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Grundbuchsache: Auslegung einer Vereinbarung

Oberlandesgericht des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 20. Januar 2017 – 12 Wx 58/16
Grundbuchsache: Auslegung einer Vereinbarung der jeweils hälftigen Miteigentümer eines Grundstücks über die Auseinandersetzung
Haben die jeweils hälftigen Miteigentümer eines Grundstücks die Auseinandersetzung dergestalt vereinbart, dass einer der Miteigentümer eines von zwei zu bildenden Teilgrundstücken erwerben soll und der andere Miteigentümer das zweite restliche Teilgrundstück, und erklären sie – nach Bildung zweier Flurstücke – im Rahmen einer Identitätserklärung, dass das Eigentum an dem einen Flurstück auf den einen von ihnen und das Eigentum an dem anderen Flurstück auf den anderen von ihnen übergeht, so ist es das Nächstliegende, dass sie dem anderen nur jeweils gerade denjenigen hälftigen Miteigentumsanteil übertragen, den dieser zum Erwerb des jeweiligen Alleineigentums an dem für ihn bestimmten Flurstück benötigt.
vorgehend AG Burg, 4. Oktober 2016, XX
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Burg – Grundbuchamt – vom 4. Oktober 2016 aufgehoben.
Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Vollzug des Antrages auf Eigentumsumschreibung nicht aus den Gründen der Zwischenverfügung vom 4. Oktober 2016 zu verweigern.
Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren beträgt 14.000,00 €.
Gründe
I.
Im Grundbuch von K. des Amtsgerichts Burg Blatt … sind als Eigentümer der beiden Flurstücke 10281 und 10282 je zur Hälfte die beiden Beteiligten eingetragen.
Die Beteiligten haben vor dem Notar W. aus M. , am 8. September eine Identitäts- und Auflassungsurkunde errichtet, in der sie mit Bezug auf die beiden vorgenannten Flurstücke u. a. erklärt haben:
“Wir sind über den Übergang des Eigentums an dem gemäß oben genannten Fortführungsnachweis neu gebildeten Flurstücken
a) Flur 2, Flurstück 10281, Gemarkung K. , T. Straße 4, mit einer Größe von 453 m2 (entspricht der Teilfläche A1) auf Frau Sch. einig
sowie
b) Flur 2, Flurstück 10282, Gemarkung K. , B. Straße 4, mit einer Größe von 530 m2 (entspricht der Teilfläche A2) auf Herrn S. einig.
Wir bewilligen und beantragen entsprechenden Grundbuchvollzug (beide Flurstücke sind im Grundbuch von K. Blatt … gebucht).
Der Verfahrensbevollmächtigte hat mit Schriftsatz vom 13. September 2016 eine beglaubigte Abschrift der vorgenannten Urkunde und verschiedene andere Urkunden eingereicht und u. a. beantragt, die Eigentumsumschreibung vorzunehmen.
Nachdem weitere Urkunden vorgelegt wurden, hat das Grundbuchamt die Beteiligten mit Beschluss vom 4. Oktober 2016 darauf hingewiesen, dass der beantragten Eigentumsumschreibung Hindernisse entgegen stünden, und zu deren formgerechter Behebung eine Frist von einem Monat bestimmt. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass der Vollzug der Auflassungen so nicht möglich sei, weil die Beteiligten an den vertragsgegenständlichen Flurstücken bereits Eigentümer zu je ½-Miteigentumsanteil seien. Somit könne lediglich jeweils die Auflassung bzgl. eines ½-Miteigentums an dem jeweiligen Flurstück erklärt werden.
Hiergegen hat sich der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten mit Schriftsatz vom 7. Oktober 2016 mit der Begründung gewandt, dass sich die beiden Eigentümer dahingehend geeinigt hätten, dass die Beteiligte zu 2) (Allein-)Eigentümerin des Flurstücks 10281 und der Beteiligte zu 1) (Allein-)Eigentümer des Flurstücks 10282 werden soll. Entsprechend seien sie darüber einig, dass das Eigentum an den betreffenden Flurstücken auf den jeweiligen Erwerber übergehen solle. Die Erklärung der beiden Eigentümer über den Rechtsübergang am Eigentum bezogen auf das jeweilige Flurstück auf nur einen der beiden Vertragsparteien beinhalte zwangsläufig die Einigung des Rechtsübergangs über den ½ Eigentumsanteil des weichenden Miteigentümers auf den Anderen. Die “zu viel” erklärte Auflassung sei unschädlich. Mit seinem Schriftsatz vom 10. Oktober 2016 hat der Verfahrensbevollmächtigte seinen Antrag konkretisiert:
– am Flurstück 10281 soll der ½ Miteigentumsanteil des Herrn U. S. auf Frau Sch. umgeschrieben werden (Alleineigentümer wird somit Frau Sch. ) und
– am Flurstück 10282 soll der ½ Miteigentumsanteil der Frau Sch. auf Herrn U. S. (Alleineigentümer wird somit Frau Sch. ) umgeschrieben werden.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und das Verfahren dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die nach § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde der Beteiligten ist in der Sache begründet und führt zur Aufhebung der Zwischenverfügung vom 4. Oktober 2016.
Die Voraussetzungen für deren Erlass haben nicht vorgelegen. Allerdings hat das Grundbuchamt im Ausgangspunkt zu Recht darauf hingewiesen, dass im Falle der Aufhebung des Miteigentums an zwei Flurstücken nicht etwa jeweils das ganze Grundstück auf den einzelnen Erwerber aufgelassen werden darf. Denn die Hälfte an dem jeweiligen Flurstück gehört ihm bisher schon (z. B. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rdn. 977 f.). Unter diesem Mangel leiden vordergründig auch die streitgegenständlichen Auflassungserklärungen vom 8. September 2016, wenn sie nach ihrem Wortlaut den Übergang des Eigentums an dem Flurstück 10281 auf die Beteiligte zu 2) bzw. den Übergang des Eigentums an dem Flurstück 10282 auf den Beteiligten zu 1) zum Gegenstand haben. Dies vermittelt an sich den Eindruck, dass sich die Auflassung jeweils nicht nur zu der Übertragung des Miteigentumsanteils verhält, den der jeweilige Erwerber des Flurstücks noch hinzu erwerben muss, um Alleineigentum zu erlangen. Im vorliegenden Fall können die Erklärungen aber zwanglos so ausgelegt werden, dass die Beteiligten darüber einig waren, dass jeweils der Miteigentumsanteil des anderen Beteiligten auf den jeweiligen Erwerber übergeht. Denn dabei ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (z. B. BGH, FGPrax 2015, 5). Grenzen sind der Auslegung durch den das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich zu belegender Eintragungsunterlagen gesetzt. Jede Auslegung muss eine Grundlage in den dem Grundbuchamt vorgelegten Urkunden haben (z. B. Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 172). Das Nächstliegende ist maßgebend, solange keine gegenteiligen Anhaltspunkte ersichtlich sind (z. B. OLG Frankfurt, RPfleger 1978, 213).
Hier ist in der Gesamtschau aller dem Grundbuchamt vorgelegten Urkunden das Nächstliegende, dass die Beteiligten jeweils Alleineigentum an einem der beiden neugebildeten Flurstücke erhalten sollen, der Beteiligte zu 1) an dem Flurstück 10282 und die Beteiligte zu 2) an dem Flurstück 10281. Dies sieht bereits der vom beurkundenden Notar errichtete Auseinandersetzungsvertrag vom 13. Mai 2016 vor, der der streitgegenständlichen Auflassung zugrunde liegt. Danach soll eine Übertragung der Teilfläche A 1 (gemäß Identitätserklärung jetzt Flurstück 10281) des seinerzeitigen Flurstücks 5/9 auf die Beteiligte zu 2) und eine Übertragung der Teilfläche A 2 (gemäß Identitätserklärung jetzt Flurstück 10282) auf den Beteiligten zu 1) jeweils zum Alleineigentum vorgenommen werden. Dies deckt sich mit der Konkretisierung des Notars aus seinem Schriftsatz vom 10. Oktober 2016, wonach die Beteiligten einig seien, dass die Beteiligte zu 2) Alleineigentümerin des Flurstücks 10281 und der Beteiligte zu 1) Alleineigentümer des Flurstücks 10282 werden soll.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil die Beteiligten mit ihrer Beschwerde obsiegt haben und Gebühren und Auslagen insoweit nicht erhoben werden (§ 25 Abs. 1 GNotKG). Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 79 Abs. 1, 61 Abs. 1, Abs. 2, 36 Abs. 1 GNotKG.
gez. Trojan gez. Krogull gez. Dr. Fichtner

Untersagung der Begründung von Wohnungseigentum

KG Berlin, Beschluss vom 13. November 2018 – 1 W 235/18
Folgen der vorläufigen Untersagung der Begründung von Wohnungseigentum
Die mit der Anordnung des sofortigen Vollzugs verbundene vorläufige Untersagung der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum gemäß §§ 172 Abs. 2, 15 Abs. 1 BauGB hindert den Vollzug eines darauf gerichteten Antrags des Grundstückseigentümers dann nicht, wenn das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des von ihm gegen die Untersagungsverfügung erhobenen Widerspruchs wieder hergestellt hat und der Verwaltungsakt noch nicht bestandskräftig geworden ist.
vorgehend AG Schöneberg, 22. Juni 2018, XX
Tenor
Die Zwischenverfügung wird aufgehoben
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1 erwarb zur UR-Nr. 3… /… der Notarin P… A… in B… das vormals im Grundbuch von Schöneberg Blatt 1… gebuchte Grundstück und wurde am 10. November 2017 dort als Eigentümerin eingetragen.
Bereits mit Bescheid vom 31. August 2017 hatte das Bezirksamt T…-S… von B… der vorherigen Eigentümerin untersagt, bis zum Ablauf des 31. Juli 2018 an dem Grundstück Wohnungseigentum oder Teileigentum zu begründen und die sofortige Vollziehung des Bescheids angeordnet. Auf Antrag der Beteiligten zu 1 stellte das Verwaltungsgericht Berlin mit Beschluss vom 9. April 2018 die aufschiebende Wirkung des zwischenzeitlich erhobenen Widerspruchs wieder her. Die dagegen erhobene Beschwerde nahm das Bezirksamt in der Folge gegenüber dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg wieder zurück.
Am 30. April 2018 vollzog das Grundbuchamt den auf Aufteilung des Eigentums an dem Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumsrechte gerichteten Antrag der Beteiligten zu 1 vom 6. November 2017 durch Schließung des Grundbuchblattes 1… und Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher Blätter 3… bis 3… .
Am 4. Mai 2018 veräußerte die Beteiligte zu 1 das im Beschlusseingang bezeichnete Teileigentum zur UR-Nr. 3… /2… des Notars A… P…-H… in B… an den Beteiligten zu 2.
Mit Schriftsatz vom selben Tag hat der Urkundsnotar bei dem Grundbuchamt die Eintragung einer Eigentumsvormerkung beantragt. Das Grundbuchamt hat am 22. Juni 2018 unter Fristsetzung darauf hingewiesen, dass zur Eintragung der Vormerkung entweder die Zustimmung des Bezirksamts T…-S… vorzulegen oder der Ablauf der in dem Bescheid vom 31. August 2017 bestimmten Frist abzuwarten sei. Hiergegen richtet sich die im Namen der Beteiligten erhobene Beschwerde vom 20. Juli 2018, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 24. Juli 2018 nicht abgeholfen hat. Mit ergänzendem (Nichtabhilfe-)Beschluss vom 13. September 2018 hat das Grundbuchamt bestimmt, dass die Eintragung der Vormerkung auch nach Ablauf der in dem Bescheid vom 31. August 2017 bestimmten Frist der Genehmigung durch das Bezirksamt bedürfe.
II.
1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, so dass die angefochtene Zwischenverfügung nicht gem. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst war.
2. Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie von demjenigen, der von der Eintragung betroffen ist, bewilligt wird, § 19 GBO. So ist es hier.
Der gem. § 15 Abs. 2 GBO als bevollmächtigt geltende Notar hat den Antrag auf Eintragung der Eigentumsvormerkung gestellt und die im Grundbuch als Eigentümerin eingetragene Beteiligte zu 1 hat die Eintragung zur UR-Nr. 3… /2… bewilligt. Das Grundbuchamt darf eine so bewilligte Vormerkung nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung im Sinne von § 894 BGB unrichtig würde, oder wenn die Eintragung im Sinne von § 53 Abs. 1 S. 2 GBO nach ihrem Inhalt unzulässig wäre. Keine der beiden Alternativen liegt hier vor.
a) Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn das Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (BGH, FGPrax 2015, 5, 6). Das ist bei einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück bzw. hier eines Teileigentumsrechts nicht der Fall, §§ 883 Abs. 1 S. 1, 873, 925 BGB, und von dem Grundbuchamt auch nicht angenommen worden.
b) Das Grundbuch wird durch den Vollzug des beanstandeten Antrags auf Eintragung der Vormerkung auch nicht unrichtig. Daran änderte weder die am 11. März 2018 in Kraft getretene Erhaltungsverordnung “Schöneberger Süden” des Bezirksamts Tempelhof -Schöneberg von Berlin vom 27. Februar 2018 (GVBl. 2018, 180) noch die gegenüber der vormaligen Eigentümerin ergangene vorläufige Unterlassungsverfügung des Bezirksamts vom 31. August 2017 etwas.
aa) Allerdings ist das Grundstück im Bereich der Erhaltungsverordnung “Schöneberger Süden” belegen. Das aber stand der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentumsrechte und ihrem nach Inkrafttreten der Verordnung erfolgten Vollzug im Grundbuch nicht entgegen, § 878 BGB (BGH, DNotZ 2017, 119). Der entsprechende Antrag war zuvor bereits bei dem Grundbuchamt gestellt worden.
bb) Das verfahrensgegenständliche Teileigentumsrecht ist auch trotz der Unterlassungsverfügung vom 31. August 2017 wirksam entstanden.
Dagegen spricht nicht, dass ein solcher Bescheid nach der Rechtsprechung des Senats auch ohne erneute Bekanntgabe gegenüber der Beteiligten zu 1 für diese wirksam war und aufgrund der Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit gem. § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO zunächst zu einer von dem Grundbuchamt zu beachtenden Grundbuchsperre geführt hat (Senat, nicht rechtskräftiger Beschluss vom 23. August 2018 – 1 W 53/18 -, Beschluss vom 4. Januar 2018 – 1 W 325/17 – jeweils unveröffentlicht).
Nach Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des gegen die vorläufige Untersagungsverfügung erhobenen Widerspruchs der Beteiligten zu 1 durch das Verwaltungsgericht Berlin änderten sich hingegen die rechtlichen Grundlagen. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 9. April 2018 nach § 80 Abs. 5 S. 1 VwGO wirkte auf den Zeitpunkt des Erlasses der vorläufigen Untersagungsverfügung zurück, vgl. §§ 172 Abs. 2, 15 Abs. 1 S. 2 BauGB (Hornmann, in: BeckOK BauGB, 2018, § 15, Rdn. 55a), mit der Folge, dass der Beteiligten zu 1 aus diesem Verwaltungsakt von Anfang an vorläufig keine nachteiligen Konsequenzen erwachsen konnten (OVG Bautzen, NVwZ-RR 2007, 54, 55).
Es ist bereits entschieden worden, dass dies in entsprechenden Fällen zur Fiktion einer Baugenehmigung führen kann, weil dann die entsprechenden Fristen weiterlaufen (vgl. VGH Hessen, NVwZ-RR 2009, 790, 791). Vorliegend hatte die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs zur Folge, dass die – vorläufige – Grundbuchsperre rückwirkend entfiel. Dementsprechend hat das Grundbuchamt auch im Anschluss daran die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentumsrechte vollzogen und unter Schließung des Grundstücksgrundbuchs die entsprechenden Grundbücher gem. § 7 WEG angelegt. Damit hat es sein Bewenden.
cc) Allerdings hat die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die vorläufige Untersagungsverfügung an der Existenz dieses Verwaltungsakts als solchem nichts geändert. Gleichwohl rechtfertigt das nicht die Annahme eines relativen (gesetzlichen) Verfügungsverbots, vgl. §§ 172 Abs. 1 S. 5, Abs. 2, 15 Abs. 1 BauGB, 135 BGB. Dem steht der Suspensiveffekt des Widerspruchs gegen die vorläufige Untersagungsverfügung entgegen, den das Verwaltungsgericht wiederhergestellt hat und der erst mit Bestandskraft des Verwaltungsakts entfällt, § 80b Abs. 1 VwGO.
dd) Schließlich ist es ohne Belang, dass das Bezirksamt ausweislich eines in der Grundakte befindlichen Rotzettels offenbar um Eintragung von Widersprüchen in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern ersucht hat, vgl. §§ 172 Abs. 1 S. 6, 22 Abs. 6 S. 2 HS 2 BauGB. Diesem am 20. Juni 2018 bei dem Grundbuchamt eingegangenen Ersuchen geht der am 9. Mai 2018 eingegangene Antrag des Urkundsnotars auf Eintragung einer Vormerkung vor, vgl. § 17 GBO. Behördlichen Ersuchen nach § 38 GBO kommt insoweit kein Vorrang vor sonstigen Anträgen auf Eintragung im Grundbuch zu (Böttcher, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., § 17, Rdn. 4).

Grundbuchberichtigung durch Eintragung des Zessionars

OLG München, Beschluss vom 03. Februar 2017 – 34 Wx 332/16
Grundbuchverfahren: Grundbuchberichtigung durch Eintragung des Zessionars bei der Vormerkung
Ist im Grundbuch eine Vormerkung zur Sicherung des gegen den Grundstückseigentümer gerichteten Anspruchs des Versprechensempfängers aus einem (echten oder unechten) Vertrag zugunsten Dritter eingetragen, gerichtet auf die Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bestimmten Inhalts (hier Solarstromanlagenbetriebsrecht) zu Gunsten eines vom Versprechensempfänger zu benennenden Dritten, so hat das Grundbuchamt wegen der regelmäßig gegebenen Übertragbarkeit dieses Anspruchs dem Antrag auf Grundbuchberichtigung durch Eintragung des Zessionars bei der Vormerkung aufgrund entsprechender Bewilligung oder formgerechten Nachweises der Anspruchsabtretung zu entsprechen.
vorgehend AG Passau, 22. Dezember 2015, XX
Tenor
I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Passau – Grundbuchamt – vom 22. Dezember 2015 aufgehoben.
II. Das Amtsgericht Passau – Grundbuchamt – wird angewiesen, die am 21. Dezember 2015 beantragte Berichtigung des Grundbuchs von XXX Blatt XXX durchzuführen und die Beteiligte zu 1 als Berechtigte der in Abteilung II lfd. Nr. 11 eingetragenen Vormerkung aufgrund Bewilligung vom 9./16.12.2015 einzutragen.
Gründe
I.
Seit 31.5.2007 sind je unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 14.5.2007 in Abt. II/10 des Grundbuchs eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Solarstromanlagenbetriebsrecht) für eine Verwaltungsgesellschaft und gleichrangig in Abt. II/11 eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung eines Solarstromanlagenbetriebsrechts für die Beteiligte zu 3, eine Landesbank, eingetragen. Gegenständlich ist der Antrag der Beteiligten zu 1, einer Kreissparkasse, sie als Rechtsnachfolgerin der in Abt. II/11 eingetragenen Vormerkung aufgrund Abtretung des gesicherten Rechts einzutragen.
Zu Urkunde vom 14.5.2007, überschrieben als „Bewilligung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und einer Vormerkung“ bestellte der Grundstückseigentümer, der Beteiligte zu 2, unter Ziff. I. 1. zugunsten einer Verwaltungsgesellschaft mbH (“- die Gesellschaft nachstehend „der Berechtigte“ genannt -“)
eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, welche den Berechtigten berechtigt, auf dem vorbezeichneten Grundstück eine Solarstromanlage … zu errichten und zu betreiben …
Unter Ziff. I. 2. verpflichtete sich der Eigentümer
gegenüber dem Berechtigten als Versprechensempfänger für den Fall, dass ein Dritter den … Nutzungsvertrag übernimmt oder als Rechtsnachfolger des Berechtigten Vertragspartei wird, zu dessen Gunsten (echter Vertrag zugunsten Dritter) eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit gleichen Inhalts zu bestellen. Zur Sicherung dieses Anspruchs wird eine Vormerkung zu Gunsten der … (Beteiligte zu 3) im Grundbuch eingetragen. Dieser Anspruch ist veräußerlich. …
Unter Ziff. I. 3. wurden bewilligt
a) die in Ziffer 1. bestellte beschränkte persönliche Dienstbarkeit und

b) gemäß Ziffer 2. eine Vormerkung zu Gunsten der … (Beteiligte zu 3) zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gleichen Inhalts …
Die Abtretungsvereinbarung vom 9./16.12.2015 zwischen den Beteiligten zu 1 und 3 führt einleitend aus, die Beteiligte zu 3 habe gemäß Bewilligungsurkunde vom 14.5.2007 einen Anspruch auf Eintragung einer persönlich beschränkten Dienstbarkeit erworben, der durch die in Abt. II lfd. Nr. 11 eingetragene Vormerkung gesichert sei. Sodann wurde vereinbart:
Die Zedentin (die Beteiligte zu 3) tritt an die Zessionarin (die Beteiligte zu 1) die Ansprüche aus dieser Vereinbarung ab, insbesondere

– das Recht zur Benennung eines Dritten

– den Anspruch auf Eintragung der Dienstbarkeit zugunsten des benannten Dritten.

Die Zessionarin nimmt die Abtretung an. Die Vormerkung soll auf die Zessionarin übergehen. Die Zessionarin wird die Umschreibung des Grundbuches veranlassen. Die Bewilligung wird erteilt.
Am 21.12.2015 beantragte die Beteiligte zu 1 unter Vorlage der beiderseits unterschriebenen und gesiegelten Urkunde im Original die Eintragung der Rechtsnachfolge im Grundbuch.
Den Antrag hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 22.12.2015 zurückgewiesen. Der schuldrechtliche Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sei wie das dingliche Recht selbst nicht abtretbar und könne auch nicht durch Vereinbarung als abtretbarer Anspruch ausgestaltet werden. Der Sachverhalt unterfalle keiner gesetzlichen Ausnahmeregelung. Erforderlich sei daher die erneute Bestellung einer Vormerkung.
Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der Beschwerde vom 18.8.2016. Sie meint, die eingetragene Vormerkung sichere keinen Anspruch auf Eintragung einer Dienstbarkeit, sondern einen schuldrechtlichen Anspruch aufgrund Vertrags zugunsten Dritter. Dieser Anspruch sei Gegenstand der Abtretung. Bezweckt sei der Übergang des Benennungsrechts.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen und ergänzend ausgeführt: Die in der Bewilligung (Ziff. 2) als „Berechtigte“ bezeichnete Versprechensempfängerin sei – trotz der anderslautenden Begriffszuordnung in Ziff. 1 der Urkunde – die Beteiligte zu 3. Dieser sei kein Benennungsrecht eingeräumt, sondern die Pflicht auferlegt, zugunsten eines Vertragsübernehmers oder Rechtsnachfolgers des Dienstbarkeitsberechtigten gemäß Ziff. 1 eine Dienstbarkeit eintragen zu lassen. Laut Bewilligung sei der Anspruch auf Eintragung einer Dienstbarkeit für einen vom Versprechensempfänger zu benennenden Dritten abgesichert. Die Vormerkung sichere mithin einen nicht abtretbaren Anspruch.
Das Beschwerdegericht hat den Grundstückeigentümer und die Zedentin zum Berichtigungsantrag angehört.
II.
Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.
1. Der Sache nach geht es bei der begehrten Eintragung der Rechtsnachfolge bei der Vormerkung um eine Grundbuchberichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO, der die Behauptung zugrundeliegt, dass die vom Grundbuch verlautbarte Rechtslage infolge wirksamer Abtretung des vormerkungsgesicherten schuldrechtlichen Anspruchs nicht (mehr) mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt (§ 894 Abs. 1 BGB; BayObLG FGPrax 1998, 210/211; Demharter GBO 30. Aufl. Anhang zu § 44 Rn. 90).
Die Grundbuchberichtigung setzt entweder den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit in der Form des § 29 GBO voraus oder eine Berichtigungsbewilligung desjenigen, dessen Recht von der berichtigenden Eintragung betroffen wird (§§ 19, 22 Abs. 1 GBO).
Hier sind beide Voraussetzungen erfüllt.
a) Der Grundstückseigentümer kann seinem Vertragspartner (etwa der Betreibergesellschaft) einen – nicht übertragbaren – Anspruch auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit einräumen, welche den Vertragspartner und gegebenenfalls seine Rechtsnachfolger berechtigt, das belastete Grundstück zur Errichtung und zum Betrieb einer Solarstromanlage zu nutzen („Solarstromanlagenbetriebsrecht“). Daneben kann sich der Eigentümer auch mit echtem oder unechtem Vertrag zugunsten Dritter (§§ 328, 335 BGB) einem Vertragspartner als Versprechensempfänger (etwa der finanzierenden Bank) gegenüber verpflichten, dem von letzterem zu benennenden Dritten (und gegebenenfalls dessen Rechtsnachfolgern) eine jeweils inhaltsgleiche beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 Abs. 1 BGB zu bestellen. Das Forderungsrecht des Versprechensempfängers (§ 335 BGB), mithin der Bestellungsanspruch zu fremden Gunsten, kann durch Vormerkung gesichert werden (vgl. Senat vom 23.1.2017, 34 Wx 434/16, juris; vom 6.4.2016, 34 Wx 399/15 = RNotZ 2016, 388 m. w. N.; vom 18.4.2012, 34 Wx 35/12 = FGPrax 2012, 193). Dieser Anspruch aus § 335 BGB ist zu unterscheiden von dem Bestellungsanspruch, der dem Dritten aus einem echten Vertrag zu Gunsten Dritter nach § 328 Abs. 1 BGB zusteht; letzterer ist vor Benennung des Dritten nicht durch Vormerkung sicherbar (vgl. Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1494).
b) Die in Abt. II unter lfd. Nr. 11 eingetragene Vormerkung (§ 883 BGB) sichert den schuldrechtlichen Anspruch der Beteiligten zu 3, der dieser als Versprechensempfängerin aus der Vereinbarung vom 14.5.2007 als Vertrag zugunsten Dritter zusteht und gemäß § 335 BGB auf die Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (§ 1090 Abs. 1 BGB) zugunsten eines von ihr zu benennenden Dritten gerichtet ist.
Dies ergibt sich durch Auslegung der Eintragung und der Eintragungsbewilligung, auf die gemäß § 885 Abs. 2 BGB zur näheren Bezeichnung des zu sichernden Anspruchs Bezug genommen ist.
Die ihrerseits auf Ziff. I. 2. der Vereinbarung Bezug nehmende Bewilligung erweist sich als auslegungsbedürftig, weil Versprechensempfänger nach dem Wortlaut des die schuldrechtliche Vertragsbeziehung beschreibenden Passus der „Berechtigte“, mithin nach der Definition unter I. 1. der Urkunde die Verwaltungsgesellschaft, sein soll, die Vormerkung zur Sicherung dieses Anspruchs aber ausdrücklich zugunsten der Beteiligten zu 3 eingetragen werden soll.
Die nach den allgemeinen Grundsätzen des Grundbuchrechts (vgl. BGH FGPrax 2015, 5) vorzunehmende Auslegung ergibt, dass Versprechensempfänger nicht der in Zif. I. 1. definierte „Berechtigte“ ist, sondern die Beteiligte zu 3. Der dem „Berechtigten als Versprechensempfänger“ eingeräumte Anspruch auf Dienstbarkeitsbestellung zugunsten eines Dritten soll unter anderem dazu berechtigen, die Bestellung zugunsten eines Dritten, der „als Rechtsnachfolger des Berechtigten Vertragspartei wird“, zu fordern. Die Vormerkung zur Sicherung „dieses Anspruchs“ soll zugunsten der Beteiligten zu 3 eingetragen werden. Nach Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt, ist der Begriff des „Berechtigten“ in Ziff. I. 2. der Urkunde mit wechselndem Inhalt gefüllt. „Berechtigte als Versprechensempfängerin“ ist die Beteiligte zu 3. Ihr steht das Forderungsrecht zu, zugunsten eines Dritten, der den Nutzungsvertrag übernimmt oder als Rechtsnachfolger des in Ziff. I. 1. der Urkunde bezeichneten „Berechtigten“ Vertragspartei wird, die Bestellung des dinglichen Rechts (Solarstromanlagenbetriebsrechts) zu verlangen. Dieses eigene Forderungsrecht der Beteiligten zu 3 aus § 335 BGB, gerichtet auf Leistung an den Dritten, ist Gegenstand der zu ihrer Absicherung bewilligten Vormerkung.
c) Dieser schuldrechtliche Bestellungsanspruch ist nach dem klaren Wortlaut der Abtretungsvereinbarung Gegenstand der Übertragung von der Beteiligten zu 3 auf die Beteiligte zu 1.
2. Der Berichtigung steht in rechtlicher Hinsicht nicht die vom Grundbuchamt angenommene Unübertragbarkeit des Anspruchs entgegen.
Der gegen den Grundstückseigentümer gerichtete Anspruch der Landesbank als Versprechensempfängerin auf Einräumung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gemäß § 1090 Abs. 1 BGB zu Gunsten eines Dritten ist – anders als der klassische Dienstbarkeitsbestellungsanspruch des Vertragspartners zu dessen eigenen Gunsten (BGH NJW 2010, 1074/1076) – in der Regel abtretbar.
Ein Anspruch auf Dienstbarkeitsbestellung ist nicht schlechthin unübertragbar. Vielmehr kommt es gemäß § 399 Alt. 1 BGB maßgeblich darauf an, ob der Anspruchsinhalt einen Gläubigerwechsel ausschließt (BGHZ 28, 99/102 f.; MüKo/Mohr BGB 7. Aufl. § 1090 Rn. 39 mit § 1092 Rn. 3 und 5 f.; Staudinger/Reymann BGB [2017] § 1090 Rn. 38 mit § 1092 Rn. 4; Staudinger/Jagmann BGB [2015] § 335 Rn. 7; Palandt/Bassenge BGB 75. Aufl. § 1092 Rn. 5).
Ist – wie hier – Begünstigter des Bestellungsanspruchs nicht der Versprechensempfänger selbst, sondern ein Dritter, dessen Identität bei Anspruchsbegründung offen ist, und haben der zur Dienstbarkeitsbestellung Verpflichtete (der Grundstückseigentümer) und der Forderungsberechtigte (der Versprechensempfänger) darüber hinaus die Abtretbarkeit des Bestellungsanspruchs ausdrücklich vereinbart, so ist der in der Person des Versprechensempfängers bestehende Anspruch auf Einräumung der Dienstbarkeit übertragbar (Senat vom 18.4.2012, 34 Wx 35/12 = FGPrax 2012, 193; OLG Nürnberg Rpfleger 2016, 472; OLG Naumburg vom 18.12.2001, 11 U 213/01, juris Rn. 23; Schöner/Stöber Rn. 1204 und 261f; Keller ZfIR 2011, 705/709; Kappler ZfIR 2012, 264/271; Klühs RNotZ 2012, 28/29; Reymann ZIP 2013, 605/610; a. A. Zeiser Rpfleger 2009, 285/286). In dieser Konstellation ist der Gläubiger des Dienstbarkeitsbestellungsanspruchs von vornherein personenverschieden vom (künftigen) Dienstbarkeitsberechtigten. Die inhaltliche Gebundenheit an die Person des Erstgläubigers bestimmt deshalb das Wesen des Dienstbarkeitsbestellungsanspruchs in der Regel nicht. Dass hier nichts anderes gilt, wurde bei Rechtsbegründung durch die Vereinbarung der Abtretbarkeit zum Ausdruck gebracht.
Eines ausdrücklichen Eintragungsvermerks über die vereinbarte Übertragbarkeit bedarf es nicht. Erweist sich der der Beteiligten zu 3 zugunsten Dritter eingeräumte schuldrechtliche Anspruch nach seinem Inhalt gemäß § 399 Alt. 1 BGB als übertragbar, so kommt dies im Eintragungsvermerk über die Bezugnahme auf die Bewilligung zum Ausdruck, § 874 BGB.
3. Mit der rechtlich zulässigen und urkundlich belegten Abtretung des Bestellungsanspruchs nach § 335 BGB ist entsprechend § 401 Abs. 1 BGB auch die den Anspruch sichernde akzessorische Vormerkung auf die Beteiligte zu 1 übergegangen und dies dem Grundbuchamt formgerecht (vgl. Demharter § 29 Rn.30, 33 f., 39, 45 – 47 sowie 49) nachgewiesen (§ 22 Abs. 1 GBO).
Dem Vollzug der Eintragung gemäß Bewilligung nach § 19 GBO steht mithin nicht das Legalitätsprinzip entgegen, nach dem das Grundbuchamt eine Eintragung selbst bei Vorliegen aller verfahrensrechtlichen Voraussetzungen dann verweigern muss, wenn es auf Grund von Tatsachen zweifelsfreie Kenntnis davon hat, dass durch die Eintragung ein im Widerspruch zur Rechtslage stehender Rechtszustand verlautbart und das Grundbuch dadurch unrichtig würde (Demharter Einleitung Rn. 1).
Weil mit Blick auf die eingetragene Vormerkung rangrelevante Zwischeneintragungen ausgeschlossen werden können (§ 883 Abs. 2 BGB), war das Grundbuchamt zur Vornahme der berichtigenden Eintragung anzuweisen.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht erforderlich, weil Gerichtskosten im Beschwerdeverfahren nicht anfallen, § 25 GNotKG, und sich die zur beantragten Berichtigung angehörten Betroffenen nicht mit gegensätzlichen Anträgen am Verfahren beteiligt haben.
Daher bedarf es auch keiner Geschäftswertfestsetzung.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung

OLG München, Beschluss vom 15. November 2016 – 34 Wx 408/16
Grundbuchsache: Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung betreffend der Behebung eines Mangels in einem Versäumnisurteil; Auslegung einer Titulierung zur Abgabe einer Willenserklärung zu einer Eigentumsumschreibung
1. Für eine Zwischenverfügung (und deren Aufrechterhaltung im Beschwerdeverfahren) ist kein Raum mehr, wenn nicht damit zu rechnen ist, dass der Mangel in absehbarer Zeit beseitigt werden kann.
2. Zur Auslegung eines gerichtlichen Titels (Versäumnisurteils) im Grundbuchverfahren, der die Abgabe einer Willenserklärung zum Inhalt hat.
Bei Urteilen ohne Gründe (z. B. Versäumnisurteilen) wird zur Auslegung des Tenors teilweise auch die Klageschrift mit herangezogen. Ob dem für das Grundbucheintragungsverfahren zu folgen ist, kann auf sich beruhen, wenn eine diesbezügliche Urkunde nicht vorliegt und für einen vom erlassenen Urteil abweichenden Klageantrag auch aus dem Vorbringen der Beteiligten nichts ersichtlich ist.
vorgehend AG Augsburg, 18. Oktober 2016, XX

Tenor
I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Augsburg – Grundbuchamt – vom 18. Oktober 2016 aufgehoben.
II. Die Beschwerde im Übrigen wird zurückgewiesen.
III. Soweit die Beteiligte zu 1 erfolglos geblieben ist, trägt sie die Kosten des Beschwerdeverfahrens, dessen Geschäftswert insoweit auf 3.000 € festgesetzt wird.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1 ist Inhaberin eines Titels (Versäumnisurteils) vom 15.1.2015, wonach die Beteiligte zu 2 (Bauträgerin) verurteilt wird,
aus dem Kaufvertrag des Notariats …für die jeweiligen Kläger 1 – 31) nachfolgend genannte Objekte aufzulassen und die Eintragung der Auflassung im Grundbuch zu bewilligen wie folgt:

Zugunsten des Klägers zu 30 (= die Beteiligte zu 1)
– URKR. … (Angebot) vom 11.01.2008
– URNR. … (Annahme) vom 18.01.2008
Grundbuch des AG …, hierbei
– Blatt …
– Miteigentumsanteil von 9,45/1000 an dem vorbezeichneten Grundstück …, Gebäude und Freifläche,
– verbunden Sondereigentum an der Wohnung lt. Aufteilungsplan mit Nr. 30 bezeichnet

Die Beteiligte zu 1 hat zu notarieller Urkunde vom 18.3.2015 als Erwerberin für sich selbst im eigenen Namen und zugleich aufgrund des in vollstreckbarer Ausfertigung vorgelegten und der Urkunde in beglaubigter Abschrift beigefügten Versäumnisurteils für die Beteiligte zu 2 die Auflassung
für Grundbuch Blatt x:
– 9,45/1000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück … verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung … Nr. 30, laut Aufteilungsplan;
für Grundbuch Blatt y:
0,63/1000 Miteigentumsanteil an dem vorbezeichneten Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an dem Keller Nr. K 30 laut Aufteilungsplan,
erklärt, die Eintragung der Auflassung im Grundbuch bewilligt und im Namen des Erwerbers beantragt.
Unter dem 13.10.2016 hat der beurkundende Notar den Vollzug der Auflassung beider Vertragsgegenstände beantragt und dazu festgestellt:
dass ausweislich der Feststellung vom 8.2.2008 Vertragsgegenstand der Urkunde vom 11.01.2008 … samt Urkunde vom 18.01.2008 … die Wohnung Nr. 30 mit Keller Nr. 30 ist. Eine entsprechende Verlautbarung ergibt sich auch aus der Unbedenklichkeitsbescheinigung. Bei der fehlenden Bezugnahme im Versäumnisurteil auf Blatt y betreffend den Keller Nr. 30 handelt es sich um ein offensichtliches Schreibversehen, da durch die Bezugnahme auf die Urkundennummern … aus Sicht eines objektiven Betrachters deutlich zum kommt, dass der Beklagte zur Auflassung des gesamten Vertragsgegenstandes der vorbezeichneten Urkunden verurteilt ist. Jede anderweitige Auslegung wäre aus Sicht eines objektiven Betrachters nicht nachvollziehbar.
Es handelt sich somit um eine offensichtliche Ungenauigkeit des Versäumnisurteils, welche im Wege der Auslegung zu berichtigen ist.
Das Grundbuchamt hat mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 18.10.2016 aufgegeben, einen entsprechenden Ergänzungs- bzw. Berichtigungsbeschluss des Landgerichts zum Versäumnisurteil betreffend den Keller Nr. 30 vorzulegen.
Mit der Beschwerde vom 4.11.2016 begehrt die Beteiligte zu 1 die Aufhebung der Zwischenverfügung und die Anweisung an das Grundbuchamt, die bezeichnete Immobilie samt Keller auf die Erwerberin einzutragen.
Das Eigentum an der Wohnung hat das Grundbuchamt daraufhin am 8.11.2016 auf die Beteiligte zu 1 umgeschrieben, im Übrigen sich aber zu einer weitergehenden Abhilfe außerstande gesehen.
Die Beteiligte zu 1 meint, von ihr könne eine Ergänzung des Titels nicht verlangt werden, denn ein Antrag gegen die inzwischen gelöschte Beteiligte zu 2 ginge ins Leere. Im Übrigen könne das Grundbuchamt den Titel durchaus im Sinne der Antragstellerin auslegen. Gegenstand der Beurkundung vom 11.1.2008 sei auch der Keller gewesen. Jene Urkunde könne zur Auslegung hinzu gezogen werden. Nur mit Ausnahme der Beteiligten zu 1 sowie einem weiteren Kläger (Nr. 31) sei bei allen übrigen Klägern im Titel der Zusatz „mit Keller“ vorhanden.
II.
Das Rechtsmittel hat teilweise Erfolg. Zwar ist die Zwischenverfügung, soweit ihr nicht abgeholfen ist, aufzuheben. Hingegen kommt die zugleich begehrte Anweisung, den Keller Nr. K 30 zur Auflassung einzutragen, nicht in Betracht.
1. Gegen die Zwischenverfügung nach § 18 GBO ist gemäß § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO die – in zulässiger Weise eingelegte (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG) – Beschwerde statthaft.
2. Prüfungsgegenstand im Beschwerdeverfahren ist allerdings nur das vom Grundbuchamt in der Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO angenommene Eintragungshindernis, dagegen nicht der Eintragungsantrag selbst (BGH FGPrax 2014, 2; BayObLGZ 1987, 1204; Demharter GBO 30. Aufl. § 71 Rn. 34 mit § 77 Rn. 15). Eine Anweisung an das Grundbuchamt, die Eintragung vorzunehmen, kann daher im Verfahren der Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung nicht ergehen. Insoweit wird das Rechtsmittel zurückgewiesen.
3. Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung selbst ist erfolgreich und diese somit aufzuheben, weil nach dem gegenwärtigen (maßgeblichen; vgl. Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 77 Rn. 33) Sachstand nicht damit zu rechnen ist, dass der Mangel in absehbarer Zeit beseitigt werden kann (Senat vom 30.9.2011, 34 Wx 418/11 = Rpfleger 2012, 140; BayObLGZ 1984, 126; vgl. Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 38; Hügel/Zeiser GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 15). Geht man mit den Beteiligten und dem Grundbuchamt von der Möglichkeit aus, dass die Auflassungs- und Bewilligungserklärung der Beteiligten zu 2 in dem Versäumnisurteil vom 15.1.2015 auch den Keller Nr. K 30 umfasst, dies allerdings versehentlich nicht mittenoriert ist, käme zwar eine Behebung dieses Mangels in dem abgeschlossenen Urteilsverfahren noch in Betracht (vgl. § 319 ZPO). Die Beschwerdeführerin hat dazu aber vorgebracht, ein Antrag auf Berichtigung des Urteils ginge wegen Zustellungsschwierigkeiten ins Leere, weil die damalige Beklagte inzwischen gelöscht sei. Mit Rücksicht auf die nicht beanstandeten Ausführungen des Grundbuchamts in der Begründung zur Zwischenverfügung, dass die anstehende Problematik bereits seit Juni 2015 bekannt gewesen sei, entsprechende Schritte zur Titulierung, beispielsweise durch Ergänzung oder Berichtigung des vorhandenen Titels, aber bisher nicht in die Wege geleitet wurden, obwohl solche in Frage kommen, aber durchaus eine gewisse Zeit beanspruchen (siehe zu 4. c)), kann von einem leicht und schnell, damit in angemessener Zeit behebbaren Mangel (Demharter § 18 Rn. 23) nicht die Rede sein.
4. Für das weitere Verfahren ist – insofern nicht bindend – festzuhalten, dass auch nach Meinung des Senats die Eigentumsumschreibung des Kellers nicht vorgenommen werden kann.
Im Falle der Auflassung eines Grundstücks – dasselbe gilt für ein Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG) – darf die Grundbucheintragung nur vorgenommen werden, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist (§ 20 GBO). Ist wie im gegebenen Fall der Schuldner zur Abgabe einer Willenserklärung verurteilt, gilt diese als abgegeben, sobald das Urteil die Rechtskraft erlangt hat (§ 894 Satz 1 ZPO). Der andere Teil braucht nurmehr seinerseits unter Vorlage der Ausfertigung des rechtskräftigen Urteils vor einem Notar die Erklärung abzugeben (Demharter § 20 Rn. 24), so dass die nach § 925 BGB und nach § 20 GBO zur Eigentumsumschreibung erforderliche Einigung zustande kommt, sobald der andere Teil unter Vorlegung des Urteils seine Erklärung formgerecht abgibt (vgl. RGZ 76, 409/411 f.). Die Einigung erfordert übereinstimmende, unmittelbar auf Rechtsänderung gerichtete Erklärungen beider Seiten, ohne dass es bestimmter Ausdrücke bedarf (Demharter § 20 Rn. 31). Sie sind auslegungsfähig (vgl. § 133 BGB); dem sind aber, bedingt durch den das Grundbuchverfahren beherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen, Grenzen gesetzt (vgl. BayObLGZ 1974, 112/114; BayObLG Rpfleger 1980, 293; 1994, 344/345). Generell gilt für die Auslegung von Grundbucherklärungen, dass auf deren Wortlaut und Sinn abzustellen ist, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (ständige Rspr., etwa BGH FGPrax 2015, 5; BayObLG Rpfleger 1980, 293; Demharter § 19 Rn. 28). Dies gilt ebenso für die Bezeichnung eines von der Auflassung betroffenen Grundstücks bzw. eines Teileigentums (BayObLG a. a. O.).
Untersucht man nach diesen Kriterien den die Willenserklärung der Beteiligten zu 2 ersetzenden Titel, so umfasst dieser nicht das selbstständige Teileigentum Keller (Nr. K 30).
a) Im Titel erwähnt ist der Keller Nr. K 30 als neben der Wohnung Nr. 30 (Bl. 40346) selbstständig zu Blatt 40418 gebuchtes Teileigentum nicht. Die Bezugnahme des Urteils auf zwei notarielle Urkunden (Kaufangebot und Annahme) ist schon deshalb unergiebig, weil diese nicht in den Titel selbst integriert sind (BGHZ 165, 223/229; OLG Köln NJW-RR 2003, 375/376; Zöller/Stöber ZPO 31. Aufl. § 704 Rn. 5). Im Übrigen wäre ihr Inhalt auch nicht aussagekräftig, weil die Urkunden zwar beide Einheiten betreffen, aber eben denkbar bleibt, dass das Urteil selbst nicht das Teileigentum, sondern nur die Wohneinheit betrifft. Die Tenorierung im Übrigen umfasst bei den Klägern zu Nrn. 1 bis 29 auch die Auflassung eines Kellers, nicht aber bei den Klägern zu Nrn. 30 und 31. Die Gründe hierfür können vielfältig sein und sind nicht zwangsläufig darauf zurückzuführen, dass im Gegensatz zu den übrigen Einheiten die Benennung bei den beiden letzten Wohnungen versehentlich unterblieb. Zum Beispiel ist – wie regelmäßig notwendig – allein aus dem Titel selbst nicht ersichtlich, dass den beiden letztgenannten Wohnungen ebenfalls ein selbstständiger Kellerraum zugeordnet war.
Bei Urteilen ohne Gründe (z. B. Versäumnisurteilen) wird zur Auslegung des Tenors teilweise auch die Klageschrift mit herangezogen (vgl. BAG NZI 2007, 254; Lackmann in Musielak/Voit ZPO 13. Aufl. § 704 Rn. 6; Hess in Wieczorek/Schütze ZPO 4. Aufl. § 704 Rn. 8; a. A. Zöller/Stöber § 704 Rn. 5). Ob dem, wenn nicht nach § 313b Abs. 2 ZPO verfahren wurde, für das Grundbucheintragungsverfahren zu folgen ist, kann auf sich beruhen. Jedenfalls liegt eine diesbezügliche Urkunde nicht vor; für einen vom erlassenen Urteil abweichenden Klageantrag ist auch aus dem Vorbringen der Beteiligten nichts ersichtlich.
b) Soweit die notarielle Feststellung vom 13.10.2016 betreffend die fehlende Erwähnung des Teileigentums im Titel von einer aus der Sicht eines objektiven Betrachters gegebenen offensichtlichen Ungenauigkeit in Form eines Schreibversehens ausgeht, kann es ebenfalls auf sich beruhen, ob dem so ist. Die Erklärung des Schuldners liegt im Fall des § 894 ZPO in Form des Titels bereits vor und steht in ihrem Umfang fest. Anders als bei einer Beurkundung unter Anwesenden kommt für die in einem gerichtlichen Titel festgehaltene Erklärung einer Partei die Richtigstellung durch einen notariellen Vermerk (etwa nach § 39 BeurkG) nicht in Betracht. Auch die Beurkundung selbst weist keine offensichtliche Unrichtigkeit auf, die nach § 44a Abs. 2 BeurkG richtiggestellt werden könnte.
c) Die Beteiligte zu 1 ist nicht rechtlos gestellt. Ist die Beteiligte zu 2 als Gesellschaft (nach Liquidation) wegen Vermögenslosigkeit im Register gelöscht, ergibt sich aber ein nachträglicher Liquidationsbedarf, weil sich herausstellt, dass die Gesellschaft noch über Vermögen verfügt oder weil durch sie oder ihr gegenüber noch Willenserklärungen abzugeben sind, wird in entsprechender Anwendung von § 273 Abs. 4 AktG ein Nachtragsliquidator bestellt (OLG München – 31. Zivilsenat – vom 7.5.2008, 31 Wx 28/08 = FGPrax 2008, 171; BayObLGZ 1993, 333/334; OLG Jena vom 12.8.2013, 9 W 258/13, juris; Haas in Baumbach/Hueck GmbHG 20. Aufl. § 60 Rn. 105 f.; § 66 Rn. 36 f.). Dieser ist befugt, die gelöschte Gesellschaft im bisherigen (vgl. § 319 ZPO), aber auch in einem gegebenenfalls notwendigen neuen Erkenntnisverfahren zu vertreten, sei es weil die Urteilsformel den streitigen Gegenstand nicht vollständig erfasst (vgl. BGH NJW 1972, 2268), sei es weil der Keller Nr. K 30 bisher nicht Streitgegenstand war und einer eigenen Titulierung bedarf.
Die Kostenentscheidung beruht hinsichtlich des erfolglosen Teils der Beschwerde auf § 84 FamFG. Im Übrigen – soweit die Beteiligte zu 1 obsiegt hat – bedarf es keines Kostenausspruchs. Denn die Kostenhaftung erlischt kraft Gesetzes (§ 25 Abs. 1 GNotKG).
Soweit ein Geschäftswert für den erfolglosen Teil der Beschwerde zu bestimmen ist, schätzt diesen der Senat anteilig mit dem bezeichneten Betrag (§ 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 GNotKG).
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Notwendiger Inhalt einer Zwischenverfügung

OLG München, Beschluss vom 08. Mai 2017 – 34 Wx 16/17
Grundbuchberichtigungsverfahren: Notwendiger Inhalt einer Zwischenverfügung; lastenfreie Abschreibung eines Gehrechts bei Grundstücksteilung
1. Zum notwendigen Inhalt einer Zwischenverfügung im Berichtigungsverfahren, mit der dem Antragsteller Gelegenheit gegeben wird, die Bewilligung der Berechtigten beizubringen, gehört auch die Bezeichnung der Berechtigten.
2. Zu den Voraussetzungen einer Grundbuchberichtigung nach unterbliebener lastenfreier Abschreibung bei Teilung eines mit einer Grunddienstbarkeit (Gehrecht) belasteten Grundstücks und zur Auslegung des Rechtsinhalts eines Gehrechts (“entlang der Grenze zu FlSt …”).
1. Wird ein belastetes (dienendes) Grundstück geteilt, so werden nach § 1026 BGB, wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei. Das Grundbuch stimmt mit der materiellen Rechtslage nicht (mehr) überein und wird daher unrichtig im Sinne von § 894 BGB, § 22 GBO, wenn das Recht nicht nach § 46 Abs. 1 oder 2 GBO auf dem freigewordenen Teil gelöscht wird.
2. Lagen das herrschende und das dienende Ursprungsgrundstück nebeneinander, erscheint es nach dem nächstliegenden Verständnis zutreffend, dass ein Gehrecht auf dem dienenden Grundstück – wie es dem Wortlaut des Lasteneintrags entspricht – nicht bereits entlang der Grundstücksgrenze zum herrschenden Grundstück ausgeübt werden durfte, sondern erst – getreu dem Wortlaut – “entlang der Grundstücksgrenze zwischen FlSt … und dem dem herrschenden Grundstück vorgelagerten FlSt …b”. Daraus folgt zugleich, dass eine Inanspruchnahme des dienenden Grundstücks im vorgelagerten Bereich nur insoweit vom Recht umfasst ist, als es zur Ausübung des Gehrechts „entlang der Grenze zu FlSt …b“ unbedingt erforderlich ist (Festhaltung OLG München, 2. September 2015, 34 Wx 147/15, BauR 2016, 314).
vorgehend AG Neu-Ulm, 2. Dezember 2016, XX

Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Neu-Ulm – Grundbuchamt – vom 2. Dezember 2016 aufgehoben.
Gründe
I.
Die Beteiligte ist Eigentümerin eines im Grundbuch als FlSt … vorgetragenen Grundstücks, das nach Abtrennung und Übertragung einer Teilfläche, bezeichnet als FlSt …/…, aus dem Stammgrundstück … (alt) hervorgegangen ist. Bereits zu Lasten des – ihren Rechtsvorgängern im Eigentum im Zuge eines Flurbereinigungsverfahrens zugeteilten – Ursprungsgrundstücks war in der Zweiten Abteilung des Grundbuchs, laufende Nr. 1, ein „Übergangsrecht an Pl.Nr. … für den jeweiligen Eigentümer der PlNr. … lt. Flurberein. Op. vom 6. April 1904“ am 14.5.1904 eingetragen worden. Das Recht wurde am 27.1.1983 mit dem Wortlaut „Übergangsrecht an Flst. … für den jeweiligen Eigentümer von Flst. …/… und …/…; lt. Flurbereinigungsoperat vom 06.04.1904; eingetragen am 14.05.1904“ auf das aktuelle Grundbuchblatt am 27.1.1983 übertragen, auf dem die Aufhebung des Rechts „für den jeweiligen Eigentümer v. FlNr. …/…“ am 3.7.1984 vermerkt wurde.
Die Beteiligte ist der Meinung, das Gehrecht verlaufe ausschließlich auf der Fläche des abgeteilten Grundstücks … . Weil beim grundbuchamtlichen Vollzug der Teilflächenübertragung die Belastung an FlSt … jedoch eingetragen blieb, beantragte sie am 23.11.2016 deren Löschung. Zur Begründung berief sie sich auf die Beschreibung des Rechts im Lastenverzeichnis des neuen Bestands nach der Flurbereinigung. Aus dem Wortlaut der bei Pl.Nr. … eingetragenen Grundstücksbenennung nebst Last („Garten mit Übergangsrecht längs Pl.Nr. …b für den Besitzer des Objektes Pl.Nr. …. Der bisherige Fußweg von der westlichen Grenze dieses Objektes wird damit aufgehoben.“) ergebe sich nämlich eine räumliche Begrenzung des Gehrechts dahingehend, dass es nur entlang des bezeichneten Grundstücks und nicht auf dem gesamten Ursprungsgrundstück … ausgeübt werden durfte. Aufgrund der Tiefe des damaligen Grundstücks …b ende das Gehrecht in einem Bereich, der nun auf dem selbständigen Grundstück …/… liege. Aus der beigefügten zeichnerischen Übertragung des Grundstücks …b aus der Verteilungskarte zum Stand 1902 in die aktuelle Flurkarte gehe dies ohne weiteres hervor.
Diesen Antrag hat das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 2.12.2016 beanstandet. Aus den Unterlagen sei nicht klar erkennbar, ob der Ausübungsbereich des Rechts auch auf dem heutigen FlSt … liege. Es sei auszuschließen, dass der Ausübungsbereich strikt nach dem beschreibenden Wortlaut im Lastenverzeichnis zu definieren sei. Damit das Gehrecht seine Funktion erfüllen und den Berechtigten, den Eigentümern des Ursprungsgrundstücks Pl.Nr. …, den Zugang über das benachbarte Grundstück … zum heute als FlSt … bezeichneten Grundstück ermöglichen konnte, habe der Ausübungsbereich länger sein müssen. Andernfalls wäre es den Berechtigten gar nicht möglich gewesen, auf den Ausübungsbereich zu gelangen. Wo genau dieser ende, sei jedoch nicht festgelegt. Obwohl der Bereich zwischen dem Endpunkt des früheren FlSt …b und der Grenze des FlSt …/… zum FlSt … (neu) von 7 Metern ausreiche, um von FlSt … (in seinem damaligen Zuschnitt) auf den wörtlich beschriebenen Grenzbereich zu gelangen, sei eine pfandfreie Abschreibung daher nicht möglich. Erforderlich seien vielmehr die Löschungsbewilligungen der Berechtigten, mithin der heutigen Eigentümer der (aller) Grundstücke, die mittlerweile durch Teilung des damaligen Grundstücks … hervorgegangen sind.
Hiergegen wendet sich die Beteiligte mit der Beschwerde. Aufgrund der zur Beschreibung des Rechts gewählten Formulierung hätten die Berechtigten das Gehrecht auf … nicht entlang der gesamten Grenze zwischen den Grundstücken … und … in ihrem damaligen Zuschnitt, sondern nur entlang der Grenze des der Pl.Nr. … vorgelagerten Grundstücks …b ausüben dürfen. Wenn das Gehrecht auch nicht exakt am Grenzpunkt ende, so liege es doch ausschließlich auf dem jetzigen Grundstück …/… . Um vom berechtigten Grundstück … (alt) auf das belastete Stammgrundstück … im beschriebenen Grenzbereich zu FlSt …b zu gelangen, sei eine Weglänge von 1 – 2 Metern ausreichend. Auch aus einem weiteren Grund sei das Recht zu löschen. Weil das damalige Grundstück …b zum Grundstück … hinzugenommen worden sei und zur Fläche des heute als FlSt …/… bezeichneten Grundstücks gehöre, verfüge der Eigentümer vom eigenen Grundstück aus über einen ungehinderten Zugang zu FlSt … und sei auf das Gehrecht nicht mehr angewiesen. Auch die übrigen aus FlSt … abgeteilten Grundstücke seien inzwischen über öffentliche Straßen erschlossen, weshalb das Gehrecht keinen Sinn mehr ergebe.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Maßgeblich seien allein die die Eintragungsgrundlage bildenden Flurbereinigungsunterlagen. Mit der dort gewählten Formulierung sei nur beschrieben, dass das Gehrecht an dem Bereich der Pl.Nr. …b entlang führe, nicht aber auf welche Länge es sich erstrecke. Der Erschließungszustand der herrschenden Grundstücke sei für das Grundbuchamt keine Löschungsgrundlage.
II.
Das Rechtsmittel hat in der Sache – jedenfalls vorläufigen – Erfolg.
1. Gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung ist gemäß § 11 Abs. 1 RPflG i. V. m. § 71 Abs. 1 GBO die unbeschränkte Beschwerde statthaft. Diese ist in zulässiger Weise eingelegt (§ 73 GBO).
2. Die Zwischenverfügung kann schon aus formellen Gründen keinen Bestand haben.
a) Die von der Beteiligten beantragte Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) durch Löschung (§ 46 Abs. 1 GBO) des am Restgrundstück … (neu) weiter eingetragenen Gehrechts setzt grundsätzlich eine Bewilligung der Berechtigten (§ 19 GBO) oder aber den Nachweis der behaupteten Unrichtigkeit (§ 22 Abs. 1 GBO) in grundbuchmäßiger Form (§ 29 GBO) voraus (BayObLG Rpfleger 2004, 280). An den Unrichtigkeitsnachweis sind strenge Anforderungen zu stellen; ein gewisser Grad an Wahrscheinlichkeit genügt nicht, weil ansonsten Rechtsinhaber, denen im Verfahren lediglich Gelegenheit zur Äußerung zu geben ist, geschädigt werden könnten (vgl. Demharter GBO 30. Aufl. § 22 Rn. 37; Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 22 Rn. 59 m. w. N.). Kann der Nachweis nicht erbracht werden, bedarf es einer – gegebenenfalls durch Urteil zu erwirkenden – Berichtigungsbewilligung des/der Berechtigten (BayObLG Rpfleger 1984, 463/464; Demharter § 22 Rn. 42).
b) Das Grundbuchamt kann daher zwar dem Antragsteller, der den ihm obliegenden Unrichtigkeitsnachweis nicht geführt hat, durch Zwischenverfügung Gelegenheit geben, Bewilligungen der Berechtigten beizubringen (Demharter § 22 Rn. 36 am Ende). Ob es sich dabei um Bewilligungen zur Eintragung einer Rechtsänderung (§ 875 BGB) oder um Berichtigungsbewilligungen (im Falle von § 1026 BGB oder § 1025 Satz 2 BGB) handelt, spielt keine Rolle.
Dabei darf es das Grundbuchamt aber nicht dem Antragsteller überlassen, die Eigentümer der durch diverse Teilabschreibungen vom herrschenden Ursprungsgrundstück entstandenen selbständigen Grundstücke zu ermitteln. Es hat vielmehr diese Personen selbst namentlich festzustellen und in der Zwischenverfügung zu bezeichnen (BayObLG Rpfleger 1997, 15/16). Denn zum notwendigen Inhalt einer Zwischenverfügung gehören die Angabe der angenommenen Eintragungshindernisse, die Bezeichnung der Mittel zu ihrer Beseitigung und die Setzung einer Frist. Dabei muss die Zwischenverfügung so abgefasst sein, dass sie dem Antragsteller eine sachgerechte Wahrnehmung seiner Rechte ermöglicht. Sie muss deshalb klar darlegen und aufzeigen, auf welche Weise (mit welchen Mitteln) der Antragsteller die vom Grundbuchamt angenommenen Eintragungshindernisse beseitigen und damit sein Antragsbegehren zum Erfolg führen kann (BayObLG MittBayNot 1981, 25/26). Dazu gehört die konkrete Angabe, wessen Bewilligung für erforderlich erachtet wird. Damit werden die Anforderungen an den Inhalt einer Zwischenverfügung auch deshalb nicht überspannt, weil sich das Grundbuchamt ohnehin Kenntnis über diesen Personenkreis verschaffen muss, wenn in Reaktion auf die Zwischenverfügung einzelne Bewilligungen beigebracht werden.
2. Für das weitere Verfahren wird – insoweit für das Grundbuchamt nicht bindend – Folgendes ausgeführt:
a) Wird das belastete (dienende) Grundstück geteilt, so werden nach § 1026 BGB, wenn die Ausübung der Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei. Das Grundbuch stimmt mit der materiellen Rechtslage nicht (mehr) überein und wird daher unrichtig im Sinne von § 894 BGB, § 22 GBO, wenn das Recht nicht nach § 46 Abs. 1 oder 2 GBO auf dem freigewordenen Teil gelöscht wird.
Die örtliche Ausübungsbeschränkung muss entweder als Rechtsinhalt der Grunddienstbarkeit rechtsgeschäftlich festgelegt worden sein oder aber, wenn die Dienstbarkeit auf dem gesamten Grundstück lastet, auf der dem Berechtigten überlassenen tatsächlichen Ausübung oder einer nicht zum Rechtsinhalt gemachten Abrede (Ausübungsregelung) beruhen (BGH NJW 2002, 3021/3022; Palandt/Bassenge BGB 76. Aufl. § 1018 Rn. 7).
Im ersteren Fall sind mit Blick auf die notwendige Bestimmtheit dinglicher Rechte der in das Grundbuch aufgenommene Eintragungsvermerk und gegebenenfalls die nach § 874 BGB in Bezug genommene Eintragungsbewilligung maßgeblich. Bei der Auslegung dieses Grundbuchinhalts ist nach ständiger Rechtsprechung im Hinblick auf den öffentlichen Glauben des Grundbuchs und den Verkehrsschutz vorrangig auf Wortlaut und Sinn der Eintragung abzustellen, wie er sich aus dem Grundbuch und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt; außerhalb der Bewilligung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 113, 374/378; BGH NJW 2002, 3021/3022; FGPrax 2015, 5; Demharter § 19 Rn. 28). Im zweiten Fall wird eine Grundbuchberichtigung ohne Bewilligung des Betroffenen nur in Fällen in Betracht kommen, in denen die äußeren Umstände für jedermann offen zutage liegen, weil ein Unrichtigkeitsnachweis in der erforderlichen grundbuchmäßigen Form (§ 29 GBO) in der Regel nicht zu erbringen sein wird und das Grundbuchamt von sich aus keine Ermittlungen anstellen darf (vgl. Senat vom 22.4.2014, 34 Wx 134/14, juris).
b) Hier kommt eine Berichtigung nur in Betracht, wenn sich aus der wörtlichen Beschreibung des Rechts in den vom Grundbuch in Bezug genommenen Flurbereinigungsunterlagen (“Flurbereinigungsoperat vom 06.04.1904“) nach dem genannten Auslegungsmaßstab eine zum Rechtsinhalt erhobene Ausübungsbeschränkung dahingehend ergibt, dass das Gehrecht auf dem belasteten Grundstück nur entlang der (früheren) Grenze zu FlSt …b besteht und – wenn es auch nicht in der Breite exakt definiert ist (vgl. hierzu OLG Stuttgart Rpfleger 1991, 198) – jedenfalls in seiner Länge dahingehend begrenzt ist, dass es – wenngleich es nicht exakt auf Höhe des Grenzpunkts zwischen FlSt …b und FlSt … (jeweils nach deren damaligem Zuschnitt) endet – lediglich geringfügig tiefer in das Grundstück … hineinreicht, nämlich insoweit, als es für die Ausübung des Gehrechts zwingend erforderlich ist.
Vorbehaltlich der vom Senat nicht überprüften Behauptung, bei dem in Kopie vorgelegten Verzeichnis über den „Besitzstand nach der Flurbereinigung“ handele es sich um einen Auszug aus dem maßgeblichen Lastenverzeichnis, dürfte die Eintragung nach ihrem nächstliegenden Verständnis angesichts der Lage der Grundstücke zueinander in obigem Sinn aufzufassen sein. Der Wortlaut der Eintragung im Lastenverzeichnis lässt ein Verständnis dahingehend, das Gehrecht sei in der Tiefe des Grundstücks … nicht begrenzt, fernliegend erscheinen. Da das herrschende und das dienende Ursprungsgrundstück nebeneinander lagen, erscheint es nach dem nächstliegenden Verständnis vielmehr zutreffend, dass das Gehrecht auf dem dienenden Grundstück – wie es dem Wortlaut des Lasteneintrags entspricht – nicht bereits entlang der Grundstücksgrenze zum herrschenden Grundstück ausgeübt werden durfte, sondern erst – getreu dem Wortlaut – entlang der Grundstücksgrenze zwischen FlSt … und dem dem herrschenden Grundstück vorgelagerten FlSt …b (vgl. auch Senat vom 2.9.2015, 34 Wx 147/15, juris Rn. 27; OLG Stuttgart Rpfleger 1991, 198). Daraus folgt zugleich, dass eine Inanspruchnahme des dienenden Grundstücks im vorgelagerten Bereich nur insoweit vom Recht umfasst ist, als es zur Ausübung des Gehrechts „entlang der Grenze zu FlSt …b“ unbedingt erforderlich ist.
Mit diesem Inhalt dürfte das Recht auch hinreichend bestimmt sein. Nach dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheits- und Publizitätsgrundsatz ist der Rechtsinhalt einer Grunddienstbarkeit so genau zu bezeichnen, dass er durch Auslegung – im Streitfall gegebenenfalls durch das Gericht – feststellbar ist. Der Rechtsinhalt muss dabei aufgrund objektiver Umstände bestimmbar und für einen Dritten erkennbar und verständlich sein, so dass dieser in der Lage ist, die hieraus folgende höchstmögliche Belastung des Grundeigentums einzuschätzen und zumindest eine ungefähre Vorstellung davon zu gewinnen, welche Bedeutung die Dienstbarkeit für das Eigentum konkret haben kann (vgl. OLG Brandenburg FGPrax 2009, 100; Staudinger/Weber BGB Neubearb. 2017 § 1018 Rn. 88 m. w. N.).
Eine rechtsgeschäftliche Begrenzung des Ausübungsbereichs eines Gehrechts auf denjenigen Bereich des belasteten Grundstücks, der zur Ausübung des Rechts „entlang der Grundstücksgrenze …b“ erforderlich (nicht lediglich zweckdienlich; vgl. Senat vom 7.5.2013, 34 Wx 115/13, juris) ist, knüpft an objektive Umstände einer realen Situation an (siehe etwa BayObLG DNotZ 1985, 44). Im Streitfall wäre der räumliche Ausübungsbereich eines Rechts dieses Inhalts anhand der objektiven Umstände durch das berufene Prozessgericht festzustellen und eindeutig feststellbar.
Es liegt danach nahe, dass eine Weglänge von 7 Metern vor dem Grenzpunkt zu FlSt …b (weit) außerhalb des zum Rechtsinhalt erhobenen Ausübungsbereichs liegt und der Ausübungsbereich auf das jetzige FlSt. …/… begrenzt ist.
c) Soweit Grundbuchunrichtigkeit nunmehr auch deshalb geltend gemacht wird, weil der dem herrschenden Grundstück gewährte Vorteil infolge zwischenzeitlicher Erschließung dauerhaft entfallen sei oder weil die Dienstbarkeit nach Teilung des herrschenden Grundstücks für einzelne der neuen Grundstücke nicht mehr nutzbar sei, kommt zwar gleichfalls eine Grundbuchunrichtigkeit in Betracht. Denn bei dauerhaftem nachträglichem Fortfall des Vorteils (§ 1019 BGB) erlischt die Grunddienstbarkeit (BGH NJW-RR 1988, 1229; Palandt/Herrler § 1019 Rn. 1).
Ein Wegfall des Vorteils allein wegen des eingetretenen Erschließungszustands wird allerdings nicht ohne weiteres anzunehmen sein (vgl. Senat vom 11.12.2014, 34 Wx 193/14 = Rpfleger 2015, 392 m. w. N.). Dass eine Dienstbarkeit keinen Vorteil für das herrschende Grundstück mehr brächte, ist im Grundbuchverfahren regelmäßig nicht in der Form des § 29 GBO nachweisbar, geschweige denn offensichtlich (vgl. auch Senat vom 14.1.2014, 34 Wx 446/14).
d) Kommt das Grundbuchamt bei nochmaliger Befassung zu dem Ergebnis, dass eine Berichtigung nach § 22 Abs. 1 GBO, § 1026 BGB oder § 1025 Satz 2 BGB in Betracht kommt, wird es vor einer Löschung die betroffenen Eigentümer der nach dem Grundbuchinhalt herrschenden Grundstücke anzuhören haben.
III.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil Gerichtskosten nach § 25 Abs. 1 GNotKG nicht anfallen und das Verfahren einseitig geführt wurde.
Deshalb bedarf es auch keiner Geschäftswertfestsetzung.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

OLG München, Beschluss vom 19. Oktober 2016 – 34 Wx 261/16

OLG München, Beschluss vom 19. Oktober 2016 – 34 Wx 261/16
Grundbuchsache: Auslegung einer aufschiebend bedingt vereinbarten Rückübertragungsklausel
Zur Auslegung einer Rückübertragungsklausel (“wenn die Erwerberin vor der Veräußerin verstirbt”) im Grundbuchverfahren, wenn das Rückforderungsrecht vereinbarungsgemäß nach dem Tod der Veräußerin auf deren Ehegatten übergegangen und die Erwerberin nachverstorben ist.
Die Eindeutigkeit der Formulierung dürfte einer Auslegung dahingehend entgegenstehen, dass die Rückforderung (auch) zulässig sein soll, wenn die Erwerberin vor dem Ehemann der Veräußerin verstirbt. In seinem logisch widerspruchsfreien wörtlichen Verständnis ist der Rückforderungsgrund für sich betrachtet ohne weiteres bestimmt und bezieht sich ausschließlich auf die Reihenfolge des Ablebens von Erwerberin einerseits und Veräußerin andererseits.
vorgehend AG Starnberg, 12. Juli 2016, XX

Tenor
I. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Starnberg – Grundbuchamt – vom 12. Juli 2016 wird zurückgewiesen.
II. Der Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und die dem Beteiligten zu 2 entstandenen notwendigen Auslagen zu erstatten.
III. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 510.000 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die im Grundbuch eingetragene Alleineigentümerin Carola J. ist am 4.4.2016 verstorben. Sie hatte das Eigentum von ihrer am 1.11.2015 vorverstorbenen Mutter Eugenie K. durch Auflassung vom 1.7.1997 erworben. Der Überlassungsvertrag enthält in Abschnitt IX. folgende Rückforderungsrechte:
Die Veräußerin behält sich das Recht vor, auf Kosten der Erwerberin das Vertragsobjekt zurückfordern zu können, wenn
a) die Erwerberin den Grundbesitz ohne ihre Zustimmung veräußert oder belastet oder
b) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Vertragsobjekt eingeleitet werden oder über das Vermögen der Erwerberin das Konkurs- oder Vergleichsverfahren eröffnet wird …
c) die Erwerberin vor der Veräußerin verstirbt.
Das Rückforderungsrecht kann bei dem jeweiligen Rückforderungsfall nur innerhalb von sechs Monaten nach Eintritt seiner Voraussetzungen ausgeübt werden.

Nach dem Tode der Veräußerin steht das Rückforderungsrecht kraft hiermit begründeter eigener Berechtigung ihrem Ehemann, Herrn (= der Beteiligte zu 1), …, zu. Es erlischt mit dessen Tod. Der jeweilige Rückforderungsberechtigte erhält für den Fall der Rückforderung beim Vorversterben der Erwerberin hiermit unwiderruflich auf den Todesfall Vollmacht, zur Vornahme aller zur Rückübertragung erforderlichen Rechtshandlungen unter Befreiung von § 181 BGB.
Die Ansprüche der Berechtigten sind nicht vererblich und nicht übertragbar. Die Ansprüche und die Vormerkung erlöschen vorbehaltslos, soweit bei Tod der Berechtigten ein Rückauflassungsanspruch bereits entstanden und geltend gemacht, aber noch nicht erfüllt ist.
Die zur Sicherung bewilligten Vormerkungen zugunsten der Veräußerin und ihres Ehemannes wurden jeweils mit der Eigentumsumschreibung am 21.7.1997 im Grundbuch eingetragen.
Der Beteiligte zu 1, Witwer von Eugenie K. und nach seinen Angaben deren Alleinerbe, ist der Meinung, einen Rückübertragungsanspruch zu besitzen. Mit am 4.6.2016 zugestellter Erklärung vom 2.5.2016 machte er gegenüber dem potentiellen Erben von Carola J. – als solcher kommt aufgrund eines privatschriftlichen Testaments vom 10.1.2016 deren Ehemann, der Beteiligte zu 2, in Betracht – seinen vermeintlichen Anspruch geltend. Zu notarieller Urkunde vom 28.6.2016 hat er in eigenem Namen sowie vorsorglich auch im Namen seiner verstorbenen Tochter bzw. deren Erben die Auflassung des Grundstücks an sich selbst erklärt.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 12.7.2016 den Eintragungsantrag vom 29.6.2016 zurückgewiesen. Für den Beteiligten zu 1 sei zwar, aufschiebend bedingt auf den Tod der Veräußerin, ein eigenes Rückforderungsrecht begründet worden. Die Bedingungen, nach denen das Rückforderungsrecht entstehe, seien aber dieselben wie bei der Veräußerin. Da die Erwerberin nach der Veräußerin verstorben sei, sei der Anspruch nicht entstanden, somit auch kein Rückforderungsrecht des Beteiligten zu 1. Dann sei es auch nicht erheblich, dass der Beteiligte zu 1 Alleinerbe der Veräußerin sei.
Hiergegen richtet sich das Rechtsmittel des Beteiligten zu 1, dem das Grundbuchamt am 18.7.2016 nicht abgeholfen hat.
Die Beschwerde ist der Ansicht, dass die Vereinbarung in Abschnitt IX. der Urkunde vom 1.7.1997 nach ihrer nächstliegenden Bedeutung anders verstanden werden müsse. Die Klausel müsse anstelle:
c) die Erwerberin vor der Veräußerin verstirbt
so gelesen werden, dass sie laute:
c) die Erwerberin vor dem Ehemann der Veräußerin, Herrn K., verstirbt.
Bezweckt worden sei nämlich, dass nach dem Tod der Veräußerin auch dessen Ehepartner das Rückforderungsrecht habe, wenn ein Rückforderungsgrund zwischen dem Zeitpunkt des Ablebens des Veräußerers und dem Ableben seines Ehepartners entstehe. In der Urkunde sei vereinbart, dass der Beteiligte zu 1 gleichsam an die Stelle seiner Ehefrau trete und ihm ein eigenes – unabgeleitetes – Rückforderungsrecht zustehen solle, zumal es um die Sicherstellung der von beiden Elternteilen auf das Objekt erbrachten materiellen Leistungen gegangen sei. Die Auslegung des Grundbuchamts widerspreche jeder Lebenserfahrung. Sie würde auch zu den übrigen Teilen der Vereinbarung nicht passen. Jedenfalls wäre ein so verstandenes Rückforderungsrecht inhaltsleer und allenfalls auf etwa zu Lebzeiten der Ehefrau entstandene Rückforderungsfälle bezogen.
Dass der Beteiligte zu 1 zwar die Rückforderungsgründe zu a) und b) geltend machen könne, denjenigen zu c) aber nur in dem völlig unwahrscheinlichen Fall des kurzzeitigen Nachversterbens der Veräußerin, liege fern und widerspräche auch gängiger notarieller Praxis.
Im Beschwerdeverfahren hat sich der Beteiligte zu 2 geäußert. Er meint, das Rückforderungsrecht des Beteiligten zu 1 bestehe in den unter a) und b) genannten Fällen, im Übrigen nur dann, wenn die Tochter vorverstorben und die Veräußerin unmittelbar nachverstorben wäre. In diesem Fall hätte der Beteiligte zu 1 das überlassene Grundstück noch innerhalb von sechs Monaten zurückfordern können. Eine Auslegung der notariellen Urkunde gegen deren eindeutigen Wortlaut komme nicht in Betracht.
II.
Das nach § 71 Abs. 1, § 73 i. V. m. § 15 Abs. 2 GBO zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
Die Wirksamkeit der vom Beteiligten zu 1 sowie gleichzeitig für seine verstorbene Tochter bzw. deren Erben erklärte Auflassung (§ 925 BGB, § 20 GBO) hängt jedenfalls auch davon ab, ob ihm ein eigenes Rückforderungsrecht zusteht, welches durch Erklärung gegenüber dem Erben der Tochter hätte ausgeübt werden können.
Mit dem Grundbuchamt kann auch der Senat dem Überlassungsvertrag vom 1.7.1997, der im Grundbuchverfahren als urkundlicher Beleg allein verwertbar ist (§ 29 Abs. 1 GBO), ein derartiges Recht für den Beteiligten zu 1 nicht entnehmen.
1. Für die Beurteilung der Frage, ob die Bedingung (§ 158 BGB) für das Entstehen des durch Vormerkung gesicherten Rückforderungsanspruchs eingetreten ist, ist der Inhalt der Bedingung(en) selbst festzustellen, es sei denn, die Eindeutigkeit der Erklärung lässt eine Auslegung schon gar nicht zu (vgl. BGHZ 32, 60/63; Demharter GBO 30. Aufl. § 19 Rn. 28). Hierfür ist auf die im Eintragungsvermerk nach § 874 BGB zulässig in Bezug genommene Bewilligung (§ 19 GBO) abzustellen. Als zum Grundbuchinhalt gewordene Willenserklärung ist sie der Auslegung zugänglich (§ 133 BGB). Allerdings sind der Ermittlung des Parteiwillens im Grundbuchverfahren mit Blick auf den verfahrensbeherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt (zuletzt Senat vom 17.10.2016, 34 Wx 208/16, zur Veröffentlichung bestimmt in juris; BayObLGZ 1984, 122/124). Hiernach darf auf die Auslegung nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt (BGHZ 129, 1/3 f.). Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände, die außerhalb der Urkunde liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Auf das subjektiv vom Bewilligenden Gewollte kommt es hingegen nicht an (BGH a. a. O.; ferner z. B. BGHZ 92, 351/355; 113, 374/378; BGH ZWE 2013, 402/403; Senat a. a. O.; Demharter GBO 30. Aufl. § 19 Rn. 28).
a) Rückforderungsgründe der in Buchstaben a) und b) bezeichneten Art liegen unzweifelhaft nicht vor.
b) Der Rückforderungsgrund nach Buchstabe c) greift nach seinem Wortlaut ebenfalls nicht. Denn die Erwerberin ist am 4.4.2016, die Veräußerin jedoch bereits vorher am 1.11.2015 verstorben.
Schon die Eindeutigkeit der Formulierung dürfte einer Auslegung dahingehend entgegenstehen, dass die Rückforderung (auch) zulässig sein soll, wenn die Erwerberin vor dem Beteiligten zu 1 – als dem Ehemann der Veräußerin – verstirbt. In seinem logisch widerspruchsfreien wörtlichen Verständnis ist der Rückforderungsgrund für sich betrachtet ohne weiteres bestimmt und bezieht sich ausschließlich auf die Reihenfolge des Ablebens von Erwerberin einerseits und Veräußerin andererseits. Das in einem weiteren Absatz derselben Klausel bestimmte – selbständige – Rückforderungsrecht des Beteiligten zu 1 knüpft an das Recht der Veräußerin an; es ist zwar selbständig, erweitert oder modifiziert aber die Bedingungen, unter denen es nach dem Ableben der Veräußerin entstehen soll, inhaltlich nicht, begründet insbesondere kein eigenständiges (Tod der Erwerberin vor dem Ehemann der Veräußerin) oder zusätzliches (Tod der Erwerberin vor der Veräußerin oder vor deren Ehemann) Ereignis.
c) Auch dann, wenn Eindeutigkeit zu verneinen wäre, ergibt die dann gebotene Auslegung nach § 133 BGB an dieser Stelle nichts anderes. Stellt man auf Wortlaut und Sinn ab, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt, steht jedem der Eheleute gemäß unterschiedlich ausgestalteter Bedingungen ein eigenes Rückforderungsrecht gegen die Erwerberin zu. So gilt dies in vollem Umfang hinsichtlich der Rückforderungsrechte zu Buchstaben a) und b) für den – hier einschlägigen – Fall, dass die Erwerberin die Veräußerin überlebt. Hingegen ist das Rückforderungsrecht gemäß Buchstabe c) auf einen bestimmten Fall begrenzt, aber nicht auf den (zusätzlichen) Fall erstreckt, dass die Veräußerin vor der Erwerberin verstirbt und der Ehemann der Veräußerin noch lebt.
Dem muss nicht die weiter in Abschnitt IX. enthaltene Vollmacht für den jeweiligen Rückforderungsberechtigten beim Vorversterben der Erwerberin widersprechen. Denn die Vollmacht behält für den Beteiligten zu 1 auch dann einen – freilich auf einen schmalen Anwendungsbereich beschränkten – Sinn, wenn der Rückforderungsgrund zu Buchstabe c) nur das Überleben der Veräußerin betrifft. Gleichermaßen gilt dies für die Regelungen zum Erlöschen der jeweiligen vormerkungsgesicherten Ansprüche.
d) Soweit in Einzelfällen die Heranziehung von Umständen außerhalb der Eintragung in Betracht kommt (vgl. BGH FGPrax 2015, 5; NJW 2014, 311 Rn. 6), hilft dies hier nicht weiter. Denn nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles sind solche hier nicht ohne Weiteres für jedermann erkennbar. Das gilt ersichtlich dafür, was nach dem anwaltlichen Vorbringen des Beteiligten zu 1 mit dem Rückforderungsrecht der Veräußerin bezweckt war, nämlich die Sicherstellung, dass die von der Veräußerin und „vorwiegend von ihrem Ehemann“ erbrachten Leistungen auf das Anwesen beim Vorversterben der Tochter dem längerlebenden Elternteil erhalten bleiben sollten. Abgesehen davon, dass der Beteiligte zu 2 derartiges in Abrede gestellt hat, fehlt es an einer Erkennbarkeit für jedermann. Denn die Motivationslage von Parteien für vereinbarte Rückforderungsansprüche kann höchst unterschiedlich sein, sie ist auch den im Grundbuchverfahren beschränkten Beweismitteln (§ 29 Abs. 1 GBO) regelmäßig nicht zugänglich. Die Überlegung, dass sich ein Veräußerer von Grundbesitz ein alleiniges oder zumindest umfassenderes Rückforderungsrecht vorbehält, als es einem nachfolgenden Dritten zustehen soll, erscheint weder abwegig noch völlig unwahrscheinlich. Aus diesen Gründen kann auch eine – in Grundbuchsachen grundsätzlich denkbare – ergänzende Auslegung der Beschwerde nicht zum Erfolg verhelfen.
III.
Über die Kosten des Beschwerdeverfahrens ist hier nach § 84 FamFG zu entscheiden. Gründe, ausnahmsweise von einer Kostenauferlegung ganz oder teilweise Abstand zu nehmen, bestehen nicht.
Der mit der Endentscheidung vom Senat festzusetzende (§ 61 Abs. 1, § 79 Abs. 1 GNotKG) Geschäftswert orientiert sich am – geschätzten – Grundstückswert (§ 46 Abs. 1 und 3 GNotKG). Dass er unter dem im Jahr 1997 angenommenen liegt, kann angesichts der gerichtsbekannten Werte im maßgeblichen Gebiet ausgeschlossen werden.
Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

Voraussetzungen der Amtslöschung einer Grunddienstbarkeit

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14. Dezember 2017 – 20 W 161/17
Grundbuchsache: Voraussetzungen der Amtslöschung einer Grunddienstbarkeit; Auslegung einer Eintragungsbewilligung für eine “Vitrine” in Ansehung der Örtlichkeit
1. Die Voraussetzungen für die Amtslöschung einer Grunddienstbarkeit nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO sind nicht gegeben, wenn der Inhalt des eingetragenen Rechts durch den Eintragungsvermerk in Verbindung mit der dort in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt und auf die Benutzung des Grundstücks in einzelnen Beziehungen beschränkt ist, wie dies für eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB erforderlich ist.
2. Eine sich auf eine “Vitrine” (hier: ein hauptsächlich aus Glas bestehender Vorbau/Gebäudeteil ohne direkte Verbindung zum Haupthaus bzw. zum Patronatsbau eines Kaufhauses mit einem darin befindlichen Café) beziehende Eintragungsbewilligung kann nach den Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB unter Berücksichtigung ihres Gesamtinhalts und der Örtlichkeit, wie sie sich für jeden Betrachter darstellt, dahingehend ausgelegt werden, dass ein auf dem Grundstück im Erdgeschoss befindlicher Glasbau gemeint ist.
vorgehend AG Fulda, 15. Mai 2017, FD – 8738 – 35
nachgehend BGH 5. Zivilsenat, 13. September 2018, V ZB 2/18, Beschluss
Tenor
Die Beschwerde wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Kostenauferlegung aus dem angefochtenen Beschluss entfällt.
Die Beschwerdeführerin hat die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und der Beteiligten zu 2) deren im Beschwerdeverfahren entstandenen notwendigen Aufwendungen zu erstatten.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Beschwerdewert: 20.000 EURO.
Gründe
I.
Die Beteiligten streiten über die Rechtsfrage, ob eine seit 1981 im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit wegen eines unzulässigen Inhaltes des Rechts zu löschen ist.
Die Beschwerdeführerin ist seit 4. März 2015 als Eigentümerin des im eingangs bezeichneten Grundbuchblatt verzeichneten Grundbesitzes eingetragen. Dieser in der Innenstadt von Stadt1 am …platz gelegene Grundbesitz besteht aus mehreren Grundstücken, auf denen sich ein Gebäudekomplex befindet, der von der Firma A seit langem als Kaufhaus genutzt wird. Das Hauptgebäude des Kaufhauses ist über einen im ersten Obergeschoss verlaufenden Verbindungsbau an den sogenannten Patronatsbau angeschlossen. Dieser Patronatsbau befindet sich auf dem Grundstück Flur …, Flurstück 3, welches seit Juni 2014 im Alleineigentum der Beteiligten zu 2) steht. In dem Patronatsbau hatte die Firma A bis zum Jahresende 2015 ebenfalls Verkaufs- und sonstige Flächen angemietet und genutzt. Unterhalb des Verbindungsbaus befindet sich im Erdgeschoss auf den Grundstücken Flurstück 1 und 2 ein unterkellerter und weitgehend aus Glas bestehender Gebäudeteil, der als “Vitrine” bezeichnet wird und weder zum A-Haupthaus noch zum Patronatsbau eine direkte Verbindung hat. Diese Vitrine wurde bis zum Jahr 1985 ebenfalls durch die Firma A genutzt und anschließend durch die jeweiligen Eigentümer des Patronatsbaus vermietet. Derzeit wird dort durch die Mieter der Beteiligten zu 2) ein Café betrieben. Wegen der Lage und Örtlichkeit im Einzelnen wird auf die von der Beschwerdeführerin zur Akte gereichte Skizze und Fotos (Fol. 33.10, 33.11 und 33.12) Bezug genommen.
In Abt. III Nr. 6 des eingangs bezeichneten Grundbuchblattes ist lastend auf den Grundstücken Flurstücke 1 und 2 folgendes Recht eingetragen:
“Grunddienstbarkeit (Recht zur Nutzung des Kellers und der Vitrine) für jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Flur … Flurstück 3 (Blatt …); gemäß Bewilligung vom 12.3.1981; eingetragen am 25.3.1981.”
Die der Eintragung zugrundeliegende Bewilligung in der Urkunde des Notars B vom 12. März 1981 (UR-NR. …) lautet:
“Antrag auf Eintragung einer Grunddienstbarkeit
Die Firma A AG in Stadt2 ist Eigentümerin der Grundstücke in der Gemarkung Stadt1, Flur …, Flurstück Nr. 1, 65 qm groß und 2, 71qm groß, eingetragen im Grundbuch von Stadt1, Band …, Blatt … .
Die A AG bewilligt und beantragt, auf vorgenannten Grundstücken zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des angrenzenden, im Grundbuch von Stadt1 Band … Blatt … verzeichneten Grundstücks Flur …, Nr. 3 folgende Grunddienstbarkeit im Grundbuch einzutragen:
Der jeweilige Eigentümer des im Grundbuch von Stadt1 Band …, Blatt …, eingetragenen Grundstücks in Gemarkung Stadt1 Flur …, Flurstück Nr. 3 hat das Recht, unentgeltlich die auf den Grundstücken Flur …, Flurstücke Nr. 1 und 2 befindliche Vitrine einschließlich darunter liegendem Keller wirtschaftlich für seine Zwecke zu nutzen.”
Die Beschwerdeführerin hat die Beteiligte zu 2) zunächst im Zivilrechtsweg auf Grundbuchberichtigung durch Zustimmung zur Löschung der Grunddienstbarkeit und Feststellung, dass deren Besitzrecht an dem Verbindungsbau mit Wirkung zum 9. Januar 2015 erloschen sei, in Anspruch genommen. Die Klage wurde durch Urteil des Landgerichts Stadt1 vom 7. Oktober 2015 (Az. 1/15) zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung wurde durch Beschluss des 14. Zivilsenates des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main (Az. 2/15) zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat die hiergegen erhobene Nichtzulassungsbeschwerde mit Beschluss vom 19. Januar 2017 (Az. …/16) ebenfalls zurückgewiesen.
Sodann regte die Beschwerdeführerin mit Schreiben ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 10. März 2017, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten nebst Anlagen Bezug genommen wird, bei dem Grundbuchamt die Amtslöschung der Grunddienstbarkeit an. Zur Begründung wurde im Wesentlichen unter Bezugnahme auf den Inhalt eines beigefügten privaten Rechtsgutachtens ausgeführt, die Eintragung der Grunddienstbarkeit erweise sich als inhaltlich unzulässig, weil dem Eintragungsvermerk jede Aussagekraft fehle und deshalb dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht Genüge getan sei. Zudem sei eine unentgeltliche Überlassung unzulässig und es fehle an der gebotenen Präzisierung der räumlichen Ausübungsstelle. Letztlich vermittele die Dienstbarkeit mit ihrem völlig unkonkreten Nutzungsinhalt auch keinen grundstücksbezogenen objektivierbaren Vorteil.
Die Beteiligte zu 2) ist dem Löschungsbegehren mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 20. März 2017, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, entgegengetreten. Sie macht im Wesentlichen geltend, durch den abgeschlossenen Zivilprozess sei rechtskräftig festgestellt, dass die Eintragung der Grunddienstbarkeit dem Gesetz entspreche und eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht gegeben sei. Im Übrigen sei ein gutgläubiger Erwerb, der durch die Eintragung eines Amtswiderspruchs oder die Amtslöschung zur Vermeidung einer Amtshaftung verhindert werden solle, längst eingetreten. Zudem liege ein Verstoß gegen den Grundsatz “venire contra factum proprium” vor, weil die Beschwerdeführerin zwischenzeitlich selbst die Löschung des zunächst aufgrund einer einstweiligen Verfügung des Landgerichts Stadt1 (Az. …/2015) am 17. September 2015 in Abt. II Nr. 6 eingetragenen Widerspruchs bewilligt habe, die auch am 20. März 2017 erfolgt sei.
Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes hat nach vorausgegangenem Hinweis mit Beschluss vom 15. Mai 2017 den Antrag bzw. die Anregung auf Amtslöschung des in Abt. II Nr. 6 eingetragenen Rechts kostenpflichtig zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt, die Eintragung dieses Rechts sei nicht unzulässig, sondern inhaltlich ausreichend und zulässig.
Hiergegen hat die Beschwerdeführerin mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 19. Mai 2017, auf dessen Inhalt wegen der Einzelheiten verwiesen wird, Beschwerde eingelegt. Sie macht im Wesentlichen unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens geltend, dem Eintragungsvermerk fehle jede Aussagekraft, da völlig unklar sei, was das eingetragene Recht zur Nutzung des Kellers und der Vitrine umfassen solle. Da eine Grunddienstbarkeit die Benutzung des Grundstückes oder Grundstücksteiles nur in einzelnen Beziehungen gestatten könne, fehle es an der gebotenen Präzisierung des Nutzungsrechtes, was zu dessen Unzulässigkeit führe. Zudem stelle die hier vorgesehene Unentgeltlichkeit einen unzulässigen Inhalt einer Grunddienstbarkeit dar. Des Weiteren fehle es an der gebotenen Präzisierung der räumlichen Ausübungsstelle des Rechtes. Letztlich vermittele die Dienstbarkeit mit ihrem völlig unkonkreten Nutzungsinhalt keinen grundstücksbezogenen objektivierbaren Vorteil, was zu ihrer Nichtigkeit führe. Durch die vorausgegangenen zivilrechtlichen Entscheidungen stehe gerade nicht fest, ob die hier streitgegenständliche Eintragung der Grunddienstbarkeit inhaltlich unzulässig sei oder nicht, da dort nur über einen Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB entschieden worden sei.
Die Beteiligte zu 2. ) ist der Beschwerde mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 23. Juni 2017, auf dessen Inhalt ebenfalls Bezug genommen wird, entgegengetreten. Sie macht unter Verweis auf ein von ihr eingeholtes privates Rechtsgutachten im Wesentlichen geltend, eine Eintragung sei nur dann inhaltlich unzulässig, wenn sie rechtlich ausgeschlossen sei. Daran fehle es hier bereits im Hinblick darauf, dass alle Instanzgerichte und der BGH die eingetragene Grunddienstbarkeit als existent und wirksam angesehen hätten. Im Übrigen sei die Richtigkeit des Grundbuches durch die rechtskräftige Klageabweisung im Zivilrechtsweg bereits festgestellt. Schließlich sei das Löschungsbegehren im Hinblick auf die zwischenzeitlich von der Beschwerdeführerin selbst bewilligte Löschung des zunächst auf einstweilige Verfügung eingetragenen Widerspruchs rechtsmissbräuchlich.
Die Beschwerdeführerin hat hierauf erwidert, dass nach ihrer Ansicht das von der Beteiligten zu 2) vorgelegte Privatgutachten verfahrensrechtlich zweifelhaft und inhaltlich unzutreffend sei. Letztlich macht sie geltend, da das vorliegende Verfahren nur auf einer Anregung ihrerseits beruhe, dürfe es für sie keine Kostentragungspflicht nach sich ziehen.
Der Rechtspfleger des Grundbuchamtes hat der Beschwerde mit Beschluss vom 14. September 2017 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Beschwerde ist zulässig.
Die hier mit Beschluss des Grundbuchamtes vom 15. Mai 2017 erfolgte Ablehnung der Anregung, eine Amtslöschung der in Abt. II Nr. 6 eingetragenen Grunddienstbarkeit vorzunehmen, stellt eine abschließende sachliche Entscheidung des Grundbuchamtes im Sinne des § 71 Abs. 1 GBO dar, gegen welche die Grundbuchbeschwerde eröffnet ist, mit welcher nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GBO das Ziel verfolgt werden kann, das Grundbuchamt zur Löschung dieser Eintragung anzuweisen (vgl. OLG Karlsruhe FGPrax 2014, 49 ff ; OLG München, Beschluss vom 27.02.2015 – 34 Wx 345/14 – dok. bei Juris; Demharter, GBO, 30. Aufl., § 71 Rn. 26; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn 472; ). Die Beschwerdeführerin ist als eingetragene Eigentümerin der mit der Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücke auch beschwerdeberechtigt.
In der Sache führt die Beschwerde jedoch nur insoweit zum Erfolg, als die im angefochtenen Zurückweisungsbeschluss erfolgte Auferlegung der Kosten aufzuheben war, weil nicht über einen Antrag, sondern nur über eine Anregung auf Vornahme einer Amtslöschung entschieden wurde.
Im Übrigen ist der Beschwerde der Erfolg zu versagen.
Dabei kann im vorliegenden Fall zunächst dahinstehen, ob dem Begehren auf Amtslöschung der eingetragenen Grunddienstbarkeit bereits die Rechtskraft des die Klage der hiesigen Beschwerdeführerin abweisenden Zivilurteils im Sinne einer Bindungswirkung entgegensteht (vgl. etwa zur Ablehnung einer Bindungswirkung des eine Klage nach § 894 BGB abweisenden Zivilurteils: BGH MDR 2008, 815 m.w.N). Denn unabhängig von einer etwaigen Bindungswirkung kommt eine Amtslöschung der seit 1981 im Grundbuch eingetragenen Grunddienstbarkeit jedenfalls deshalb nicht in Betracht, weil die Voraussetzungen zur Vornahme einer Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO nicht gegeben sind.
Nach § 53 Absatz 1 S. 2 GBO ist eine im Grundbuch vorgenommene Eintragung von Amts wegen zu löschen, wenn sie sich ihrem Inhalt nach als unzulässig erweist.
Inhaltlich unzulässig in diesem Sinne ist eine Eintragung, wenn ein Recht mit dem Inhalt oder in der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann oder wenn die Eintragung etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch durch Auslegung nicht ermittelt werden kann. Dabei muss die Unzulässigkeit sich entweder aus dem Eintragungsvermerk selbst oder aus der dort in zulässiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben, während andere Beweismittel nicht herangezogen werden dürfen; bloße Zweifel an der Zulässigkeit der Eintragung oder an deren Klarheit ermöglichen eine Amtslöschung nicht (allg. Meinung vgl. BGH NJW-RR 2005, 10 und 2015, 208 ; BayObLG Rpfleger 1986, 371 und 1988,102 sowie NJW-RR 2002, 885 ; OLG Hamm OLGZ 1993,43 ; OLG Frankfurt OLGZ 1983, 165; Demharter, a.a.O., § 53 Rn. 42 m.w.N; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 417 ff m.w.N.).
Ausgehend von diesen Grundsätzen sind vorliegend die Voraussetzungen für eine Amtslöschung der Grunddienstbarkeit nicht gegeben. Der Inhalt des eingetragenen Rechts ist durch den Eintragungsvermerk in Verbindung mit der dort in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung hinreichend bestimmt und auf die Benutzung des Grundstücks in einzelnen Beziehungen beschränkt, wie dies für eine Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB erforderlich ist. Zur Begründung nimmt der Senat zunächst zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen ausdrücklich Bezug auf die diesbezügliche zutreffende und ausführliche Begründung des 14. Zivilsenates des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main in dessen Hinweisbeschluss vom 11. April 2016 und dessen Berufungszurückweisungsbeschluss vom 3. Juni 2016 (Az. 2/15), welcher er in vollem Umfang beipflichtet.
Allerdings erfordert es der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz, dass der Wesenskern und die rechtliche Tragweite eines dinglichen Rechts im Grundbuch selbst verlautbart werden, während zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Rechts gemäß § 874 BGB auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden kann. Somit müssen der wesentliche Inhalt des Rechts im Sinne der allgemeinen Rechtsnatur und die Art des Rechts im Eintragungsvermerk selbst gekennzeichnet sein, wobei allerdings eine schlagwortartige Angabe genügt (vgl. BGHZ 35, 378; BayObLG DNotZ 1991, 258; OLG Hamm ZfIR 1998, 52; OLG Karlsruhe FGPrax 2005, 8; OLG Zweibrücken FGPrax 2017, 18; Palandt/ Bassenge, BGB, 76. Aufl., § 874 Rn. 5/6). Diesen Anforderungen wird hier entsprochen. Denn die Grundbucheintragung erschöpft sich nicht in der insoweit allerdings recht pauschalen Angabe, dass ein Recht zur Nutzung eingeräumt wird, sondern enthält selbst darüber hinaus zusätzlich die Konkretisierung, dass dieses Nutzungsrecht sich auf den Keller und die Vitrine bezieht. Damit wird vorliegend das Nutzungsrecht nicht nur auf eine Teilfläche des Grundstückes beschränkt, was nach der Rechtsprechung des BGH zur Begrenzung des Nutzungsrechts im Sinne einer Grunddienstbarkeit wohl nicht ausreichen würde (vgl. hierzu BGH NJW-RR 2015, 208 = FGPrax 2015, 5 ). Vielmehr erfolgt damit eine Einschränkung des Nutzungsrechtes auf einzelne und konkret bezeichnete Gebäudeteile, die sich auf dem Grundstück befinden.
Damit ist zugleich auch die erforderliche Beschränkung des Rechts zur Benutzung des belasteten Grundstückes in einzelnen Beziehungen gegeben. Das Nutzungsrecht ist eingegrenzt auf die beiden Gebäudeteile des Kellers und der Vitrine. Bereits hieraus ergibt sich nach Auffassung des Senats, dass keine umfassende, sondern nur eine eingeschränkte Grundstücksnutzung gewährt wird, die durch die vorhandene bauliche Ausgestaltung dieser beiden Gebäudeteile in gewissem Maße vorgegeben ist. Zudem ist eine weitere Einschränkung durch die in der Bewilligung vorgegebene wirtschaftliche Nutzung für die Zwecke des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstückes gegeben, die eine Verwendung etwa für ideelle Zwecke ausschließt.
So hat der Bundesgerichtshof in der Vergangenheit die Zulässigkeit einer Grunddienstbarkeit angenommen, welche eine Ausübungsbeschränkung auf einen Teil des Grundstückes enthält, selbst wenn insoweit eine Nutzung gestattet wird, die den Grundstückseigentümer von jeglicher Mitbenutzung an der betroffenen Fläche ausschließt, weil jedenfalls die volle Nutzung an der übrigen Fläche des Grundstücks dem Eigentümer verbleibt (vgl. BGH NJW 1992, 1101 ; Meikel/Morvilius; GBO, 11. Aufl., Einl. B Rn. 337).
Die notwendige Bestimmtheit wird hier entgegen der Auffassung der Beschwerde auch nicht durch die Verwendung der Bezeichnung “Vitrine” in der Grundbucheintragung und der Bewilligung in Frage gestellt. Eintragungen im Grundbuch und die dort in Bezug genommenen Bewilligungen und sonstigen Urkunden sind grundsätzlich der Auslegung nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 133, 157 BGB zugänglich. Dabei sind im Grundbuchrecht der Auslegung jedoch aufgrund des dort herrschenden Bestimmtheitsgrundsatzes und des Erfordernisses urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt. Hiernach ist auf den Wortlaut und Sinn der Grundbucherklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt. Andere Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. (vgl. BGH NJW 1984, 1959 und NJW-RR 1992, 306 ; OLG München Rpfleger 2006, 392 ; Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 172; Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 75 und 28 jeweils m.w.N.). Hiernach ist der Beschwerde zwar zunächst insoweit zuzustimmen, dass die Bezeichnung “Vitrine” üblicherweise nicht zur Bezeichnung eines Gebäudes, sondern eher zur Bezeichnung eines Möbelteils verwendet wird. Unter Berücksichtigung des Gesamtinhalts der Eintragungsbewilligung und der Örtlichkeit, wie sie sich für jeden Betrachter darstellt, wird im vorliegenden Fall jedoch zweifelsfrei erkennbar, dass im hier konkret gegebenen Zusammenhang mit der Umschreibung “Vitrine” durchaus treffend nur der im Erdgeschoss auf dem Grundstück befindliche Glasbau gemeint sein kann.
Soweit teilweise gefordert wird, dass dem Eigentümer des belasteten Grundstückes neben der Nutzung durch den Inhaber der Grunddienstbarkeit nicht nur unwesentliche eigene Nutzungsmöglichkeiten verbleiben müssen, wodurch auch die gebotene Abgrenzung zum Nießbrauch vorgenommen werden soll (vgl. hierzu KEHE/Keller, GBO, 7. Aufl., Einl. §13 Rn. 18; Meikel/Morvilius, a.a.O., Einl. B Rn. 336 jeweils m.w.N.), steht dies der inhaltlichen Zulässigkeit der eingetragenen Grunddienstbarkeit ebenfalls nicht entgegen. Denn nach dem Inhalt des hier eingeräumten Rechts verbleibt für den Eigentümer durchaus eine eigene Nutzungsmöglichkeit auch an den betroffenen Gebäudeteilen, indem er etwa beispielsweise die Fassade selbst weiterhin für Werbezwecke nutzen könnte.
Entgegen der Auffassung der Beschwerde ist mit der Grunddienstbarkeit auch ein objektivierbarer Vorteil für das mit dem sogenannten Patronatsbau herrschende Grundstück gegeben. Denn für die Beteiligte zu 2) als Grundstückseigentümerin stellt es jedenfalls einen nachvollziehbaren Vorteil dar, wenn sie im Rahmen einer eigenen Nutzung des Patronatsbaus oder aber bei dessen Vermietung oder Verpachtung auf die bestehende Grunddienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück verweisen kann. So kann sich etwa für im Patronatsbau angesiedelte Verkaufsgeschäfte die Existenz des derzeit in Ausübung der Grunddienstbarkeit im benachbarten Glasbau angesiedelten Cafés im Sinne einer gegenseitigen Ergänzung als vorteilhaft erweisen.
Soweit die Beschwerde – insoweit zutreffend – darauf verweist, dass die Unentgeltlichkeit nicht zum dinglichen Inhalt der Grunddienstbarkeit im Sinne des § 1018 BGB gemacht werden kann (vgl. hierzu Palandt/Bassenge, a.a.O., § 1018 Rn. 12), vermag dies bestenfalls zu einer Einschränkung oder Klarstellung des eingetragenen dinglichen Rechts zu führen. Keinesfalls ist dieser Umstand jedoch geeignet, die hier von der Beschwerde geforderte Löschung der gesamten Grunddienstbarkeit zu rechtfertigen.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 22 Abs. 1 GNotKG, 81, 84 FamFG.
Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren folgt aus §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 1 GNotKG, wobei der Senat den Wert der Grunddienstbarkeit nach deren Inhalt und Ausgestaltung auf 20.000 € geschätzt hat.
Der Senat hat die Rechtsbeschwerde gemäß § 78 GBO zugelassen, weil die Frage des notwendigen Umfangs der inhaltlichen Ausgestaltung der Grunddienstbarkeit bisher höchstrichterlich nicht abschließend geklärt erscheint.

Löschung eines Vorkaufsrechts

OLG München, Beschluss vom 28. Mai 2018 – 34 Wx 251/16
Löschung eines Vorkaufsrechts: Auslegung der Eintragungsbewilligung bei während der Beurkundung vorgenommener Berichtigung
Zur Auslegung der Eintragungsbewilligung bei einer während der Beurkundung vorgenommenen Berichtigung.
Eine während der notariellen Beurkundung berichtigte Eintragungsbewilligung ist vorrangig nach dem Wortlaut und Sinn in der Weise auszulegen, wie er sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt.
vorgehend AG München, 5. August 2015, XX
Tenor
1. Die Beschwerde des Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 5. August 2015 wird zurückgewiesen.
2. Der Beteiligte zu 1 hat die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen und den Beteiligten zu 2 und 3 die insoweit entstandenen außergerichtlichen Kosten zu ersetzen.
3. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 430.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Der Beteiligte zu 1 ist als Eigentümer von Grundbesitz im Grundbuch eingetragen.
Im Jahr 1970 hatte der frühere Eigentümer H. einen damals noch zu vermessenden Teil des Stammgrundstücks an die Beteiligten zu 2 und 3 veräußert und aufgelassen. Im Kaufvertrag vom 20.3.1970 ist auf Seite 11 unter XI. vereinbart:
Der Verkäufer räumt den Erwerbern und ihren Rechtsnachfolgern mit Wirkung für sich und seinen Erben/das dingliche Vorkaufsrecht hinsichtlich der nichtverkauften Teilflächen des Grundstücks … ein.
Das Vorkaufsrecht erstreckt sich auf den ersten und alle späteren Vorkaufsfälle, und zwar auch auf solche, die mit Rücksicht auf ein späteres gesetzliches Erbrecht erfolgen. …
Der Verkäufer bewilligt und
beantragt
die Eintragung dieses Vorkaufsrechts in das Grundbuch der bezeichneten Grundstücke.
Die Parteien treffen ferner folgende, nur zwischen ihnen und ihren Erben persönlich verbindliche, zur Eintragung in das Grundbuch nicht bestimmte Vereinbarung:
Die Erklärung, durch die das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, hat schriftlich durch Einschreibebrief zu erfolgen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts muss binnen einer Frist von sechs Wochen, gerechnet nach Empfang der Mitteilung, von dem geschlossenen Kaufvertrag erfolgen. Als Mitteilung gilt die Übermittlung einer beglaubigten Abschrift des geschlossenen Vertrages.
Die Eintragung im Grundbuch soll erst gelegentlich des Vollzugs der Auflassung erfolgen.
Links neben der dritten Zeile des ersten Absatzes (= 11. Zeile von unten), nämlich hinter „seinen Erben“ ist ein „/“ eingefügt und am Rand vermerkt: „richtig dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes”. Darüber befinden sich gestempelt die Worte: “Einschaltung am Ende genehmigt”.
Unter Ziff. XVII. (vorletzte Seite der Urkunde) befindet sich folgende Erklärung:
Folgende Korrekturen werden genehmigt:

Auf Seite 11 in Zeile 11 von unten ist eingeschaltet: “richtig dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes”
Das Vorkaufsrecht wurde am 29.12.1971 im Grundbuch des belasteten Restgrundstücks in Abteilung II unter lfd. Nr. 5 mit folgendem Wortlaut eingetragen: „für alle Verkaufsfälle für die jeweiligen Eigentümer der FlNr. … . GeM Bewilligung voM 20. März 1970 …“.
Diesen Grundbesitz hat der Beteiligte zu 1 von der Erbin des vormaligen Eigentümers H. gekauft und aufgelassen erhalten.
Mit notarieller Urkunde vom 14.8.2014 stellte er Löschungsantrag wie folgt:
2. Zu löschendes Recht
Dieser Grundbesitz ist in Abteilung II lfd. Nr. 6 mit einem Vorkaufsrecht gemäß der Eintragung “für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Eigentümer der Fl.Nr. …” belastet. …
3. Löschungsgrund
Gemäß der vorgenannten Bewilligungsurkunde wurde das Vorkaufsrecht seinerzeit vom vorkaufsrechtsbestellenden Verkäufer an der seinerzeitigen nicht verkauften Restfläche für die seinerzeitigen Erwerber einer Teilfläche bestellt, und zwar mit Wirkung für sich und seinen Erben.
Der jetzige Eigentümer … (Beteiligter zu 1) gehört nicht zu dem Kreis der Personen, gegen die das Vorkaufsrecht nach dem Wortlaut der Bewilligung wirkt. Er ist weder der seinerzeitige Verkäufer noch sein Erbe oder Erbeserbe. Er gehört auch nicht zum Kreis potentieller gesetzlicher Erben des ursprünglichen Verkäufers und seiner Erben. Es gibt somit endgültig keinen Eigentümer des belasteten Grundstücks mehr, gegen den das Vorkaufsrecht noch wirken könnte. Es ist deswegen gegenstandslos zu löschen. Der Weiterbestand des Rechts macht das Grundbuch unrichtig.
Das Grundbuchamt hat wegen Bedenken zunächst rechtliches Gehör gewährt und mit Beschluss vom 5.8.2015 den Antrag zurückgewiesen. Es sei nicht ersichtlich, ob der Wortlaut “richtig dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes” nicht auch eine Erweiterung des Personenkreises bedeutet, gegen den das Vorkaufsrecht gelten soll. Mit „dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes“ könne auch der Eigentümer der nichtverkauften Teilfläche gemeint sein. Eine Grundbuchunrichtigkeit sei dann nicht gegeben. Mangels Löschungsbewilligung sei der Antrag zurückzuweisen.
Dagegen wendet sich die Beschwerdeschrift vom 30.6.2016, mit der der Beteiligte zu 1 vorsorglich seinen Antrag neu stellt. Der Einschub korrigiere die ursprüngliche Formulierung hinsichtlich der Benennung der Berechtigten, denen das Vorkaufsrecht eingeräumt sei. Diese Formulierung deute auf ein subjektiv dingliches Vorkaufsrecht hin. Nicht korrigiert werden sollte der Kreis der Verpflichteten. Korrekt und inhaltlich sinnvoll sei, dass das Vorkaufsrecht gegenüber dem bestellenden Veräußerer und seinem Erben geltend gemacht werden könne, nicht aber gegenüber anderen Eigentümern des belasteten Grundstücks, welche nicht der Veräußerer oder sein Erbe seien. Auch in diesem Fall sei mehr als ein Verkaufsfall möglich, nämlich z.B. zunächst vom Veräußerer an seinen Erben und dann von diesem an einen weiteren Erben. Nicht hingegen sei damit der Kreis der Verpflichteten gemeint gewesen. Andernfalls hätten nicht der Dativ und nicht das Wort “Kaufgrundbesitz” verwendet werden dürfen. Wäre allerdings die Ansicht des Grundbuchamts richtig, so wären Berechtigte mangels diesbezüglicher Korrektur die Erwerber und ihre Rechtsnachfolger (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht); ein subjektiv dingliches Vorkaufsrecht wäre nicht bestellt und nicht bewilligt; die Grundbucheintragung wäre somit falsch. Das bewilligte Recht wäre nicht eingetragen, das eingetragene nicht bewilligt. In beiden Fällen wäre das Grundbuch antragsgemäß durch Löschung zu berichtigen. Im besten Fall müsse die ganze Bewilligung als in sich widersprüchlich angesehen werden, so dass ein Vorkaufsrecht mit der geforderten sachenrechtlichen Mindestbestimmtheit nicht gegeben und daher ebenfalls zu löschen wäre.
Das Amtsgericht – Grundbuchamt – hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
Der Senat hat den Beteiligten zu 2 und 3 rechtliches Gehör gewährt, die sich gegen die beantragte Berichtigung wenden. Die Einschaltung ersetze die Passage “den Erwerbern und ihren Rechtsnachfolgern mit Wirkung für sich und seinen Erben”. Zutreffend sei das Vorkaufsrecht im Grundbuch für alle Vorkaufsfälle “für die jeweiligen Eigentümer FlSt Nr. …” eingetragen. Die berichtigende Einschaltung habe der Klarstellung gedient, dass Berechtigter der jeweilige Eigentümer des Kaufgrundstücks sein sollte, und auf Seiten des Belasteten, dass das Vorkaufsrecht für alle späteren Vorkaufsfälle gelten sollte. Die Einschaltung habe nämlich einen ursprünglichen Widerspruch im Bewilligungstext beseitigt, da das Vorkaufsrecht nicht nur für den ersten, sondern für jeden Fall des Verkaufs des belasteten Grundstücks gelten sollte, wie im zweiten Absatz der Bewilligung vorgesehen. Ohne die Berichtigung hätte es jedoch im Widerspruch hierzu gestanden, wenn die Passage “mit Wirkung für sich und seinen Erben” den Kreis der Verpflichteten eingegrenzt hätte und es somit nur einen einzigen Vorkaufsfall hätte geben können.
Der Senat hat die Grundakten des im Eigentum der Beteiligten zu 2 und 3 stehenden (berechtigten) Grundstücks beigezogen.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Die Beschwerde ist zulässig.
Allerdings bedarf das Begehren des Beteiligten zu 1 zunächst der Auslegung. Dem Wortlaut nach macht der Beteiligte zu 1 mit dem in der Beschwerdeinstanz erneut gestellten Antrag geltend, der beanstandete Grundbucheintrag sei gegenstandslos geworden (§ 84 GBO). Dennoch legt der Senat das Beschwerdeziel so aus, dass in der Sache ein Antrag auf Grundbuchberichtigung (§ 22 GBO) weiterverfolgt wird. Denn ersichtlich hat das Grundbuchamt ein Verfahren nach §§ 84 ff. GBO, das grundsätzlich im Ermessen steht, nicht durchgeführt (§ 85 Abs. 2 Halbsatz 1 GBO), sondern den ursprünglichen „Antrag“ auf Löschung des Vorkaufsrechts wegen Gegenstandslosigkeit zulässigerweise als Antrag auf Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO behandelt.
Gegen die im Berichtigungsverfahren ergangene Antragszurückweisung ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO die unbeschränkte Beschwerde insoweit statthaft, als mit ihr die nachträgliche Unrichtigkeit des Grundbuchs geltend gemacht wird. Soweit sich die Beschwerde auf anfängliche Unrichtigkeit wegen Widersprüchlichkeit oder unzulässigen Inhalts der Eintragung stützt, ist sie jedenfalls mit dem Ziel der Amtslöschung nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 2, § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO statthaft (zum Ganzen: Hügel/Kramer GBO 3. Aufl. § 71 Rn. 150 bis 153).
Auch im Übrigen ist das Rechtsmittel zulässig eingelegt (§§ 73, 15 Abs. 2 GBO).
2. In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die Voraussetzungen für eine Grundbuchberichtigung (§ 22 Abs. 1 GBO) nicht vorliegen, die Eintragung nicht inhaltlich unzulässig ist (§ 53 Abs. 1 Satz 2) und auch die Voraussetzungen für die Eintragung eines Amtswiderspruchs (§ 53 Abs. 1 Satz 1 GBO) nicht gegeben sind.
a) Gemäß § 19 GBO erfolgt eine Eintragung – auch eine Löschung ist eine Eintragung (Demharter GBO 30. Aufl. § 19 Rn. 3) -, wenn der von der Eintragung Betroffene sie bewilligt. Betroffen von einer Eintragung und damit bewilligungsberechtigt ist derjenige, dessen grundbuchmäßiges Recht durch die vorzunehmende Eintragung rechtlich beeinträchtigt wird oder zumindest rechtlich nachteilig berührt wird (BGH FGPrax 2010, 223 mwN). Danach müssen die Beteiligten zu 2 und 3 als Eigentümer des berechtigten Grundstücks die Löschung des Rechts bewilligen. Sie haben jedoch keine Löschungsbewilligung erteilt.
Liegt eine Bewilligung nicht vor, so ist eine Grundbuchberichtigung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO nur möglich, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen ist. Dies setzt voraus, dass das Grundbuch mit der wirklichen Rechtslage nicht in Einklang steht (Demharter § 22 Rn. 4). An den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit sind strenge Anforderungen zu stellen, weil damit eine Grundbucheintragung ohne Beteiligung des Betroffenen ermöglicht wird und das Grundbuchverfahren zur Klärung von streitigen Tatsachen weder geeignet noch bestimmt ist (BGH FGPrax 2016, 99). Ein gewisser Grad von Wahrscheinlichkeit genügt nicht. Der Antragsteller hat vielmehr alle Möglichkeiten auszuräumen, die der Richtigkeit der Eintragung entgehen stehen könnten (BGH FGPrax 2016, 99; BayObLG Rpfleger 1992, 19; vgl. Demharter § 22 Rn. 37; Schäfer in Bauer/Schaub GBO 4. Auflage § 22 Rn. 174 jeweils m.w.N). Nur ganz entfernte oder bloß theoretische Möglichkeiten brauchen nicht widerlegt zu werden (Senat vom 25.9.2015, 34 Wx 121/15 = DNotZ 2016, 385; BayObLGZ 1988, 102; BayObLGZ 1995, 413/416; Schäfer in Bauer/Schaub § 22 Rn. 171). Der Nachweis ist grundsätzlich in der Form des § 29 GBO zu führen, selbst wenn die Möglichkeit, eine formgerechte Erklärung abzugeben, im Einzelfall erschwert oder unzumutbar ist. Notfalls bedarf es einer durch Urteil zu erwirkenden Berichtigungsbewilligung.
Ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen, so ist der Nachweis der Unrichtigkeit geführt, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Vorkaufsrecht erloschen ist.
aa) Für die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts gibt es zwei verschiedene, laut § 1103 BGB einander ausschließende Gestaltungsmöglichkeiten: es kann entweder nach § 1094 Abs. 1 BGB zugunsten einer bestimmten Person bestellt werden (subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht) oder nach § 1094 Abs. 2 BGB zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks (subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht). Das Vorkaufsrecht beschränkt sich seiner gesetzlichen Ausgestaltung nach regelmäßig auf den Fall des Verkaufs durch den Eigentümer, welchem das Grundstück zur Zeit der Bestellung gehört oder durch dessen Erben (Senat vom 18.12.2009, 34 Wx 81/08, 34 Wx 81/08 = Rpfleger 2010, 260; Palandt/Herrler BGB 77. Aufl. § 1097 Rn. 5). Es kann darüber hinaus auch für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt werden, ohne dass es darauf ankommt, ob der Eigentümer zur Zeit der Bestellung (bzw. sein Erbe) oder ein späterer Eigentümer veräußert (Senat vom 18.12.2009 = Rpfleger 2010, 260), was jedoch einer ausdrücklichen Vereinbarung und der Eintragung im Grundbuch bedarf. Ein dingliches Vorkaufsrecht an einem ungeteilten Grundstück kann auch auf den Erwerb einer noch zu bildenden realen Teilfläche gerichtet sein (BGH Rpfleger 2014, 659; Demharter Anhang zu § 44 Rn. 82), wenn diese, wie vorliegend, bei Bestellung des Vorkaufsrechts abgeschrieben ist (BeckOK BGB, Bamberger/Roth/Hau/Poseck 43. Edition, § 1094 Rn. 10). Das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht teilt grundsätzlich das rechtliche Schicksal des Grundstücks, zu dessen Gunsten es begründet worden ist; bei einem Eigentumswechsel am begünstigten Grundstück insbesondere geht es ohne weiteres mit auf den neuen Erwerber über (§ 1103 Abs. 1 BGB), wogegen das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht erlischt. Ist das Vorkaufsrecht für mehrere oder alle Verkaufsfälle bestellt, erlischt es bei einem Eigentumswechsel auf der Veräußererseite grundsätzlich nicht, es sei denn der Kreis der Verpflichteten ist auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt, zu dem der neue Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht gehört.
bb) Nach diesen Maßstäben ist die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht nachgewiesen, denn es steht nicht fest, dass der Beteiligte zu 1 als Eigentümer des belasteten Grundstücks nicht zum Kreis der Verpflichteten gehört.
Für die Bestimmung des Rechtsinhalts des Vorkaufsrechts kommt es ausschließlich auf den Grundbuchinhalt an. Der insoweit eindeutige Eintragungsvermerk enthält die Bestellung eines subjektiv-dinglichen Vorkaufsrechts für alle Verkaufsfälle ohne Beschränkung des Personenkreises der Verpflichteten. Allerdings bestimmt sich der maßgebliche Grundbuchinhalt nach dem Eintrag und der dort gemäß § 874 BGB zulässig in Bezug genommenen Bewilligung (Senat vom 18.12.2009, Rpfleger 2010, 260; Senat vom 15.3.2016, 34 Wx 3/16 = NJW-RR 2016, 986); beides kann nur zusammen sowie einheitlich gelesen und gewürdigt werden (Senat vom 9.5.2008, 34 Wx 139/07 = RNotZ 2008, 495; Demharter § 44 Rn. 15; Meikel/Schneider Grundbuchrecht 11. Aufl. § 53 Rn. 135). Im Eintragungsvermerk ist auf die Eintragungsbewilligung vom 20.3.1970 Bezug genommen. Insoweit bedarf es der Auslegung insofern, als die Bewilligung in der Urkunde durch einen Einschub korrigiert wurde.
(1) Nach dem Originaltext war das Vorkaufsrecht für die Erwerber und ihre Rechtsnachfolger bestellt und hinsichtlich des Kreises der Verpflichteten beschränkt auf den Veräußerer und seinen Erben. Die Formulierung „Erwerber und ihre Rechtsnachfolger“ deutet dabei auf ein subjektiv-persönliches Vorkaufsrecht hin, denn Vorkaufsrechte sind nach §§ 1098 Abs. 1 Satz 1, 514 Satz 1 BGB grundsätzlich weder übertragbar noch vererblich, sofern nicht ein anderes bestimmt ist. Das Wort „Rechtsnachfolger” bezeichnet i.d.R. nicht den jeweiligen Eigentümer des betreffenden Teilgrundstücks, sondern vielmehr denjenigen, auf den das Vorkaufsrecht selbst später einmal übergehen wird. Die ausdrückliche Erwähnung der Rechtsnachfolger besagt also nichts anderes, als dass abweichend vom Regelfall die Übertragbarkeit und Vererblichkeit auf Seiten des Vorkaufsberechtigten gewollt ist (vgl. BGHZ 37, 143/153). Die Formulierung „Veräußerer und seinen Erben“ entspricht dem gesetzlichen Regelfall des § 1097 BGB. Die mit „/“ hinter „seinen Erben“ eingefügte Anmerkung „= richtig dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes“ lässt nicht zweifelsfrei erkennen, welche Fassung mit der Berichtigung beabsichtigt war. Es kommt sowohl eine Klarstellung hinsichtlich des Kreises der Berechtigten als auch hinsichtlich des Kreises der Verpflichteten in Betracht.
(2) Für die – vom Senat selbst vorzunehmende (Demharter § 77 Rn. 2) – Auslegung (§ 133 BGB) ist vorrangig auf den Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus der Grundbucheintragung und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH Rpfleger 2014, 659; BGH NJW 1985, 385; Senat vom 11.5.2016, 34 Wx 61/16 = Rpfleger 2016, 713; Demharter § 19 Rn. 28). Nur nach diesem Maßstab richtet sich die Beantwortung der Frage, ob das Vorkaufsrecht erloschen ist, wobei zu beachten ist, dass auf die Auslegung nur zurückgegriffen werden kann, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis kommt (BGH Rpfleger 1995, 659; Demharter § 19 Rn. 28).
(3) Je nachdem, welche Textpassage ersetzt werden sollte, ergeben sich verschiedene Fassungen, nämlich
(I.) der Verkäufer räumt den Erwerbern und ihren Rechtsnachfolgern mit Wirkung für sich und seinen Erben dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes das dingliche Vorkaufsrecht hinsichtlich der nichtverkauften Teilflächen des Grundstücks … ein
oder
(II.) der Verkäufer räumt den Erwerbern und ihren Rechtsnachfolgern mit Wirkung für sich und seine Erben dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes das dingliche Vorkaufsrecht hinsichtlich der nichtverkauften Teilflächen des Grundstücks … ein.
In beiden Fällen begründet die Änderung ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht, wobei im Fall (I.) die Beschränkung hinsichtlich des Kreises der Verpflichteten weggefallen wäre (so die Beteiligten zu 2 und 3), bei Variante (II.) hingegen nicht (so der Beteiligte zu 1).
(4) Die zuerst genannte Auslegung ist maßgeblich. Denn zum einen lässt sich aus der Positionierung des „/“ nach „seine Erben“ schließen, dass der gesamte vorangestellte Text ersetzt werden sollte. Hätte der Textteil „mit Wirkung für sich und seinen Erben“ bestehen bleiben sollen, wäre nur die Einschaltung mit „/“ nach „Rechtsnachfolgern“ sinnvoll gewesen. Zudem ist das Vorkaufsrecht auf den ersten und alle späteren Verkaufsfälle erstreckt, was wenig Sinn ergibt, wenn lediglich der Veräußerer und sein Erbe verpflichtet sein sollten. Zwar wären grundsätzlich auch bei Beschränkung des Kreises der Verpflichteten auf der Veräußererseite mehrere Verkaufsfälle konstruierbar, wie der Beteiligte zu 1 ausführt, aber doch nur in ganz eingeschränktem Maße. Gerade der Umstand, dass nach der insoweit eindeutigen Formulierung alle späteren Verkaufsfälle einbezogen sind, legt den Schluss nahe, dass die insoweit misslungene ursprünglich Fassung auch in dem Sinn korrigiert werden sollte, dass ein subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht bestellt und der Kreis der Verpflichteten nicht nur auf den Veräußerer und seinen Erben beschränkt sein sollte. Schließlich hat keiner der an der Beurkundung Beteiligten nach Bekanntmachung der Eintragung Einwände gegen deren insoweit eindeutigen Wortlaut erhoben.
b) Es liegt auch keine inhaltlich unzulässige Eintragung vor, mit der Folge, dass das Vorkaufsrecht gemäß § 52 Abs. 1 S. 2 GBO von Amts wegen zu löschen wäre.
Inhaltlich unzulässig im Sinne des § 53 Abs. 1 S. 2 GBO ist eine Eintragung, wenn sie nach ihrem Inhalt einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es aus Rechtsgründen nicht geben kann (BGH NJW-RR 2005, 10/11; BayObLGZ 2001, 301/305; OLG Karlsruhe FGPrax 2014, 49/50; Hügel/Holzer § 53 Rn. 56). Dabei muss sich die Unzulässigkeit aus dem Eintragungsvermerk selbst und der zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben (BGH FGPrax 2015, 5; Senat vom 17.12.2013, 34 Wx 417/13 = NJOZ 2014, 685; Senat vom 9.5.2008, 34 Wx 139/07 = BeckRS 2008, 12472; Senat vom 29.10.2007, 34 Wx 105/07 = NJOZ 2008, 476). Voraussetzung für die einschneidende Maßnahme der Amtslöschung nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist außerdem, dass sich die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung mit Sicherheit aus ihr selbst ergibt (Meikel/Schneider § 53 Rn. 138). Bloße Zweifel genügen nicht. Nur wenn der Eintragungsvermerk und die Eintragungsbewilligung in einem auch durch Auslegung nicht aufzulösenden Widerspruch zueinander stehen, liegt eine inhaltlich unzulässige Grundbucheintragung vor (Demharter § 53 Rn. 49; § 44 Rn, 15; Hügel/Holzer § 53 Rn. 69). Eine Löschung von Amts wegen ist allerdings nur zulässig, wenn sich die Unklarheiten nicht anders beheben lassen; sie kommt folglich nicht in Betracht, wenn, wie hier, die Möglichkeit einer Auslegung besteht, die den Zweifel oder den anscheinend vorliegenden Widerspruch löst (BayObLG DNotZ 1990, 175). In einem solchen Fall muss es den Beteiligten überlassen bleiben, die Berichtigung einer vermeintlichen Unrichtigkeit des Grundbuchs gemäß § 894 BGB im Prozessweg herbeizuführen.
c) Schließlich liegt auch keine Grundbuchunrichtigkeit i.S.d. § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO vor, mit der Folge, dass ein Amtswiderspruch einzutragen wäre. Dies setzt voraus, dass das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften die beanstandete Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist (Hügel/Holzer § 53 Rn. 15 f. und 25). Dabei müssen die Gesetzesverletzung feststehen und die Unrichtigkeit des Grundbuchs glaubhaft sein (Demharter § 53 Rn. 28). Wie oben dargestellt, fehlt es schon an einer Gesetzesverletzung durch das Grundbuchamt, da bei einer rechtlich vertretbaren Auslegung eine solche ausscheidet (Senat vom 27.4.2009, 34 Wx 22/09 = FGPrax 2009, 154; Demharter § 53 Rn. 21).
III.
1. Die Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren beruht auf § 81 FamFG i.V.m. § 84 FamFG sowie §§ 22, 25 Abs. 1 GNotKG. Umfasst sind sowohl die gerichtlichen Kosten wie die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2 und 3, die die Zurückweisung des Rechtsmittels beantragt haben. Es handelt sich nicht um einen besonders gelagerten Ausnahmefall, der es erlauben könnte, von einem Kostenausspruch abzusehen. Vielmehr greift insoweit der Rechtsgedanke des § 81 Abs. 2 Nr. 2 FamFG, nachdem dem Beteiligten zu 1 die maßgeblichen Gründe für die Zurückweisung des Löschungsantrags schon im Verfahren vor dem Grundbuchamt bekannt wurden.
2. Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf den §§ 61 Abs. 1, 51 Abs. 1 S. 2, 46 GNotKG, wobei der Senat für die Bestimmung des hälftigen Grundstückswerts den Kaufpreis aus dem notariellen Kaufvertrag vom 19.2.2010 (UR-Nr. 309/2010; Verkauf H./Beteiligter zu 1) zugrunde gelegt hat.
3. Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil deren Voraussetzungen (vgl. § 78 Abs. 2 GBO) nicht gegeben sind. Es handelt sich um ein Auslegungsergebnis im Einzelfall.

OLG München, Beschluss vom 22. November 2016 – 34 Wx 319/16

OLG München, Beschluss vom 22. November 2016 – 34 Wx 319/16
Grunddienstbarkeit: Eintragungsfähigkeit der Vereinbarung über die Unterhaltslast der jeweiligen Dienstbarkeitsberechtigten
Vereinbarungen, die der Eigentümer des belasteten Grundstücks mit den aus inhaltsgleichen, selbständigen Dienstbarkeiten Berechtigten über deren Unterhaltslast trifft, können als Inhalt der Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen werden, wenn sie die Last zum Anlagenunterhalt nicht nach dem Maß der Nutzung durch den Eigentümer und den Dienstbarkeitsberechtigten verteilen und die Pflicht zur Aufrechterhaltung der Benutzbarkeit der Anlage umfassen.
vorgehend AG München, 27. Juli 2016, XX

Tenor
I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 27. Juli 2016 wird zurückgewiesen.
II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt. Für die Kosten haften die Beteiligte zu 1 ganz, hinsichtlich 25 % der Kosten gesamtschuldnerisch mit den Beteiligten zu 2 und 3 und hinsichtlich weiterer 25 % gesamtschuldnerisch mit den Beteiligten zu 4 und 5.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin eines durch Teilung entstandenen und im Grundbuch als „Nähe K. Str., Verkehrsfläche zu 188 qm“ beschriebenen Grundstücks (FlSt x/120). In Abteilung II sind jeweils unter Bezugnahme auf die Bestellungs- und Änderungsurkunden (u. a.) folgende Belastungen zugunsten von Grundstücken eingetragen, die über diese Verkehrsfläche erschlossen werden:
lfd. Nr. 2: Geh- und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/113
lfd. Nr. 5: Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/113
lfd. Nr. 8: Geh- und Fahrtrecht sowie Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/119
lfd. Nr. 9: Geh- und Fahrtrecht sowie Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/121
lfd. Nr. 10: Geh- und Fahrtrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/114
lfd. Nr. 11: Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den jeweiligen Eigentümer von FlSt x/114.
Die ebenfalls im Eigentum der Beteiligten zu 1 stehenden herrschenden Grundstücke FlSt x/113 und FlSt x/114 wurden weiter zerlegt; sie sollen bebaut und veräußert werden.
Je hälftige Miteigentümer der herrschenden Grundstücke FlSt x/119 bzw. x/121 sind die Beteiligten zu 2 und 3 bzw. zu 4 und 5. Ihr Grundbesitz ist jeweils mit einer Reallast (Instandhaltungs-, Räumungs- und Reinigungsverpflichtung) zugunsten von FlSt x/120 belastet.
Mit dem schriftlich festgehaltenen Ziel, die Kostentragung für Unterhaltung, Instandhaltung sowie Instandsetzung, Verkehrssicherung und Haftung sowohl hinsichtlich des Privatwegs als auch hinsichtlich der über ihn verlaufenden Ver- und Entsorgungsleitungen und die gemeinschaftliche Verwaltung der Erschließungsanlagen durch die Eigentümer der herrschenden Grundstücke sicher zu stellen, vereinbarten die Beteiligten zu 1 bis 5 mit unterschriftsbeglaubigten Erklärungen vom 16.7.2016 als „Änderung der Dienstbarkeiten“ folgendes:
Die Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung, Verkehrssicherung und Haftung für die Erschließungsanlagen obliegt dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu gleichen Anteilen, ausgenommen der von einem Anwesen allein genutzten Leitungsteile, für die die Kosten und Lasten der Unterhaltung, Instandhaltung und Instandsetzung, Verkehrssicherung und Haftung deren Eigentümer allein trägt.
Die Kosten für von ihm mitgenutzte Erschließungsanlagen trägt der Eigentümer des herrschenden Grundstücks anteilig im Verhältnis der insgesamt erschlossenen Wohngebäude unter der Bedingung, dass die die Kosten auslösenden Maßnahmen in entsprechender Anwendung der §§ 744, 745 BGB auf alle betroffenen Eigentümer dienender Grundstücke als rechtmäßig zu betrachten sind, d. h. (außer bei Gefahr im Verzug) auf einer Mehrheitsentscheidung der zur Kostentragung Verpflichteten beruhen.
Zugleich bewilligten sie, die Änderung bei den bestehenden Grunddienstbarkeiten im Grundbuch zu vermerken und – aufschiebend bedingt durch den Vollzug dieser Änderung – die genannten Reallasten zugunsten von FlSt x/120 in den Grundbüchern zu FlSt x/119 und x/121 zu löschen.
Den am 22.7.2016 über den Notar gestellten Vollzugsantrag hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 27.7.2016 zurückgewiesen. Die Erhaltungsverpflichtung der jeweiligen Eigentümer der herrschenden Grundstücke ergebe sich bereits aus dem Gesetz. Sie sei daher Inhalt der eingetragenen Grunddienstbarkeiten. Somit sei die vorgelegte Vereinbarung nicht eintragungsfähig.
Hiergegen wendet sich der Notar namens der Antragsberechtigten mit der Beschwerde. Er hält die begehrte Eintragung für zulässig, weil sie sich nicht auf die gesetzliche Regelung beschränke. Insbesondere bei gemeinsamer Anlagennutzung und Berechtigung mehrerer Grundstücke sei eine Regelung über die Durchführung von Unterhaltungsmaßnahmen, die Tragung der Verkehrssicherungspflicht und die Kostentragung als nachträgliche inhaltsändernde Vereinbarung zulässig. Eine partielle Übereinstimmung mit der bereits kraft Gesetzes bestehenden Lage schade nicht.
Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.
II.
Die Beschwerde ist nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1, § 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG zulässig. Dabei geht der Senat davon aus, dass sich das über den bevollmächtigten Notar eingelegte Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 und 3 sowie zu 4 und 5 wie der mit der Beschwerde weiterverfolgte Eintragungsantrag selbst nur auf diejenigen Dienstbarkeiten bezieht, durch die deren Rechtspositionen betroffen sind.
Im Ergebnis hat das Rechtsmittel keinen Erfolg, weil die zur Eintragung bei den mehreren Grunddienstbarkeiten beantragte Inhaltsänderung zwar nicht aus den Gründen der Zurückweisungsentscheidung, aber aus anderen Gründen nicht eintragungsfähig ist.
1. Beantragt ist die Eintragung einer gleichlautenden Inhaltsänderung (§§ 877, 873 Abs. 1 BGB) bei mehreren, je mit gesetzlichem Inhalt bestellten und eingetragenen Grunddienstbarkeiten (§ 1018 BGB). Die Begründung der Antragszurückweisung trägt nicht, denn die zur Eintragung bewilligte Vereinbarung weicht von der gesetzlichen Ausgestaltung der Erhaltungspflicht gemäß § 1020 Satz 2 BGB in mehrfacher Hinsicht ab.
a) Nach § 1020 Satz 2 BGB ist der Dienstbarkeitsberechtigte verpflichtet, die auf dem belasteten Grundstück zur Ausübung der Dienstbarkeit gehaltene Anlage in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese zum gesetzlichen Inhalt der Dienstbarkeit gehörende (Neben-)Pflicht des Eigentümers des herrschenden Grundstücks (vgl. BGHZ 95, 144/146 f.) kann nicht im Grundbuch eingetragen werden (BayObLGZ 1965, 267/272; OLG Köln Rpfleger 1990, 490/491; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1152).
Die gesetzliche Erhaltungspflicht besteht allerdings nur, soweit es das Integritätsinteresse des Eigentümers des dienenden Grundstücks erfordert (BGHZ 161, 115/122; KG OLGZ 70, 372/374; Staudinger/J. Mayer BGB [2008] § 1020 Rn. 11, 16; MüKo/Joost BGB 6. Aufl. § 1020 Rn. 11; Wegmann in Bamberger/Roth BGB 3. Aufl. § 1020 Rn. 10 f.). Der aus der Dienstbarkeit Berechtigte ist danach gegenüber dem Eigentümer des dienenden Grundstücks, nicht aber gegenüber den übrigen Dienstbarkeitsberechtigten, verpflichtet, die Anlagen – hier den Privatweg und die Ver- und Entsorgungsleitungen (vgl. Staudinger/J. Mayer § 1020 Rn. 12) – so zu erhalten, dass Beeinträchtigungen des Eigentums am dienenden Grundstück durch den Zustand der Anlage verhindert werden. Den Erhalt der Benutzungsfähigkeit des Privatwegs sowie der Gebrauchstauglichkeit der Ver- und Entsorgungsleitungen hingegen schuldet der Dienstbarkeitsberechtigte nicht aus dem gesetzlichen Begleitschuldverhältnis zur Dienstbarkeit. Die Unterhaltung der Anlage(n) in diesem erweiterten Sinn liegt vielmehr allein im Interesse des Nutzungsberechtigten selbst und obliegt ihm – von § 1020 Satz 2 BGB stillschweigend vorausgesetzt – als eigene Angelegenheit (Staudinger/J. Mayer § 1020 Rn. 16 f.; MüKo/Joost § 1020 Rn. 11).
Zum gesetzlichen Inhalt der Dienstbarkeit gehört weiter, dass der aus ihr Berechtigte und der zur Mitbenutzung berechtigte Eigentümer des dienenden Grundstücks die Erhaltungskosten (§ 1020 Satz 2 BGB) in entsprechender Anwendung von §§ 748, 742 BGB anteilig nach dem Maß ihrer Nutzung zu tragen haben (BGHZ 161, 115 ff.; BGH MittBayNot 2006, 495; Staudinger/J. Mayer § 1020 Rn. 14; Schöner/Stöber Rn. 1153c).
b) Demgegenüber sollen laut Bewilligung (Abs. 1) nur die jeweiligen Dienstbarkeitsberechtigten zu einem Anteil die Verpflichtung übernehmen, die zur Ausübung der Grunddienstbarkeit gehörenden Anlagen zu unterhalten. Der vom jeweiligen Berechtigten gegenüber dem Eigentümer zu tragende Anteil soll sich dabei nicht am Ausmaß der Nutzung durch den Berechtigten einerseits und den Eigentümer andererseits ausrichten, sondern offenbar aus der Anzahl der insgesamt herrschende Grundstücke herleiten. Die an einem frei gewählten Verteilungsschlüssel orientierte Übernahme der Unterhaltslast des jeweiligen Berechtigten in dessen Verhältnis zum Eigentümer des dienenden Grundstücks entspricht nicht der gesetzlichen Ausgestaltung, sondern bedarf einer vertraglichen Vereinbarung (vgl. Staudinger/J. Mayer § 1020 Rn. 11; Wegmann in Bamberger/Roth § 1021 Rn. 6; Amann DNotZ 2005, 621/622).
Auch die Kostentragung (Abs. 2) entspricht – ungeachtet dessen, dass das Gewollte nicht sicher festzustellen ist (siehe unter 2.) – nicht der Gesetzeslage, weil sie nicht auf das Maß der tatsächlichen Nutzung abstellt.
Darüber hinaus betrifft die bewilligte Änderung nach ihrer nächstliegenden Bedeutung nicht nur solche Maßnahmen, die mit Blick auf das Integritätsinteresse des Eigentümers des dienenden Grundstücks erforderlich erscheinen, sondern weitergehend alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Anlage(n) in einem benutzungsfähigen Zustand zu erhalten (zur Differenzierung vgl. Staudinger/J. Mayer § 1021 Rn. 4, 12). Dieses Verständnis liegt wegen des mit der Vereinbarung verfolgten Zwecks nahe, der in der notariell beglaubigten Urkunde festgehalten ist und daher zur Auslegung der Bewilligung herangezogen werden kann (vgl. BGH FGPrax 2015, 5; Demharter § 19 Rn. 28). Danach soll die Inhaltsänderung an die Stelle der Reallasten treten, die bisher an den Grundstücken FlSt x/119 und x/121 zugunsten des jeweiligen Eigentümers von FlSt x/120 zur Absicherung der Pflicht zu Instandhaltung, Räumung und Reinigung der Zufahrtsstraße eingetragen waren und nach diesem Umfang ersichtlich die Benutzbarkeit der Privatstraße betrafen. Eine Unterhaltslast, auf die die Vorschriften über Reallasten (entsprechende) Anwendung finden, setzt gemäß § 1021 Abs. 2 BGB eine Vereinbarung im Sinne von § 1021 Abs. 1 BGB voraus. Unterhaltungsvereinbarungen nach § 1021 Abs. 1 BGB wiederum betreffen die Verpflichtung, die zur Dienstbarkeit gehörenden Anlagen in einem benutzungsfähigen Zustand zu erhalten (BGHZ 161, 115/122; Staudinger/J. Mayer § 1021 Rn. 4, 12; MüKo/Joost § 1021 Rn. 4, 6).
Für dieses weite Verständnis der Bewilligung spricht auch, dass sie ihrem Wortlaut nach nicht auf das Integritätsinteresse des Eigentümers begrenzt ist. Zudem wurde die Haftung in den Pflichtenkatalog aufgenommen. Es kann dahinstehen, ob über letzteren Punkt Vereinbarungen als Inhalt des Begleitschuldverhältnisses zur Dienstbarkeit möglich sind und durch Eintragung in das Grundbuch dingliche Wirkung entfalten (hierzu Staudinger/J. Mayer § 1021 Rn. 1, 10 mit § 1018 Rn. 144 ff.). Jedenfalls kann angesichts dieser umfassenden Aufzählung nicht angenommen werden, dass weniger als die Benutzungsfähigkeit der Anlage(n) Gegenstand der Unterhaltslast sein soll, die je im Verhältnis zwischen dem Eigentümer des belasteten Grundstücks und dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks letzterer zu einem Teil tragen soll.
2. Da die Bewilligung somit nicht lediglich das wiederholt, was schon nach dem Gesetz (§ 1020 Satz 2 BGB) Inhalt der Grunddienstbarkeiten ist, käme grundsätzlich die Eintragung einer je gleichlautenden Inhaltsänderung bei den Dienstbarkeiten in Betracht (vgl. auch KG NJW 1970, 1686).
Die Vereinbarung über die anteilige Unterhalts- und Kostentragungspflicht bleibt jedoch auch nach Auslegung unklar und ist deshalb nicht als geänderter Inhalt der Grunddienstbarkeiten eintragungsfähig (vgl. OLG Frankfurt Rpfleger 1983, 61). Die Antragszurückweisung erweist sich daher im Ergebnis als zutreffend.
Nur Absatz 1 der bewilligten Änderung hat – abstrakt betrachtet – einen hinreichend bestimmten Inhalt. Danach obliegt der Unterhalt „dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu gleichen Anteilen“, soweit nicht für allein genutzte Leitungsteile eine Ausnahme greifen soll. Im hier allein maßgeblichen Verhältnis zwischen jeweiligem Dienstbarkeitsberechtigten und Eigentümer des dienenden Grundstücks ist danach die Unterhaltslast des Berechtigten auf eine Quote beschränkt, die sich nach nächstliegendem Verständnis aus der Gesamtzahl der herrschenden Grundstücke ableitet, für die jeweils eine inhaltsgleiche, aber rechtlich selbstständige Dienstbarkeit bestellt wurde.
Allerdings bleibt dabei unklar, welche Anzahl berechtigter Grundstücke angesichts der weiteren Realteilung herrschender Grundstücke der Ermittlung der Unterhaltungsquote nach Absatz 1 zugrunde zu legen ist (vgl. auch § 1025 BGB; siehe Schöner/Stöber Rn. 1166).
Die Kostenverteilung nach Absatz 2 hingegen ist unbestimmt, weil sich aus der Wendung „anteilig im Verhältnis der insgesamt erschlossenen Wohngebäude“ nicht ergibt, welche Bezugspunkte ins Verhältnis zu setzen sind, um die jeweils maßgebliche Kostenquote zu berechnen. Unklar ist zudem die grammatikalisch nicht korrekt formulierte Bedingung für die Verpflichtung zur (anteiligen) Kostentragung, bei der zudem möglicherweise dienende und herrschende Grundstücke verwechselt wurden.
Schließlich bleibt das Zusammenspiel der beiden Absätze unklar. Beide Regelungen betreffen die anteilige Unterhaltslast für Erschließungsanlagen, die von den mehreren Dienstbarkeitsberechtigten genutzt werden. Dabei soll die Quote des geschuldeten tatsächlichen Unterhalts anhand anderer Kriterien berechnet werden als die Quote der Kostenlast, ohne dass die sich aus der unterschiedlichen Anknüpfung möglicherweise ergebenden Differenzen in der Lastentragung einer Regelung zugeführt werden.
Insgesamt ist die Vereinbarung über die Unterhalts- und Kostenlast somit unklar und nicht hinreichend bestimmt.
III.
Einer gerichtlichen Kostenentscheidung nach § 81 FamFG bedarf es nicht.
Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird nach § 61 Abs. 1, § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG mit dem Regelwert bestimmt. Die aus der unterschiedlichen Verfahrensbeteiligung der Beschwerdeführer folgende gesetzliche Kostenhaftung (§ 22 Abs. 1, § 32 GNotKG) wird klarstellend im Tenor ausgesprochen.
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) liegen nicht vor.

OLG München, Beschluss vom 19. Juli 2016 – 34 Wx 62/16

OLG München, Beschluss vom 19. Juli 2016 – 34 Wx 62/16
Grundbuchverfahren: Richtigstellung einer als solcher namentlich bezeichneten Erbengemeinschaft sowie ihrer Eintragungsgrundlage; Auslegung einer Erbanteilsabtretung
1. Zur Richtigstellung einer als solcher namentlich bezeichneten Erbengemeinschaft sowie ihrer Eintragungsgrundlage.
2. Bei Gesamthandsverhältnissen wie z.B. der Erbengemeinschaft werden Bruchteile der Berechtigten im Grundbuch nicht eingetragen.
3. Zur Auslegung einer Erbanteilsabtretung als umfassend, wenn sich nachträglich eine höhere Erbquote als ursprünglich angenommen herausstellt.
1. Bildet den Gegenstand des Eintragungsersuchens die zutreffende Eintragung der Erbnachfolge auf den Erblasser, ist der Antrag auszulegen, weil eine im Verfahren nach § 22 Abs. 1 GBO zu beseitigende Unrichtigkeit nicht vorliegt, es sich vielmehr um eine Richtigstellung handelt, die im Amtsverfahren abgewickelt wird und in dem die Ermittlungsgrundsätze nach § 26 FamFG gelten. Die Richtigstellung vor der Berichtigung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO erscheint notwendig, wenn sich auf der derzeitigen Grundlage der Eintragung eine Anteilsabtretung im Grundbuch nicht folgerichtig vollziehen ließe.
2. Die grundbuchbezogene Erklärung, mit der Anteilsabtretung unabhängig von der Erbquote vollständig aus der Erbengemeinschaft auszuscheiden, liegt nahe, wenn der Wille einer nur teilweisen Übertragung des Erbteils zu einem Bruchteil schon deshalb auszuschließen ist, weil der Zedent nach Sachlage seinen Erbteil als solchen – im Ganzen – übertragen wollte und mangels Kenntnis eines Erbvertrags nur über dessen Größe im Irrtum war, also einem Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft des Erbanteils unterlag, was die Wirksamkeit des schuldrechtlichen wie des dinglichen Geschäfts unberührt lässt.
vorgehend AG München, 2. Juli 2015, XX
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 2. Juli 2015 aufgehoben.
Gründe
I.
Im Grundbuch ist als Eigentümerin von Grundbesitz die Erbengemeinschaft nach der 1952 verstorbenen Maria M. eingetragen. Mitglied der ursprünglich siebenköpfigen Erbengemeinschaft war Ferdinand O. (Nr. 8/V); des weiteren gehörte er auch der Erbengemeinschaft einer 1954 verstorbenen Miterbin (Anna R.) an (Nr. 8/VI). Ferdinand O. ist am 5.6.1964 verstorben. Der Erbschein des Amtsgerichts W. (jetzt Amtsgericht F.) vom 4.11.1964 wies als Erben seine Ehefrau Anna O. (1/2) und seine Kinder Anna K. und Maria W. zu je 1/4 aus. Anna O. verstarb am 15.9.1964 und wurde gemäß Erbschein vom 4.11.1964 beerbt von ihren Kindern Anna K., Maria W. und Alois A..
Zu notarieller Urkunde vom 30.3.1966 traten Anna K. ihre Erbanteile an den Nachlässen ihres Vaters Ferdinand O. und ihrer Mutter Anna O. sowie Alois A. seinen Erbanteil am Nachlass seiner Mutter Anna O. an Elisabeth F. und Rupert F. zu gleichen Teilen ab, die ihrerseits die Erbteilsabtretungen annahmen.
Im aktuellen am 27.8.1971 angelegten Grundbuch sind die Erbengemeinschaften „nach Ferdinand O.“ (zu Nr. 1 d I – III sowie zu Nr. 1 j I und II) mit Maria W. sowie den beiden ihrerseits inzwischen verstorbenen Erbteilserwerbern Rupert F. und Elisabeth F. zu je 1/2 auf Grund Erbanteilsübertragungen von Anna K. und Alois A. ausgewiesen.
Mit Beschluss des Amtsgerichts vom 8.6.1998 wurde der Erbschein nach dem verstorbenen Ferdinand O. eingezogen, nachdem ein notarieller Ehe- und Erbvertrag der Eheleute Ferdinand und Anna O. vom 18.3.1947 aufgetaucht und am 30.3.1998 eröffnet worden war, wonach sich die Eheleute gegenseitig zu (Allein-)Erben eingesetzt hatten.
Zu notarieller Urkunde vom 9.12.2013 überließ der Beteiligte zu 1 als durch Erbschein ausgewiesener Alleinerbe seiner Ehefrau Maria W. den Erbanteil (1/3) am Nachlass von Anna O. seiner Tochter und seiner Enkelin, den Beteiligten zu 2 und 3, zu gleichen Teilen. Zugleich wurde Berichtigung des Grundbuchs „durch richtige Eintragung der Erbfolge nach Herrn Ferdinand O. (= Alleinerbin Frau Anna O.) und nach Frau Anna O. (Anna K., Maria W., und Alois A. zu gleichen Anteilen)“ nebst Berichtigung – soweit erforderlich – wegen des aktuellen Erbfalls (Maria W.) beantragt.
Das Grundbuchamt hat am 2.7.2015 fristsetzende Zwischenverfügung wegen folgenden Hindernisses erlassen:
Das Grundbuch könne derzeit hinsichtlich der Erbfolge nach Ferdinand und Anna O. nicht berichtigt werden, weil nicht habe ermittelt werden können, ob Alois A. noch Mitglied der Erbengemeinschaft sei und daher einzutragen wäre. Mit Rücksicht auf den Erbvertrag sei der Anteil von Alois A. als Erbeserbe größer, als bisher bekannt gewesen sei. Alois A. habe seinen Erbanteil am 30.3.1966 übertragen. Aus der Urkunde ergebe sich nicht, ob durch die Übertragung ein generelles Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft unabhängig davon gewollt gewesen sei, ob noch weiterer Nachlass auftauchen sollte, oder ob das Ausscheiden sich auf den damals bekannten Nachlass beschränkt habe. Trotz umfangreicher Ermittlungen habe das Grundbuchamt nicht klären können, ob das Grundbuch tatsächlich unrichtig sei. Alois A. sei bereits verstorben, ebenso dessen Erbin, ohne dass ein Nachlassverfahren durchgeführt worden sei. Es werde auf den Beibringungsgrundsatz verwiesen, weshalb Berichtigungsbewilligungen sämtlicher Beteiligter der Erbanteilsübertragung vom 30.3.1966 bzw. deren Rechtsnachfolger erforderlich seien.
Hiergegen richtet sich die notarielle Beschwerde mit der im Wesentlichen vorgebracht wird:
Die Rechtsnachfolge sei durch öffentliche Urkunden nachgewiesen. Das Grundbuch sei an den bezeichneten beiden Stellen auf Grund des Ehe- und Erbvertrags dahingehend zu berichtigen, dass die jeweils drei Personen als Miteigentümer in Erbengemeinschaft nach Anna O. (anstelle Ferdinand O.) auf der Grundlage des Ehe- und Erbvertrags vom 18.3.1947 (anstelle des eingezogenen, aber noch vermerkten Erbscheins vom 4.11.1964) zu verlautbaren seien. Eine Erbengemeinschaft nach Ferdinand O. habe nie bestanden und entsprechende Erbanteilsabtretungen seien ins Leere gegangen. Hingegen habe die Urkunde vom 30.3.1966 auch die Abtretung sämtlicher Erbanteile – und diese insgesamt – am Nachlass von Anna O. zum Gegenstand. Seinerzeit habe zwar eine falsche Vorstellung vom Inhalt der Erbanteile bestanden, was aber nichts daran ändere, dass der gesamte Erbanteil wirksam übertragen worden sei. Allenfalls sei unter den gegebenen Voraussetzungen das der Erbteilsübertragung zugrunde liegende Geschäft anfechtbar gewesen, die Abtretung selbst sei aber wirksam. Im Übrigen sei schon damals die volle Übertragung der Erbenstellung von beiden Elternteilen gewollt gewesen.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 4.12.2015 nicht abgeholfen. Es fehle ein Nachweis in der Form des § 29 GBO, dass das Grundbuch – abgesehen von der Bezugnahme auf den eingezogenen Erbschein – unrichtig sei. Weil Erbanteile auch zu Bruchteilen übertragbar seien, sei es nicht ausgeschlossen, dass die Erbanteilsübertragung vom 30.3.1966 nur in Höhe des bekannten Erbanteils am Nachlass der Mutter stattgefunden habe und nicht vollständig und unabhängig von der tatsächlichen Beteiligung an der Erbengemeinschaft gewollt gewesen sei. Die materielle Rechtslage habe das Grundbuchamt bisher nicht ermitteln können. Deshalb seien Berichtigungsbewilligungen beizubringen. Eine Berichtigung nur der Eintragungsgrundlage, ohne die aktuelle Zusammensetzung der Erbengemeinschaft nach Ferdinand O. abgeklärt zu haben, sei nicht möglich. Die Eintragung mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft nach Ferdinand O.“ sei zudem richtig und nachvollziehbar, weil damit nur klargestellt werde, um welchen „ursprünglichen“ Erbanteil es sich handele.
II.
Auf das nach § 71 Abs. 1, § 73 sowie § 15 Abs. 2 GBO namens sämtlicher Urkundsbeteiligter (vgl. Demharter GBO 30. Aufl. § 15 Rn. 20) vom Notar zulässig eingelegte Rechtsmittel ist die Zwischenverfügung aufzuheben.
1. Gegenstand des Eintragungsersuchens bildet zunächst die zutreffende Eintragung der Erbnachfolge auf den am 5.6.1964 verstorbenen Ferdinand O.. Insoweit ist der Antrag auszulegen, weil eine im Verfahren nach § 22 Abs. 1 GBO zu beseitigende Unrichtigkeit nicht vorliegt, es sich vielmehr um eine Richtigstellung handelt, die im Amtsverfahren abgewickelt wird und in dem die Ermittlungsgrundsätze nach § 26 FamFG gelten (Hügel/Holzer § 22 Rn. 97).
Die Richtigstellung vor der Berichtigung gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO durch Eintragung der Beteiligten zu 2 und 3 als Erbanteilserwerber nach dem Beteiligten zu 1 als dem Erben der Eingetragenen Maria W. (Palandt/Weidlich § 2033 Rn. 13) erscheint notwendig, weil sich auf der derzeitigen Grundlage der Eintragung die Anteilsabtretung im Grundbuch nicht folgerichtig vollziehen ließe. Denn aus dem Grundbuch erschlösse sich nicht ein Erbanteil am Nachlass der Anna O., über den verfügt wird; insoweit wäre der Grundsatz des § 39 Abs. 1 GBO tangiert.
Indessen konnte das Grundbuchamt schon deshalb keine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO treffen, weil bezüglich der Erbfolge nach Ferdinand und Anna O. im Amtsverfahren entschieden wird (Hügel/Holzer § 22 Rn. 97), Zwischenverfügungen aber nur im Antragsverfahren ergehen können (Hügel/Zeiser § 18 Rn. 4 f.). Zur Klärung, ob Alois A. noch der Erbengemeinschaft angehört – das Grundbuchamt spricht von der Ermittlung der materiellen Rechtslage -, also dieser oder ein Rechtsnachfolger ggf. einzutragen wäre, ist vielmehr das Grundbuchamt selbst berufen, wofür der Grundsatz des Freibeweises gilt (vgl. OLG Frankfurt FGPrax 2011, 221/222; Hügel/Holzer § 22 Rn. 97).
Die Zwischenverfügung ist auch deshalb zu beanstanden, weil das Grundbuchamt nicht fehlende Berichtigungsbewilligungen monieren kann, wo die Unrichtigkeit auf den geführten Nachweis gestützt wird. Ist der Nachweis der Unrichtigkeit nicht geführt, ist die beantragte Löschung nur aufgrund einer Berichtigungsbewilligung möglich. Fehlt diese, muss das Grundbuchamt den Antrag sofort zurückweisen (Senat vom 23.5.2014, 34 Wx 135/14, juris Rn. 15; BayObLG FGPrax 1998, 6; Wilke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 19; Demharter § 18 Rn. 32).
2. Im Übrigen gilt folgendes:
a) Das Grundbuch wies bzw. weist in der ersten Abteilung unter Nr. 1 d und Nr. 1 j Rupert F., Elisabeth F. (zu je 1/2 infolge Anteilsabtretung) sowie Maria W. in Erbengemeinschaft nach Ferdinand O. aus. Insoweit war und ist das Grundbuch hinsichtlich der bezeichneten Personen nicht unrichtig. Bereits im geschlossenen Grundbuch war davon abgesehen worden, die nachverstorbene Anna O. als Erbin von Ferdinand O. noch einzutragen, weil dies den (damals) aktuellen Rechtszustand nicht zutreffend wiedergegeben hätte (BayObLGZ 1994, 158; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 808). Aus dem bei der Umschreibung zutreffend komprimierten Inhalt (vgl. § 30 Abs. 1 Buchst. d GBV) lässt sich auf dem neuen Blatt jedenfalls noch die ursprüngliche Erbengemeinschaft von Anna K., Alois A. und Maria W. erkennen. Danach stand der Erbanteil am Grundstück nach dem allein maßgeblichen aktuellen Grundbuchblatt (vgl. Meikel/Böttcher GBO 10. Aufl. vor § 28 GBV Rn. 3) im Eintragungszeitpunkt zunächst den drei bezeichneten Personen zu, ohne dass es noch darauf ankam, ob zwei der drei Personen unmittelbar nach Ferdinand O. oder sämtliche erst nach Anna O. als deren Erben berufen waren. Dass der eine oder der andere Erbgang quotenmäßig unterschiedliche Folgen hatte, spielt für die Eintragung keine Rolle, weil bei Gesamthandsverhältnissen (vgl. § 2032 BGB) Bruchteile nicht eingetragen werden (OLG München – 32. Zivilsenat – vom 9.6.2005, 32 Wx 52/05 = Rpfleger 2005, 530 mit Anm. Demharter; OLG Frankfurt Rpfleger 1982, 469; Demharter § 47 Rn. 22).
b) Nicht zutreffend angegeben ist indessen die Eintragungsgrundlage mit dem angeführten und inzwischen wegen Unrichtigkeit eingezogenen Erbschein für Ferdinand O., ferner die Bezeichnung der Erbengemeinschaft als solche nach Ferdinand O..
aa) Bei der nach § 47 (Abs. 1) GBO notwendigen Eintragung des mit „Erbengemeinschaft“ für die Personenmehrheit maßgeblichen Rechtsverhältnisses ist die namentliche Aufführung des Erblassers unüblich, jedenfalls nicht zwingend (Meikel/Böhringer GBO 11. Aufl. § 47 Rn. 236; Schöner/Stöber Rn. 806). Hilfreich und zulässig erscheint der Zusatz, wenn er – wie hier bei zahlreichen Personen in mehreren Erben- und Untererbengemeinschaften als Berechtigte am selben Grundstück – dem Grundsatz der Bestimmtheit und Rechtsklarheit dient (vgl. Hügel/Reetz § 47 Rn. 1; Demharter § 47 Rn. 1). Am guten Glauben des Grundbuchs nimmt der Zusatz nicht teil. Geschützt nach § 891 BGB ist das für einen Berechtigten eingetragene Recht, und zwar losgelöst von jedem konkreten Entstehenstatbestand (Staudinger/Gursky BGB Bearb. Juli 2013 § 891 Rn. 5; siehe auch OLG Köln MittRhNotK 1995, 321); auf dessen rechtliche Ableitung (Herkunft) kommt es also nicht an. Deshalb teilt der Senat zwar die Ansicht des Grundbuchamts, dass eine Grundbuchunrichtigkeit i. S. v. § 22 Abs. 1 GBO daraus nicht folgt, dem Zusatz vielmehr eine Klarstellungsfunktion zukommt, als er die Verbindungslinie zum Anteil (Band 23 Bl. 5; lfd. Nr. 8/V) im geschlossenen Grundbuchblatt aufzeigen soll. Im Hinblick auf die nun begehrte Eintragung der Erwerber von Erbanteilen der Anna O. aus dem Nachlass von Maria W. erscheint es jedoch unumgänglich, die Bezeichnung der Erbengemeinschaft als solche „nach Ferdinand O.“ richtigzustellen. Insofern lassen sich die Grundsätze zur Richtigstellung einer Berechtigtenbezeichnung heranziehen (vgl. Schöner/Stöber Rn. 290).
Allerdings wäre es ebenfalls irreführend, dahingehend richtigzustellen, dass die drei ursprünglichen Personen Miteigentümer in Erbengemeinschaft „nach Anna O.“ sind. Denn in diesem Fall wäre die Herkunft des Erbanteils am Grundstück aus dem Nachlass von Ferdinand O. aus den Grundbucheintragungen nicht erkennbar. Weil nach der gewählten Systematik die Eintragung von Anna O. selbst als (Allein-)Erbin nicht mehr in Frage kommt, ließe sich hinreichende Klarheit beispielsweise durch einen richtigstellenden Eintrag (in Spalte 2 zu lfd. Nrn. 1 d I – III und 1 j I – II des zu berichtigenden Eintrags; vgl. Schöner/Stöber Rn. 292) folgenden Inhalts herstellen: „in Erbengemeinschaft nach Anna O. als Alleinerbin des Ferdinand O.“
bb) Zugleich zu berichtigen wäre in Spalte 4 die bezeichnete Erbfolge (anstelle des Erbscheins vom 4.11.1964 – Az. 82/64 – der Erbvertrag vom 18.3.1947). Der Erbschein, dessen Unrichtigkeit der später aufgetauchte Erbvertrag vom 18.3.1947 belegt, ist eingezogen; er bildet keine Legitimationsgrundlage mehr. Die Angabe über die Grundlage der Eigentumseintragung nimmt am öffentlichen Glauben des Grundbuchs (§ 891 BGB) nicht teil, weil die Eintragung des Erwerbsgrunds seine Rechtfertigung nur in Ordnungsvorschriften findet (BGHZ 27, 64/67 f.). Erläuternde oder ergänzende Zusätze kommen (nur) in Frage, wenn sie tatsächlich zu einer Richtigstellung führen, dürfen aber ihrerseits nicht neue Unsicherheiten schaffen (BayObLGZ 2002, 30/32; auch BayObLG MittBayNot 74/75; KGJ 4, 329/334 f.).
cc) Dies ist für die Unrichtigkeit des Erwerbsgrunds wegen einer Erbfolge nach Ferdinand O. nach der nun gegebenen Urkundenlage (§ 29 Abs. 1, § 35 Abs. 2 GBO) zweifelsfrei. Darüber hinaus hat der Senat, anders als die Grundbuchrechtspflegerin, aber auch keine Zweifel, dass der Zedent Alois A. trotz der gegenüber den seinerzeitigen Erkenntnissen zu seinen Gunsten veränderten Erbquote nicht mehr Mitglied der Erbengemeinschaft (nach Anna O.) ist und somit dessen richtigstellende Eintragung (statt oder neben den zutreffend eingetragenen Zessionaren) nicht in Betracht kommt.
(1) Dazu bedarf es einer Auslegung der notariellen Erbanteilsabtretungen vom 30.3.1966. Auszulegen sind die in der Urkunde enthaltenen grundbuchamtlichen Erklärungen entsprechend § 133 BGB, wobei jedoch zu beachten ist, dass der das Grundbuchverfahren beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen der Auslegung durch das Grundbuchamt Grenzen setzen (vgl. BayObLGZ 1984, 124; Demharter § 19 Rn. 28). Bei der Auslegung selbst ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGH FGPrax 2015, 5 Rn. 10; BGHZ 113, 374/378 und st. Rspr.). Außerhalb der Eintragungsbewilligung liegende Umstände dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH und Demharter je a. a. O.).
(2) Nach dem Inhalt der Urkunde tritt Alois A. ohne Vorbehalt oder sonstige Einschränkung seinen Erbanteil am Nachlass seiner Mutter Anna O. an die beiden Erwerber Elisabeth F. und Rupert F. zu gleichen Teilen ab; beantragt wird in Bezug auf den gegenständlichen Grundbesitz die Berichtigung des Grundbuchs durch Eintragung der Erbfolgen gemäß den vorgelegten Erbscheinen und der hier beurkundeten Erbanteilsabtretungen, wobei der Zusatz aufgenommen ist, dass die Abtretungen „die Erbanteile nur in dem jetzt vorhandenen Bestand“ umfassen (Ziff. IV.) und die Beteiligten „daher“ keinerlei gezogene Nutzungen und keine geleisteten Aufwendungen bezüglich dieser Erbanteile sich gegenseitig zu erstatten hätten. Daraus ist zu entnehmen, dass sich nach den Vorstellungen der Vertragsparteien der „Bestand“ auf einen tatsächlichen (Ist-)Zustand bezog, nicht aber auf eine bestimmte im Vertrag an keiner Stelle fixierte Quote. Aus der Gegenleistung (Ziff. V.) mag sich folgern lassen, dass der Anteil von Alois A. deutlich niedriger eingeschätzt wurde als derjenige von Anna K.. Unabhängig von der Frage, ob die schuldrechtlich vereinbarte Gegenleistung bei der Auslegung von Grundbucherklärungen überhaupt berücksichtigt werden dürfte, erlaubt dies im Hinblick auf den abstrakten Charakter der Abtretung als Verfügungsgeschäft keinen hinreichenden Schluss auf deren Umfang oder Gültigkeit. Vielmehr ist es die nächstliegende Bedeutung der grundbuchbezogenen Erklärung, mit der Abtretung unabhängig von der Erbquote vollständig aus der Erbengemeinschaft nach Anna O. auszuscheiden.
(3) Zutreffend ist zwar, dass auch die teilweise Übertragung eines Erbteils zu einem Bruchteil in Frage kommt (BGH NJW 1963, 1610; BayObLGZ 1990, 188/190; Schöner/Stöber Rn. 964). Dass die Vertragsparteien solches beabsichtigt hätten, ist jedoch schon deshalb auszuschließen, weil Alois A. nach Sachlage seinen Erbteil als solchen – im Ganzen – übertragen wollte und mangels Kenntnis des Erbvertrags von Ferdinand und Anna O. nur über dessen Größe im Irrtum war, also einem Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft des Erbanteils unterlag (vgl. RGZ 101, 64/68; Palandt/Ellenberger BGB 75. Aufl. § 119 Rn. 27). Dies lässt die Wirksamkeit des schuldrechtlichen wie des dinglichen Geschäfts unberührt. Dafür, dass das Geschäft – auch das unabhängige Erfüllungsgeschäft (siehe BGH WM 1969, 592) – wegen Eigenschaftsirrtums (§ 119 Abs. 2 BGB) wirksam angefochten und damit vernichtet wurde (§ 142 BGB), ist nichts ersichtlich. Unabhängig davon wäre die Anfechtungsfrist inzwischen längst abgelaufen (§ 121 Abs. 2 BGB; Art. 229 § 6 Abs. 5 i. V. m. Abs. 4 EGBGB).
c) Die Richtigstellung scheitert nicht daran, dass der davon in der Erbanteilsquote betroffene – als solcher nicht eingetragene – Alois A. bzw. seine Erben oder Erbeserben nicht angehört wurden. Zwar trifft es zu, dass im Richtigstellungsverfahren der – wenn auch nur formell – Betroffene angehört wird (vgl. Senat vom 17.12.2013, 34 Wx 454/12 = FGPrax 2014, 51/52; Hügel/Holzer § 22 Rn. 97 a. E.). Ob diese Voraussetzungen hier zutreffen, obwohl eine den guten Glauben vermittelnde Eintragung von oder zugunsten von Alois A. gar nicht vorliegt, kann auf sich beruhen. Denn das Gebot der Anhörung findet dort seine Grenze, wo in Ausschöpfung der Pflicht zur Amtsermittlung (§ 26 FamFG) dieser unbekannt bleibt (Bumiller/Harders/Schwamb FamFG 11. Aufl. § 7 Rn. 7). Das Amtsgericht hat insoweit festgestellt, dass Alois A. im April 1972 verstorben war und von seiner Ehefrau beerbt wurde, die ihrerseits im Juli 1979 verstorben ist. Deren Erben sind unbekannt, ein Nachlassverfahren fand nicht statt.
3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.