OLG München, Beschluss vom 15. März 2016 – 34 Wx 3/16

Grundbuchverfahren: Amtslöschung bei Belastung eines Grundstücks mit mehreren ranggleichen Vorkaufsrechten

1. Ein Grundstück kann nicht mit mehreren Vorkaufsrechten belastet werden, die alle den gleichen Rang haben und jeweils einen auf die Verschaffung des Eigentums am gesamten Grundstück gerichteten Anspruch sichern, wenn Vereinbarungen zur Vermeidung von Kollisionen fehlen. Dies gilt ebenso, wenn bei Rechtsbestellung die subjektiv-dingliche Berechtigung jeweils derselben Person zustand.(Rn.36)

2. Die Eintragung derartiger Rechte im Grundbuch ohne Kollisionsvereinbarung ist unzulässig und führt zur Amtslöschung.(Rn.39)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Deggendorf – Grundbuchamt – vom 10. Dezember 2015 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 35.000 € festgesetzt.

III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

Gegenstand des Verfahrens bildet die Löschung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung eines dinglichen Vorkaufsrechts.

Der Beteiligte zu 2 ist seit 2.2.2015 im Grundbuch als Eigentümer von Grundbesitz (FlSt 236) eingetragen. In Abt. II des Grundbuchs war am 26.1.1972 unter lfd. Nr. 1 folgende Belastung eingetragen worden:

Je Vorkaufsrecht für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flste. 141/3, 238 und 236/1 (Blatt …); gemäß Bewilligung vom 02.06.1971; Gleichrang unter sich und Gleichrang mit Lasten Abt. II/2 (Geh- und Fahrtrecht für die herrschenden Grundstücke).

Die Eintragung beruht auf der zu Notarsurkunde vom 2.6.1971 erklärten Bewilligung des damaligen Eigentümers. Dieser hatte im Zuge einer Veräußerung von drei Grundstücken (FlSt 141/3, FlSt 238 sowie zwei Teilflächen aus FlSt 236 (alt) und FlSt 235) an eine Kommanditgesellschaft zu notarieller Urkunde vom 8.4.1970 – Abschnitt J – zu Lasten des im Eigentum behaltenen Restgrundstücks FlSt 236 (neu) folgendes subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht bestellt:

Der Veräußerer, und zwar zugleich mit Wirkung für seine Rechtsnachfolger im Eigentum des Restgrundstücks Fl.St.Nr. 236 … räumt hiermit dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes … für den nächsten Verkaufsfall das dingliche Vorkaufsrecht ein.

Die Bewilligungsurkunde vom 2.6.1971 nimmt auf diese Rechtsbestellung Bezug. Bewilligt wurde

die Eintragung des lt. Buchstabe J der Vorurkunde eingeräumten Vorkaufsrechtes an Flst.Nr. 236 … je zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des neugebildeten Grundstücks Flst. Nr. 236/1 sowie der Grundstücke Flst.Nr. 141/3 und 238 … an nächstoffener Rangstelle in das Grundbuch.

Das Restgrundstück (FlSt 236) übertrug der kinderlose Eigentümer mit notariellem Überlassungsvertrag vom 22.12.2006 unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs unentgeltlich auf seine Schwester Elisabeth R.. Die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Rechte übernahm die Erwerberin „in Kenntnis ihres Inhalts zur weiteren dinglichen Duldung und Erfüllung“ (Ziff. VI der Urkunde). Am 11.1.2007 wurde die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen.

Am 25.7.2014 beantragte Elisabeth R., notariell vertreten, die Löschung des Vorkaufsrechts. Das vom früheren Eigentümer für den nächsten Verkaufsfall eingeräumte Recht sei infolge der Eigentumsübertragung auf sie löschungsreif. Das Grundbuchamt vollzog die Löschung antragsgemäß am 11.8.2014 ohne Anhörung der Berechtigten.

Zu Urkunde vom 8.12.2014 verkaufte Elisabeth R. den Grundbesitz bei gleichzeitiger Auflassung an den Beteiligten zu 2. Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 2.2.2015.

Eigentümerin der Flurstücke 236/1 und 141/4 (letzteres hervorgegangen durch Teilung von FlSt 141/3) ist aufgrund Auflassung vom 15.4.2013 mittlerweile die am 30.1.2014 eingetragene Beteiligte zu 1. Das Eigentum an Flurstück 238 ist mittlerweile auf Dritte übergegangen; das Eigentum an Flurstück 141/3 (Restgrundstück) hält weiterhin die Personengesellschaft.

Die Beteiligte zu 1 regte mit Schreiben vom 27.5.2015 die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung des Vorkaufsrechts an. Sie meint, das Recht bestehe trotz der einen Vorkaufsfall nicht auslösenden Überlassung vom 22.12.2006 fort, denn es sei nach dem Wortlaut der Bewilligung für den ersten Verkaufsfall, in dem es ausgeübt werden könne, und daher mit Bindung auch für den Sonderrechtsnachfolger im Eigentum des belasteten Grundbesitzes bestellt worden. Dieses Verständnis ergebe sich auch aus der ausdrücklichen Belastungserstreckung auf den Rechtsnachfolger laut Bestellungsurkunde vom 8.4.1970. Es habe der im Überlassungsvertrag vom 22.12.2006 erklärten Belastungsübernahme zugrunde gelegen.

Gegen den am 8.7.2015 in das Grundbuch (Abt. II lfd. Nr. 6) eingetragenen Widerspruch hat sich der anwaltlich vertretene Beteiligte zu 2 mit dem auf Löschung des Widerspruchs gerichteten Antrag vom 7.8.2015 gewandt, hilfsweise mit der Beschwerde. Er habe den Grundbesitz gutgläubig lastenfrei erworben. Die hierzu angehörte Beteiligte zu 1 hat die Gutgläubigkeit des Beteiligten zu 2 bestritten. Dieser habe in einem Gespräch am 23.4.2014 vom Bestand des Rechts Kenntnis erlangt. Der Beteiligte zu 2 bestätigte das bezeichnete Gespräch. Er habe jedoch auf die Richtigkeit der ihm durch Vorlage eines Grundbuchauszugs nachgewiesenen Löschung des Rechts vertraut und deshalb gutgläubig erworben.

Mit Beschluss vom 10.12.2015 hat das Grundbuchamt der Beschwerde durch Anordnung der Löschung des Amtswiderspruchs abgeholfen. Ein Widerspruch habe nicht eingetragen werden dürfen, denn die Löschung des Vorkaufsrechts habe der materiellen Rechtslage entsprochen. Das Vorkaufsrecht sei nur für den ersten Verkaufsfall bestellt worden und infolge der Überlassung des Grundbesitzes im Weg der vorweggenommenen Erbfolge untergegangen. Das dingliche Vorkaufsrecht für einen Verkaufsfall könne nicht mit Bindung für den Sonderrechtsnachfolger bestellt werden.

Gegen die Löschung des Amtswiderspruchs hat die Beteiligte zu 1 am 23.12.2015 „Amtswiderspruch“ und gegen den Beschluss vom 10.12.2015 zugleich Beschwerde eingelegt. Sie beantragt die Zurückweisung des Antrags des Beteiligten zu 2 vom 7.8.2015 unter Aufhebung des Beschlusses vom 10.12.2015 und meint, der ursprünglich eingetragene Amtswiderspruch (Abt. II lfd. Nr. 6) habe nicht gelöscht werden dürfen. Den Inhalt des bestellten Vorkaufsrechts habe das Grundbuchamt nicht vollständig erfasst. Das deshalb auch nach Überlassung des Grundbesitzes fortbestehende Vorkaufsrecht sei nicht durch gutgläubigen Erwerb des Beteiligten zu 2 untergegangen.

Das Grundbuchamt hat das Rechtsmittel als beschränkte Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung des in Abt. II lfd. Nr. 6 eingetragen gewesenen Amtswiderspruchs ausgelegt und nicht abgeholfen.

Zu dem in der Beschwerdeinstanz erteilten Hinweis, dass die Bestellung gleichrangiger subjektiv-dinglicher Vorkaufsrechte ohne gleichzeitige Ausübungsregelung aus Rechtsgründen nicht zulässig sei, hat die Beteiligte zu 1 dahingehend Stellung genommen, dass eine Ausübungsregelung hier mit Blick auf die im Zeitpunkt der Rechtsbestellung bestandene Personengleichheit der Begünstigten entbehrlich gewesen, im Übrigen aber getroffen worden sei.

II.

Gegen die Löschung des Amtswiderspruchs ist die beschränkte Beschwerde nach § 11 Abs. 1 und 3 RPflG, § 71 Abs. 2 GBO statthaft. Mit ihr kann verlangt werden, dass das Grundbuchamt zur Eintragung eines Widerspruchs nach § 53 GBO gegen die beanstandete Löschung angewiesen wird (Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 49; Hügel/Kramer § 71 Rn. 139; Demharter GBO 29. Aufl. § 53 Rn. 31; Meincke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 88).

1. Für die Zurückweisung des Löschungsersuchens, dem das Grundbuchamt bereits durch Vornahme der Löschung entsprochen hat, fehlt hingegen das Rechtsschutzbedürfnis. Ebenso wenig kann die Aufhebung des die Löschung anordnenden Beschlusses mit der Beschwerde erreicht werden; denn die Löschung ist eine Eintragung, die am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teilnimmt (BayObLGZ 1989, 136/138 f.). Da allerdings regelmäßig im Interesse des Rechtsschutz Suchenden davon auszugehen ist, dass das Rechtsmittel mit dem zulässigen Inhalt eingelegt sein soll (Demharter § 71 Rn. 55), ist die Eingabe der Beteiligten zu 1 trotz der weiterreichend formulierten Beschwerdeanträge als beschränkte Beschwerde zu behandeln. Ersichtlich ist das Bestreben der Beteiligten zu 1 darauf gerichtet, die angenommene materielle Rechtsposition in der grundbuch-verfahrensrechtlich zulässigen Form abzusichern.

Die danach statthafte Beschwerde erweist sich auch im Übrigen als zulässig.

2. Die Beschwerde ist unbegründet, weil die Voraussetzungen für die Löschung des Amtswiderspruchs vorgelegen haben.

a) Ein Amtswiderspruch nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO kann auf Antrag (§ 13 Abs. 1 GBO) oder auf Beschwerde (§ 71 Abs. 1 GBO) gelöscht werden (Demharter § 53 Rn. 31 a. E., Rn. 41; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 88). Dem Antrag ist zu entsprechen, wenn der Berechtigte, also derjenige, für den der Widerspruch gebucht ist, die Löschung bewilligt (BGH NJW 1985, 3070/3071; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 90; Meikel/Schneider GBO 11. Aufl. § 53 Rn. 126) oder die Voraussetzungen für die Eintragung des Widerspruchs (Gesetzesverletzung bei der Eintragungstätigkeit und dadurch bedingte Unrichtigkeit des Grundbuchs) nicht oder nicht mehr vorliegen (Demharter § 53 Rn. 41; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 89).

Fehlt – wie hier – die Bewilligung des Berechtigten, so ist streitig, ob der Antragsteller die Unrichtigkeit der Eintragung, gegen die der Widerspruch gerichtet ist, widerlegen muss (OLG Düsseldorf Rpfleger 2012, 21; Demharter § 53 Rn. 41; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 88) oder ob lediglich glaubhaft zu machen ist, dass die vom Widerspruch betroffene Eintragung das Grundbuch nicht unrichtig gemacht hat (OLG Hamm OLGZ 1968, 209/211; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 89; Meikel/Schneider § 53 Rn. 125; Hügel/Holzer § 53 Rn. 49). Unabhängig von der Frage der Grundbuchunrichtigkeit ist der Amtswiderspruch jedenfalls dann zu löschen, wenn die Eintragung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen worden ist (OLG Zweibrücken RNotZ 2013, 301; OLG Düsseldorf Rpfleger 2012, 21; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 89; Meikel/Schneider § 53 Rn. 125).

b) Die Löschung des Vorkaufsrechts, die nach § 46 Abs. 1 GBO eine Grundbucheintragung ist (BayObLG Rpfleger 1987, 156) und gegen die sich der gelöschte Widerspruch richtete, war zwar unter Gesetzesverstoß erfolgt, weil die grundbuchmäßig Berechtigten vor Vornahme der Eintragung nicht angehört wurden (vgl. Demharter § 1 Rn. 68; Meikel/Böttcher Einl. C Rn. 83, 87; Hügel/Holzer § 22 Rn. 21). Das Grundbuch ist durch die vorgenommene Löschung des Vorkaufsrechts jedoch nicht unrichtig geworden. Einer Entscheidung über das für den Unrichtigkeitsnachweis zu fordernde Beweismaß bedarf es nicht. Denn der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit muss dann nicht geführt werden, wenn sich die materielle Unrichtigkeit des Grundbuchs (§ 894 BGB) aus der Eintragung im Grundbuch selbst – einschließlich zulässiger Bezugnahmen (vgl. § 874 BGB) – ergibt (Senat vom 25.9.2015, 34 Wx 121/15, juris; Demharter § 22 Rn. 37; Hügel/Holzer § 22 Rn. 59 und 61).

aa) Die Löschung des Vorkaufsrechts hat das Grundbuch nicht unrichtig, sondern richtig gemacht, weshalb der Amtswiderspruch gegen die Löschung zu Recht seinerseits gelöscht worden ist.

Die Begründung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte (§ 1094 BGB) zugunsten des jeweiligen – wenn auch damals personenidentischen – Eigentümers mehrerer Grundstücke (§ 1094 Abs. 2, § 1103 Abs. 1 BGB) ist – anders als die Einräumung eines (subjektiv-dinglichen) Vorkaufsrechts zugunsten mehrerer Berechtigter – grundsätzlich ausgeschlossen. Ein Sachverhalt, in dem die Zulässigkeit bejaht werden könnte, weil kollisionshindernde Vereinbarungen vorliegen oder ausnahmsweise entbehrlich sind, liegt nicht vor.

(1) Der Rechtsinhalt der im Grundbuch ursprünglich eingetragenen dinglichen Belastung bestimmt sich nach dem Eintrag und der dort zulässig in Bezug genommenen Bewilligung (§ 874 BGB; Senat vom 18.12.2009, 34 Wx 81/09 = Rpfleger 2010, 260/261 m. w. N.; OLG Köln Rpfleger 1982, 16). Danach wurden hier mehrere subjektiv-dingliche Vorkaufsrechte bestellt, nicht hingegen ein gemeinschaftliches (vgl. § 472 BGB) Vorkaufsrecht für mehrere Berechtigte.

Für die Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk einschließlich der Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände, die außerhalb der Bewilligungsurkunde liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGHZ 92, 351/355; 113, 374/378; BGH ZWE 2013, 402/403; Demharter § 19 Rn. 28).

Bewilligt wurden nach dem nächstliegenden Verständnis der beurkundeten Erklärung für jeden einzelnen Berechtigten – das ist der jeweilige Eigentümer der drei herrschenden Grundstücke – je ein inhaltsgleiches Vorkaufsrecht, ohne einem dieser Rechte den Vorrang einzuräumen. Dies wird mit der Wendung, die Eintragung des Vorkaufsrechts „je“ zu Gunsten des Berechtigten werde bewilligt, bei fehlender Rangbestimmung zum Ausdruck gebracht. Ein Verständnis dahingehend, dass die mehreren Begünstigten gemeinschaftlich berechtigt sein sollten und ihnen ein einheitliches subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt werden sollte (§ 1094 Abs. 2, § 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 472 BGB; vgl. Hügel/Reetz § 47 Rn. 6; Kohler in Bauer/von Oefele AT III Rn. 136), liegt bei dieser Wortwahl nicht nahe.

Dem am Wortlaut orientierten Verständnis steht nicht entgegen, dass nach mittlerweile herrschendem Rechtsverständnis gleichrangige Vorkaufsrechte in dieser Form nicht wirksam bestellt werden können (dazu unter (2)). Im Zeitpunkt der Rechtsbestellung und Eintragung war die Rechtsfrage umstritten. Die Bestellung gleichrangiger Vorkaufsrechte wurde teilweise als nicht zulässig (LG Darmstadt MDR 1958, 35), teilweise als jedenfalls dann zulässig erachtet, wenn die Vorkaufsrechte nach ihrer inhaltlichen Ausgestaltung bei der Ausübung nicht kollidieren können (AG Gemünden MittBayNot 1974, 145 mit Anm. Promberger), teilweise aber auch ohne Einschränkung als zulässig angesehen, wobei unterschiedliche Ansichten über Inhalt und Umfang der Berechtigung im Konfliktfall vertreten wurden (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1989, 912/913; LG Düsseldorf Rpfleger 1981, 479; LG Landshut MittBayNot 1979, 69 mit Anm. Böck; Holderbaum JZ 1965, 712/714). Vor diesem Hintergrund kann nicht davon ausgegangen werden, die Vertragsparteien hätten ihren Erklärungen den Sinn geben wollen, der sich nach Jahren der juristischen Diskussion als gangbarer Weg erweist, wenn sich hierfür in deren Erklärungen – wie hier – kein Anhaltspunkt findet. Denn im Grundbuchverfahren sind der Ermittlung des Parteiwillens mit Blick auf den verfahrensbeherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt (BayObLGZ 1984, 122/124; Senat vom 28.7.2014, 34 Wx 240/14 = FamRZ 2015, 1139; vom 28.7.2015, 34 Wx 106/15 = Rpfleger 2016, 14).

Die im Zeitpunkt der Rechtsbestellung bestehende Personengleichheit der Berechtigten bietet keinen Anhaltspunkt für eine Auslegung dahingehend, dass entgegen dem Wortlaut ein einheitliches Recht zugunsten der subjektiv-dinglich Berechtigten (§ 1094 Abs. 2, § 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 472 BGB) bestellt werden sollte. Wäre ein solches Recht gewollt gewesen mit der Konsequenz, dass unabhängig von der künftigen Eigentumsentwicklung die Berechtigten das Vorkaufsrecht nur gemeinschaftlich (§ 472 Satz 1 BGB) und lediglich dann einzeln ausüben können, wenn in den Personen der übrigen Mitberechtigten ein Tatbestand gemäß § 472 Satz 2 BGB eintritt, wäre die Wortwahl in der Bestellungsurkunde unvertretbar. Auch ein persönlich-dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 1 BGB) zugunsten der Personengesellschaft und ihrer (Gesamt-)Rechtsnachfolger war ersichtlich nicht gewollt.

Vielmehr lässt die damalige Konstellation es als naheliegend erscheinen, dass sich die Urkundsbeteiligten der Frage, wie im Fall einer divergierenden Entwicklung des Eigentums an den berechtigten Grundstücken der Konflikt zwischen den mehreren Vorkaufsrechten im Vorkaufsfall aufgelöst werden soll, nicht gestellt und deshalb der Aufgabe, eine entsprechende Ausgestaltung der mehreren Vorkaufsrechte vorzunehmen, nicht unterzogen haben. Eine danach zwar auch im Grundbuchverfahren nicht gänzlich ausgeschlossene (vgl. BGH NJW 2004, 3413; Demharter § 19 Rn. 29, § 53 Rn. 4) ergänzende Vertragsauslegung führt jedoch gleichfalls nicht zu eintragungsfähigen Rechten. Anhaltspunkte dafür, in welcher Weise (Prioritätsprinzip, Beschränkung auf Teilflächen oder Quoten, gemeinschaftliche Berechtigung am Ganzen) die Parteien des Geschäfts den Konflikt zwischen den mehreren Vorkaufsrechten in Kenntnis der Regelungsbedürftigkeit aufgelöst hätten, liegen nicht vor; sie ergeben sich insbesondere nicht aus der Bestellungs- und Bewilligungsurkunde. Auch auf § 472 BGB kann für Zwecke der ergänzenden Auslegung nicht zurückgegriffen werden. Zum einen ist der Anwendungsbereich der Vorschrift nicht eröffnet. Zum anderen fehlt es an Anhaltspunkten dafür, dass die Parteien dem durch Vorkaufsrecht gesicherten Eigentumsverschaffungsanspruch einen Inhalt entsprechend der für gemeinschaftlich Berechtigte geltenden Norm gewollt hätten. Eine gemeinschaftliche Berechtigung an einem Grundstück als Folge einer Ausübung des Vorkaufsrechts durch alle Berechtigten birgt Konfliktpotential. Eine Behandlung der eigenständigen, je auf das Ganze gerichteten Vorkaufsrechte nach den für ein einheitliches Vorkaufsrecht geltenden Regeln kann deshalb nicht – ohne entsprechende Anhaltspunkte im Tatsächlichen – als das „hilfsweise“ Gewollte angesehen werden.

Dem mithin allein maßgeblichen wortlautgetreuen Verständnis entspricht der Eintragungsvermerk im Grundbuch, der für die jeweiligen Eigentümer der herrschenden Grundstücke „je“ ein Vorkaufsrecht (vgl. Hügel/Reetz § 47 Rn. 7) im Gleichrang untereinander ausweist. Diese Eintragung der mehreren, unter sich gleichrangigen Rechte ist folgerichtig auf keinen Widerspruch der Urkundsbeteiligten und des mit dem Vollzug betrauten Notars gestoßen.

(2) Eine Grundstücksbelastung mit ranggleichen dinglichen Vorkaufsrechten ist nur zulässig, wenn zum Inhalt der Vorkaufsrechte Ausübungsregelungen gehören, die den mit der Ranggleichheit verbundenen Konflikt im Vorkaufsfall regeln.

Zwar ist die allgemeine, das Rangverhältnis einschließlich die Ranggleichheit mehrerer Grundstücksbelastungen betreffende Regelung des § 879 BGB grundsätzlich auch auf das dingliche Vorkaufsrecht anwendbar. Allerdings hat der Gesetzgeber für den Fall des Konflikts gleichrangiger Vorkaufsrechte – anders als für das Zusammentreffen mehrerer dinglicher Nutzungsrechte (§§ 1024, 1060, 1090 Abs. 2 BGB) – keine Bestimmung darüber getroffen, welche rechtliche Konsequenz der Widerstreit gleichrangiger Rechte für das jeweils einzelne Recht hat und auf welche Weise der Konflikt zu lösen ist. Im Vorkaufsfall würden sich die gleichrangigen Rechte wechselseitig blockieren (§ 1098 Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 883, 888 BGB), wenn eine Vereinbarung über die Auflösung des Konflikts fehlt. Ranggleichheit kann aber nicht bestehen, wenn die Ausübung des einen Rechts die gleichzeitige Ausübung des anderen Rechts unmöglich machen würde. Die Begründung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte an einem Grundstück ist deshalb grundsätzlich ausgeschlossen (BGH NJW 2014, 3024/3027 Tz. 22; LG Darmstadt MDR 1958, 35; Soergel/Stürner BGB 13. Aufl. § 1094 Rn. 4; Staudinger/Schermaier BGB (2009) § 1094 Rn. 12; Meikel/Morvilius Einl. B Rn. 495).

Gleichrangige Vorkaufsrechte an einem Grundstück sind zwar nach herrschender Meinung dann zulässig, wenn eine Ausübungsvereinbarung getroffen ist, die eine Kollision der gleichrangigen Rechte verhindert (BGH a. a. O.; LG Landshut MittBayNot 1979, 69; AG Gemünden MittBayNot 1974, 145; MüKo/Westermann BGB 6. Aufl. § 1094 Rn. 8; Soergel/Stürner a. a. O.; Staudinger/Schermaier a. a. O.; Meikel/Morvilius a. a. O.; Kohler in Bauer/von Oefele AT III Rn. 129 f.; Zimmermann Rpfleger 1980, 326 und Rpfleger 1981, 480; weitergehend OLG Hamm NJW-RR 1989, 912; LG Düsseldorf Rpfleger 1981, 479; KEHE/Keller GBO 7. Aufl. Einl. § 10 Rn. 15; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1403; Demharter Anh. zu § 44 Rn. 82; Hügel/Reetz § 47 Rn. 7). Eine Ausübungsvereinbarung ist jedoch hier nicht ersichtlich, insbesondere dem Inhalt der Bestellungs- und Bewilligungsurkunde nicht zu entnehmen. Eine solche ergibt sich auch nicht aus der „Natur der Sache“, denn die auf das belastete Grundstück bezogenen Vorkaufsrechte können in unterschiedlicher Weise zum Zweck der Konfliktvermeidung bzw. -auflösung ausgestaltet werden (vgl. oben 2. b) aa) (1) zur ergänzenden Vertragsauslegung). Die Beteiligte zu 1 trägt demzufolge weder zur vertraglichen Grundlage noch zum Inhalt einer angeblich getroffenen Ausübungsregelung vor.

Auf eine Ausübungsregelung konnte nicht deshalb verzichtet werden, weil zum Zeitpunkt der Rechtsbegründung die an die jeweilige Eigentümerstellung der begünstigten Grundstücke angeknüpfte subjektiv-dingliche Berechtigung jeweils zur selben Person führte. Aufgrund der Eigentumszuordnung war ein Ausübungskonflikt zwar der Sache nach ausgeschlossen, solange sich das Eigentum an den betroffenen Flurstücken in derselben Hand befand. In der gewählten Gestaltung war der Konflikt der mehreren Rechte dennoch bereits bei deren Bestellung angelegt, weil bei unterschiedlichen Eigentümern die gleichrangigen dinglichen Rechte der dann personenverschiedenen Berechtigten in der beschriebenen Weise kollidieren. Dabei kommt es nicht darauf an, ob im konkreten Vorkaufsfall tatsächlich mehrere Berechtigte um das Vorkaufsrecht streiten. Dies sind tatsächliche Zufälligkeiten, auf die bei der Beurteilung der Zulässigkeit des bestellten Rechts nicht abgestellt werden kann.

(3) Aus der im Überlassungsvertrag vereinbarten Belastungsübernahme ergibt sich nichts anderes. Die dort festgehaltene Verpflichtung der Erwerberin zur Übernahme der Rechte zur weiteren dinglichen Duldung und Erfüllung beinhaltet nach ihrem nächstliegenden Verständnis keine Neubestellung und keine eigenständige Eintragungsbewilligung. Zudem stünden der Wirksamkeit des übernommenen dinglichen Rechts die vorgenannten Rechtsgründe entgegen (Senat vom 18.12.2009, 34 Wx 81/09 = Rpfleger 2010, 260 a. E.).

bb) Deshalb kann dahinstehen, ob der Auslegung des Grundbuchamts zu folgen ist, das Vorkaufsrecht sei nur für einen Verkaufsfall bestellt. Nicht entschieden werden muss außerdem die Rechtsfrage, ob trotz des sachenrechtlichen Typenzwangs ein dingliches Vorkaufsrecht mit dem Inhalt bestellt werden kann, dass es unabhängig von der Person des Eigentümers jedenfalls für den ersten, gegebenenfalls auch bei einem nichtkaufenden Sonderrechtsnachfolger eintretenden Verkaufsfall gelten soll (vgl. Senat vom 18.12.2009, 34 Wx 81/09 = Rpfleger 2010, 260; bejahend KG OLGE 41, 21/23; Soergel/Stürner § 1097 Rn. 4; MüKo/Westermann § 1097 Rn. 2; Erman/Grziwotz BGB 14. Aufl. § 1097 Rn. 3; Zeiß DNotZ 1998, 308/310; Waldner MDR 1986, 110 f.; wohl auch Staudinger/Schermaier § 1097 Rn. 2 und 13). Deshalb ist auch nicht von Amts wegen (vgl. Demharter § 53 Rn. 17 und § 1 Rn. 72) aufzuklären, ob der Beteiligte zu 2 gutgläubig lastenfrei erworben hat. Ebenso bedarf es keiner Festlegung in der strittigen Frage, welcher Nachweisgrad hinsichtlich des gutgläubigen Erwerbs erreicht sein muss, um einen Amtswiderspruch gegen die Löschung der Belastung im Grundbuch zu rechtfertigen (hierzu Demharter § 53 Rn. 28; Meikel/Schneider § 53 Rn. 114; Demharter Rpfleger 1991, 41).

III.

Von einer Auferlegung der Rechtsmittelkosten gemäß § 81 Abs. 1 Satz 1, § 84 FamFG wird abgesehen. Die Pflicht der Beschwerdeführerin, die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, folgt schon aus dem Gesetz, § 22 Abs. 1 GNotKG. Im Übrigen erscheint es nicht angemessen, ihr die außergerichtlichen Kosten des Beteiligten zu 2 nach § 84 FamFG aufzuerlegen, denn der Beteiligte zu 2 hat sich an dem von der Beteiligten zu 1 auf die Abhilfeentscheidung des Grundbuchamts initiierten Beschwerdeverfahren nicht mit eigenen Anträgen beteiligt.

Den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens schätzt der Senat nach § 79 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 36 Abs. 1 GNotKG mit einem Bruchteil (rund 1/4) des Grundstückswerts.

Die Rechtsbeschwerde wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 78 Abs. 2 Nr. 1 GBO) und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO) zugelassen. Die Beurteilung der Rechtslage durch den Senat deckt sich zwar mit der aktuell geäußerten Rechtsmeinung des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 11.7.2014 (Tz. 22), die insoweit für den Fall, dass eine Kollisionsvereinbarung fehlt, allerdings nicht tragend ist. Der Bundesgerichtshof hat in der genannten Entscheidung auch nicht über das Schicksal von Grundbucheintragungen mehrerer ranggleicher Vorkaufsrechte ohne Kollisionsvereinbarung entschieden.

OLG München, Beschluss vom 09.02.2015 – 34 Wx 416/14

Scheidet das zum Nachlass gehörende Grundstück durch wirksame Verfügung des Vorerben aus dem Nachlass aus, bedarf es bei Löschung des Nacherbenvermerks wegen Unrichtigkeit des Grundbuchs regelmäßig nicht auch der Anhörung etwaiger Ersatznacherben (Klarstellung zu OLG München vom 10.8.2012, 34 Wx 187/12).
Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 4 wird der Beschluss des Amtsgerichts Erding – Grundbuchamt – vom 24. September 2014 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht Erding – Grundbuchamt – wird angewiesen, den Eintragungsantrag vom 10. Juni 2014 – Eingang 12. Juni 2014 – nicht wegen fehlender Anhörungsmöglichkeit von Ersatznacherben zurückzuweisen.
Gründe

I.

Im Grundbuch waren als Eigentümer von Grundbesitz der Beteiligte zu 2 und Margaretha C. (geb. 1946) in Erbengemeinschaft eingetragen. Margaretha C. ist verstorben. Aufgrund Erbvertrags vom 22.3.2001 und der Eröffnungsniederschrift vom 15.5.2013 trug das Grundbuchamt am 8.7.2013 sodann an deren Stelle den Beteiligten zu 1, Ehemann der Verstorbenen, ein. In Erbengemeinschaft sind daher der Beteiligte zu 2 und der Beteiligte zu 1 als Eigentümer verlautbart. In der Zweiten Abteilung findet sich ein Nacherbenvermerk am Anteil des Ehemannes, wonach der Sohn von Margaretha C., der Beteiligte zu 5, Nacherbe ist, der Nacherbfall beim Tod des Vorerben eintritt und der Vorerbe befreit ist. Die zudem im Erbvertrag (Abschn. V. 2. a) angeordnete Ersatznacherbfolge

Ersatznacherben sind jeweils die Abkömmlinge der Nacherben, einschließlich adoptierter, jedoch mit Ausnahme nichtehelicher Kinder männlicher Nachkommen und ihrer Abkömmlinge, unter sich nach den Regeln der gesetzlichen Erbfolgeordnungist nicht im Grundbuch vermerkt.

Die Beteiligten zu 1 und 2 verkauften am 15.4.2014 den Grundbesitz an die Beteiligten zu 3 und 4. Die Auflassung wurde erklärt. Unter Ziffer VII. 2. der Urkunde stimmte der Beteiligte zu 5 als Nacherbe den in dieser Urkunde enthaltenen Vereinbarungen zu und bewilligte die Löschung des Nacherbenvermerks.

Nach Bewilligung und Vollzugsantrag (u. a.) auf Eintragung der Auflassung und Löschung des Nacherbenvermerks vom 10.6.2014 hat das Grundbuchamt beim Betreuungsgericht die Bestellung eines Pflegers gemäß § 1913 BGB für die unbekannten Ersatznacherben angeregt. Am 4.9.2014 hat das Betreuungsgericht die Bestellung abgelehnt, da die Ersatznacherben weder zustimmen noch sonstwie beteiligt werden müssten.

Daraufhin hat das Grundbuchamt am 24.9.2014 den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Es sei eine Anhörung der – dem Personenkreis nach unbekannten – Ersatznacherben, Abkömmlinge des Nacherben, erforderlich. Mangels Bestellung eines Ergänzungspflegers bestehe ein Eintragungshindernis.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des beurkundenden Notars, der die Ansicht vertritt, der Nacherbenvermerk könne aufgrund Unrichtigkeitsnachweises auch ohne Anhörung der Ersatznacherben gelöscht werden. Der Beteiligte zu 1 habe als Vorerbe entgeltlich mit vorsorglicher Zustimmung des Nacherben, des Beteiligten zu 5, wirksam verfügt. Wenn überhaupt, so sei es Sache des Grundbuchamts, nicht aber der Parteien, die Anhörung durchzuführen.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 9.10.2014 nicht abgeholfen.

II.

Das Rechtsmittel ist erfolgreich.

1. Gegen den Beschluss vom 24.9.2014 ist die Grundbuchbeschwerde statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO). Die Beschwerdeführungsbefugnis des Notars für die Beteiligten zu 1 bis 4 folgt schon aus dem Umstand, dass er die maßgeblichen Grundbucherklärungen beurkundet oder beglaubigt hat (§ 15 Abs. 2 GBO).

2. Die Beschwerde ist begründet. Zum Vollzug des Eintragungsantrags, der die Löschung des Nacherbenvermerks umfasst (§ 16 Abs. 2 GBO), brauchen neben dem hier ohnehin beteiligten Nacherben (unbekannte) Ersatznacherben (über einen bestellten Pfleger; § 1913 BGB) nicht angehört zu werden.

a) Bei Verfügungen über das Grundstück kommt die Löschung eines Nacherbenvermerks in folgenden Fällen in Betracht: Zum einen (1), wenn der Nacherbe und der Ersatznacherbe vor Eintritt der Nacherbfolge die Löschung bewilligen (§ 19 GBO), weiter (2) im Wege des Unrichtigkeitsnachweises, wenn der (nicht befreite) Vorerbe mit Zustimmung aller Nacherben über das Grundstück verfügt. Schließlich (3) ist der Nacherbenvermerk ebenfalls im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO zu löschen, wenn der befreite Vorerbe über das Grundstück wirksam, nämlich entgeltlich verfügt (siehe §§ 2112, 2113 Abs. 2, § 2136 BGB).

Im ersten Fall bedarf es neben der Bewilligung durch Nacherben und Ersatznacherben nicht auch deren Anhörung (vgl. OLG Düsseldorf FamRZ 2014, 874). Im zweiten Fall ist jedenfalls der Nacherbe hinreichend beteiligt, so dass dessen Anhörung nicht erforderlich ist. Im letztgenannten Fall ist dagegen dem Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren (BayObLGZ 1994, 177/179). Umstritten ist, ob bei Löschung aufgrund Unrichtigkeit (Fälle 2 und 3) auch dem Ersatznacherben Gehör (Art. 19 Abs. 4, Art. 20 Abs. 3; Art. 103 Abs. 1 GG) zu gewähren (siehe Senat vom 10.8.2012, 34 Wx 187/12 = DNotZ 2013, 24; verneinend Henn DNotZ 2013, 246 m.w.N.) oder dieser im Sinne der Sachverhaltsaufklärung (§ 26 i. V. m. § 7 Abs. 2 Nr. 1 FamFG) anzuhören ist.

b) Die Frage kann hier nicht deswegen auf sich beruhen, weil die Ersatznacherbfolge selbst im Grundbuch nicht vermerkt ist. Ist Ersatznacherbfolge angeordnet, wie sich dies hier aus dem vorliegenden Erbvertrag ergibt, ist auch der Ersatznacherbe einzutragen (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 51 Rn. 17). Unterbleibt dies versehentlich, hat das Grundbuchamt aber von der Existenz einer Ersatznacherbenanordnung Kenntnis und steht daher die Nachholung der Eintragung von Amts wegen gemäß § 51 GBO im Raum (vgl. Hügel/Zeiser GBO 2. Aufl. § 51 Rn. 39; Demharter § 51 Rn. 20), greift die Richtigkeitsvermutung des § 891 BGB für das Grundbuchamt nicht ein.

c) Die Eintragung eines entsprechend ergänzten Vermerks kommt aber dann nicht in Betracht, wenn die Löschung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises (§ 22 GBO) stattzufinden hat. Dies bejaht der Senat, ohne dass dazu vorab potentielle Ersatznacherben anzuhören wären.

Allerdings vermittelt regelmäßig bereits die formale Position eines Betroffenen im Verfahren auf Berichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises diesem einen Anspruch auf Gehörsgewährung (ganz herrschende Meinung; z. B. BGH Rpfleger 2012, 613/614; OLG Zweibrücken Rpfleger 1999, 532; Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 22 Rn. 21; Demharter § 1 Rn. 69). Es kommt hierbei nicht darauf an, ob das in der Buchposition ausgewiesene materielle Recht mehr oder minder wahrscheinlich besteht (BGH Rpfleger 2005, 131/132; Hügel/Holzer a. a. O.).

(1) Der Senat hat es im Hinblick hierauf – in einem „obiter dictum“ – für notwendig angesehen (Beschluss vom 10.8.2012, 34 Wx 187/12 = DNotZ 2013, 24), dass vor Löschung des Nacherbenvermerks die (unbekannten) Ersatznacherben (formlos) anzuhören seien. Das ergebe sich aus ihrer formellen eintragungsbedingten, aber auch aus ihrer materiellen Rechtsstellung, weil ihnen bereits eine bedingte Anwartschaft zustehe. Verwiesen wurde insoweit auf die Rechtsprechung des früheren Bayerischen Obersten Landesgerichts, das die Rechtsstellung als Ersatznacherbe für ausreichend erachtete, um die Ablehnung der Einziehung eines Erbscheins, in dem nach der Behauptung des Beschwerdeführers zu Unrecht die Befreiung von den Beschränkungen des Vorerben nach § 2136 BGB vermerkt ist, als einen das Beschwerderecht auslösenden Eingriff in die Rechtsphäre des Beschwerdeführers erscheinen zu lassen (BayObLGZ 1960, 407/410).

Die lediglich aus der durch den die Ersatznacherbfolge ausweisenden Nacherbenvermerk vermittelten Grundbuchposition hergeleitete Verpflichtung zur Anhörung von Ersatznacherben bei Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises hat im Wesentlichen Widerspruch gefunden (OLG Hamm vom 22.5.2014, 15 W 102/13 bei juris Rn. 13; Henn DNotZ 2013, 246; Bestelmeyer Rpfleger 2014, 641/646; Böhringer Rpfleger 2015, 57/60; auch Demharter § 51 Rn. 42; offengelassen von OLG Düsseldorf Rpfleger 2014, 418 im Fall der Löschungsbewilligung; anders – jedoch kaum differenzierend – OLG Rostock vom 2.1.2013, 3 W 81/12 bei juris Rn. 14 f.). Der Senat hält in der in dem angeführten Beschluss zum Ausdruck gekommenen allgemeinen Form an der Notwendigkeit, Ersatznacherben vor der Löschung des Nacherbenvermerks aufgrund Unrichtigkeitsnachweises anzuhören, nicht mehr fest.

(2) Dies begründet sich darin, dass die Stellung des Ersatznacherben regelmäßig zu schwach ist, als dass bei Verfügungen des Vorerben eine schon erlangte Rechtsposition beeinträchtigt sein könnte. Der Ersatznacherbe rückt erst mit dem Ersatzfall in die Rechtsstellung des Nacherben ein; vorher hat er keine eigenen Rechte, die ihm selbständig oder neben dem primär und tatsächlich erbschaftlich berufenen und bereits nach dem Vorerbfall mit eigenen Rechten ausgestatteten (vgl. §§ 2113, 2120 BGB) Nacherben zuständen (RGZ 145, 316/320; BGHZ 40, 115/118 f.; Heider ZEV 1995, 1/3). Seine Stellung als die eines Anwartschaftsberechtigten zu bezeichnen ist insofern irreführend, als das Anwartschaftsrecht eine in der Entwicklung auf das Vollrecht begriffene Rechtsposition voraussetzt. Der Aussicht des Ersatznacherben auf die Erbschaft liegt indessen eine gesicherte Erwerbsposition nicht zugrunde. Denn er ist nur Ersatz für den Fall, dass der eigentlich eingesetzte Nacherbe entfällt (Heider a. a. O.). Vorher hat er keine gesicherte Position und hat vor Eintritt des Nacherbfalls auch keine Kontroll-, Sicherungs- und Zustimmungsrechte gegenüber Maßnahmen des Vorerben (Palandt/Weidlich BGB 74. Aufl. § 2100 Rn. 8). Seine Position mag man als rechtlich gesicherte Anwartschaft bezeichnen, nämlich für den Fall, dass der Nacherbe wegfällt. Im Hinblick darauf, dass Vorerbe und Nacherbe bis zum Eintritt des Nacherbfalles aber in ihren Verfügungen über Erbschaftsgegenstände gegenüber dem ersatzweise berufenen Nacherben nicht beschränkt sind, kann von einem Recht nicht die Rede sein (vgl. v. Lübtow Erbrecht 1971 S. 634 f.; auch Becher NJW 1969, 1463).

(3) Auch wenn dem Ersatznacherben Kontroll-, Sicherungs- und Zustimmungsrechte gegenüber Maßnahmen des Vorerben regelmäßig nicht zustehen, kann dies in bestimmten Fallkonstellationen anders sein (vgl. Müko/Grunsky BGB 5. Aufl. § 2102 Rn. 13), so dass die Position des Ersatznacherben sich der des Nacherben annähert, etwa wenn ein rückwirkender oder demnächstiger Wegfall des Nacherben im Raum steht (so MüKo/Grunsky § 2102 Rn. 12 und 13). Dass derartige Sonderkonstellationen im Einzelfall eine zwingende Beteiligung des Ersatznacherben im Berichtigungsverfahren auslösen können (vgl. § 7 Abs. 2 Nr. 1 FamFG), kann der Senat nicht ausschließen, braucht dem hier aber nicht weiter nachzugehen. Den durch die Grundbucheintragung bestimmten – nur über den primär berufenen Nacherben vermittelten – Schutz berühren diese Sonderfälle im Allgemeinen nicht. Vielmehr entfaltet der Vermerk unter Aufnahme auch der Ersatznacherben seinen Schutz dann und deshalb, wenn und weil der Nacherbe wegfällt und der Ersatznacherbe in diesem Fall auf sofortigen Schutz gegen die Gefahr eines gutgläubigen Erwerbs angewiesen ist (MüKo/Grunsky § 2102 Rn. 15). Steht im Grundbuchverfahren aber nach den strengen Kriterien des Unrichtigkeitsnachweises (vgl. BayObLGZ 1988, 102/107; Demharter § 22 Rn. 37) bereits fest, dass die Zustimmung möglicher Ersatznacherben zur Wirksamkeit der Verfügung über den zum Nachlass gehörenden Gegenstand nicht erforderlich ist, weil gegenwärtig nur eine Aussicht, nicht aber schon eine rechtlich abgesicherte Stellung in ihrer dargestellten schwachen Ausprägung nach dem zugrunde zu legenden regelmäßigen Verlauf der Dinge betroffen ist, bedarf es auch nicht deren Anhörung, um die (u. a.) beantragte Löschung des Vermerks vornehmen zu können.

d) Im gegebenen Fall handelt es sich um eine befreite Vorerbschaft (vgl. § 2113 Abs. 1, § 2136 BGB). Anhaltspunkte, dass es sich bei der Grundstücksveräußerung an Familienfremde um ein (teil-) unentgeltliches Geschäft handelt, sind nicht vorhanden. Dass der Nacherbe – was er in diesem Fall nicht müsste – zugestimmt hat, gibt keinen Grund, Gegenteiliges zu vermuten, sondern erklärt sich als reine Vorsichtsmaßnahme. Die Beteiligung von etwaigen – neben den unbekannten schon bekannten – Ersatznacherben im Hinblick auf die in der Literatur diskutierten Ausnahmefälle drängt sich nicht auf. Demzufolge ist davon auszugehen, dass das Grundstück aus der Erbschaft des Vorerben ausgeschieden ist und der Nacherbenvermerk auch ohne Beteiligung von Ersatznacherben gelöscht werden kann. Das vom Grundbuchamt angeführte Eintragungshindernis besteht insofern nicht.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

OLG Köln, Beschluss vom 18.05.2020 – 2 Wx 61/20
Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2) vom 19. Februar 2020 wird der Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Aachen vom 11. Februar 2020, RG-x-15, aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag vom 7. November 2019 erneut unter Beachtung der Rechtsausführungen des Senats zu bescheiden.
Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1), die Mutter der Beteiligten zu 2), ist Eigentümerin des im Rubrum näher bezeichneten Grundbesitzes.

Mit Schriftsatz vom 7. November 2019 – beim Grundbuchamt am 8. November 2019 eingegangen – hat der Notar eine beglaubigte Abschrift eines notariell beurkundeten Übertragungsvertrages vom 7. November 2019 (UR-Nr. x1/2019 M des Notars A in B) eingereicht und die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 2) sowie die Eintragung eines Wohnungs- sowie Nießbrauchrechts für die Beteiligte zu 1) beantragt. In der eingereichten Urkunde überträgt die Beteiligte zu 1), vertreten durch die Beteiligte zu 2), den im Rubrum bezeichneten Grundbesitz auf sich im Wege der vorweg genommenen Erbfolge. Zudem behält sich die Beteiligte zu 1), vertreten durch die Beteiligte zu 2), ein Wohnungsrecht sowie ein Nießbrauchrecht an dem streitbefangenen Grundstück vor. Der notariellen Urkunde ist eine Kopie der Ausfertigung einer von der Beteiligten zu 1) ihrem Ehemann sowie der Beteiligten zu 2) erteilten notariellen Vollmacht vom 22. März 2012 (UR.-Nr. x2/2012 des Notars C in D) beigefügt, in der es u.a. heißt:

“I.

Ich erteile hiermit meinem Ehemann …

GENERALVOLLMACHT

Der Bevollmächtigte ist dementsprechend befugt, mich in allen persönlichen und vermögensrechtlichen Angelegenheiten, soweit dies gesetzlich zulässig ist, gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten.

Diese Vollmacht soll als allgemeine Vorsorgevollmacht auch dann fortgelten, wenn ich – gleich aus welchen Gründen – nicht mehr imstande bin, eigene Entscheidungen zu treffen.

…

Der Bevollmächtigte ist befugt, Rechtsgeschäfte mit sich im eigenen Namen und als Vertreter Dritter vorzunehmen; er ist also von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Soweit sie sich auf vermögensrechtliche Angelegenheiten bezieht, kann diese Vollmacht für einzelne von dem Bevollmächtigten zu bestimmende Rechtsgeschäfte auf Dritte übertragen werden. In persönlichen Angelegenheiten ist die Vollmacht dagegen nicht übertragbar.

Diese Vollmacht soll durch meinen Tod nicht erlöschen.

Die gleiche Vollmacht erteile ich meiner Tochter … [= die Beteiligte zu 2)]

Meine Tochter … soll von dieser Vollmacht jedoch nur Gebrauch machen, wenn mein Ehemann … verstorben oder aus sonstigen Gründen dauerhaft oder vorrübergehend nicht in der Lage ist, die Vollmacht auszuüben. Die Verhinderung meines Ehemannes … ist Dritten gegenüber nicht nachzuweisen. Im übrigen gelten die nachfolgend unter III. 1) im Innenverhältnis getroffenen Anweisungen auch für die Ersatzbevollmächtigte.

…

II.

Patientenverfügung

…

III.

Schlussbestimmungen

1) Anweisungen im Innenverhältnis

Die Bevollmächtigten werden angewiesen, von der Vollmacht in persönlichen Angelegenheiten erst dann Gebrauch zu machen, wenn der Vorsorgefall (Geschäftsunfähigkeit, Betreuungsbedürftigkeit) eingetreten ist. Gleiches gilt grundsätzlich für die Verwendung der Vollmacht in vermögensrechtlichen Angelegenheiten; unabhängig vom Eintritt des Vorsorgefalls darf jeder Bevollmächtigte aber auch schon dann aufgrund der Vollmacht in vermögensrechtlichen Angelegenheiten für mich handeln, wenn er von mir entsprechend beauftragt worden ist. Die vorstehenden Anweisungen berühren nur das Auftragsverhältnis zwischen mir und dem Bevollmächtigten; sie haben daher keinen Einfluss auf die Gültigkeit und Wirkung der Vollmacht nach außen gegenüber Dritten.

…”

Mit Schreiben vom 15. November 2019, beim Grundbuchamt am 18. November 2019 eingegangen, haben die Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1) der Eintragung widersprochen. Sie haben sich auf den fehlenden Eintritt des Vorsorgefalls sowie einen Missbrauch der Vollmacht durch die Beteiligte zu 2) berufen, da die Beteiligte zu 1) voll geschäftsfähig sei. Zudem habe die Beteiligte zu 1) die Vollmacht gegenüber der Beteiligten zu 2) am 8. November 2019 widerrufen. Mit weiterem Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 28. November 2019 hat die Beteiligte zu 1) ein Schreiben vom 7. November 2019, indem sie die erteilte Generalvollmacht widerruft, sowie ein ärztliches Attest eines Facharztes für innere Medizin vom 7. November 2019 zu den Akten gereicht. In dem Attest heißt es u.a.: “Zu Person, Ort und Zeit voll orientiert, Fr. … [= Beteiligte zu 1)] ist vollauf geschäftsfähig.

Die Beteiligte zu 2) hat sich mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 18. Dezember 2019 darauf berufen, die Bedingung für ihre Bevollmächtigung sei eingetreten. Der Ehemann der Beteiligten zu 1) sei am 13. November 2013 verstorben. Die Beteiligte zu 1) sei dement und nicht in der Lage, ihre eigenen persönlichen und wirtschaftlichen Interessen wahrzunehmen. Sie lasse sich von außenstehenden Dritten kritiklos beeinflussen. Zudem habe die Beteiligte zu 1) sie, die Beteiligte zu 2), ausdrücklich mit einer Eigentumsübertragung beauftragt. Die Umschreibung des Eigentums liege im Interesse der Beteiligten zu 1), da eine Sekte bzw. sektenähnliche Vereinigung versuche, sich ihres Vermögens zu bemächtigen.

Mit Beschluss vom 11. Februar 2020 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag vom 7. November 2019 mit der Begründung zurückgewiesen, es liege eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht vor. Die beantragte Eintragung scheide indes deshalb aus, weil sichere Kenntnis vom Missbrauch der Vollmacht aufgrund eines Verstoßes im Innenverhältnis bestehenden Beschränkungen vorliege. Bezüglich der weiteren Einzelheiten der Begründung des Grundbuchamtes wird auf den Inhalt des Beschlusses vom 11. Februar 2019 Bezug genommen. Hiergegen hat die Beteiligte zu 2) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 19. Februar 2020 beim Oberlandesgericht Beschwerde mit dem sinngemäßen Antrag eingelegt,

den Beschluss des Amtsgerichts Aachen vom 11. Februar 2020 (RG-x-15) aufzuheben und

das Grundbuchamt anzuweisen, den Eintragungsantrag vom 7. November 2019 auf Umschreibung des Eigentums und Eintragung eines Wohnungs- sowie Nießbrauchrechts zu vollziehen.

II.

Die gem. § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde der Beteiligten zu 2) hat in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der Entscheidung des Grundbuchamtes.

1.

Vorab ist das Grundbuchamt – auch für künftige Verfahren – erneut darauf hinzuweisen, dass in der Regel nicht der Notar, wie in dem Beschluss des Amtsgericht ausgeführt wird, sondern die Urkundsbeteiligten Antragsteller sind. Dem Notar steht hinsichtlich der Vollziehung einer Urkunde weder ein eigenes Antragsrecht zu, noch ist er Beteiligter des Grundbuchverfahrens.

2.

Das Grundbuchamt hat die Eintragungsanträge zu Unrecht zurückgewiesen.

a)

Bei der Auflassung eines Grundstücks hat das Grundbuchamt vor der Eintragung eines Eigentumswechsels gem. § 20 GBO zu prüfen, ob die erforderliche Einigung der Beteiligten erklärt und in der grundbuchmäßigen Form des § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist, wie es nach materiellem Recht erforderlich ist, um die Rechtsänderung herbeizuführen (Senat, FGPrax 2007, 102; vgl. auch BayObLG, MittRhNotK 1988, 96; OLG Düsseldorf FGPrax 2007, 8; Demharter, GBO, 31. Auflage 2018, § 20 Rn. 38). Wird die Erklärung über die Einigung für den Eigentümer des Grundstücks – wie hier – durch einen Vertreter abgegeben, muss das Grundbuchamt und im Beschwerdeverfahren der an seiner Stelle tretende Senat die Erteilung der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht (§§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB) als Eintragungsvoraussetzung selbstständig prüfen, ohne an die Auffassung des beurkundenden Notars gebunden zu sein (vgl. nur BGH, FGPrax 2016, 145; BayObLG, Rpfleger 1986, 216; OLG Frankfurt, FGPrax 2011, 58; FGPrax 2011, 273; OLG München, FamRZ 2019, 868; vgl. Demharter, GBO, 31. Auflage 2018, § 19 Rn. 77; KEHE/Munzig, Grundbuchrecht, 8. Auflage 2019, § 19 GBO Rn. 162). In einem solchen Fall bedürfen deshalb auch das Bestehen und die Wirksamkeit der Vollmacht des Nachweises in der Form des § 29 GBO (vgl. BGHZ 29, 366 (368); Senat, FGPrax 2007, 102). Ist eine Vollmacht unter einer Bedingung erteilt worden, muss zudem der Eintritt der Bedingung, von der nach dieser Erklärung die Vertretungsmacht abhängt, dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden (Senat, FGPrax 2007, 102; OLG Frankfurt, FGPrax 2011, 58).

b)

Der Senat teilt die Auffassung des Grundbuchamts, dass die von der Beteiligten zu 1) notariell erteilte Vollmacht nach § 167 BGB im Außenverhältnis, bezogen sowohl auf die Regelung zur ersatzweise Bevollmächtigung der Beteiligten zu 2) als auch hinsichtlich der Befugnis, Rechtsgeschäfte mit sich im eigenen Namen und als Vertreter Dritter vorzunehmen, keiner Beschränkung unterliegt. Sie deckt alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen ab, die die Bevollmächtigte für die Vollmachtgeberin vornimmt.

Für die Auslegung einer Vollmacht gelten die für Grundbucherklärungen aufgestellten Grundsätze. Es ist also auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (OLG Frankfurt, FGPrax 2011, 58; FGPrax 2011, 273; OLG München, FGPrax 2006, 101). Darauf, was die Beteiligten tatsächlich gewollt haben, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an (Demharter, GBO, 31. Auflage 2018, § 19 Rn. 28). Der Text der Vollmacht ist eindeutig, und es bestehen keine Zweifel an dem Fehlen einer Beschränkung im Außenverhältnis. Zwar soll die Beteiligte zu 2) von der ihr eingeräumten Vollmacht nur Gebrauch machen, wenn der Ehemann der Beteiligten zu 1) verstorben oder aus sonstigen Gründen dauerhaft oder vorübergehend nicht in der Lage ist, die Vollmacht auszuüben. Indes ist in der notariellen Urkunde zusätzlich ausdrücklich seitens der Vollmachtgeberin angeordnet, dass diese Beschränkung Dritten gegenüber und damit im Außenverhältnis nicht nachzuweisen ist, so dass die Voraussetzungen der Ersatzbevollmächtigung keines Nachweises in der Form des § 29 GBO (zB durch Vorlage einer Sterbeurkunde) bedürfen.

Zudem enthält die dem Ehemann notariell erteilte Vollmacht den Hinweis auf eine Beschränkung der Bevollmächtigung durch die Vollmachtgeberin ausschließlich im Innenverhältnis. Die in der Urkunde erteilten Anweisungen betreffen damit nur das Auftragsverhältnis zwischen der Vollmachtgeberin und dem Ehemann als Bevollmächtigtem und sollen keinen Einfluss auf die Gültigkeit und Wirkung der Vollmacht nach außen gegenüber Dritten haben. Auch diese Regelung gilt nach dem Wortlaut der Vollmachtsurkunde und damit dem Willen der Vollmachtgeberin für die Beteiligte zu 2) als Ersatzbevollmächtigte.

c)

Die der Beteiligten zu 2) im Außenverhältnis uneingeschränkt erteilte Vollmacht deckt ihrem eindeutigen Wortlaut zufolge die von der Beteiligten zu 2) in der notariellen Urkunde vom 7. November 2019 für die Beteiligte zu 1) abgegebenen Erklärungen, zumal die Bevollmächtigte von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist.

d)

Der Senat teilt nicht die Auffassung des Grundbuchamts, dass aufgrund des Legalitätsprinzips die beantragten Eintragungen ausscheiden.

Zwar soll das Grundbuchamt ausnahmsweise auch bei einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht eine Eintragung ablehnen können und müssen, wenn es sichere Kenntnis vom Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen der Vollmacht hat. Solche Kenntnis kann sich aus ihm bekannten offensichtlichen und eindeutig gefassten internen Bindungsklauseln ergeben. Begründet wird diese Auffassung damit, dass das Grundbuchamt aufgrund des Legalitätsprinzips nicht bewusst daran mitwirken darf, das Grundbuch unrichtig zu machen (OLG München, FGPrax 2013, 111; FamRZ 2019, 868; Demharter, GBO, 31. Aufl., Einleitung Rn. 1).

Jedoch steht entgegen der Auffassung des Grundbuchamts vorliegend eine sichere Kenntnis des von der Beteiligten zu 1) behaupteten Missbrauchs der Vollmacht nicht fest. Aus der objektiven Urkundslage ergibt sich keine Evidenz einer Vollmachtsüberschreitung seitens der Beteiligten zu 2). Aus der Regelung unter I. der Vollmachtsurkunde folgt, dass die dem Ehemann der Beteiligten zu 1) und der Beteiligten zu 2) als Ersatzbevollmächtigter erteilte Generalvollmacht dazu dienen soll, Vorsorge für den Fall zu treffen, dass die Beteiligte zu 1) – gleich aus welchen Gründen – nicht mehr imstande ist, eigene Entscheidungen zu treffen. Ergänzend hierzu wird in III.1 eine ausschließliche Beschränkung dieser Vollmacht im Innenverhältnis geregelt. Insoweit ist eine in der kautelarjuristischen Praxis gebräuchliche Gestaltung der Vollmacht gewählt worden. Durch die im Außenverhältnis unbeschränkte Bevollmächtigung soll dem Bevollmächtigten der oftmals schwierige Nachweis des Bedingungseintritts erspart werden (vgl. z.B. Senat, FGPrax 2007, 102 zu der Notwendigkeit des Nachweises des Bedingungseintritts in der Form des § 29 GBO).

Vor diesem Hintergrund sind an die sichere – nicht unmittelbar durch die Urkunde vermittelte – Kenntnis von dem fehlenden Eintritt der nur im Innenverhältnis angeordneten Beschränkung und damit von einem Missbrauch der Vollmacht strenge Anforderungen zu stellen. Die Vollmachtgeberin ist mit der Erteilung einer entsprechenden Vollmacht das Risiko einer Nutzung der Vollmacht im Außenverhältnis ohne Vorliegen der Beschränkung im Innenverhältnis bewusst eingegangen.

Sichere Kenntnis von einem Vollmachtsmissbrauch setzt damit hier voraus, dass die Geschäftsfähigkeit bzw. die fehlende Betreuungsbedürftigkeit der Beteiligten zu 1) für das Grundbuchamt bzw. nunmehr den Senat aufgrund von vorgelegten Urkunden oder freier Beweiswürdigung zur Überzeugung feststeht. Hiervon kann indes nicht ausgegangen werden. Die Beteiligten sind unterschiedlicher Auffassung darüber, ob die Bedingung für eine Bevollmächtigung der Beteiligten zu 2) eingetreten sind. Während die Beteiligte zu 1) unter Vorlage eines allgemein gehaltenen ärztlichen Attestes den Eintritt der Bedingung verneint, beruft sich die Beteiligte zu 2) auf eine Demenz und eine Beeinflussbarkeit der Beteiligten zu 1). Für eine umfassende Aufklärung dieser streitigen Tatsachen ist indes im Grundbuchverfahren kein Raum. Zudem wird bereits in der notariellen Urkunde die interne Beschränkung nicht eindeutig geregelt. Der Wortlaut stellt neben der “Geschäftsunfähigkeit” auf eine “Betreuungsbedürftigkeit” ab, ohne näher zu umschreiben, ob damit eine rechtliche Betreuungsbedürftigkeit i.S.d. §§ 1896 ff. BGB oder nur eine tatsächliche Notwendigkeit der Unterstützung der Vollmachtgeberin gemeint ist. Auch die Art der Bedürftigkeit, an den der Vorsorgefall und damit der Eintritt der Bedingung anknüpft (z.B. Notwendigkeit der Vermögensvorsorge, der Aufenthaltsbestimmung, der Gesundheitsvorsorge etc.) wird nicht näher beschrieben. Damit scheidet eine rechtliche Bewertung der internen Beschränkung mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens und damit eine sichere Kenntnis von einem Vollmachtmissbrauch aus.

e)

Die beantragten Grundbucheintragungen scheitern auch nicht an dem von der Beteiligten zu 1) erklärten Widerruf der Vollmacht.

Grundsätzlich ist vom Fortbestand einer erteilten Vollmacht auszugehen, wenn im Grundbuchverfahren in dem für den Grundbuchvollzug maßgeblichen Zeitpunkt keine auf Tatsachen gestützten Zweifel bestehen. Wird zu dem maßgeblichen Zeitpunkt ein Widerruf einer Vollmacht bekannt, so ist das Grundbuchamt berechtigt und verpflichtet, den dadurch bedingten Zweifeln am Bestand der Vollmacht nachzugehen. Es hat dann unter Berücksichtigung der ihm bekannten Tatsachen und Umstände in freier Beweiswürdigung darüber zu befinden, ob die Vollmacht noch fortbestanden hat (OLG München, FGPrax 2019, 61).

Als verfahrensrechtliche Erklärung wird die Bewilligung wirksam, wenn die Urkunde in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift mit dem Willen des Erklärenden dem Grundbuchamt zur Herbeiführung einer Eintragung im Grundbuch zugeht (KG FGPrax 2015, 10; Deutsches Notarinstitut, DNotI-Report 2019, 153 (154). Liegen die Voraussetzungen vor, die für die Begünstigten einen Anspruch gem. § 51 BeurkG auf Erteilung einer Ausfertigung der Bewilligungsurkunde begründen (vgl. dazu BGH, RNotZ 2012, 112), wird die Bewilligung bereits mit Abschluss des Beurkundungsvorgangs wirksam (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, Rn. 107; Deutsches Notarinstitut, DNotl-Report 2019, 153 (154), so dass ein danach erklärter Widerruf der Erklärung eines der Urkundsbeteiligten keine Wirkungen mehr entfaltet.

Umstritten ist, inwieweit diese Grundsätze bei der Abgabe einer Bewilligung durch einen Vertreter Anwendung finden. Teilweise wird darauf abgestellt, dass das Erlöschen der Vollmacht zwischen notarieller Beurkundung oder Beglaubigung der Bewilligung und Eingang beim Grundbuchamt sich nicht auf die Wirksamkeit der Erklärung auswirke (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht. 15. Auflage 2012, Rn. 102a, 102e, 3581). Nach anderer Ansicht muss eine wirksame Vollmacht noch im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der verfahrensrechtlichen Erklärung – etwa durch Vorlage beim Grundbuchamt – bestehen. Der Wegfall der Vollmacht vor diesem Zeitpunkt hindere das Wirksamwerden der Bewilligung als verfahrensrechtlicher Erklärung (KG, FGPrax 2015, 10; OLG Düsseldorf, FGPrax 2014, 8; OLG München FGPrax 2019, 61), wobei nach Auffassung des OLG München (RNotZ 2019, 269, FGPrax 2019, 61) die Bewilligung bei einer Vertretung auch dann wirksam wird, wenn ein Anspruch gem. § 51 Abs. 1 BeurkG auf Erteilung einer Ausfertigung bestand. Welche der Auffassungen (vgl. dazu Deutsches Notarinstitut, DNotI-Report, 2019, 153 (155)) zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Der von der Beteiligte zu 1) erklärte Widerruf der Vollmacht ist nach allen in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassungen zu spät zugegangen, um die Eintragung zu hindern. Der Vollmachtswiderruf ist dem Grundbuchamt erst durch das Schreiben der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1) vom 15. November 2019, eingegangen am 18. November 2019, bekannt geworden. Auch gegenüber der Beteiligten zu 2) ist die Vollmacht erst am 8. November 2019 und damit nicht vor Eingang des Eintragungsantrages beim Grundbuchamt widerrufen worden. Dieser Widerruf hat zudem keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Vertretung der Beteiligten zu 1) bei der notariellen Beurkundung, da dem Widerruf keine rückwirkende Kraft zukommt (BGH, MDR 2017, 987; OLG München, FGPrax 2019, 61).

f)

Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass mit der im Grundbuchverfahren ergangenen Entscheidung keine abschließende Aussage darüber getroffen worden ist, ob und inwieweit die Beteiligte zu 2) die ihr eingeräumte Vollmacht im Innenverhältnis missbraucht hat. Ebenfalls musste der Senat nicht prüfen, ob – wie die Beteiligte zu 1) geltend macht – unter Beachtung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (FGPrax 2020, 43) eine Pflicht des Notars bestand, bei der Beurkundung des Übertragungsvertrages das Vorliegen eines Missbrauchs der Vollmacht durch die Beteiligte zu 2) zu prüfen.

Die Beteiligte zu 1) wird durch diese im Grundbuchverfahren ergangene Entscheidung nicht vollständig rechtschutzlos gestellt. So weist der beurkundende Notar in seiner im Rahmen des Grundbuchverfahrens eingereichten Stellungnahme darauf hin, dass der Beteiligten zu 1) der Weg zum Prozessgericht mit der Möglichkeit des einstweiligen Rechtsschutzes offen steht (vgl. auch OLG München, FamRZ 2019, 868).

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil Gerichtskosten nicht anfallen (§§ 22, 25 GNotKG) und die Anordnung von Kostenerstattung nicht billigem Ermessen entspricht (§ 81 Abs. 1 FamFG).

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gem.§ 78 Abs. 2 GBO nicht vorliegen.

OLG Köln, Beschluss vom 06.01.2020 – 2 Wx 373/19

Tenor

Auf die Beschwerde des Beteiligten vom 06.12.2019 wird der am 03.12.2019 erlassene Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Bonn, A-9×1-4, aufgehoben.
Gründe

I.

Eingetragene Eigentümer des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes waren zunächst die Eheleute B und C D zu je ½-Anteil. Durch notariell beurkundeten Grundstücksübertragungsvertrag vom 01.03.1995 – UR.Nr. 4xx/1995 des Notars Dr. E in F – übertrugen die Eheleute D (u.a.) das Eigentum an dem im Rubrum bezeichneten Grundbesitz unter Nießbrauchvorbehalt auf ihre Tochter, Frau G (Bl. 4 ff. d.A.). In dem notariellen Vertrag wurde unter Ziffer III. 2. u.a. Folgendes vereinbart:

“2. Rückforderungsrecht

Der Veräußerer behält sich als Gesamtberechtigter gemäß § 428 BGB der Längstlebende von ihnen allein das Recht vor, außer in den gesetzlich vorgesehenen Fällen des Widerrufs oder der Rückgängigmachung einer Schenkung die Rückübertragung bzw. Übertragung und Auflassung des Vertragsobjekts zu verlangen, wenn

a) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Vertragsobjekt eingeleitet werden oder über das Vermögen des Erwerbers das Konkurs- oder Vergleichsverfahren eröffnet wird und diese Maßnahmen nicht innerhalb von sechs Wochen wieder rückgängig gemacht werden oder

b) der Erwerber vor dem Veräußerer verstirbt.

Der Rückübertragungsanspruch ist nicht vererblich und nicht übertragbar; er erlischt mit dem Tode des Veräußerers.

Das Rückforderungsrecht kann nur innerhalb sechs Monaten nach Kenntnis des Eintritts seiner Voraussetzungen ausgeübt werden. …”

Zur Sicherung dieses Rückübertragungsanspruchs hat die Erwerberin die Eintragung einer Vormerkung bewilligt.

Am 18.05.1995 ist Frau G als Eigentümerin des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen worden. Zugleich sind in Abt. II lfd. Nr. 1 ein Nießbrauch und in Abt. II lfd. Nr. 2 eine Auflassungsvormerkung jeweils für die Eheleute B und C D eingetragen worden.

Frau G ist am 23.01.2010 verstorben. Am 29.04.2010 ist der Beteiligte aufgrund Erbfolge als Eigentümer des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes eingetragen worden. Zugleich ist in Abt. II lfd. Nr. 3 ein Nacherbenvermerk eingetragen worden.

Mit Schriftsatz vom 21.06.2019 hat der Verfahrensbevollmächtigte des Beteiligten unter Vorlage des Löschungsantrags vom 17.06.2019 und beglaubigter Sterbeurkunden von Frau B D, verstorben am 24.02.2005, und von C D, verstorben am 28.07.1996, Löschung der im Grundbuch des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes in Abt. II unter lfd. Nr. 1 und lfd. Nr. 2 eingetragenen Rechte beantragt (Bl. 19 ff. d.A.).

Durch am 03.12.2019 erlassene Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt dem Beteiligten aufgegeben, eine Löschungsbewilligung des/der Erben der Berechtigten der der in Abt. II unter lfd. Nr. 2 eingetragenen Auflassungsvormerkung in der Form des § 29 GBO nebst Erbnachweis gem. § 35 GBO einzureichen und zur Behebung der Eintragungshindernisse eine Frist bis zum 15.01.2020 gesetzt (Bl. 40 ff. d.A.). Zur Begründung hat das Grundbuchamt ausgeführt, dass bei der Bewilligung der Auflassungsvormerkung nicht hinreichend zwischen dem aufschiebend bedingten und dem vor dem Tod der Berechtigten voll wirksam gewordenen Anspruch differenziert worden sei. Es sei nicht davon auszugehen, dass die vereinbarte Unvererblichkeit des aufschiebend bedingten Anspruchs nicht für einen voll wirksam gewordenen Auflassungsanspruch gelten sollte. Es widerspreche dem “Gerechtigkeitsempfinden”, wenn ein von den Berechtigten geltend gemachter bestehender Rückübertragungsanspruch bis zum Tod des Berechtigten nicht mehr durchgesetzt werden kann und dann folgenlos bliebe.

Mit am 09.12.2019 beim Amtsgericht Bonn eingegangenen Schriftsatz vom 06.12.2019 hat der Beteiligte Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 03.12.2019 eingelegt (Bl. 38 f. d.A.). Zur Begründung hat er ausgeführt, dass in der Bewilligungsurkunde deutlich zwischen dem aufschiebend bedingten Anspruch (“Rückforderungsrecht”) und dem voll wirksam gewordenen Anspruch (“Rückforderungsanspruch”) unterschieden worden sei. Im Rahmen des Löschungsantrags komme es maßgeblich auf den Rückforderungsanspruch an. Dieser sei nach dem Inhalt der Bewilligungsurkunde “nicht vererblich und nicht übertragbar” und soll nach dem Tod der Veräußerer erlöschen. Das Erlöschen des Rückübertragungsanspruchs beim Tode der Veräußerer widerspreche dem Gerechtigkeitsempfinden nicht in einem Maße, dass über die in der notariellen Urkunde vorgenommene ausdrückliche Anordnung hinweggegangen werden könne.

Am 11.12.2019 hat das Grundbuchamt den in Abt. II unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Nießbrauch gelöscht.

Durch am 12.12.2019 erlassenen Beschluss hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 45 f. d.A.).

II.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen in zulässiger Weise eingelegte Beschwerde der Beteiligten hat in der Sache einen – vorläufigen – Erfolg.

1.

Die am 03.12.2019 erlassene und angefochtene Zwischenverfügung ist schon deshalb aufzuheben, weil sie einen nach § 18 GBO unzulässigen Inhalt hat.

Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die durch die sofortige Zurückweisung des Antrags verloren gingen. § 18 GBO bezieht sich daher nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zulässig, mit einer Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte (BGH, Beschluss vom 26.09.2013 – 5V ZB 152/12, NJW 2014, 1002-1004 m.w.N.). Ebenso wenig kann dem Antragsteller mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen (BGH, Beschluss vom 26.06.2014 – V ZB 1/12, FGPrax 2014, 192-194, Rn. 6 nach juris, m.w.N.; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 18 Rn. 12 m.w.N.). Dies gilt nach heute weit verbreiteter Auffassung, der sich der Senat anschließt, auch dann, wenn eine Vormerkung wegen Erlöschens des gesicherten Anspruchs gelöscht werden soll und der Unrichtigkeitsnachweis nicht geführt ist. Auch dann kann die Vorlage einer Löschungsbewilligung nicht durch Zwischenverfügung aufgegeben werden (OLG München, Beschluss vom 25.04.2018 – 34 Wx 359/17, juris; OLG München ZEV 2016, 708-711; Senat, Beschluss vom 05.10.2015 – 2 Wx 239/15, nicht veröffentlicht; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 18 Rn. 12 m.w.N.). So liegt der Fall hier. Das Grundbuchamt hat die Vorlage von Löschungsbewilligungen der Erben der Berechtigten der in Abt. II lfd. Nr. 2 eingetragenen Auflassungsvormerkung verlangt. Dies kann nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein.

2.

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

Die Berichtigung nach § 22 GBO setzt voraus, dass entweder die Bewilligung des Buchberechtigten vorliegt – was hier nicht der Fall ist – oder die Unrichtigkeit nachgewiesen ist. An den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit, der dem Antragsteller obliegt, sind strenge Anforderungen zu stellen (Senat, FamRZ 2014, 1321-1323; Senat, FGPrax 2010, 14; OLG München ZEV 2016, 708-711; BayObLG FGPrax 2002, 151). Der Antragsteller hat in der Form des § 29 GBO grundsätzlich lückenlos jede Möglichkeit auszuräumen, die der Unrichtigkeit der gegenwärtigen Grundbuchlage und der Richtigkeit der begehrten Eintragung entgegenstehen könnte. Lediglich ganz entfernt liegende, nur theoretische Möglichkeiten müssen nicht widerlegt werden (Senat, FamRZ 2014, 1321-1323; FGPrax 2010, 14; OLG München ZEV 2016, 708-711). Die Löschung der Eigentumsvormerkung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises setzt daher den formgerechten (§ 29 GBO) Nachweis voraus, dass der durch die eingetragene Vormerkung gesicherte schuldrechtliche Anspruch nicht besteht und auch nicht mehr durch Bedingungseintritt entstehen kann; denn als Sicherungsmittel hängt die Vormerkung in ihrem Bestand von demjenigen des Anspruchs ab, zu dessen Sicherung sie bestellt ist (Senat, FamRZ 2014, 1321-1323; Senat, FGPrax 2010, 14; OLG München ZEV 2016, 708-711).

Der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt als Nachweis für die Unrichtigkeit eines Grundbucheintrags über eine Rückauflassungsvormerkung, wenn sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung explizit oder durch Auslegung ergibt, dass mit dem Tod des Berechtigten der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Allerdings reicht in diesen Fällen der Todesnachweis dann nicht zum Beleg für die Grundbuchunrichtigkeit, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Vormerkung auch einen zu Lebzeiten entstandenen, aber bis zum Tod des Berechtigten nicht mehr durchgesetzten und nach § 1922 BGB auf die Erben übergegangenen Übertragungsanspruch sichert (BGHZ 117, 390, 393 f.; BGHZ 130, 385, 388 f.). Weil hier letzteres der Fall ist, kann der Unrichtigkeitsnachweis nicht mit den vorgelegten Sterbeurkunden geführt werden.

Für die Beurteilung der Frage, ob die aufschiebende Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) für das Entstehen des Auflassungsanspruchs mit Sicherheit endgültig ausgeblieben ist, ist der Inhalt der Bedingung selbst festzustellen. Hierfür ist auf die im Eintragungsvermerk (§ 874 BGB) in Bezug genommene Bewilligung abzustellen. Als zum Grundbuchinhalt gewordene Willenserklärung ist sie der Auslegung zugänglich. Allerdings sind der Ermittlung des Parteiwillens im Grundbuchverfahren mit Blick auf den verfahrensbeherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt. Danach darf auf die Auslegung nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände, die außerhalb der Urkunde liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Auf das subjektiv vom Bewilligenden Gewollte kommt es hingegen nicht an (Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, Rn. 28 m.w.N.).

Hier ist der Unrichtigkeitsnachweis nicht geführt worden. Zwar ist in der Bewilligung ausdrücklich angeordnet worden, dass der Rückübertragungsanspruch nicht vererblich und nicht übertragbar ist und mit dem Tode des Veräußerers erlischt. Es ist indes nicht eindeutig geregelt, ob dies auch für den Fall gelten sollte, dass der Anspruch bereits entstanden, aber infolge des Todes des oder der Berechtigten nicht mehr durchgesetzt werden konnte. Es kann daher nicht mit der in Fragen der Auslegung von Grundbucherklärungen erforderlichen Eindeutigkeit ausgeschlossen werden, dass die Bewilligenden die Unvererblichkeit und das Erlöschen des Anspruchs in diesem Fall nicht gewollt hätten. Da hier auch nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein Rücktrittsrecht zu Lebzeiten der oder des Berechtigten entstanden ist, reicht der Nachweis des Todes der Berechtigten nicht aus. Dem steht auch nicht entgegen, dass bezüglich des in der Bewilligung zwischen einem Rückforderungsrecht und einem Rückübertragungsanspruch unterschieden worden ist. Denn es ist nicht ersichtlich, ob mit dem Rückübertragungsanspruch der aufschiebend bedingte Anspruch oder der bereits entstandene Anspruch gemeint war.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen.