Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch der GbR

Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch der GbR

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Durch das jüngst in Kraft getretene Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) wurde das Recht der Personengesellschaften grundlegend reformiert.

Ein zentrales Element dieser Reform ist die erstmalige Einführung eines Gesellschaftsregisters für Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR), das mit dem Handelsregister vergleichbar ist.

Die Eintragung einer GbR in dieses Register ist weder konstitutiv für ihre Rechtsfähigkeit noch im Grundsatz verpflichtend (vgl. § 707 Abs. 1 BGB).

Allerdings ist die Eintragung faktisch in vielen Fällen notwendig, insbesondere für die Eintragung der GbR in das Grundbuch (vgl. § 47 Abs. 2 GBO).

Ohne vorherige Eintragung im Gesellschaftsregister kann eine GbR nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden, und Verfügungen über bereits zugunsten der GbR eingetragene Rechte sind nicht möglich.

Art. 229 § 21 EGBGB regelt differenziert die Übergangsvorschriften für diese Voreintragung.

Ein Problem entsteht in Fällen, in denen die Gesellschafter einer GbR kein Interesse an der Voreintragung im Gesellschaftsregister haben, wie zum Beispiel bei der Eintragung einer Zwangshypothek (§ 867 ZPO) auf Betreiben von Gläubigern.

Der Beitrag untersucht, wie das Spannungsverhältnis zwischen der erforderlichen Voreintragung und den Interessen der Gläubiger gelöst werden kann.

Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch der GbR

I. Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch

Die Zwangshypothek ist eine Form der Immobiliarvollstreckung (§ 866 Abs. 1 ZPO), die der Sicherung des Gläubigers dient.

Für die Eintragung ist ein schriftlicher Antrag beim Grundbuchamt erforderlich (§ 867 Abs. 1 S. 1 ZPO), ebenso wie das Vorliegen allgemeiner und besonderer Vollstreckungsvoraussetzungen sowie das Fehlen von Vollstreckungshindernissen.

Zudem darf die Sicherungshypothek nur für Beträge über 750 Euro eingetragen werden (§ 866 Abs. 3 ZPO).

II. Besonderheiten bei Beteiligung einer GbR

War eine GbR bisher als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen, mussten auch deren Gesellschafter im Grundbuch vermerkt sein (§ 47 Abs. 2 S. 1 GBO a. F.).

Nach der neuen Rechtslage ist dies nicht mehr vorgesehen; es wird nur noch die GbR eingetragen, wenn sie im Gesellschaftsregister registriert ist (§ 47 Abs. 2 GBO).

Für die Eintragung einer Zwangshypothek muss nachgewiesen werden, dass die Schuldner-GbR mit der im Grundbuch eingetragenen identisch ist (§ 39 GBO, § 750 Abs. 1 ZPO).

Bisher erforderte dies einen Titel gegen die Gesellschaft und alle Gesellschafter. Mit Inkrafttreten des MoPeG ist nun ein Titel nur gegen die Gesellschaft erforderlich.

Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch der GbR

III. Problem: Bereits eingetragene GbR

Problematisch sind Fälle, in denen die GbR nach altem Recht im Grundbuch eingetragen ist.

Die Übergangsvorschriften des Art. 229 § 21 Abs. 1 bis 3 EGBGB kodifizieren das Voreintragungserfordernis auch für den Fall, dass über ein im Grundbuch eingetragenes Recht verfügt werden soll.

Für Gläubiger ist dies problematisch, wenn die GbR kein Interesse an einer Voreintragung hat, insbesondere zur Vermeidung oder Verzögerung der Vollstreckung.

Der Justizgewährungsanspruch des Gläubigers gebietet jedoch, dass dieser sein Recht auf Eintragung einer Zwangshypothek durchsetzen kann.

IV. Lösungsansatz des Gesetzgebers

Der Gesetzgeber hat erkannt, dass die Voreintragung in Gesellschaftsregister und Grundbuch für Vollstreckungsgläubiger unzumutbar ist.

Mit Verweis auf einen Beschluss des OLG Schleswig (2011) soll die Rechtsschutzlücke nach dem Rechtsgedanken von § 14 GBO geschlossen werden.

Danach darf die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung eines Berechtigten auch von demjenigen beantragt werden, der aufgrund eines gegen den Berechtigten vollstreckbaren Titels eine Eintragung verlangen kann.

Eintragung einer Zwangshypothek im Grundbuch der GbR

V. Einordnung und Ausgestaltung

Der Nachweis, dass die im Vollstreckungstitel verlautbarte GbR mit der im Grundbuch eingetragenen identisch ist, ist erforderlich.

Die Übergangsvorschriften zum MoPeG finden keine Anwendung, da diese auf der Voreintragung im Gesellschaftsregister aufbauen.

Die Eintragung einer Zwangshypothek soll auch ohne Voreintragung im Gesellschaftsregister möglich sein, indem auf die Vorschriften zur alten Rechtslage zurückgegriffen wird.

Der Gläubiger kann den Identitätsnachweis unter Rückgriff auf § 899a S. 1 a. F. BGB erbringen.

VI. Fazit

Nach Inkrafttreten des MoPeG gibt es Konstellationen, in denen nach altem Recht eingetragene GbR kein Interesse an einer Voreintragung haben, während Gläubiger eine Zwangshypothek eintragen möchten.

Der Justizgewährungsanspruch gebietet, dass Gläubiger diese Eintragung mit zumutbaren Mitteln durchsetzen können.

Die bisher geltenden Rechte zur Eintragung einer Zwangshypothek bleiben bestehen, wobei der Gläubiger den Identitätsnachweis gemäß § 29 GBO führen muss, unterstützt durch die Vermutung des § 899a S. 1 BGB.

Für die Zukunft sollten Gläubiger bei nicht im Gesellschaftsregister eingetragenen GbR auf eine solche Eintragung und die Grundbuchberichtigung hinwirken, um die Eintragung einer Zwangshypothek zu erleichtern.

Die neuen Regelungen des MoPeG werden langfristig den Umgang mit im Grundbuch eingetragenen Rechten und Zwangsvollstreckungen erleichtern.