Zweifamilien- oder Einfamilienhaus? BGH zur Maklerprovision

Gericht: BGH 1. Zivilsenat
Entscheidungsdatum: 16.07.2026
Aktenzeichen: I ZR 111/25
Dokumenttyp: Urteil

Verfahrensgang
vorgehend KG Berlin, 24. April 2025, Az: 10 U 19/25
vorgehend LG Berlin II, 29. August 2024, Az: 85 O 10/23

Maklerprovision beim Hauskauf: Wann Sie als Käufer nicht die volle Courtage zahlen müssen

Der Kauf einer eigenen Immobilie kostet viel Geld, und die Maklerprovision stellt oft eine enorme zusätzliche finanzielle Belastung dar. Viele Käufer fühlen sich regelrecht überrumpelt, wenn der Makler plötzlich zehntausende Euro fordert. Sie finden endlich Ihr Traumhaus, vielleicht ein Gebäude mit integrierter Einliegerwohnung, und prompt landet die volle Provisionsrechnung in Ihrem Briefkasten. Sie fragen sich in diesem Moment völlig zu Recht: Darf der Makler das überhaupt? Der Gesetzgeber hat schließlich vor einiger Zeit klare Regeln eingeführt, die private Käufer vor exzessiven Maklerkosten schützen sollen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) klärte genau diese brennende Frage in einem wegweisenden Urteil (Az. I ZR 111/25). Die obersten Richter entschieden detailliert, wann Sie als privater Käufer von der strengen Teilung der Maklerkosten profitieren und in welchen Fällen Sie leider die volle Summe zahlen müssen. Der entscheidende Faktor ist dabei nicht nur die bauliche Form des Hauses, sondern vor allem der exakte Zeitpunkt Ihrer Kommunikation mit dem Immobilienmakler. Ein kleiner, unscheinbarer Fehler ganz am Anfang der Kontaktaufnahme kann Sie schnell ein kleines Vermögen kosten.

Zusammenfassung für den eiligen Leser

• Der Grundsatz: Kaufen Sie ein klassisches Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision zwingend zur Hälfte.
• Die Ausnahme: Erwerben Sie ein Haus mit mehreren Wohnungen, um dieses künftig als einzige Familie selbst zu bewohnen, greift der gesetzliche Schutz nicht automatisch.
• Ihre Pflicht als Käufer: Sie müssen dem Makler Ihre Absicht, das Gebäude als reines Einfamilienhaus zu nutzen, spätestens bei Abschluss des Maklervertrags eindeutig mitteilen.
• Die gefährliche Falle: Erklären Sie Ihren Wohnwunsch erst später bei der Besichtigung, kommen Sie rechtlich zu spät. Sie riskieren dadurch, die volle Käuferprovision allein zu tragen.

Der rechtliche Hintergrund: Was bedeutet der Halbteilungsgrundsatz?

Früher zahlten Käufer in vielen Bundesländern die Maklerprovision komplett allein. Das führte zu hohen Kaufnebenkosten. Der Gesetzgeber änderte dies mit dem sogenannten Halbteilungsgrundsatz (Paragraf 656c BGB). Dieses Gesetz schützt Sie als Verbraucher effektiv. Es besagt: Wenn Sie ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kaufen, darf der Makler von Ihnen maximal so viel Provision verlangen wie vom Verkäufer. Zahlt der Verkäufer keine Provision, arbeiten Makler für Sie als Käufer ebenfalls kostenlos.

Dieser großartige Schutz besitzt jedoch eine entscheidende Einschränkung. Das Gesetz gilt ausdrücklich nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Kaufen Sie ein Mehrfamilienhaus, ein Gewerbeobjekt oder ein unbebautes Grundstück, greift der Halbteilungsgrundsatz nicht. In diesen Fällen dürfen Makler die Provision weiterhin völlig frei verhandeln und dem Käufer die gesamten Kosten aufbürden. Genau an dieser Stelle entsteht in der Praxis oft erbitterter Streit. Was passiert, wenn ein Haus baulich zwei Wohnungen besitzt, Sie es aber für sich und Ihre Familie allein nutzen wollen?

Der konkrete Fall vor dem BGH: Zweifamilienhaus oder Einfamilienhaus?

Der Bundesgerichtshof verhandelte genau ein solches Szenario. Ein Käufer erwarb ein Haus für 675.000 Euro. Das Gebäude verfügte über zwei separate Wohnungen mit eigenen Eingängen. Das Erdgeschoss umfasste knapp 87 Quadratmeter, das Obergeschoss rund 62 Quadratmeter. Beide Einheiten waren zum Zeitpunkt des Verkaufs an verschiedene Mieter vermietet. Der Makler bot das Objekt im Internet ausdrücklich als „Zweifamilienhaus“ an.

Der Käufer klickte online auf das Exposé und schloss dadurch den Maklervertrag ab. Später kaufte er das Haus. Der Makler schickte ihm daraufhin eine Rechnung über mehr als 41.000 Euro. Er forderte die volle Provision in Höhe von 6,55 Prozent. Der Käufer weigerte sich zu zahlen. Er argumentierte, er wolle das ganze Haus für sich und seine Familie als Einfamilienhaus nutzen. Deshalb müsse der Halbteilungsgrundsatz gelten, und die Rechnung des Maklers sei unzulässig.

Das Urteil: Warum der Zeitpunkt über zehntausende Euro entscheidet

Die Richter am BGH gaben dem Makler Recht. Der Käufer musste die über 41.000 Euro komplett zahlen. Die Begründung des Gerichts deckt eine massive rechtliche Falle für Immobilienkäufer auf. Die Richter stellten klar: Ein Zweifamilienhaus kann rechtlich als Einfamilienhaus gelten. Der entscheidende Punkt ist Ihr geplanter Nutzzweck. Wollen Sie das Haus für Ihren eigenen Haushalt nutzen, greift der Verbraucherschutz in der Theorie.

Aber – und das ist das große Aber – der Makler muss diesen Wunsch rechtzeitig kennen. Das Gericht urteilte streng und eindeutig: Sie müssen dem Makler Ihre Absicht spätestens bei Abschluss des Maklervertrags mitteilen. Warum urteilen die Richter so hart? Der Makler vertritt oft Verkäufer und Käufer gleichzeitig. Weiß er rechtzeitig, dass Sie das Haus als Einfamilienhaus nutzen wollen, kann er seinen Vertrag mit dem Verkäufer anpassen. Er muss den Verkäufer dann zwingend an den Maklerkosten beteiligen. Weiß er das nicht, vertraut er auf die volle Käuferprovision.

Im BGH-Fall äußerte der Käufer seinen Wunsch erst bei der Hausbesichtigung. Zu diesem Zeitpunkt bestand der Maklervertrag durch den Klick im Internet aber längst. Rechtlich kam die Information des Käufers zu spät. Der Vertrag war gültig, die volle Provision fällig.

Das Problem mit der Einliegerwohnung

Viele Häuser in Deutschland verfügen über eine sogenannte Einliegerwohnung. Zählt ein solches Haus nun als Einfamilienhaus oder als Zweifamilienhaus? Auch hier liefert das Urteil wichtige Antworten. Die Richter prüfen immer das Größenverhältnis der Wohnungen. Macht die zweite Wohnung nur einen kleinen Teil der Gesamtfläche aus, gilt das Gebäude weiterhin als Einfamilienhaus. Die Rechtsprechung zieht die magische Grenze bei etwa 20 Prozent der Gesamtfläche.

In dem verhandelten BGH-Fall nahm die kleinere Wohnung im Obergeschoss jedoch fast die Hälfte der Gesamtfläche ein. Beide Wohnungen funktionierten baulich völlig eigenständig. Aus objektiver Sicht kaufte der Mann ein klares Zweifamilienhaus. Ohne rechtzeitige Mitteilung seines abweichenden Wohnwunsches verlor er den Schutz des Gesetzes endgültig.

Das Immobilienrecht verzeiht keine Fehler. Ob Maklervertrag, notarieller Kaufvertrag oder Grundschuldbestellung – die rechtlichen Fallstricke kosten im Ernstfall Ihr hart verdientes Erspartes. Klicken Sie im Internet nicht einfach unbedacht auf Exposés, ohne die rechtlichen Konsequenzen zu kennen. Geben Sie die Prüfung Ihrer Unterlagen frühzeitig in erfahrene Hände. Die Anwalts- und Notarkanzlei Krau in Hohenahr berät und vertritt Sie bundesweit kompetent, empathisch und absolut rechtssicher. Nehmen Sie vor dem nächsten Klick oder der nächsten Unterschrift Kontakt zu uns auf. Wir prüfen Ihre Verträge, wehren unberechtigte Provisionsforderungen ab und begleiten Ihren Immobilienkauf sicher bis zur Schlüsselübergabe.

Praktische Tipps: So sichern Sie sich als Immobilienkäufer ab

Damit Ihnen ein solches finanzielles Desaster erspart bleibt, müssen Sie als Käufer klug und strategisch handeln. Halten Sie sich an die folgenden drei Regeln, um Ihre Rechte zu wahren und unnötige Maklerkosten zu vermeiden:

1. Kommunizieren Sie vor dem Klick Wenn Sie im Internet ein Haus finden, das als Zweifamilienhaus deklariert ist, klicken Sie nicht blind auf „Exposé anfordern“. Schreiben Sie dem Makler zuerst eine direkte E-Mail. Erklären Sie in dieser Nachricht ausdrücklich, dass Sie sich für das Haus interessieren, es aber zwingend allein mit Ihrer Familie als Einfamilienhaus nutzen wollen. Fordern Sie erst danach das Exposé an. So machen Sie Ihren Willen rechtzeitig vor Vertragsschluss klar.

2. Dokumentieren Sie alles schriftlich Mündliche Absprachen am Telefon helfen Ihnen vor Gericht nicht weiter. Der Käufer im BGH-Fall behauptete ebenfalls, er habe den Makler angerufen. Er konnte diesen Anruf jedoch nicht beweisen. Nutzen Sie E-Mails oder Briefe. Heben Sie alle Nachrichten sorgfältig auf. Ein kleiner schriftlicher Zweizeiler rettet Ihnen im Zweifel zehntausende Euro.

3. Prüfen Sie die Objektbeschreibung Achten Sie extrem genau darauf, wie der Makler die Immobilie im Internet oder in Zeitungen anbietet. Steht dort „Mehrfamilienhaus“ oder „Kapitalanlage“? Dann schrillen bei Ihnen am besten sofort alle Alarmglocken. Der Makler geht in diesen Fällen davon aus, dass er die Provision nicht teilen muss. Reagieren Sie sofort und stellen Sie Ihre private Nutzungssituation unmissverständlich richtig.

Fazit: Agieren statt reagieren

Das Urteil des Bundesgerichtshofs schafft endlich Klarheit, nimmt aber vor allem die Käufer massiv in die Pflicht. Der Gesetzgeber schützt Sie bei Immobilienkäufen sehr umfangreich. Sie müssen diesen Schutz jedoch aktiv einfordern. Wer abwartet und erst bei der Besichtigung seine wahren Pläne offenbart, verspielt seine Rechte restlos. Nehmen Sie das Ruder selbst in die Hand. Handeln Sie überlegt und sichern Sie sich rechtzeitig juristisch ab. Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Überlassen Sie hierbei absolut nichts dem Zufall.