darf sie nur, wenn damit ein öffentlicher Zweck erfüllt wird. Dieser Zweck ist, dass Einheimische dort wohnen. Wenn der Käufer auszieht und jemand anderen dort wohnen lässt, wird dieser Zweck verfehlt. Dabei ist es egal, ob der Käufer damit Geld verdient oder nicht. Er hat gegen die Pflicht verstoßen, die Wohnung selbst zu nutzen.

3. Die Gemeinde muss zustimmen Der Käufer hätte die Gemeinde vorher fragen müssen. Das hat er nicht getan. Die Gemeinde muss aber prüfen können, wer in der Wohnung lebt. Nur so kann sie sicherstellen, dass auch der neue Bewohner die Voraussetzungen für eine Förderung erfüllt. Da der Käufer einfach Fakten geschaffen hat, konnte die Gemeinde diese Prüfung nicht vornehmen.

4. Die Strafe ist nicht zu hart Der BGH entschied, dass der Rückkauf der Wohnung verhältnismäßig ist. Das bedeutet, die Strafe ist angemessen. Der Käufer wird dabei auch nicht finanziell ruiniert. Der Vertrag sieht vor, dass er beim Rückkauf nicht nur seinen ursprünglichen Kaufpreis zurückbekommt. Er erhält auch einen Teil der Wertsteigerung, die das Grundstück in den Jahren hatte, in denen er brav dort gewohnt hat. Da er zwei Drittel der Zeit (10 von 15 Jahren) dort lebte, bekommt er auch einen großen Teil des Gewinns. Das ist fair.

5. Rückkauf statt Geldstrafe Das Gericht in München meinte, die Gemeinde solle lieber eine Geldnachzahlung verlangen, statt ihm die Wohnung wegzunehmen. Der BGH widersprach: Die Gemeinde darf sich aussuchen, was sie tut. Sie hat ein Interesse daran, die Wohnung zurückzubekommen. Dann kann sie die Wohnung nämlich einer anderen einheimischen Familie geben, die dringend Wohnraum sucht. Eine reine Geldzahlung würde dieses Problem nicht lösen.

Wie geht es weiter?

Das Urteil des Oberlandesgerichts München ist damit aufgehoben. Der Fall ist aber noch nicht ganz zu Ende. Er wurde an das Gericht in München zurückverwiesen. Der Grund: Es muss noch genau ausgerechnet werden, wie viel Geld der Mann nun von der Gemeinde für die Rückgabe der Wohnung bekommt. Das Gericht muss prüfen, wie hoch der aktuelle Verkehrswert ist und wie viel davon dem Mann zusteht.

Zusammenfassung für Laien

Wer von der Gemeinde ein billiges Grundstück oder eine billige Wohnung bekommt, muss sich streng an die Regeln halten.

• „Selbst nutzen“ heißt wirklich selbst nutzen.
• „Geschwister“ sind nur die eigenen Geschwister, keine angeheirateten.
• Wer ausziehen will, muss immer vorher die Gemeinde fragen.

Wer das nicht tut, riskiert, dass er die Immobilie verliert und an die Gemeinde zurückgeben muss. Das gilt auch dann, wenn schon viele Jahre vergangen sind. Die Gerichte schützen hier das Interesse der Allgemeinheit, dass Steuergelder (Subventionen) nur für den geplanten Zweck verwendet werden.