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BGH, Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07

BGH, Urteil vom 22.10.2008 – VIII ZR 283/07

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 16, vom 9. Oktober 2007 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als auf die Berufung der Beklagten die Klage in Höhe von 7.400,48 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 9. März 2007 im Hinblick auf den Schadensersatzanspruch der Kläger wegen nicht vorgenommener Schönheitsreparaturen abgewiesen worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen.
Tatbestand

Die Beklagten waren Mieter einer Wohnung der Kläger in H. . Der am 17./20. Mai 1996 geschlossene Formularmietvertrag der Parteien sah in § 17 Nr. 2 (“Instandhaltung der Mieträume”) vor:

“Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.

Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Demgemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.”

Das Mietverhältnis endete vertragsgemäß zum 30. Juni 2006. Durch Schreiben vom 4. Juli 2006 forderten die Kläger die Beklagten unter Fristsetzung bis zum 24. Juli 2006 erfolglos zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Die dafür entstehenden Kosten belaufen sich nach einem von den Klägern vorprozessual eingeholten Gutachten auf 7.400,48 € netto. Das Amtsgericht hat die Beklagten unter anderem zur Zahlung dieser Summe nebst Zinsen verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die Klage insoweit abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Zahlungsverlangen insoweit weiter.
Gründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (Landgericht Hamburg, NZM 2008, 40) hat, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Den Klägern stehe kein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 7.400,48 € wegen der Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB zu. Die Beklagten seien nicht verpflichtet gewesen, bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vorzunehmen.

Die in § 17 Nr. 2 des Mietvertrags enthaltene Klausel schränke den Mieter unangemessen ein, da die Verpflichtung, die Holzteile in einem bestimmten Farbton zurückzugeben, dazu führe, dass der Mieter unabhängig von seiner letzten Renovierung zur Neudekoration verpflichtet sei, sofern er die Holzteile in rechtlich zulässiger Weise in einem Farbton gestrichen habe, der den Vorgaben der Klausel nicht entspreche. Die Klausel enthalte somit eine Verpflichtung, die gegebenenfalls über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehe. Dies führe zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters, die gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Unwirksamkeit der mit der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbarenden Klausel zur Folge habe.

Zwar sei der Mieter, der eine ungewöhnliche Farbgestaltung wähle, auch dann zur Neudekoration verpflichtet, wenn eine Renovierungspflicht nicht bestehe. Dies beruhe allerdings auf einer Vertragsverletzung. Eine solche sei jedoch nicht bereits dann anzunehmen, wenn die Holzteile nicht in “Weiß oder in hellen Farbtönen” gestrichen zurückgegeben würden, da Anstriche im mittleren Helligkeitsbereich keine Verpflichtung zur Neurenovierung unabhängig von ihrem Zustand auslösten. Sofern der Mieter aber eine Farbgestaltung wähle, die nicht durch den Zustand bei Vertragsbeginn vorgegeben oder nicht als weiß oder hell zu werten sei, sei er gemäß § 17 Nr. 2 des Mietvertrags verpflichtet, die Holzteile unabhängig von ihrem Zustand neu zu streichen. Dies führe zu einer unangemessenen Belastung des Mieters und zur Unwirksamkeit der Klausel.

Als Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Farbwahl sei die Überbürdung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin unwirksam. Zwar ließe sich der unangemessene Regelungsteil ohne Weiteres streichen. Dies bedeute aber eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig sei, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten seien. Die Klauseln seien miteinander verknüpft, da sich der Inhalt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zumindest im Hinblick auf die Holzteile aus den Vorgaben der Klausel ergebe, sodass die Streichung zu einer inhaltlichen und damit nicht zulässigen Umgestaltung der Klausel führen würde. Das gelte auch in Anbetracht der Tatsache, dass die Klausel auf Lackteile beschränkt sei. Auch darin sei ein Verstoß gegen das Übermaßverbot zu sehen.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Überprüfung nicht stand.

Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

1. Die formularmäßige Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf die Beklagten gemäß § 17 Nr. 2 Satz 1 bis 4 des Mietvertrags sieht keinen unzulässigen starren Fristenplan vor, denn diese Bestimmungen ermöglichen die Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades der Mieträume. Der Senat kann die Klausel selbst auslegen, weil das Berufungsgericht dies unterlassen hat und weitere Feststellungen dazu nicht zu erwarten sind (vgl. Senatsurteil vom 13. Februar 2008 – VIII ZR 105/07, WuM 2008, 219 = NJW 2008, 1218, Tz. 18 m.w.N.). Zwar führt eine formularvertragliche Bezugnahme auf “die üblichen Fristen” zu einem starren Fristenplan und damit zur Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 106/05, WuM 2006, 377 = NJW 2006, 2113: “Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen.”). Die hier verwendete abgeschwächte Formulierung “Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein …” (§ 17 Nr. 2 Satz 4 des Mietvertrags) verleiht dem Fristenplan jedoch – für den durchschnittlichen Mieter erkennbar – den Charakter einer lediglich unverbindlichen Orientierungshilfe. Etwas anderes macht auch die Revisionserwiderung nicht geltend.

2. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts führt die formularvertragliche Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf die Beklagten auch nicht im Zusammenwirken mit § 17 Nr. 2 Satz 6 des Mietvertrags zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters.

a) Die Klausel differenziert zwischen “lackierten” Holzteilen, die (allein) in dem bei Vertragsbeginn “vorgegebenen” Farbton zurückzugeben sind, und “farbig gestrichenen” Holzteilen, die außer in dem ursprünglichen Farbton auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden können. Das ist, wie sich aus dem Sinnzusammenhang der beiden Regelungen ergibt, so zu verstehen, dass mit lackierten Holzteilen solche Holzteile gemeint sind, die nicht mit einem deckenden Farbanstrich versehen, sondern mit Klarlack oder einer transparenten Lasur gestrichen sind.

b) Die Verpflichtung des Mieters, lackierte bzw. farbig gestrichene Holzteile in keinem anderen als den nach der Klausel zulässigen Farbtönen zurückzugeben, ist für sich genommen unbedenklich und führt auch nicht zu einer unangemessenen Einschränkung des Mieters bei der Vornahme der ihm übertragenen Schönheitsreparaturen.

aa) Die Klausel beschränkt sich in ihrem unmittelbaren Anwendungsbereich auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Auf diesen Zeitpunkt bezogen ist sie – isoliert betrachtet – schon deswegen unbedenklich, weil für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Interesse des Mieters an einer seinen Vorstellungen entsprechenden farblichen Gestaltung der Wohnung nicht mehr besteht, das gegen das Interesse des Vermieters, die Mieträume in der von ihm gewünschten farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, abzuwägen wäre.

bb) Allerdings wird ein wirtschaftlich vernünftig denkender Mieter sich schon während des laufenden Mietverhältnisses bei einem erforderlich werdenden Neuanstrich der Holzteile von der Überlegung leiten lassen, dass er bei der Wahl einer farblichen Gestaltung, die nicht der für den Zeitpunkt der Rückgabe vereinbarten entspricht, Gefahr läuft, bei seinem Auszug den Anstrich erneuern zu müssen, auch wenn dies nach dem Grad der Abnutzung noch nicht erforderlich wäre. Ein auf die Vermeidung unnötiger Kosten bedachter Mieter wird daher schon bei Anstricharbeiten während des laufenden Mietverhältnisses eine farbliche Gestaltung wählen, die der für den Zeitpunkt der Rückgabe geschuldeten entspricht. Die daraus resultierende faktische Einschränkung der – grundsätzlich anzuerkennenden – Freiheit des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, ist jedoch hinzunehmen.

(1) Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils bereits bei der Beurteilung einer Farbwahlklausel für die laufenden Schönheitsreparaturen entschieden hat, ist dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 18 m.w.N. aus der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur). Der Senat hat daher bereits ausgesprochen, dass eine nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung bezogene Farbwahlklausel, die den Mieter nicht auf eine spezielle Dekorationsweise festlegt, sondern ihm eine Bandbreite (“neutrale, helle, deckende Farben und Tapeten”) vorgibt, die zu den unterschiedlichsten Einrichtungsstilen passt und deshalb für weite Mieterkreise annehmbar ist, den Mieter nicht unangemessen benachteiligt (Senatsurteil aaO).

Dasselbe gilt für die hier zu beurteilende Klausel, soweit sie die “farbig gestrichenen” Holzteile betrifft. Sie legt den Mieter nicht auf einen bestimmten Farbton fest, sondern belässt ihm neben dem ursprünglich vorhandenen Farbton einen ausreichenden Entscheidungsspielraum in der Bandbreite heller Farbtöne. Dass der Mieter mit der Beschränkung auf helle Farbtöne oder die Farbe Weiß auf ein Spektrum festgelegt wird, das möglicherweise enger ist als die Bandbreite an farblichen Gestaltungen, die noch nicht als Vertragsverletzung anzusehen wären, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht die Annahme einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB ist dann gegeben, wenn der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein auch dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen (st. Rspr., z.B. BGHZ 90, 280, 284). Das ist hier nicht schon deswegen anzunehmen, weil die von den Klägern verwendete Klausel die Grenzen des Erlaubten enger zieht und damit Gestaltungsmöglichkeiten ausschließt, die dem Mieter ohne die Klausel erlaubt wären. Vielmehr bedarf es innerhalb des dem Mieter grundsätzlich Erlaubten einer umfassenden Würdigung der Interessen beider Parteien. Dem Interesse des Mieters, sich in den Mieträumen nach seinem Geschmack einzurichten, steht das Interesse des Vermieters gegenüber, die Wohnung in einer neutralen farblichen Gestaltung zurückzuerhalten, die für einen möglichst großen Kreis von Mietinteressenten akzeptabel ist. Wenn die Klausel diesen Interessenwiderstreit dahin löst, dass sie den Mieter auf ein Maß an Gestaltungsfreiheit beschränkt, das zwar enger ist als der durch die Grenze zur Vertragswidrigkeit bestimmte Spielraum, ihm aber noch eine gewisse Bandbreite an Wahlmöglichkeiten belässt, so wird der Mieter dadurch noch nicht unangemessen benachteiligt.

(2) In Bezug auf “lackierte” Holzteile fehlt es allerdings an einem Gestaltungsspielraum hinsichtlich der farblichen Gestaltung, weil die Klausel den Mieter insoweit auf den allein zulässigen ursprünglichen – bei Vertragsbeginn “vorgegebenen” – Farbton festlegt. Bei umfassender Würdigung der hierdurch berührten Interessen der Parteien ist aber auch diese weitgehende Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit des Mieters nicht zu beanstanden. Denn auf Seiten des Vermieters fällt der Umstand ins Gewicht, dass bei einer transparenten Lackierung oder Lasur – anders als bei einem deckenden Farbanstrich – eine Veränderung des Farbtons entweder überhaupt nicht mehr oder nur mit einem Eingriff in die Substanz der lackierten/lasierten Holzteile (Abschleifen) rückgängig gemacht werden kann. Eine Veränderung der Mieträume, die eine Substanzverletzung zur Folge hat, ist dem Mieter aber nicht gestattet.

III.

Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil daher keinen Bestand haben, soweit es mit der Revision angegriffen worden ist. Es ist daher insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – zum Grund des von den Klägern geltend gemachten Schadensersatzanspruchs wegen des Unterlassens geschuldeter Schönheitsreparaturen und zur Höhe des behaupteten Schadens keine Feststellungen getroffen hat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1, 3 ZPO).

Ball Wiechers Dr. Wolst Dr. Frellesen Hermanns

Vorinstanzen:

AG Hamburg-Altona, Entscheidung vom 20.03.2007 – 316 C 233/06 –

LG Hamburg, Entscheidung vom 09.10.2007 – 316 S 35/07 –

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BGH, Urteil vom 22.02.2012 – VIII ZR 205/11

BGH, Urteil vom 22.02.2012 – VIII ZR 205/11

Tenor

Auf die Revision der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Traunstein – 7. Zivilkammer – vom 26. Mai 2011 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Klägerin entschieden worden ist.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen.
Tatbestand

Die Klägerin war vom 1. Juli 2005 bis zum 30. September 2008 Mieterin einer Wohnung des Beklagten in T. . Im Mietvertrag sind die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf die Klägerin abgewälzt; außerdem ist eine Quotenabgeltungsklausel vereinbart. Zur Ausführung der Schönheitsreparaturen heißt es in § 13 Ziffer 3 des Mietvertrags:

“Die Arbeiten müssen in fachmännischer Qualitätsarbeit – handwerksgerecht – ausgeführt werden. Der Mieter darf ohne Zustimmung des Vermieters bei der Ausführung der Schönheitsreparaturen bei Vertragsende nicht von der ursprünglichen Ausführungsart abweichen. Das Holzwerk darf nur weiß gestrichen werden, Naturholz nur transparent oder lasiert. Heizkörper und Heizrohre sind weiß zu streichen. Der An-1 strich an Decken und Wänden hat in weiß, waschfest nach TAKT, zu erfolgen. Die Verwendung anderer Farben bedarf der Genehmigung des Vermieters, ebenso die Anbringung besonderer Wanddekorationen und schwerer Tapeten.”

Die Klägerin führte am Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen an den Decken und Wänden der Wohnräume durch. Im Hinblick auf die vereinbarte Quotenabgeltungsklausel behielt der Beklagte für anteilige Kosten der Schönheitsreparaturen hinsichtlich der Heizkörper, Innentüren, Keller sowie des Loggiabodens aus der Kaution einen Betrag in Höhe von 650 € ein. Die Klägerin ist der Ansicht, dass die Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam seien und ihr die Kaution deshalb ungekürzt auszuzahlen sei; für die von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen schulde der Beklagte Wertersatz in Höhe von 1.036,95 €.

Die Klägerin hat Zahlung von 1.686,95 € nebst Zinsen und vorgerichtlicher Anwaltskosten begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen in Höhe von 163,29 € nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das Urteil des Amtsgerichts unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung dahin abgeändert, dass der Beklagte zur Zahlung von insgesamt 261,24 € nebst Zinsen verurteilt ist. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren Klageanspruch weiter.
Gründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe ein Anspruch auf Wertersatz der von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht zu, weil die in § 13 des Mietvertrags vorgesehene Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieterin wirksam sei und die Klägerin diese Leistungen deshalb mit Rechtsgrund erbracht habe. Die formularmäßige Vorgabe, dass die Wohnung bei Rückgabe weiß gestrichen sein müsse, benachteilige die Klägerin nicht unangemessen, weil sie die Wohnung in diesem Zustand übernommen habe. Entscheidend sei, dass der Beklagte der Klägerin die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses mit einem weißen Neuanstrich übergeben und damit zu erkennen gegeben habe, welchen Wohnungszustand er bei der Neuvermietung für angemessen halte und welchen Zustand er bei der Rückgabe vorzufinden wünsche. Das Interesse des Mieters an einer dezent farblichen Gestaltung sei dadurch ausreichend gewahrt, dass er sie verwirklichen könne, wenn der Vermieter zustimme.

Der Klägerin stehe aber ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 261,24 € aus der Kaution zu, weil der Beklagte die Kaution in dieser Höhe zu Unrecht einbehalten habe. Für die Abnutzung der Dekoration an Türen, Türzargen, Heizkörpern und Kellerraum könne der Beklagte aufgrund der Quotenabgeltungsklausel nur einen Betrag von 388,69 € verlangen. Denn das Renovierungsintervall, das der Berechnung des Abgeltungsbetrages zu Grunde zu le-4 gen sei, betrage wegen der geringen Abnutzung während der Mietzeit der Klägerin 14 Jahre.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt nicht stand. Die Schönheitsreparaturen sind im Hinblick auf die vom Beklagten verwendete (unzulässige) Farbwahlklausel nicht wirksam auf die Klägerin übertragen, so dass dem Beklagten anteilige Schönheitsreparaturkosten nicht zustehen und ein Anspruch der Klägerin auf Wertersatz für die am Vertragsende teilweise ausgeführten Schönheitsreparaturen nicht mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung verneint werden kann.

1. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 – VIII ZR 283/07, NJW 2009, 62 Rn. 17 f.; Senatsbeschlüsse vom 14. Dezember 2010 – VIII ZR 198/10, WuM 2011, 96 Rn. 1 sowie VIII ZR 218/10, WuM 2011, 212 Rn. 1).

2. Die hier vereinbarte Farbwahlklausel wird diesen Voraussetzungen nicht gerecht. Sie gibt dem Mieter – auch für Schönheitsreparaturen während der Mietzeit – einen weißen Anstrich von Decken und Wänden vor und schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters dadurch in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt.

a) Es kann dahinstehen, ob die Regelung in § 13 Ziffer 3 Satz 2, der für die bei Vertragsende auszuführenden Arbeiten die ursprüngliche Ausführungsart vorgibt, so ausgelegt werden kann, dass auch die in § 13 Ziffer 3 Satz 5 des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, den Anstrich von Decken und Wänden weiß auszuführen, nur für bei Vertragsende durchzuführende Dekorationsarbeiten gilt. Denn eine Auslegung der Klausel dahin, dass die Farbvorgabe “weiß” – ebenso wie die in § 13 Ziffer 3 Satz 1 geregelte Vorgabe einer handwerksgerechten Qualität der auszuführenden Arbeit – auch für die während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen gilt, ist zumindest möglich und deshalb nach dem Grundsatz der kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB) zugrunde zu legen.

b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts spielt es für die Beurteilung der Farbwahlklausel keine Rolle, dass die Klägerin die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses mit einem neuen weißen Anstrich übernommen hatte. Denn der Vermieter hat grundsätzlich kein berechtigtes Interesse daran, dem Mieter während der Mietzeit eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben oder den Gestaltungsspielraum des Mieters auch nur einzuengen. Das berechtigte Interesse des Vermieters beschränkt sich vielmehr darauf, die Wohnung am Ende der Mietzeit in einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Interessenten akzeptiert wird und somit einer baldigen Weitervermietung nicht entgegensteht (Senatsbeschlüsse vom 14. Dezember 2010 – VIII ZR 218/10, aaO Rn. 3 sowie VIII ZR 198/10, aaO Rn. 3). Diesem Interesse kann der Vermieter jedoch – wie ausgeführt – mit einer Klausel Rechnung tragen, die nur für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.

Schließlich rechtfertigt auch die in der Klausel vorgesehene Möglichkeit, im Einzelfall die Erlaubnis des Vermieters zu einer Dekoration in abweichender 11 Farbe einzuholen, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine andere Bewertung; mangels eines sachlich gerechtfertigten Interesses des Vermieters, auf die Dekorationsweise während der laufenden Mietzeit Einfluss zu nehmen, braucht sich der Mieter hierauf von vornherein nicht verweisen zu lassen (vgl. Senatsurteil vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06, NJW 2007, 1743 Rn. 10).

c) Rechtsfolge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin (Senatsurteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, aaO Rn. 20).

III.

Das Urteil des Berufungsgerichts kann deshalb keinen Bestand haben; es ist daher aufzuheben, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil der Klägerin entschieden hat (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht – vor dem Hintergrund der von ihm vertretenen Rechtsauffassung folgerichtig – keine Feststellungen zum Wert der von der Klägerin ohne Rechtsgrund erbrachten Schönheitsreparaturen getroffenhat. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger

Vorinstanzen:

AG Traunstein, Entscheidung vom 17.09.2010 – 312 C 825/09 –

LG Traunstein, Entscheidung vom 26.05.2011 – 7 S 3821/10 –

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BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 50/09

BGH, Urteil vom 20.01.2010 – VIII ZR 50/09

Tenor

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin vom 27. Januar 2009 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen.
Tatbestand

Die Beklagte war vom 15. Dezember 2001 bis zum 28. Februar 2006 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in B. . Der Mietvertrag enthält hinsichtlich der Schönheitsreparaturen folgende Formularklauseln:

“Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …”

§ 14 Nr. 1

“Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mietshäusern in folgenden Zeitabständen erforderlich: In Küchen, Bädern und Duschräumen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in andern Räumen alle sieben Jahre.”

Anlage zum Mietvertrag:

“Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen (ausgenommen Kunststoff-, Aluminium-, und Dachfenster, sowie fertig beschichtete Türblätter) nur weiß zu lackieren …”

Die Klägerin hat Zahlung von 1.706 € (davon 1.392,99 € wegen unterlassener Schönheitsreparaturen) nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung von 80 € nebst Zinsen wegen einer beschädigten Arbeitsplatte verurteilt und die weitergehende Klage abgewiesen. In der Berufungsinstanz hat die Klägerin die Kaution (712,10 €) mit den von ihr weiter verfolgten Ansprüchen verrechnet und den Rechtsstreit in Höhe dieses Betrages (einseitig) für erledigt erklärt. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin den auf unterlassene Schönheitsreparaturen gestützten Schadensersatzanspruch weiter.
Gründe

Die Revision hat keinen Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2009, 847) hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht zu, weil die formularvertraglichen Schönheitsreparaturklauseln wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam seien. Dem Mieter werde vorgegeben, Innenfenster und Türen nur weiß zu streichen. Darin liege eine Beschränkung der Beklagten bei der Gestaltung der Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses, für die es kein anerkennenswertes Interesse der Klägerin gebe. Ein Interesse der Klägerin an einer einheitlichen Gestaltung der Zimmertüren sowie der Außentüre und der Fenster von innen im laufenden Mietverhältnis sei nicht erkennbar. Entgegen der Ansicht der Klägerin betreffe die Farbwahlklausel auch das laufende Mietverhältnis, denn eine Einschränkung, dass sie für Renovierungen, die der Mieter während der laufenden Mietverhältnisse durchführe, nicht gelte, sei der Bestimmung nicht zu entnehmen.

Folge der unangemessenen Einengung des Mieters durch die Farbvorgabe bei den Schönheitsreparaturen sei die Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter schlechthin. Zwar ließe sich die den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeiten durch die Streichung der Zusatzklausel beseitigen. Dies wäre indes eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion. Diese sei auch dann unzulässig, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln geregelt seien.

II.

Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die in der Anlage des Mietvertrages enthaltene Farbvorgabe (“Weiß”) beim Anstrich der Innentüren sowie der Innenseiten der Fenster und der Außentür den Mieter unangemessen benachteiligt und dies gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturpflicht insgesamt führt.

1. Eine Formularklausel, die den Mieter auch während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart oder Farbwahl verpflichtet und ihn dadurch in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs einschränkt, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse besteht, benachteiligt den Mieter unangemessen (Senatsurteile vom 28. März 2007 – VIII ZR 199/06, NZM 2007, 398, Tz. 10; vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NZM 2008, 605, Tz. 17; vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 166/08, NZM 2009, 313, Tz. 12). Dies ist bei der hier zu beurteilenden Klausel der Fall, denn sie gibt für die Innentüren sowie die Innenseiten der Fenster und der Außentür allgemein einen weißen Anstrich vor und enthält keine Beschränkung auf den im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung geforderten Zustand.

Entgegen der Auffassung der Revision kommt es nicht darauf an, ob diese Arbeiten seltener anfallen als die Renovierung von Wänden und Decken und ob das Interesse des Mieters an eigener Gestaltung der Dekoration von Decken und Wänden größeres Gewicht hat. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters an der einheitlichen Gestaltung der Innentüren und Innenseite der Fenster während des Mietverhältnisses nicht erkennbar ist und die Einschränkung der Gestaltungsfreiheit seiner Wohnräume während der Dauer des Mietverhältnisses den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt.

2. Die formularmäßige unangemessene Einengung des Mieters in der Art der Ausführung der Schönheitsreparaturen führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen schlechthin. Entgegen der Auffassung der Revision ist das hier nicht deswegen anders zu beurteilen, weil die unangemessene Farbvorgabe sich nicht auf sämtliche Schönheitsreparaturen, sondern nur auf die Fenster und Türen bezieht.

Nach der Rechtsprechung des Senats handelt es sich bei der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelpakete aufspalten lässt, sondern deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag insgesamt zu bewerten ist (Senatsurteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, NZM 2009, 353, Tz. 15). Stellt sich diese Verpflichtung auf Grund unzulässiger Ausgestaltung – sei es ihrer zeitlichen Modalitäten, ihrer Ausführungsart oder ihres gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, so ist die Verpflichtung insgesamt unwirksam (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO). So liegt der Fall auch hier. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ließe sich nur dann aufrechterhalten, wenn die Pflicht des Mieters entweder im Hinblick auf die Ausführungsart (Wegfall der Farbvorgabe) oder – wie es die Revision erwägt – im Hinblick auf den gegenständlichen Umfang der Verpflichtung des Mieters (Wegfall der Renovierungspflicht bezüglich der Fenster und Türen) modifiziert würde. Dies käme aber, wie das Berufungsgericht richtiggesehen hat, einer inhaltlichen Umgestaltung der Schönheitsreparaturklausel und damit einer unzulässigen geltungserhaltenden Reduktion gleich.

Ball Dr. Milger Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Fetzer

Vorinstanzen:

AG Schöneberg, Entscheidung vom 24.04.2008 – 102 C 192/06 –

LG Berlin, Entscheidung vom 27.01.2009 – 63 S 215/08 –

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BGH, Beschluss vom 04.03.2008 – VIII ZR 228/07

BGH, Beschluss vom 04.03.2008 – VIII ZR 228/07

Tenor

Die Beschwerde der Klägerin gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 11. Juli 2007 wird als unzulässig verworfen.

Die Klägerin hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen.

Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 15.692,60 €.
Gründe

Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unzulässig.

Die Beschwer der Klägerin erreicht nicht die Wertgrenze von 20.000 € (§ 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO), worauf die Beschwerdeerwiderung zutreffend hinweist. Für die Wertgrenze der Nichtzulassungsbeschwerde ist der Wert des Beschwerdegegenstands aus dem beabsichtigten Revisionsverfahren maßgebend, wobei die Wertberechnung nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 3 ff. ZPO vorzunehmen ist (Senatsbeschluss vom 19. Dezember 2006 – VIII ZR 227/04, GE 2007, 362 f., m.w.N.).

Zu Unrecht will die Beschwerde den als Klageantrag zu 5 gestellten Feststellungsantrag, dessen Wert die Klägerin in der Klageschrift mit lediglich 560 € angegeben hat, nunmehr mit 10.513,85 € bewerten. Der Wert des Antrags auf Feststellung der Verpflichtung des Beklagten zur Erstattung sämtlicher zukünftig aufzubringender Mehraufwendungen ist jedoch nicht anhand von § 9 Satz 1 ZPO zu schätzen. Diese Bestimmung betrifft nur solche Rechte, die ihrer Natur nach und erfahrungsgemäß eine Dauer von wenigstens 42 Monaten haben oder jedenfalls mit Rücksicht auf den Grad der Unbestimmtheit des Zeitpunkts, wann das den Wegfall des Rechts begründende Ereignis eintritt, eine solche Dauer haben können; mithin kann § 9 ZPO nur auf Rechte angewendet werden, die ihrer Beschaffenheit nach von dauerndem Bestand sind (BGHZ 36, 144, 147). Andernfalls gilt § 3 ZPO (Zöller/Herget, ZPO, 26. Aufl., § 9 Rdnr. 1). Die von der Klägerin geltend gemachten Ansprüche auf Aufwendungs- oder Schadensersatz, insbesondere im Hinblick auf die künftigen Kosten für Stallmiete, Hufbeschlag und Haftpflichtversicherung, sind keine Rechte, die ihrer Beschaffenheit nach von dauerndem Bestand sind. Dass die entsprechenden Kosten unter Umständen über einen gewissen Zeitraum hinweg anfallen, beruht nicht auf der Beschaffenheit des zugrunde liegenden Anspruchs, sondern auf der Dauer des Rechtsstreits.

Bei der hiernach gebotenen Wertfestsetzung nach § 3 ZPO für den Klageantrag zu 5 schätzt der Senat die künftigen Mehraufwendungen für Aufbewahrung und Erhaltung des Pferdes unter Berücksichtigung der Angaben der Klägerin auf allenfalls 6.000 €, so dass sich für den Klageantrag zu 5 unter Berücksichtigung eines Abschlags von 20% ein Wert von 4.800 € ergibt und der Wert des Beschwerdegegenstands somit insgesamt 15.692,60 € beträgt. Die mit dem Klageantrag zu 6 geltend gemachte außergerichtliche Geschäftsgebühr bleibt dabei gemäß § 4 Abs. 1 Halbs. 2 ZPO außer Betracht (BGH, Beschluss vom 12. Juni 2007 – VI ZR 200/06, www.bundesgerichtshof.de, zu § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO).

Ball Wiechers Dr. Frellesen Dr. Hessel Dr. Achilles

Vorinstanzen:

LG Tübingen, Entscheidung vom 12.01.2007 – 7 O 388/05 –

OLG Stuttgart, Entscheidung vom 11.07.2007 – 3 U 34/07 –

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BGH, Urteil vom 14.01.2009 – VIII ZR 71/08

BGH, Urteil vom 14.01.2009 – VIII ZR 71/08

Tenor

Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Hannover vom 25. Januar 2008 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen.
Tatbestand

Der Beklagte hatte von März 2000 bis Mai 2006 vom Kläger eine Zweizimmerwohnung in H. gemietet. Zu den Schönheitsreparaturen enthält § 16 des vom Kläger verwendeten Formularmietvertrages vom 12. Februar 2000 folgende Bestimmung:

“1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabständen:

In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre;

in Koch- und Essküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre;

in Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre;

in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre;

in Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre;

in sonstigen Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkammern spätestens alle 7 Jahre.

Die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des Mietobjekts es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon vorher auszuführen [im Folgenden: Klausel 1].

2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume unabhängig von der Dauer in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsgemäßen Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1 entspricht.

Der Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung der Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung eine Ablösungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kosten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen [im Folgenden: Klausel 2].”

In § 30 Abs. 1 bestimmt der Formularmietvertrag außerdem, dass durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde.

Anlässlich der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Parteien am 6. März 2000 ein maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprotokoll, das unter Ziff. 6 folgende Regelung enthält:

“Herr U. [= Beklagter] übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben.”

Der Kläger hat vom Beklagten, der mit Schreiben vom 24. Mai 2006 eine Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten für die nach seiner Behauptung erforderlichen Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.232,61 € sowie für die Beseitigung von Parkettschäden in Höhe von 812 € beansprucht und hiergegen die vom Beklagten geleistete Mietsicherheit von 758,32 € verrechnet. Der Beklagte hat widerklagend die Rückzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe verlangt.

Das Amtsgericht hat die Klage lediglich hinsichtlich der Parkettschäden mit einem Betrag von 350 € als begründet angesehen und den Kläger unter Verrechnung dieses Anspruchs mit der Mietsicherheit auf die Widerklage zur Zahlung von 408,32 € nebst Zinsen verurteilt sowie die weitergehende Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der er nur noch seinen Schadensersatzanspruch wegen der unterbliebenen Wohnungsrenovierung weiterverfolgt, soweit dieser nicht durch Verrechnung mit dem restlichen Anspruch des Beklagten auf Rückzahlung der Mietsicherheit erloschen ist, und sich gegen seine auf die Widerklage hin erfolgte Verurteilung wendet.
Gründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt:

Die in den Klauseln 1 und 2 des Formularmietvertrages getroffenen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen seien wegen ihres Summierungseffekts unwirksam. Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich daraus, dass zu den auf den Mieter abgewälzten laufenden Instandhaltungspflichten mit der Endrenovierungsklausel noch die Pflicht treten soll, den nachvertraglichen Renovierungsaufwand zu tragen. Insoweit könne sich der Kläger wegen des Transparenzgebots auch nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, dass die Klausel 1 unwirksam sei. Durch die im Wohnungsübergabeprotokoll getroffene Regelung seien die genannten beiden Klauseln weder im Sinne einer konkretisierenden Vereinbarung ersetzt noch nach § 141 BGB bestätigt worden, weil der Beklagte, der bis Anfang 2006 keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der beiden Klauseln gehabt habe, dem Wohnungsübergabeprotokoll eine solche Bedeutung ersichtlich nicht beigemessen habe. Ersetzt worden sei durch die Individualvereinbarung des Wohnungsübergabeprotokolls lediglich die Klausel 2. Dagegen habe die Klausel 1 – wenn auch unwirksam, weil sie den Mieter aufgrund ihrer starren Fristenregelung unangemessen benachteilige – neben der Individualvereinbarung fortbestanden. Die im Wohnungsübergabeprotokoll geregelte Endrenovierungspflicht werde als Individualvereinbarung zwar nicht von § 307 BGB erfasst und sei als solche rechtlich nicht zu beanstanden. Ebenso wenig sei sie dergestalt von der Klausel 1 abhängig, dass deren Unwirksamkeit zwangsläufig die Unwirksamkeit der im Übergabeprotokoll geregelten Endrenovierungspflicht zur Folge habe. Jedoch ließen sich – anders als inhaltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen – die Bestimmungen zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung auch unter Berücksichtigung der salvatorischen Klausel des Mietvertrages wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen. Dadurch ergebe sich jedenfalls aus der Sicht des Mieters ein Summierungseffekt. Dieser benachteilige den Mieter wegen der unbedingten Verpflichtung zur Renovierung auch ohne bestehenden Renovierungsbedarf unangemessen und führe zu einer Unwirksamkeit der zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen getroffenen Regelungen insgesamt.

II.

Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist die dem Beklagten im Protokoll der Wohnungsübergabe auferlegte Endrenovierungspflicht rechtlich nicht zu beanstanden, wenn dies – wie für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist – auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien beruht.

1. Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Anspruch nicht auf die in Klausel 2 vorgesehene Endrenovierungspflicht des Mieters gestützt werden kann. Diese Klausel, die zudem nach der von der Revision nicht beanstandeten Sichtweise des Berufungsgerichts durch die in Ziff. 6 des Übergabeprotokolls getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden ist, ist nach der Rechtsprechung des Senats als starre, vom Abnutzungszustand der Wohnung losgelöste Endrenovierungsklausel gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, Senatsurteil vom 12. September 2007 – VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, Tz. 13 m.w.N.). Dasselbe gilt für die in Klausel 1 durch einen starren Fristenplan gekennzeichnete Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 12 ff. m.w.N.). Auch diese rechtliche Bewertung greift die Revision nicht an.

2. Zu Recht rügt die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht auch die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls, die für sich allein schon den aus der verweigerten Endrenovierung abgeleiteten Schadensersatzanspruch tragen würde, als unwirksam angesehen hat.

a) Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend angenommen, dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Abrede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und auch nicht dergestalt von der Klausel 1 abhängig ist, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel zwangsläufig auf die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls durchschlägt. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung bestehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken, auch wenn danach die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20).

b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt eine Unwirksamkeit der getroffenen Endrenovierungsabrede auch nicht daraus, dass der Mieter durch ihr Zusammentreffen mit der Klausel 1 und einen dadurch eintretenden Summierungseffekt unangemessen belastet werde. Dieser Summierungseffekt ist ein besonderes Wertungskriterium zur Beurteilung einer von § 307 BGB erfassten unangemessenen Benachteiligung des Klauselgegners durch eine Formularklausel. Von der Feststellung eines derartigen Effekts wird deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während die Individualvereinbarung, die den in den §§ 305 ff. BGB für Allgemeine Geschäftsbedingungen aufgestellten Regeln nicht unterliegt, grundsätzlich wirksam bleibt (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, aaO; Beyer, NJW 2008, 2065, 2069).

Der Senat hat es zwar für denkbar gehalten, dass in einem derartigen Fall die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, aaO, Tz. 20). Dem hat aber eine Sachverhaltsgestaltung zugrunde gelegen, bei der die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind. Hier ist die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Mietvertrag eingefügt worden, dessen beide Formularklauseln über eine laufende und eine Endrenovierungspflicht des Mieters gemäß § 307 BGB nie wirksam geworden waren, ohne dass dies nach § 306 Abs. 1 BGB den Bestand des Mietvertrages im Übrigen berührt hat. Durch die im Protokoll der Wohnungsübergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht haben die Parteien dem bestehenden Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

III.

Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – sich bislang nicht mit der Behauptung des Beklagten auseinander gesetzt hat, bei dem Wohnungsübergabeprotokoll handele es sich um einen Protokollvordruck, der vom Kläger nach Art Allgemeiner Geschäftsbedingungen immer wieder verwendet werde. Außerdem hat das Berufungsgericht zur Höhe des behaupteten Schadens bislang keine Feststellungen getroffen. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Ball Wiechers Dr. Milger Dr. Hessel Dr. Achilles

Vorinstanzen:

AG Hannover, Entscheidung vom 09.05.2007 – 552 C 15466/06 –

LG Hannover, Entscheidung vom 25.01.2008 – 4 S 43/07 –

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BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02

BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02

Die Revision des Klägers gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 19. September 2002 wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen.
Tatbestand

Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen unterlassener Renovierungsarbeiten.

Mit Vertrag vom 23. Januar 1981 mietete die Beklagte von der Rechtsvorgängerin des Klägers eine Wohnung in D. an. Dieser Vertrag enthielt unter anderem folgende Formularklauseln:

“§ 8 Instandhaltung der Mieträume Anzeigepflicht und Haftung des Mieters 1.

2.

Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen (Innenanstrich -auch Heizkörper und Rohre -sowie Tapezierung) in den Mieträumen fachmännisch auszuführen, bei Küchen mindestens in einem Abstand von zwei Jahren, bei Dielen und Bädern mindestens von drei Jahren, bei Wohnräumen mindestens von vier Jahren und bei Schlafräumen mindestens von sechs Jahren.

Der Bodenbelag ist bei Auszug in einem ordnungsgemäßen und einwandfreien Zustand zu versetzen. Parkettboden ist bei einem Auszug nach mehr als vierjähriger Mietdauer abzuschleifen und zu versiegeln.

§ 12 Beendigung der Mietzeit 1. Die Mieträume sind bei Auszug sauber unda) ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen in § 8 Ziff. 2 vereinbarten Zeitablauf in fachmännisch renoviertem Zustand zurückzugeben,

…”

Das Mietverhältnis endete zum 31. Januar 2000. Vergeblich forderte der Kläger mit Schreiben vom 28. Januar 2000 die Beklagte, die jegliche Renovierungsarbeiten unterlassen hatte, zur Durchführung aller vertraglich vereinbarten und erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen und Schönheitsreparaturen bis zum 11. Februar 2000 auf. In dem vom Kläger beantragten selbständigen Beweisverfahren hat der gerichtlich bestellte Sachverständige festgestellt, die Wohnung sei umfassend zu renovieren. Die Kosten hierfür würden sich auf 24.377,66 DM belaufen. Zum 1. Juli 2000 wurde die Wohnung wieder vermietet.

Der Kläger fordert von der Beklagten neben dem Ersatz der Kosten für die durchgeführte Renovierung Schadensersatz in Höhe von fünf Monatsmieten, weil der unrenovierte Zustand der Wohnung eine frühere Vermietung verhindert habe. Hilfsweise macht der Kläger noch Schadensersatzansprüche wegen der Schäden an den Fliesen in der Küche und im Badezimmer geltend.

Mit seiner Klage hat der Kläger insgesamt 31.107,06 DM nebst Zinsen begehrt. Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt. Auf deren Berufung hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Der Kläger begehrt mit der zugelassenen Revision die Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Gründe

Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Dem Kläger stehe gegen die Beklagte kein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Renovierungsarbeiten zu. Denn sowohl die Rückgabeklausel in § 12 Ziff. 1 Buchst. a) des Mietvertrages wie auch die Regelung in § 8 Ziff. 2 des Vertrages, mit welcher der Mieter zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet werde, seien unwirksam. Die Unwirksamkeit der Rückgabeklausel folge aus § 9 AGBG. Denn nach dem Inhalt dieser Klausel habe der Mieter bei Beendigung der Mietzeit die Räume renoviert zurückzugeben, unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur vorgenommen worden sei. Eine Renovierungsvereinbarung wie hier -gegen deren Fristenregelung im übrigen Bedenken beständen -könne zwar für sich betrachtet, auch als Formularklausel wirksam geschlossen werden. Durch das Zusammenwirken mit der Rückgabeklausel entstehe jedoch zum Nachteil des Mieters ein Summierungseffekt. Bei einer Gesamtbetrachtung beider Regelungen zeige sich eine übermäßige Benachteiligung des Mieters als Vertragspartner des Klauselverwenders, die mit dem gesetzlichen Leitbild -Instandhaltung des Mietobjekts als Pflicht des Vermieters gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 n.F. BGB nicht mehr zu vereinbaren sei; hieran ändere sich auch nichts dadurch, daß sich beide Klauseln an verschiedenen Stellen im Vertragswerk befänden. Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich aus dem Umstand, daß zu den abgewälzten Instandhaltungspflichten während der Vertragslaufzeit auch noch -mit der Endrenovierungsklausel -die Pflicht treten solle, den nachvertraglichen Renovierungsaufwand zu tragen.

Da die Beklagte mangels wirksamer Vereinbarungen keine Pflichten zur Renovierung der Mietwohnung verletzt habe, schulde sie dem Kläger auch keinen Schadensersatz für den geltend gemachten Mietausfall. Hinsichtlich der Badewanne, des Spiegels, der Mischbatterie sowie der abgelösten Fliesen seien keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, daß die aufgetretenen Mängel nach etwa zwanzig Jahren Mietzeit nicht durch normale Abnutzung bzw. altersbedingten Verschleiß verursacht worden seien.

II.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Der Kläger kann wegen Unwirksamkeit der Klauseln des § 12 Ziff. 1 Buchst. a und des § 8 Ziff. 2 des Vertrages weder Ersatz seiner Aufwendungen für die Renovierungsarbeiten noch Schadensersatz für den fünfmonatigen Mietausfall verlangen.

1. Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht die Rückgabeklausel in § 12 Ziff. 1 Buchst. a für unwirksam gehalten hat.

Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteil vom 3. Juni 1998 -VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 unter III 2 a m.w.Nachw.; vgl. auch BGHZ 101, 253, 268 f.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG (jetzt: § 307 BGB) unwirksam. Zwar weist die Revision zutreffend darauf hin, daß nach der Senatsentscheidung vom 3. Juni 1998 (aaO, unter III 2 b) eine solche Klausel, die bei isolierter Betrachtungsweise den Mieter unangemessen benachteilige und deshalb unwirksam sei, sich bei einer Gesamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovierungspflichten gleichwohl als wirksam erweisen könne. Der Senat hat aber die Klausel dort nur deshalb als wirksam angesehen, weil durch die unmittelbar nachfolgenden Bestimmungen in deren Satz 2 hinreichend klargestellt war, daß der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen mußte, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren (vgl. auch BGHZ 101, 253, 265). An einer solchen Einschränkung fehlt es hier. In der Rückgabeklausel des § 12 Ziff. 1 Buchst. a heißt es im Gegenteil, daß die Renovierung bei Beendigung der Mietzeit ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen vereinbarten Zeitablauf zu erfolgen hat.

2. Zu Recht hält das Berufungsgericht auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen -die nach der gesetzlichen Regelung grundsätzlich dem Vermieter obliegt -in § 8 Ziff. 2 des Vertrages für unwirksam.

Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluß vom 2. Dezember 1992 -VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter II, 2) können auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Diese Rechtsprechung hat das Berufungsgericht zu Recht seiner Entscheidung zugrunde gelegt. Zwar sind die Regelungen der §§ 8 und 12 des Vertrages in voneinander getrennten Paragraphen und mit unterschiedlichen Überschriften niedergelegt. Sie müssen jedoch, weil sie sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen, ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (Senatsbeschluß aaO). Dieser inhaltliche Zusammenhang wird zudem durch die Klauseln selbst hergestellt. § 12 Ziff. 1 Buchst. a verweist auf die turnusmäßige Renovierungspflicht des § 8 Ziff. 2; § 8 Ziff. 2 wiederum enthält eine Anordnung über die Pflichten des Mieters bei Auszug in bezug auf die Instandsetzung des Bodenbelags, insbesondere des Parkettbodens.

Die Revision meint zwar, die von dem Berufungsgericht herangezogenen Grundsätze könnten nur dann eingreifen, wenn gegen beide Klauseln, für sich gesehen, nichts einzuwenden sei und sie nur in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führten, während das Berufungsgericht schon eine der Klauseln, die Rückgabeklausel, isoliert betrachtet für unwirksam halte; in einem solchen Fall ließen sich die Klauseln in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen mit der Folge, daß der zulässige Teil aufrechtzuerhalten sei (vgl. Senatsurteile vom 25. März 1998 -VIII ZR 244/97, NJW 1998, 2284 unter II 1 a cc, und vom 7. Oktober 1981 -VIII ZR 214/80, NJW 1982, 178 unter II, 3 e). Dem kann für den gegebenen Fall nicht gefolgt werden. Anders als inhaltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen sind die genannten Klauseln wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht in dem von der Revision befürworteten Sinne teilbar. Im übrigen kann sich eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei -und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung -aus dem Zusammenwirken zweier Klauseln auch dann ergeben, wenn eine dieser Klauseln schon für sich gesehen unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.). Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen.

Ob die Renovierungsklausel des § 8 Ziff. 2 -unter anderem die Bestimmung über die Instandsetzung des Bodenbelags (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 584 Rdnr. 84) -schon aus sich heraus der Inhaltskontrolle des § 9 AGBG nicht standhält, kann nach alledem dahingestellt bleiben.

3.

Damit erweist sich die Entscheidung des Berufungsgerichts auch als zutreffend, soweit dem Kläger Schadensersatzansprüche wegen des fünfmonatigen Mietausfalls versagt worden sind. Bei Unwirksamkeit der vorgenannten Klauseln hat die Beklagte durch das Unterlassen von Renovierungen und Schönheitsreparaturen keine ihr obliegende Pflicht verletzt.

4.

Auch soweit das Landgericht Schadensersatzansprüche des Klägers wegen Schäden an Fliesen in der Küche und im Badezimmer verneint hat, kann die Entscheidung nicht beanstandet werden. Die Erwägung des Berufungsgerichts, nach etwa 20 Jahren Mietzeit liege es durchaus nahe, daß die festgestellten Mängel durch Verschleiß im Rahmen einer vertragsgerechten Nutzung der Wohnung entstanden seien, sind frei von Rechtsfehlern. Daß andere Schadensursachen zugrunde liegen könnten, ist nicht festgestellt und wird auch von der Revision nicht aufgezeigt.

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BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 163/05

BGH, Urteil vom 05.04.2006 – VIII ZR 163/05

Tenor

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 9. Juni 2005 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Revisionsverfahrens zu tragen.

Von Rechts wegen.
Tatbestand

Die Parteien streiten um Schadensersatz wegen nicht bzw. nicht ordnungsgemäß ausgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung eines Mietverhältnisses.

Mit Vertrag vom 28. September 1998 hatte der Beklagte von der Klägerin eine Wohnung in dem Anwesen M. -Straße in D. gemietet. Das Mietverhältnis begann am 1. November 1998 und endete nach vorausgegangener fristloser Kündigung der Klägerin am 31. Oktober 2002.

Über die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume enthält der Mietvertrag in § 8 Nr. 2 u.a. folgende vorgedruckte Klausel:

“Der Mieter hat insbesondere die Verpflichtung, auf seine Kosten alle Schönheitsreparaturen … auszuführen bzw. ausführen zu lassen…

Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Streichen der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper …

Diese Arbeiten sind ab Mietbeginn in der Regel in Küchen, Bädern und Toiletten spätestens nach drei Jahren, in Wohnräumen, Schlafräumen, Dielen… spätestens nach fünf Jahren und in sonstigen Räumlichkeiten… spätestens nach sieben Jahren zu tätigen.”

§ 12 des Mietvertrages (“Beendigung der Mietzeit”) enthält in Nr. 1 folgende weitere Regelung:

“Die Mieträume sind zum Vertragsablauf geräumt, sauber zu verlassen. Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken “wände” zu streichen.”

Im ersten Satz dieser Klausel sind die Worte “zu verlassen” in ein freies Textfeld als Fortsetzung des vorangegangenen vorgedruckten Satzteils handschriftlich eingetragen. Der zweite Satz ist insgesamt handschriftlich angefügt; der Begriff “Decken wände” ist in zwei Worten geschrieben.

Im Zusammenhang mit einer von der Klägerin bereits im Juli 2002 ausgesprochenen Kündigung erstellten die Parteien am 15. August 2002 ein sieben Seiten umfassendes, von beiden Parteien unterschriebenes “Abnahmeprotokoll”, in dem die durchzuführenden Renovierungsarbeiten im einzelnen bezeichnet sind und das mit dem Satz endet: “Der Mieter verpflichtet sich, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung ordnungsgemäß und mangelfrei an den Vermieter zu übergeben.”

Am 31. Oktober 2002 räumte der Beklagte die Wohnung. Mit Anwaltsschreiben vom 4. November 2002 forderte die Klägerin unter ausdrücklichem Hinweis auf die §§ 8 und 12 des Mietvertrages sowie unter Bezugnahme auf das Protokoll vom 15. August 2002 und die dort aufgeführten Arbeiten den Beklagten unter Fristsetzung bis zum 27. November 2002 und mit Ablehnungsandrohung auf, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Weiter heißt es in diesem Schreiben:

“Wenn auch Ihre Partei sich im Protokoll vom 15.08.2002 (zur) Durchführung der oben stehenden… Maßnahmen verpflichtet hat, kommt unsere Mandantschaft Ihnen insofern entgegen, als dass Ihre Partei wahlweise die im Protokoll vom 15.08.2002 übernommenen Verpflichtungen erfüllen kann oder aber die Verpflichtung, so wie sie sich aus dem Mietvertrag ergeben, vornehmen kann.

Will Ihre Partei Schönheitsreparaturen nach den Bestimmungen des Mietvertrages vornehmen, wären sämtliche Tapeten zu entfernen und im Übrigen die Schönheitsrenovierungen entsprechend den eingangs zitierten Bestimmungen des Mietvertrages vorzunehmen.”

Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe bei seinem Auszug die erforderlichen Schönheitsreparaturen – trotz Setzung der Nachfrist – nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Nach dem Kostenvoranschlag eines Malergeschäftes seien für die Durchführung der geschuldeten Arbeiten 4.140,93 € aufzuwenden. Diesen Betrag hat die Klägerin in den Vorinstanzen als Schadensersatz geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren noch in Höhe von 3.498,64 € weiter.
Gründe

I.

Das Berufungsgericht hat im Wesentlichen ausgeführt:

Der Klägerin stehe ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen gegen den Beklagten nicht zu. Das Abnahmeprotokoll vom 15. August 2002 enthalte entgegen der Auffassung des Amtsgerichts keine eigenständige Renovierungsverpflichtung, weil es nicht erkennen lasse, dass die Parteien eine neue, vom Mietvertrag unabhängige Anspruchsgrundlage hätten schaffen wollen. Dies habe auch die Klägerin selbst, wie sich ihrem Schreiben vom 4. November 2002 entnehmen lasse, nicht angenommen.

Die Klägerin könne ihren Schadensersatzanspruch auch nicht aus § 8 des Mietvertrages herleiten. Die in § 8 Nr. 2 enthaltene formularmäßige Fälligkeitsregel sei nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteilige (§ 307 BGB). Aus der Sicht eines verständigen Mieters könne die Formulierung “in der Regel … spätestens” nur die Bedeutung haben, dass er zur Ausführung der Renovierungsarbeiten spätestens nach Ablauf der genannten Fristen verpflichtet sei, und zwar auch dann, wenn ein Renovierungsbedarf tatsächlich noch nicht bestehe. Die Formulierung “in der Regel” lasse nicht hinreichend deutlich erkennen, ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter den Nachweis erbringen könne, dass die Räume noch nicht renovierungsbedürftig seien und er daher die Fristen nicht einhalten müsse. Im Übrigen sei zu berücksichtigen, dass selbst bei wirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses lediglich die Fristen für die Renovierung der Küche, des Bades und der Toilette verstrichen gewesen seien.

Schließlich könne die Klägerin ihren Anspruch auch nicht auf § 12 des Mietvertrages stützen. Zwar handele es sich hierbei um eine (wirksame) Individualabrede; der Erfüllungsanspruch sei jedoch nicht wirksam in einen Schadensersatzanspruch übergeleitet worden. Die Aufforderung der Klägerin in ihrem Schreiben vom 4. November 2002 sei unklar. Sie ermögliche es dem Beklagten nicht, zu beurteilen, inwieweit die Klägerin den Vertrag als nicht erfüllt ansehe; denn es sei ihm die Wahl überlassen worden, entweder die Maßnahmen aus der unwirksamen Regelung des § 8 oder diejenigen aus § 12 des Mietvertrages durchzuführen. Ein Schadensersatzanspruch wegen mangelhaften Anstrichs stehe der Klägerin u.a. deshalb nicht zu, weil sie dessen Voraussetzungen nicht nachvollziehbar dargetan habe. Gleiches gelte für die geltend gemachten Reinigungskosten.

II.

Die Revision ist insgesamt zulässig. Das angefochtene Urteil unterliegt in vollem Umfang der Nachprüfung durch das Revisionsgericht. Zwar hat das Landgericht die Revision nur “insoweit zugelassen, als die Kammer die Regelung des § 8 Nr. 2 des Mietvertrages für unwirksam hält”. Die hierin liegende Beschränkung der Zulassung auf eine (unselbständige) Rechtsfrage ist jedoch unwirksam. Voraussetzung für die Wirksamkeit einer – grundsätzlich zulässigen – Beschränkung der Revisionszulassung ist, dass sie sich auf einen rechtlich und tatsächlich selbständigen Teil des Gesamtstreitstoffs bezieht. Fehlt es hieran, dann ist die Beschränkung unwirksam, die Revision also unbeschränkt zulässig (Senatsurteil vom 4. Juni 2003 – VIII ZR 91/02, ZIP 2003, 1399 = NJW-RR 2003, 1192 = WM 2003, 2139 unter II vor 1 m.w.Nachw.; Musielak/Ball, ZPO, 4. Aufl., § 543 Rdnr. 10, 11 und 16). Das ist hier der Fall.

III.

Das Berufungsurteil hält der rechtlichen Überprüfung jedenfalls im Ergebnis stand. Der Klägerin steht ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung der Verpflichtung aus § 8 Nr. 2 oder § 12 Nr. 1 des Mietvertrages nicht zu.

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts scheitert die Klageforderung nicht bereits an der Formulierung der Schönheitsreparaturenklausel in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages. Wie der Senat in seiner nach Erlass des Berufungsurteils ergangenen Entscheidung vom 13. Juli 2005 (VIII ZR 351/04, WuM 2005, 716 = NJW 2005, 3416 = BGHReport 2006, 18) für eine mit der vorliegenden Klausel identische formularmäßige Bestimmung klargestellt hat, enthält diese keinen starren Fristenplan; vielmehr lässt sie – für den verständigen Mieter erkennbar – durch die den Fristen vorangestellten Worte “in der Regel” genügend Raum für die Beurteilung im Einzelfall, um eine Anpassung der tatsächlichen Renovierungsintervalle an das objektiv Erforderliche zu ermöglichen.

2. Die Unwirksamkeit der vorformulierten Klausel des § 8 Nr. 2 des Mietvertrages ergibt sich jedoch aus dem sog. Summierungseffekt. Nach der Rechtsprechung des Senats (Beschluss vom 2. Dezember 1992 – VIII ARZ 5/92, NJW 1993, 532 unter II 2; Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = Grundeigentum 2003, 944 = ZMR 2003, 653 unter II 2) liegt ein derartiger Summierungseffekt vor, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen. Das gilt auch dann, wenn die zu prüfende Formularklausel mit einer Individualvereinbarung zusammentrifft; denn bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB (früher: § 9 AGBG) ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen (Beschluss vom 2. Dezember 1992 aaO unter II 2 m.w.Nachw.; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 2. Aufl., S. 55 Rdnr. 83).

Im vorliegenden Fall enthalten die §§ 8 Nr. 2 und 12 Nr. 1 des Mietvertrages eine Gesamtregelung, die neben der Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen nach Fristenplan auch die Renovierungspflicht bei Beendigung des Mietverhältnisses umfasst. Dass die Endrenovierungsbestimmung in § 12 Nr. 1 individuell vereinbart war und deshalb, für sich allein betrachtet, unbedenklich – weil nicht am Maßstab des § 307 BGB zu messen – ist, beseitigt den Summierungseffekt, wie ausgeführt, nicht. Ebenso unerheblich ist insoweit der Umstand, dass jene Klausel nicht eine vollständige, sondern – wenn auch sprachlich missglückt – lediglich eine teilweise Endrenovierung vorschreibt (“Außerdem sind die Tapeten zu entfernen und die Decken wände zu streichen”). Insbesondere führt dies nicht dazu, dass die Regelung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages wenigstens teilweise – soweit sie sich nicht inhaltlich mit § 12 Nr. 1 Satz 2 überschneidet – aufrechterhalten werden könnte; darin läge eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Klausel.

3. In den Vorinstanzen hat die Klägerin geltend gemacht, das “Abnahmeprotokoll” vom 15. August 2002 enthalte ein konstitutives Schuldanerkenntnis; dies hat das Berufungsgericht zu Recht verneint. Dagegen wendet sich die Revision auch nicht. Sie meint allerdings, die Parteien hätten in dem Protokoll hinsichtlich der nach § 8 Nr. 2 und § 12 des Mietvertrages geschuldeten Schönheitsreparaturen eine konkretisierende Vereinbarung getroffen, an die der Beklagte – unabhängig vom Ablauf der im Mietvertrag genannten Fristen – nun gebunden sei. Dies trifft nicht zu.

Die Regelung in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages ist, wie ausgeführt, wegen des Summierungseffekts unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Sie kann nicht durch eine nachfolgende “konkretisierende” Vereinbarung, die nach der übereinstimmenden Vorstellung der Parteien auf eben jener – unwirksamen – Bestimmung beruht, geheilt werden. Auch die Annahme einer Bestätigung i.S.d. § 141 BGB scheidet aus; denn eine Bestätigung setzt einen Bestätigungswillen und damit das Bewusstsein von der Unverbindlichkeit des früheren Geschäfts voraus (BGH, Urteile vom 1. Oktober 1999 – V ZR 168/98, NJW 1999, 3704 = WM 1999, 2513 unter III 2 b aa, und vom 11. Februar 2003 – XI ZR 130/02, WM 2003, 676 = NJW-RR 2003, 769 unter II 3 b aa). Daran fehlt es hier.

4. Dem Berufungsgericht ist schließlich auch insoweit zuzustimmen, als es einen Schadensersatzanspruch der Klägerin wegen Nichterfüllung der individuell vereinbarten Endrenovierungsverpflichtung in § 12 Nr. 1 Satz 2 des Mietvertrages mit der Begründung verneint, der Erfüllungsanspruch sei nicht wirksam in einen Schadensersatzanspruch übergeleitet worden. Gegen die Wirksamkeit der Individualvereinbarung über die teilweise Endrenovierung bestehen bei isolierter Betrachtung, wie erwähnt, keine Bedenken. Die Bestimmung ist auch nicht dergestalt von der formularmäßigen Schönheitsreparaturklausel in § 8 Nr. 2 des Mietvertrages abhängig, dass deren Unwirksamkeit zwangsläufig die Unwirksamkeit der Regelung in § 12 Nr. 1 Satz 2 des Mietvertrages zur Folge hätte. Davon geht ersichtlich auch das Landgericht aus. Denkbar ist allerdings, dass die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft i.S.d. § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist. Dazu hat das Berufungsgericht keine Feststellungen getroffen. Einer Zurückverweisung an das Landgericht zur Nachholung entsprechender Feststellungen bedarf es jedoch nicht, weil es auf die Frage der Gesamtnichtigkeit nicht ankommt. Selbst wenn man nämlich davon ausgeht, dass die Unwirksamkeit der Bestimmung des § 8 Nr. 2 sich nicht auf § 12 Nr. 1 Satz 2 des Mietvertrages erstreckt, kann die Klägerin aus der letztgenannten Klausel keinen Schadensersatzanspruch herleiten.

Der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht erbrachter Leistung (§§ 280, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB) setzt voraus, dass der Gläubiger in seinem mit der Fristsetzung verbundenen Verlangen auf Erbringung der geschuldeten Leistung diese Leistung eindeutig bezeichnet. Das schließt es zwar nicht von vornherein aus, dass der Gläubiger dem Schuldner eine Wahlmöglichkeit einräumt, zumal dann, wenn die alternativ geforderte Leistung den Schuldner weniger belastet als die primär geschuldete. Das Berufungsgericht hat das Schreiben der Klägerin vom 4. November 2002 jedoch dahin ausgelegt, dass angesichts der drei von der Klägerin geltend gemachten Renovierungsverpflichtungen – aus § 8 Nr. 2 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrages sowie aus dem “Abnahmeprotokoll” vom 15. August 2002 – für den Beklagten nicht erkennbar war, zu welchen Leistungen er nach Auffassung der Klägerin verpflichtet sein sollte. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

5. Soweit die Revision schließlich die Kosten der Reinigung der Fenster und der Heizkörper weiterverfolgt, hat der Senat ihre Verfahrensrüge geprüft, aber nicht für durchgreifend erachtet. Von einer Begründung wird insoweit abgesehen (§ 564 Satz 1 ZPO).

IV.

Nach alledem erweist sich die Revision als unbegründet. Sie ist daher zurückzuweisen.

Dr. Beyer Dr. Leimert Wiechers Dr. Wolst Hermanns

Vorinstanzen:

AG Düsseldorf, Entscheidung vom 09.07.2004 – 32 C 7774/03 –

LG Düsseldorf, Entscheidung vom 09.06.2005 – 21 S 405/04 –

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BGH, Urteil vom 25.06.2003 – VIII ZR 335/02

BGH, Urteil vom 25.06.2003 – VIII ZR 335/02

Tenor

Die Revision der Kläger gegen das Urteil der 21. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 10. Oktober 2002 wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Revisionsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen.
Tatbestand

Mit Vertrag vom 16. September 1994 mieteten die Beklagten von den Klägern eine Wohnung in D. an. Dieser Vertrag enthielt unter anderemfolgende Formularklausel:

“§ 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

4.a)Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen.

Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette -3 Jahre bei allen übrigen Räumen -5 Jahre.

Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.

…”

Zudem finden sich in dem Mietvertragsformular folgende maschinengeschriebene Eintragungen:

-bei § 16 Ziff. 5 Buchst. a): “siehe Anlage 1 zum § 16 Zi. 5”

-bei § 27 Sonstige Vereinbarungen: “Anlage 1 § 16 Ziffer 5 ist Bestandteil des Mietvertrags”.

Zwischen Seite 4 und Seite 5 des Mietvertragsformulars ist unter anderem folgende, ebenfalls von den Mietern und für die Vermieter unterschriebene Vereinbarung zwischengeheftet:

“Anlage Nr…1 ….. zum Mietvertrag vom

§ Renovierungsverpflichtunga) Bei Auszug hat der Mieter die Räume in fachgerecht renoviertem Zustand zurückzugeben. …

b) …”

Das Mietverhältnis endete zum 31. Juli 2000. Am 4. August 2000 übergaben die Beklagten die Mietwohnung den Klägern. Sie hatten keine Schönheitsreparaturen durchgeführt und vertraten die Auffassung, sie seien auch zu diesem Zeitpunkt zur Renovierung der Wohnung nicht verpflichtet. Die Kläger forderten die Beklagten im November 2000 schriftlich vergeblich zur Durchführung näher bezeichneter Renovierungsarbeiten auf.

Die Kläger haben gegen die Beklagten Vollstreckungsbescheide über 25.300 DM nebst Zinsen erwirkt. In diesem Betrag waren Renovierungskosten von über 21.000 DM, die noch nicht bezahlte Miete für Juli 2000, Nebenkosten für das Jahr 2000 und eine Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. August 2000 bis einschließlich Januar 2001 eingerechnet, weil die Wohnung erst zum 1. Februar 2001 wieder habe vermietet werden können. Nach Einspruch der Beklagten gegen die Vollstreckungsbescheide hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung von 12.100 DM nebst Zinsen -Miete für den Monat Juli 2000 und Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 1. August 2000 bis 31. Januar 2001 -verurteilt. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht die gegen die Beklagten ergangenen Vollstreckungsbescheide mit der Maßgabe aufrechtnerhalten, daß die Beklagten 654,45 1.280 DM) nebst Zinsen zu zahlen haben.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehren die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Für die Beklagten ist in der mündlichen Verhandlung über die Revision niemand erschienen. Die Kläger haben den Erlaß eines Versäumnisurteils beantragt.
Gründe

I.

Über die Revision der Kläger ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden. Inhaltlich beruht die Entscheidung allerdings nicht auf einer Säumnisfolge, sondern auf der Berücksichtigung des gesamten Sach-und Streitstandes (BGHZ 37, 79, 81).

II.

Das Berufungsgericht hat, soweit in der Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:

Den Klägern stehe lediglich ein Anspruch auf den Teil der Mietforderung für den Monat Juli 2000 zu, der nicht durch Aufrechnung mit Zinsansprüchen der Beklagten wegen der von ihnen gezahlten Kaution erloschen sei (1.280 DM = 654,45

)D e r A n scp rnuch d eerK i g geeru f N uct z u ngs een ttschgd iiu ngfnr d iieKe it vom 1. bis 4. August 2000 wegen der verspäteten Übergabe sei durch die von den Beklagten erklärte Aufrechnung mit ihrem Anspruch auf Rückgabe der gezahlten Kaution erloschen. Für die Zeit vom 5. August 2000 bis zum 31. Januar 2001 stehe den Klägern weder ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung noch ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Mietausfalls wegen der von den Beklagten bei Vertragsende unterlassenen Renovierungsarbeiten zu. Ein Vorenthalten der Wohnung durch die Beklagten zu Lasten der Kläger könne für diese Zeit nicht angenommen werden. Schadensersatz wegen Mietausfalls könnten die Kläger nicht verlangen, weil sowohl die Endrenovierungsklausel wie auch die Vertragsklausel über eine turnusmäßige Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam seien.

III.

Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung stand.

Vergeblich wendet sich die Revision dagegen, daß das Landgericht sowohl die Klausel in Buchst. a) Satz 1 der Anlage zu § 16 Ziff. 5 des Mietvertrages vom 16. September 1994 als auch die Überwälzung der Pflicht zur Vornahme turnusmäßiger Schönheitsreparaturen nach § 16 Ziff. 4 Buchst. a) dieses Vertrages auf den Mieter für unwirksam gehalten hat.

1.

Zu Recht hat das Landgericht angenommen, beide Regelungen seien Formularklauseln im Sinne der Vorschrift des § 1 Abs. 1 AGBG, die ebenso wiedie sonstigen Bestimmungen des AGB-Gesetzes nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB auf das Vertragsverhältnis der Parteien anzuwenden sind. Dies bedarf zu § 16 Ziff. 4 Buchst. a) keiner weiteren Begründung. Im Ergebnis gilt für die Klausel Buchst. a) der Anlage 1 nichts anderes. Wie das Berufungsgericht fehlerfrei und von der Revision unbeanstandet ausgeführt hat, ist auch insoweit angesichts des Formularcharakters von einer Vorformulierung dieser Klausel auszugehen, so daß eine Vermutung dafür spricht, daß es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt.

2.

Zutreffend hält das Landgericht die Formularklausel über die Verpflichtung der Mieter zur Endrenovierung für unwirksam. Nach der Rechtsprechung des Senats (Urteile v. 3. Juni 1998 -VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 unter III 2 a; und vom 14. Mai 2003 -VIII ZR 308/02, z.Veröff.best.) ist eine Regelung in einem vom Vermieter verwendeten Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 9 AGBG unwirksam. Um eine solche handelt es sich beim Inhalt der Anlage 1 zum Mietvertrag, die im übrigen zu § 16 Ziff. 4 Buchst. b) im Widerspruch steht.

Zwar kann sich nach der Senatsentscheidung vom 3. Juni 1998 (aaO unter III 2 b) eine solche Klausel, die bei isolierter Betrachtungsweise den Mieter im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG unangemessen benachteiligt, bei einer Gesamtbetrachtung der Vereinbarung über die Renovierungspflichten gleichwohl als wirksam erweisen. Das war in dem der genannten Entscheidung zugrundeliegenden Sachverhalt deshalb der Fall, weil dort durch eine unmittelbar nachfolgende Klausel hinreichend klargestellt war, daß der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur dann vornehmen mußte, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren. Im Streitfall verbleibt es indes bei der Unwirksamkeit der Klausel der Anlage 1 Buchst. a), weil dort eine solche Einschränkung der Pflicht zur Endrenovierung nicht vorgesehen ist. In der Anlage Nr. 1 heißt es unter Buchst. b) ausdrücklich, der Mieter müsse den für die erforderlichen Renovierungsmaßnahmen anfallenden Betrag als Renovierungsablösung zahlen. Unklarheiten, die dadurch entstehen könnten, daß der Mieter nach § 16 Ziff. 4 Buchst. c) des Vertragstextes nur anteilige Kosten zu tragen haben soll, würden ohnehin gemäß § 5 AGBG zu Lasten der Kläger gehen.

3. Zu folgen ist auch den Ausführungen in dem angefochtenen Urteil, aufgrund eines Summierungseffektes sei auch die formularmäßige Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in § 16 Ziff. 4 Buchst. a) unwirksam. Wie das Berufungsgericht richtig angenommen hat, führen beide Regelungen bei einer Gesamtbetrachtung dazu, daß der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten im Sinne des § 9 Abs. 1 AGBG unangemessen benachteiligt wird (vgl. BGHZ 101, 253, 264). Die Regelung über die Pflicht des Mieters zur turnusmäßigen Renovierung und zur Renovierung am Ende der Mietzeit stehen in engem sachlichen Zusammenhang. Sie sind zwar äußerlich nicht in einem einzigen Klauselwerk zusammengefaßt. Sie sind jedoch dadurch untrennbar miteinander verbunden, daß in § 16 Ziff. 5 des Mietvertrages auf die Anlage 1 verwiesen wird, die zudem in den Vertrag eingeheftet ist.

Eine unangemessene Benachteiligung einer Vertragspartei -und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung -kann sich aus dem Zusammenwirken zweier für sich gesehen wirksamer Klauseln ergeben, davon abgesehen aber auch dann, wenn eine dieser Klauseln, wie hier, schon für sich betrachtet unwirksam ist (BGHZ 127, 245, 253 f.; Senat, Urteil v. 14. Mai 2003, aaO). Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere unwirksam ist, kann sich wegendes Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht aufdie Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen. Nichts anderes kann beiäußerlich getrennten Klauseln gelten, die sich zumindest in einem bestimmten Anwendungsbereich wechselseitig ausschließen.

Dr. Deppert Dr. Hübsch Dr. Deppertfür den wegen urlaubsbedingter Abwesenheit an der Unterschriftsleistung verhinderten Richter am Bundesgerichtshof Dr. Leimert Karlsruhe, den 15.07.2003 (Dr. Deppert)

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BGH, Urteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06

BGH, Urteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06

Tenor

Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 3. November 2006 teilweise aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts Bremen vom 21. Februar 2006 teilweise abgeändert.

Es wird festgestellt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag zwischen den Parteien vom 2. Mai 2005 über die Wohnung Nr. 10 in dem Anwesen V. Straße in B. unwirksam ist mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in dieser Wohnung nicht verpflichtet sind.

Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Von Rechts wegen.
Tatbestand

Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter der im Tenor genannten Wohnung in B. . Der Mietvertrag vom 2. Mai 2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2):

“Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.”

In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:

“Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Rauhfaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.”

Die Kläger haben unter anderem die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Das Amtsgericht hat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren insoweit weiter.
Gründe

Die Revision hat Erfolg. Über das Rechtsmittel ist antragsgemäß durch Versäumnisurteil zu entscheiden, da der Beklagte in der mündlichen Verhandlung trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht anwaltlich vertreten war. Inhaltlich beruht das Urteil indessen nicht auf der Säumnis des Beklagten, sondern auf einer Sachprüfung (vgl. BGHZ 37, 79, 82 f.).

I.

Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:

Die Kläger hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter nicht unangemessen im Sinne des § 307 BGB. Dabei sei auch regelmäßig eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich.

Entgegen der Ansicht der Kläger liege keine unwirksame Bedarfsklausel vor. Die Formulierung von § 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache unmissverständlich deutlich, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen der aus dem Summierungseffekt folgenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn wie im vorliegenden Fall der Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zustand, sei sichergestellt, dass eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entsprechendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse.

II.

Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar hat das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO) zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien benachteiligt die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

1. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Wohnung hierfür ein Bedürfnis besteht. Dabei kann dahinstehen, ob der Senat die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachprüfen kann. Die Bestimmung ist Teil eines durch den Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. zur Verfügung gestellten Formularvertrages und findet deshalb möglicherweise nur im Bezirk des Landgerichts bzw. des Oberlandesgerichts Bremen Verwendung.

Die Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfehlerhaft und hält daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Senatsurteile vom 17. Februar 1993 – VIII ZR 37/92, NJW 1993, 1381, unter I 2, und vom 18. Juli 2007 – VIII ZR 227/06, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 1 b) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeutig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden muss. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht.

Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverständlich, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht, dass er also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung begründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und deshalb in der Revisionsinstanz nachprüfbar (Senatsurteil vom 8. März 1989 – VIII ZR 73/88, WM 1989, 1033, unter II 1). Mit der Formulierung “Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben” kann zwar auch eine länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02, NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem “einwandfrei renovierten” Zustand übergeben worden ist und im Weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht begründet wird.

2. In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung hält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.

a) Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97, NJW 1998, 3114 = WM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, unter III 2 a; Urteil vom 14. Mai 2003, aaO; Urteil vom 25. Juni 2003, aaO; Urteil vom 28. April 2004 – VIII ZR 230/03, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter III b; Urteile vom 5. April 2006 – VIII ZR 109/05, WuM 2006, 310, unter II 1 a, und VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt WuM 1981, 272), benachteiligt eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich dieser Auffassung für Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02, NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz überwiegend Zustimmung gefunden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 294; Schmid, Mietrecht, § 535 BGB, Rdnr. 417; Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdnr. 170 f.; Blank in Anpassung der Wohnung an technische Standards – Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 174 ff.; Börstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK 2003, 163, 164; Heinrichs, WuM 2005, 155, 161; Steenbuck, WuM 2005, 220, 221; vgl. auch MünchKommBGB/Schilling, 4. Aufl., § 535 Rdnr. 122; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdnr. 109).

b) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter – wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (s. unter a) – neben der Endrenovierungspflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob – wie hier – es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, aaO, Rdnr. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirksam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovierungsklausel mit einer – für sich genommen unbedenklichen – Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungspflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann (Senatsurteile vom 14. Mai 2003, aaO, unter II 2, und vom 25. Juni 2003, aaO, unter III 3), kommt es dafür nicht an.

Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71, 79 ff.). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm aaO, 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte.

III.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Antragsgemäß ist festzustellen, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgeführten Gründen auch § 14 Nr. 2 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhält, enthält der Vertrag insgesamt keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf die Mieter. Dies hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB zur Folge, dass sich der Inhalt des Vertrages bezüglich der Schönheitsreparaturen nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kläger zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so dass auch diese Rechtsfolge antragsgemäß auszusprechen ist.

Ball Hermanns Dr. Milger Dr. Koch Dr. Hessel

Vorinstanzen:

AG Bremen, Entscheidung vom 21.02.2006 – 25 C 371/05 –

LG Bremen, Entscheidung vom 03.11.2006 – 4 S 112/06 –

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BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09

BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 48/09

Tenor

Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil der Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin vom 26. Januar 2009 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Beklagten unter Abänderung des Teilurteils des Amtsgerichts Wedding vom 6. Dezember 2005 und des Schlussurteils des Amtsgerichts Wedding vom 28. Juli 2006 verurteilt worden sind, als Gesamtschuldner an die Kläger mehr als 2.533,74 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 445,42 € seit dem 1. März 2004, aus 888,03 € seit dem 1. April 2004, aus 658,84 € seit dem 1. Mai 2004 und aus 541,45 € seit dem 5. Dezember 2004 zu zahlen.

Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen.
Tatbestand

Die Beklagten waren seit 1983 aufgrund eines mit der Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen Mietvertrages Mieter einer in B. gelegenen Wohnung der Kläger. § 4 Nr. 9 des seinerzeit von der Vermieterin verwendeten Formularmietvertrages enthält folgende Bestimmung:

“Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13).”

In § 13 des Formularmietvertrages ist Folgendes geregelt:

“Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, Reinigung von Teppichböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen. Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.”

Zugleich verpflichteten sich die Beklagten zur Vornahme einer Anfangsrenovierung gegen eine im Einzelnen näher geregelte Kostenerstattung/Mietfreiheit. Außerdem erbrachten sie gemäß § 23 Nr. 3 des Mietvertrages zur “Sicherung aus Schäden an der Wohnung oder Ansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen” eine Mietkaution von 2.800 DM.

Ab September 2000 belief sich die ungeminderte Miete auf 941,78 €. In einem am 13. November 2003 geschlossenen gerichtlichen Vergleich vereinbarten die Parteien die Aufhebung des Mietverhältnisses zum 31. März 2004. Die Miete sollte sich mit Rücksicht auf eine hierbei zugleich vereinbarte Minderung bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auf monatlich 888,03 € belaufen. Die Beklagten, die die Wohnung erst am 26. Mai 2004 aufgrund einer von den Klägern aus dem Vergleich betriebenen Zwangsvollstreckung herausgaben, zahlten die Mieten für die Monate Februar und März 2004 ebenso wenig wie eine von den Klägern in ungeminderter Höhe von 941,78 € monatlich beanspruchte Nutzungsentschädigung für die anschließende Zeit bis zur Räumung der Wohnung. Mit diesen Forderungen zuzüglich Verzugszinsen rechneten die Kläger gegen ein Guthaben der Beklagten aus der Heizkostenabrechnung für 2003 in Höhe von 442,61 € sowie ein von ihnen ermitteltes Kautionsguthaben der Beklagten in Höhe von 2.052,50 € auf; ein überschießender Restbetrag von 1.224,71 € aus den von ihnen für April und Mai 2004 beanspruchten Nutzungsentschädigungen ist Gegenstand ihrer Klage. Darüber hinaus beanspruchen die Kläger nach erfolgloser Fristsetzung zur Durchführung dieser Arbeiten Schadensersatz für die Beseitigung von Veränderungen der Beklagten an der Elektro- und Sanitärinstallation in Höhe von insgesamt 1.517,20 € sowie für die unterlassene Durchführung von Schönheitsreparaturen in Höhe von zuletzt noch 14.023,45 € zuzüglich der insoweit zur Schadensermittlung angefallenen Sachverständigenkosten von 1.999,26 €.

Das Amtsgericht hat durch das von den Klägern angefochtene Teilurteil vom 6. Dezember 2005 die Beklagten zur Zahlung von 2.045,49 € – im wesentlichen rückständige Mieten und Nutzungsentschädigungen sowie einen Schadensersatz für die unterlassene Beseitigung von Veränderungen an der Sanitärinstallation betreffend – verurteilt und den einen Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen betreffenden Teil der Klage in Höhe eines Betrages von 17.046,22 € ganz überwiegend abgewiesen. Durch das von den Beklagten angefochtene Schlussurteil vom 28. Juli 2006 hat das Amtsgericht die Beklagten zur Zahlung weiterer 1.157,23 € – in erster Linie einen Schadensersatz für die unterlassene Beseitigung von Veränderungen an der Elektroinstallation betreffend – verurteilt. Das Berufungsgericht, das anders als das Amtsgericht die Beklagten in einem ganz überwiegenden Umfang zur Vornahme von Schönheitsreparaturen für verpflichtet gehalten hat, hat die Beklagten unter teilweiser Abänderung der erstinstanzlichen Urteile zur Zahlung von insgesamt 11.708,56 € nebst Zinsen verurteilt. Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer vom Berufungsgericht im Hinblick auf die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel zugelassenen Revision, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen, soweit sie gesamtschuldnerisch zur Zahlung von mehr als 2.533,74 € nebst Zinsen verurteilt worden sind.
Gründe

Die Revision hat Erfolg.

I.

Das Berufungsgericht hat – soweit hier von Interesse – zur Begründung seiner Entscheidung ausgeführt:

Die Kläger hätten unter Berücksichtigung dagegen zur Aufrechnung gestellter Kautionsrückzahlungsansprüche der Beklagten nicht nur Anspruch auf die vom Amtsgericht zuerkannten Mieten und Nutzungsentschädigungen für die Monate Februar bis April 2004 in Höhe von insgesamt 1.992,29 € sowie auf Schadensersatz wegen einer unterlassenen Entfernung von Elektro- und Sanitärinstallationen in Höhe von zusammen 1.494,80 €. Sie könnten auch Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 8.030,02 € beanspruchen, von denen nach Hilfsaufrechnung der Beklagten mit anteiligen Kautionsrückzahlungsansprüchen in Höhe von 953,35 € noch 7.076,67 € zuzüglich der anteiligen Kosten für die Einholung eines Privatgutachtens in Höhe von 1.144,80 € verblieben. Die im Formularvertrag enthaltene Klausel, wonach die Beklagten die näher bezeichneten Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb bestimmter Fristen auszuführen hätten, sei zum überwiegenden Teil wirksam. Abgesehen davon, dass es sich bei dem mit “im allgemeinen” eingeleiteten Fristenplan nicht um unzulässige starre Fristen handele, stehe entgegen der Auffassung des Amtsgerichts einer Wirksamkeit auch nicht die gleichzeitig übernommene Verpflichtung der Beklagten zur Vornahme einer Anfangsrenovierung entgegen. Denn der für die Durchführung dieser Schönheitsreparaturen vereinbarte und unstreitig gezahlte Ausgleich sei nach dem Ergebnis des erhobenen Beweises angemessen gewesen. Unwirksam sei die Klausel nur insoweit, als den Beklagten auch das Reinigen, Abziehen und Wiederherstellen des Parketts sowie eine umfassende Renovierung der Türen und Fenster unter Einschluss ihrer Außenseiten auferlegt worden sei. Dies berühre jedoch nicht die Wirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel insgesamt, weil sich der unwirksame Teil der Renovierungspflichten nach der “bluepencilrule” inhaltlich von den übrigen Pflichten trennen lasse, ohne dass die Regelung dadurch unverständlich oder sinnentleert werde. Dies stelle auch keine unzulässige geltungserhaltende Reduktion dar, bei der es darum gehe, für eine unzulässige Klausel eine neue Fassung zu finden, die für den Verwender möglichst günstig, aber rechtlich gerade noch zulässig sei. Vielmehr werde nur eine sprachlich aus sich heraus verständliche und inhaltlich sinnvoll in einen zulässigen und einen unzulässigen Regelungsteil teilbare Formularbestimmung ohne ihre unzulässigen Bestandteile mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten. Von den angesetzten Schadenspositionen seien deshalb nur diejenigen nicht ersatzfähig, die ein Anstreichen der Fenster- und Türflächen in Höhe von zusammen 3.740,55 € betreffen. Von den verbleibenden Renovierungskosten von 10.309,60 € seien nach dem Beweisergebnis lediglich drei Kostenpositionen von zusammen 2.279,58 € nicht ersatzfähig, so dass die Beklagten im Ergebnis 8.030,02 € als Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen schuldeten. Diese Verpflichtung folge bei den angesetzten Arbeiten allein schon aus dem abgewohnten und deshalb renovierungsbedürftigen Zustand der betreffenden Räumlichkeiten, und zwar unabhängig davon, ob der konkrete Dekorationszustand nicht im Einzelfall auch ohne eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen zu einer ordnungsgemäßen Rückgabe der Mieträume Wiederherstellungs- und (Schadens-)Beseitigungsmaßnahmen der Beklagten erfordert hätte. Darüber hinaus könnten die Kläger die Kosten des von ihnen hinzugezogenen Privatgutachters zu dem Teil beanspruchen, zu dem sie im Vergleich zu dem angesetzten Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen mit diesem Anspruch im Ergebnis durchgedrungen seien.

II.

Diese Beurteilung hält einer rechtlichen Nachprüfung im entscheidenden Punkt nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die im Formularmietvertrag vom Vermieter gestellte Schönheitsreparaturklausel in vollem Umfang unwirksam. Ein Schadensersatzanspruch der Kläger kann deshalb nicht auf die Verletzung einer Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB) gestützt werden, mit der das Berufungsgericht den insoweit zuerkannten Schadensersatz von 8.030,02 € allein begründet hat.

1. Zutreffend ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Regelung in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages, wonach der Mieter im Rahmen der ihm nach § 4 Nr. 9 des Mietvertrages auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auch das Abziehen und die Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett sowie das Streichen der Türen und der Fenster schuldet, den Mieter insoweit unangemessen im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB (Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) benachteiligt und deshalb unwirksam ist.

a) Der Begriff der Schönheitsreparaturen bestimmt sich nach allgemeiner Auffassung auch bei preisfreiem Wohnraum anhand der bei Vertragsschluss in § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) enthaltenen, mit der heutigen Fassung des § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV übereinstimmenden Definition, wonach als Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen anzusehen sind (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2009 – VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286, Tz. 10; BGH, Urteil vom 8. Oktober 2008 – XII ZR 15/07, NZM 2009, 126, Tz. 19; jeweils m.w.N.). Die gegenständliche Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf die in dieser Bestimmung aufgeführten Arbeiten bildet zugleich den Maßstab der Klauselkontrolle und markiert auf diese Weise die Grenze dafür, welche Arbeiten dem Mieter in einer Klausel über dessen Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auferlegt werden dürfen. Dementsprechend ist eine formularvertragliche Erweiterung dieser Arbeiten über den in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV beschriebenen Inhalt hinaus – zumindest bei Fehlen einer angemessenen Kompensationsregelung – wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (vgl. Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 11 m.w.N.).

b) Ein über das Streichen der Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen findet sich in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV nicht. Denn derartige Arbeiten dienen nach verbreiteter Auffassung nicht mehr nur der für Schönheitsreparaturen typischen Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern sind dem Bereich der darüber hinausgehenden Instandhaltungsarbeiten zuzurechnen (OLG Düsseldorf, WuM 2003, 621, 623; Kraemer, NZM 2003, 417, 418; Blank in: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 535 Rdnr. 356; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Rdnr. I 8; jeweils m.w.N.). Ebenso ist in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV das – jedenfalls bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB) in der Klausel enthaltene – Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster von außen ausgeklammert worden. Denn auch diese Arbeiten überschreiten den Bereich der Schönheitsreparaturen, weil es bei ihnen nicht mehr um die Beseitigung einer typischerweise vom Mieter verursachten Abnutzung des dekorativen Erscheinungsbildes innerhalb der gemieteten Wohnung geht (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 10 f. m.w.N.). Beide Klauselteile sind deshalb gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

2. Das Berufungsgericht hat jedoch zu Unrecht angenommen, dass die Unwirksamkeit der Verpflichtungen des Mieters zur Vornahme der genannten Parkettinstandhaltung sowie des Außenanstrichs der Fenster und der Wohnungseingangstüren nur zur Folge habe, dass der Mieter diese Arbeiten nicht erledigen müsse, während die Überwälzung der Schönheitsreparaturen im Übrigen wirksam sei. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils für eine gleichlautende Formularklausel klargestellt hat, darf die in § 4 Nr. 9 i.V.m. § 13 Nr. 1 des Mietvertrages unzulässig ausgestaltete Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht im Wege der Klauselkontrolle in eine zulässige Verpflichtung inhaltlich umgestaltet werden (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 12). Zwar kann im Rahmen einer Klauselkontrolle eine Formularklausel, die mehrere sachliche, nur formal verbundene Regelungen enthält und sich aus ihrem Wortlaut heraus verständlich und sinnvoll in einen inhaltlich und gegenständlich zulässigen und in einen unzulässigen Regelungsteil trennen lässt, mit ihrem zulässigen Teil aufrechterhalten werden (BGHZ 145, 203, 212; BAG, NZA 2008, 699, 701). Diese Teilbarkeit ist hier aber nicht gegeben, so dass die vom Berufungsgericht vorgenommene Streichung derjenigen Textbestandteile in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages, mit denen die Klausel den in § 28 Abs. 4 Satz 5 II. BV aF geregelten Gegenstandsbereich von Schönheitsreparaturen überschreitet, der Sache nach eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion der Formularklausel darstellt.

Konkretisierungen der Schönheitsreparaturverpflichtung hinsichtlich ihres gegenständlichen und zeitlichen Umfangs sowie ihrer Ausführungsart sind inhaltlich derart eng mit der Verpflichtung selbst verknüpft, dass diese bei einer Beschränkung der Unwirksamkeit auf die unzulässige Ausführungsmodalität inhaltlich umgestaltet und mit einem anderen Inhalt aufrechterhalten würde. Bei einer dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen handelt es sich um eine einheitliche Rechtspflicht, die sich nicht in Einzelmaßnahmen oder Einzelaspekte aufspalten lässt; deren Ausgestaltung durch den Mietvertrag ist vielmehr insgesamt zu bewerten. Stellt sich diese Verpflichtung aufgrund unzulässiger Ausgestaltung – sei es hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs – in ihrer Gesamtheit als übermäßig dar, hat dies die Unwirksamkeit der Vornahmeklausel insgesamt zur Folge, und zwar unabhängig davon, ob die Verpflichtung als solche und ihre unzulässige inhaltliche Ausgestaltung in einer oder – wie hier – in zwei sprachlich voneinander unabhängigen Klauseln enthalten sind (Senatsurteil vom 18. Februar 2009, aaO, Tz. 14 f. m.w.N.; ferner Senatsurteile 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, WuM 2008, 472, Tz. 20; vom 23. September 2009 – VIII ZR 344/08, WuM 2009, 655, Tz. 10).

3. Die vom Berufungsgericht ausgesprochene Verurteilung der Beklagten zur Zahlung anteiliger Gutachterkosten kann hiernach ebenfalls keinen Bestand haben. Zwar gehören Aufwendungen für ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung des Schadensumfangs zu den mit dem Schaden unmittelbar verbundenen und gemäß § 249 BGB auszugleichenden Nachteilen des Geschädigten, soweit die Begutachtung zur Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs erforderlich und zweckmäßig ist (BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 – VI ZR 67/06, NJW 2007, 1450, Tz. 11 m.w.N.). Dies setzt jedoch das Bestehen eines Schadensersatzanspruchs dem Grunde nach voraus. Ein solcher Anspruch kann – wie vorstehend ausgeführt – nicht auf die Verletzung einer Pflicht der Beklagten zur Vornahme von Schönheitsreparaturen (§ 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB) gestützt werden, so dass die Aufwendungen, welche die Kläger zur Erlangung der vom Privatgutachter zum Zustand der zurückgelassenen Mieträume erhobenen Befunde und zur Ermittlung der zur Herrichtung erforderlichen Kosten getätigt haben, jedenfalls nicht nach dieser Anspruchsgrundlage ersatzfähig sind.

III.

Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil mithin keinen Bestand haben, soweit es im zugelassenen Umfang von der Revision angegriffen ist. Es ist deshalb insoweit aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif. Das Berufungsgericht hat – von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig – keine abschließenden Feststellungen zu der Frage getroffen, ob die von ihm als renovierungsbedürftig angesehenen Zustände nicht im Einzelfall auch Verschlechterungen der zurückgegebenen Mieträume darstellen, welche die Kläger nicht hinnehmen müssen, etwa weil sie auf einem den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitenden Mietgebrauch der Beklagten, auf einer unsachgemäßen Ausführung von ihnen getätigter Renovierungsarbeiten oder darauf beruhen, dass die Beklagten – was z.B. die Farbwahl bei der Dekoration einzelner Räumlichkeiten anbelangt – gemäß § 242 BGB gehalten waren, eine von Ihnen angebrachte ungewöhnliche Dekoration bei Rückgabe der Wohnung wieder zu beseitigen. Für den Fall einer Schadensersatzpflicht wären zudem ergänzende Feststellungen zur Schadenshöhe zu treffen, da die Beklagten nicht für Abnutzungserscheinungen, die auf einem vertragsgemäßen Mietgebrauch beruhen, aufzukommen hätten, sondern nur darüber hinausgehende Schäden oder Mehrkosten, gegebenenfalls unter Berücksichtigung eines Abzugs “neu für alt”, ersetzen müssten. Die Sache ist daher im Umfang der Aufhebung des Berufungsurteils an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Ball Dr. Hessel Dr. Achilles Dr. Schneider Dr. Bünger

Vorinstanzen:

AG Berlin-Wedding, Entscheidung vom 06.12.2005 – 16 C 652/04 –

LG Berlin, Entscheidung vom 26.01.2009 – 67 S 461/05 –

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