BGH, Urteil vom 18. Oktober 2019 – V ZR 188/18
Erstattung der Verfahrenskosten eines Verwalters aus Gemeinschaftsvermögen
vorgehend BGH 5. Zivilsenat, 7. Februar 2019, V ZR 188/18, Beschluss
vorgehend LG Itzehoe 11. Zivilkammer, 29. Juni 2018, 11 S 4/17
vorgehend AG Pinneberg, 6. Dezember 2016, 60 C 67/15

Tenor
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 29. Juni 2018 im Kostenpunkt und insoweit aufgehoben, als die Berufung des Beklagten gegen das Teil- und Endurteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 6. Dezember 2016 hinsichtlich des Urteilstenors zu 2 in Höhe von 9.636,78 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 15. Januar 2016 und hinsichtlich des Urteilstenors zu 4 in Höhe von 3.981,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 15. Januar 2016 zurückgewiesen worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Der Beklagte war bis Ende 2014 Verwalter der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters. Der Beklagte verweigerte drei Wohnungseigentümern die Zustimmung zur Veräußerung ihres Wohnungseigentums. Auf deren Klagen wurde er zur Erteilung der Zustimmung verurteilt. Die Kosten der Verfahren wurden ihm auferlegt. Der Beklagte entnahm zum Ausgleich dieser Kosten Geldbeträge in Höhe von 3.981,13 € im Jahr 2014 und in Höhe von 9.636,78 € im Jahr 2015 aus dem Gemeinschaftsvermögen.
Das Amtsgericht hat der auf Rückzahlung dieser Beträge gerichteten Klage der Wohnungseigentümergemeinschaft stattgegeben. Die Berufung des Beklagten hat keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision will der Beklagte die Klageabweisung erreichen. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht meint, die Klägerin könne von dem Beklagten die Rückzahlung der aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommenen Geldbeträge in Höhe von insgesamt 13.617,91 € verlangen, weil die Entnahme zu Unrecht erfolgt sei. Der Verwalter dürfe zwar die Kosten eines Rechtsstreits aus dem Verwaltungsvermögen bezahlen, soweit es sich dabei um Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG handele. So liege es aber nur, wenn die Eigentümergemeinschaft selbst oder sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam und gleichberechtigt an einem Rechtsstreit mit Dritten beteiligt seien. Wie sich aus § 16 Abs. 8 WEG ergebe, seien dagegen Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 WEG – von der in der Vorschrift genannten Ausnahme abgesehen – keine Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. In diesen Fällen seien die Kosten grundsätzlich von den Parteien selbst zu tragen. Das gelte erst Recht für Streitigkeiten zwischen einzelnen Wohnungseigentümern und dem Verwalter, sofern dieser, wie hier, persönlich in Anspruch genommen werde. Selbst wenn, wie der Beklagte vorgetragen habe, die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung den Antrag eines veräußernden Wohnungseigentümers auf Erteilung der Zustimmung abgelehnt haben sollten, ändere dies an der grundsätzlichen Kostentragungspflicht des Beklagten nichts. Darin liege keine Kostenübernahmeerklärung der Gemeinschaft.
II.
Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung nicht stand. Mit der von dem Berufungsgericht gegebenen Begründung lässt sich ein Rückzahlungsanspruch der Klägerin aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht bejahen.
1. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts stellt die Entnahme der Geldbeträge aus dem Gemeinschaftsvermögen nicht schon deswegen eine Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, weil der Beklagte von vorneherein keine Erstattung der Verfahrenskosten verlangen könnte.
a) Nach § 12 Abs. 1 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. Ist – wie hier – der Verwalter zustimmungsberechtigte Person, wird er bei der Entscheidung über die Zustimmung zur Veräußerung in aller Regel als Treuhänder und mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer tätig (Senat, Urteil vom 20. Juli 2012 – V ZR 241/11, NJW 2012, 3232 Rn. 13; Urteil vom 13. Mai 2011 – V ZR 166/10, NJW-RR 2011, 1453 Rn. 9; BGH, Urteil vom 26. September 1990 – IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240, 242). Daran ändert sich regelmäßig auch dann nichts, wenn die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung ausnahmsweise nicht die Entscheidung über die Zustimmung an sich ziehen und selbst treffen können (vgl. dazu Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 – V ZR 166/10, NJW-RR 2011, 1453 Rn. 9 mwN). Auch dann wird der Verwalter im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer tätig.
b) Der Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1 WEG zu erteilen, muss die Kosten des Rechtsstreits im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern nicht selber tragen. Er hat, weil er für und im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer tätig geworden ist, einen Ersatzanspruch jedenfalls unter dem Gesichtspunkt einer Geschäftsbesorgung (§ 675 Abs. 1, § 670 BGB).
c) Anders als das Berufungsgericht meint, schließt § 16 Abs. 8 WEG den Ersatzanspruch nicht aus. Zweck der Vorschrift ist es, den Vorrang der gerichtlichen Kostenentscheidung zu sichern. Sie soll verhindern, dass Binnenstreitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern untereinander auf Kosten aller Wohnungseigentümer ohne Rücksicht auf die jeweilige Parteistellung und die gerichtliche Kostenentscheidung ausgetragen werden (vgl. Senat, Urteil vom 4. April 2014 – V ZR 168/13, ZWE 2014, 261 Rn. 15; zu § 16 Abs. 5 WEG aF vgl. Senat, Beschluss vom 15. März 2007 – V ZB 1/06, BGHZ 171, 335 Rn. 22). Die Regelung schließt nicht aus, dass der Verwalter, der – wie hier – für die Wohnungseigentümer tätig wird, einen Anspruch auf Ersatz seiner in einer Streitigkeit nach § 43 Nr. 3 WEG entstandenen Aufwendungen aus Geschäftsbesorgung hat (§ 675 Abs. 1, § 670 BGB). Aus ihr folgt nur, dass im Innenverhältnis zwischen veräußernden und verbleibenden Wohnungseigentümern der veräußernde Wohnungseigentümer nicht entgegen der Entscheidung des Gerichts mit Kosten belastet werden darf.
d) Der Beklagte durfte die Verfahrenskosten dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen. Der Verwalter darf die Kosten eines Verfahrens nach § 12 Abs. 1 WEG jedenfalls dann aus dem Gemeinschaftsvermögen entnehmen, wenn der Verwaltervertrag ihn dazu ermächtigt. Eine solche Ermächtigung ist in Nr. 2.4h) des Verwaltervertrags vom 1. Juli 1997 enthalten und wird auch von der Klägerin nicht in Frage gestellt.
2. Die Entnahme der Verfahrenskosten aus dem Gemeinschaftsvermögen war entgegen der Ansicht der Klägerin auch nicht deshalb im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB pflichtwidrig, weil der Beklagte die gegen ihn geführten Prozesse verloren hat. Der Umstand, dass er zur Erteilung der Zustimmung gemäß § 12 Abs. 1 WEG verurteilt worden ist, bedeutet nicht ohne weiteres, dass er bei deren Verweigerung pflichtwidrig gehandelt hat. Dies schließt nämlich nicht aus, dass der Verwalter aus der maßgeblichen ex-ante-Sicht im Zeitpunkt seiner Entscheidung nach sorgfältiger Prüfung der Umstände zu der Auffassung gelangen durfte, dass ein wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung nach § 12 Abs. 2 WEG vorliegt. Das Risiko einer abweichenden Beurteilung durch das Prozessgericht ist dem Verwalter nicht zuzuweisen, weil er nicht im eigenen, sondern im Interesse der anderen Wohnungseigentümer tätig wird und zudem einen Beurteilungsspielraum bei der Einschätzung hat, ob ein wichtiger Grund im Sinne von § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG gegeben ist (vgl. dazu Rn. 14).
III.
Das Berufungsurteil kann deshalb keinen Bestand haben und ist gemäß § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben. Eine eigene Sachentscheidung ist dem Senat nicht möglich; vielmehr bedarf es weiterer Feststellungen durch das Berufungsgericht (§ 563 Abs. 3 ZPO).
1. Auf der Grundlage des von der Prozessbevollmächtigten der Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat mit der Gegenrüge aufgezeigten Vorbringens der Klägerin kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Gemeinschaft aus anderen Gründen ein auf Rückzahlung der entnommenen Verfahrenskosten gerichteter Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB zusteht. Die Klage ist nämlich auch darauf gestützt, dass der Beklagte die Zustimmung zur Veräußerung gemäß § 12 WEG schuldhaft pflichtwidrig versagt hat.
a) Nach § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG darf die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Durch das Erfordernis der Zustimmung sollen sich die übrigen Wohnungseigentümer dagegen schützen können, dass Wohnungseigentum in die Hand eines persönlich oder finanziell unzuverlässigen Erwerbers gerät (Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2012 – V ZB 2/12, BGHZ 195, 120 Rn. 13). Verweigert oder erteilt der Verwalter die Zustimmung schuldhaft pflichtwidrig, kann er ggf. für einen entstehenden Schaden ersatzpflichtig sein (§ 280 Abs. 1, §§ 249 ff. BGB; vgl. dazu BayObLG, NJW-RR 1993, 280; OLG Hamburg, ZMR 2004, 850 f.; OLG Düsseldorf, NZM 2005, 787; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 75 ff.; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 77, 78).
b) An das Vorliegen einer schuldhaft pflichtwidrigen Zustimmungsversagung sind aber hohe Anforderungen zu stellen (so auch Gottschalg, Die Haftung von Verwalter und Beirat, 3. Aufl., Rn. 252). Nicht ausreichend ist, dass die Beurteilung der Sache zweifelhaft ist und sowohl für die Erteilung als auch für die Versagung der Zustimmung gute Gründe sprechen. Die Einschätzung des Verwalters über das Vorliegen eines wichtigen Grundes unterliegt einem Beurteilungsspielraum (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Dezember 1995 – V ZB 4/94, BGHZ 131, 347, 354 zur Zustimmung zu einer baulichen Veränderung des Wohnungseigentums; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 55; Gottschalg, aaO). Die Grenzen des Beurteilungsspielraums sind erst überschritten, wenn die Entscheidung des Verwalters offensichtlich unvertretbar und nicht nachvollziehbar ist. Dem Verwalter, der seine Bewertung, die rechtlichen Voraussetzungen der Zustimmung seien nicht erfüllt, mit Sorgfalt gebildet hat, kann nicht angelastet werden, wenn er sich gleichwohl irrt und aus diesem Grund die Zustimmung verweigert. Weil er bei der Entscheidung über die Zustimmung die Interessen der anderen Wohnungseigentümer wahrnimmt, kann er bei zweifelhafter Rechtslage einer Verletzung seiner Pflicht nämlich nicht dadurch vorbeugen, dass er die Zustimmung erteilt. Denn ebenso wie er bei Nichtvorliegen eines wichtigen Grundes die Zustimmung zu erteilen hat, hat er sie, wenn ein solcher wichtiger Grund doch vorhanden ist, zu versagen. Einem solchen, nicht lösbaren Pflichtenwiderstreit ist der Verwalter nicht auszusetzen (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Dezember 1995 – V ZB 4/94, BGHZ 131, 347, 354 f.).
c) Der Verwalter ist grundsätzlich auch nicht verpflichtet, eine Weisung der Wohnungseigentümer darüber einzuholen, ob er die Zustimmung nach § 12 WEG erteilen oder versagen soll. Er ist dazu aber jedenfalls in Zweifelsfällen befugt (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Dezember 1995 – V ZB 4/94, BGHZ 131, 346, 353). Er hat sie dann umfassend über den Sachverhalt sowie die tatsächlichen und rechtlichen Zweifelsfragen aufzuklären. Die übrigen Wohnungseigentümer müssen in der Lage sein, das Risiko, das sie mit der Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums oder mit deren Versagung eingehen, zutreffend abzuschätzen. Unterlässt der Verwalter schuldhaft eine solche Aufklärung, so kann er schadensersatzpflichtig sein, weil er den Wohnungseigentümern keine ordnungsgemäße Grundlage für die zu treffende Entscheidung verschafft hat (vgl. Senat, Beschluss vom 21. Dezember 1995 – V ZB 4/94, BGHZ 131, 346, 353).
2. Wie es sich hier verhält, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Mit der Frage, ob der Beklagte die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG schuldhaft pflichtwidrig versagt hat und die Klägerin unter diesem Gesichtspunkt nach § 280 Abs. 1 BGB die Rückzahlung der entnommenen Verfahrenskosten verlangen kann, hat es sich nicht befasst.
IV.
Infolgedessen ist die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).
Für das weitere Verfahren weist der Senat darauf hin, dass das Berufungsgericht die Frage, ob die Versagung der Zustimmung durch den Beklagten schuldhaft pflichtwidrig war, eigenständig zu prüfen hat. Es ist dabei nicht an die Beurteilung durch die rechtskräftigen Urteile in den Zustimmungsverfahren gebunden. Zum einen erwachsen die Gründe eines Urteils nicht in Rechtskraft. Zum anderen gilt für die Frage, ob der Beklagte die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums gemäß § 12 WEG schuldhaft pflichtwidrig versagt hat, im Hinblick auf den Beurteilungsspielraum des Verwalters bei der Einschätzung über das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG ein anderer Maßstab (vgl. Rn. 14). Dabei wird auch dem Vortrag des Beklagten nachzugehen sein, die Wohnungseigentümer hätten in der Eigentümerversammlung vom 13. Oktober 2014 den Antrag der veräußernden Wohnungseigentümer auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums abgelehnt.
Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner
Göbel Haberkamp

OLG Köln, Beschluss vom 03. Dezember 2018 – 2 Wx 372/18
Grundbuchverfahren: Folge der Unrichtigkeit eines Wirksamkeitsvermerks
Tenor
1. Die Beschwerde des Beteiligten zu 2. vom 16.10.2018 gegen die am 30.07.2018 erlassene Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Bergisch Gladbach vom 27.07.2018 – Q-3483-11 – wird als unzulässig verworfen.
2. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 2. vom 16.10.2018 wird das Grundbuchamt angewiesen, im Grundbuch von Q, Blatt 3483, einen auf den früheren Hälfteanteil des O beschränkten Widerspruch gegen den Wirksamkeitsvermerk einzutragen, welcher der in Abteilung II unter lfd. Nr. 2 zugunsten des Herrn C eingetragenen Eigentumsübertragungsvormerkung hinzugesetzt ist.
Im Übrigen wird die Beschwerde des Beteiligten zu 2. vom 16.10.2018 gegen die am 19.09.2018 vorgenommenen Eintragungen in Blatt 1865 (Eigentumsübertragungsvormerkung in Abt. II, lfd. Nr. 4) und in Blatt 3483 (Eigentumsübertragungsvormerkung in Abt. II, lfd. Nr. 2) zurückgewiesen.
3. Gerichtskosten für die Beschwerdeverfahren werden nicht erhoben.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Gründe
1.
Im Grundbuch von Q, Blatt 1865 und Blatt 3483, ist jeweils die Beteiligte zu 1. als Eigentümerin verzeichnet. In Blatt 3483 ist in Abt. II unter lfd. Nr. 1 in Bezug auf den früheren Anteil des verstorbenen Ehemannes der Beteiligten zu 1. ein Nacherbenvermerk mit folgendem Inhalt eingetragen:
“Es ist eine Nacherbfolge angeordnet. Im Falle der Wiederverheiratung der Witwe O2 geborene E tritt Nacherbfolge ein. Nacherbe ist in diesem Fall O3, … .”
Mit Urkunde vom 11.04.2018 (UR Nr. 650/2018 des Notars Dr. J in C2, Bl. 49 ff. d.A.) verkaufte die am 15.03.1925 geborene Beteiligte zu 1. den in den vorgenannten beiden Blättern verzeichneten Grundbesitz an den Beteiligten zu 3. zu einem Kaufpreis von 400.000,- EUR unter Vorbehalt eines unentgeltlichen Wohnungsrechtes. Unter § 1 Nr. 3 des Kaufvertrages heißt es:
“Frau O2 hat den ½ Miteigentumsanteil an dem im Grundbuch von Q Blatt 3483 verzeichneten Grundbesitz von ihrem Ehemann O aufgrund handschriftlicher gemeinschaftlicher Testamente … . geerbt. In den vorgenannten Verfügungen von Todes wegen hat der Erblasser bedingte Nacherbfolge für den Fall der Wiederverheiratung seiner Ehefrau O2 angeordnet. O2 ist als (bedingte) Vorerbin von den gesetzlichen Beschränkungen befreit, so dass sie ohne Zustimmung des Nacherben zu entgeltlichen Verfügungen über den Grundbesitz berechtigt ist.
Der Verkäufer und der Käufer bestätigen hiermit, dass der nachstehend vereinbarte Kaufpreis unter Berücksichtigung des Kapitalwerts des nachstehend vorbehaltenen Wohnungsrechts für den Verkäufer wie unter fremden Dritten ausgehandelt wurde und der Gesamtwert des vorbehaltenen Wohnungsrechts und des Kaufpreises nach Überzeugung beider Parteien dem Verkehrswert des Kaufgegenstandes entspricht, es sich also um ein vollentgeltliches Geschäft handelt.
Dabei sind die Beteiligten von einem Jahreswert des Wohnungsrechts von EUR 20.000,00 ausgegangen. Nach § 14 Abs. 1 S. 4 des Bewertungsgesetzes … ergibt sich bei einer durchschnittlichen Lebenserwartung einer Frau im Alter von Frau O2 ein Kapitalwert des Wohnungsrechts von (3,034 x EUR 20.000,00 =) EUR 60.680,00.
… ”
Ein Kaufpreisanteil in Höhe von 250.000,- EUR wurde dem Käufer zu monatlichen Raten in Höhe von 500,- EUR nach näherer Maßgabe eines privatschriftlichen Darlehensvertrages vom 11.04.2018 (Bl. 69 ff.) gestundet. Zugunsten des Käufers wurde eine Auflassungsvormerkung nebst einem in Blatt 3483 einzutragenden Vermerk des Inhalts bewilligt, dass die Vormerkung bei Eintritt des Nacherbfalls wirksam bleibe. Wegen der Einzelheiten wird auf die zum Vollzug bei dem Grundbuchamt eingereichte Vertragsurkunde (Bl. 49 ff. d.A.) Bezug genommen.
Mit Zwischenverfügung vom 24.05.2018 (Bl. 87 d.A.) hat die Grundbuchrechtspflegerin geltend gemacht, es bestünden Bedenken gegen die Eintragung des Wirksamkeitsvermerks wegen Zweifeln an einer vollen Entgeltlichkeit. Eine Eintragung komme entweder nach Vorlage eines Verkehrswertgutachtens oder mit Zustimmung des Nacherben in Betracht. Der Beteiligte zu 2. hat ebenfalls Bedenken gegen eine Entgeltlichkeit geäußert (Bl. 93 d.A.). Der Urkundsnotar hat daraufhin ein Wertgutachten eingereicht (Bl. 96 d.A.). Mit am 30.07.2018 erlassenem Beschluss vom 27.07.2018 (Bl. 129 ff. d.A.) hat die Grundbuchrechtspflegerin erneut eine Zwischenverfügung erlassen. Es werde keine volle Entgeltlichkeit gesehen, da nicht geklärt sei, ob der Kaufpreis tatsächlich dem vollen Verkehrswert entspreche, und der zu zahlende Kaufpreis nicht in das Vermögen der Eigentümerin gelange. Es werde gebeten, den Eintragungsantrag auf die Auflassungsvormerkung ohne Wirksamkeitsvermerk zu beschränken. Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 31.08.2018 hat die Beteiligte zu 1. weiter vorgetragen (Bl. 140 ff. d.A.). Am 19.09.2018 ist in beiden Grundbuchblättern die Auflassungsvormerkung eingetragen worden, in Blatt 3483 in Abt. II unter lfd. Nr. 2 mit dem Zusatz: “Die Vormerkung ist gegenüber dem Nacherben wirksam.” Eine entsprechende Eintragungsbekanntmachung ist am 24.09.2018 versandt worden (Bl. 168 d.A.)
Mit Schreiben vom 16.10.2018 (Bl. 172 ff. d.A.) hat der Beteiligte zu 2. Beschwerde “gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes beim Amtsgericht Bergisch Gladbach vom 27.7.2018 sowie die Eintragungsbekanntmachung vom 24.9.2018” Beschwerde eingelegt. Die Beschwerde macht im Wesentlichen geltend, der Verkauf sei nicht entgeltlich erfolgt. Die Grundbuchrechtspflegerin hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache zur Entscheidung dem Oberlandesgericht vorgelegt (Bl. 179 f. d.A.). Zur Begründung hat sie ausgeführt, die erhobenen Einwendungen betreffend die behauptete fehlende Unabhängigkeit des Verkehrswertgutachtens und die persönlichen Beziehungen zwischen Eigentümerin und Erwerber könnten im Grundbuchverfahren nicht überprüft werden. Die zunächst von ihr beanstandete mangelnde Entgeltlichkeit sei mit dem Schriftsatz vom 31.08.2018 nachgebessert worden, weshalb die Eintragung vorgenommen worden sei.
Mit Beschluss vom 07.11.2018 hat der Senat das Grundbuchamt im Wege einer einstweiligen Anordnung angewiesen, einen Widerspruch gegen den Wirksamkeitsvermerk einzutragen; dies ist am 09.11.2018 geschehen.
2.
a) Die Beschwerde ist als unzulässig zu verwerfen, soweit sie sich gegen die Zwischenverfügung vom 27.07.2018 wendet. Da mit der Zwischenverfügung der Eintragungsantrag der beiden anderen Beteiligten beanstandet worden ist, scheidet insoweit eine Beeinträchtigung von Rechten des beschwerdeführenden Beteiligten zu 2. aus (§ 59 Abs. 1 FamFG)
b) Soweit sich der Beschwerdeführer gegen “die Eintragungsbekanntmachung vom 24.9.2018” wendet und als Gegenstand des Verfahrens den beabsichtigten Verkauf des Grundstücks bezeichnet, ist dies als Beschwerden gegen die Eintragungen der beiden Auflassungsvormerkungen sowie den allein in Blatt 3483 eingetragenen Wirksamkeitsvermerk aufzufassen. Jedenfalls insoweit ist der Beteiligte zu 2. als Nacherbe beschwerdebefugt. Zulässig sind die Beschwerden indes allein mit dem Ziel, nach § 53 GBO einen Widerspruch einzutragen oder eine Löschung vorzunehmen (§ 71 Abs. 2 GBO).
aa)
Die Beschwerden sind unbegründet, soweit sie sich gegen die Eintragung der Auflassungsvormerkungen als solche richten. Bei Vormerkung der Eigentumsumschreibung ist die Entgeltlichkeit noch nicht zu prüfen. Denn die Eintragung der Vormerkung kann nur verweigert werden, wenn für das Grundbuchamt sicher feststeht, dass der gesicherte Anspruch nie zur wirksamen Entstehung gelangen wird. Weil aber eine (teilweise) unentgeltliche Verfügung auch dann voll wirksam werden kann, wenn die Nacherben zustimmen (vgl. OLG München ZEV 2012, 328 m.w.N. zur Verfügung eines Testamentsvollstreckers), erweist sich deren Wirksamkeit oder Unwirksamkeit erst bei der Vornahme der endgültigen Eintragung.
bb)
Diese Einschränkung des Prüfungsmaßstabes gilt nicht für den Wirksamkeitsvermerk. Allerdings scheidet eine Löschung von vornherein aus, weil sich diese Eintragung nicht ihrem Inhalt nach als unzulässig gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO erweist. Denn es ist anerkannt, dass ein solcher Vermerk eintragungsfähig ist: Hat ein Vorerbe ein Recht am Grundstück oder eine Vormerkung bestellt, die bei Eintritt des Nacherbfalls wirksam bleiben, so kann die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks verlangt werden. Durch einen solchen wird verlautbart, dass der eingetragene Nacherbenvermerk gegenüber diesem Recht keine Unwirksamkeit im Sinn von § 2113 BGB anzeigt (BayObLG FG Prax 1997, 135; OLG München FGPrax 2016, 112).
Danach kommt im Falle einer Unrichtigkeit eines Wirksamkeitsvermerks nur die Eintragung eines Widerspruchs nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO in Betracht, der dem Vermerk die Verlautbarungswirkung nimmt. Die Voraussetzungen hierfür sind vorliegend auch erfüllt, weil die Eintragung des Wirksamkeitsvermerks ohne hinreichende Prüfung der Voraussetzungen des § 2113 Abs. 2 Satz 1 BGB erfolgt und hierdurch das Grundbuch in Ansehung des Wirksamkeitsvermerks unrichtig geworden ist.
Der Nachweis der Entgeltlichkeit als Eintragungsvoraussetzung wird regelmäßig nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO geführt werden können. Die Rechtsprechung hat daher den allgemeinen Satz aufgestellt, dass eine entgeltliche Verfügung anzunehmen ist, wenn die dafür maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben werden, verständlich und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen und begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit der Handlung nicht ersichtlich sind (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 52 Rn. 23 m.w.N.; OLG München Rpfleger 2012, 250, 251). Vor allem kann sich der Nachweis auch auf allgemeine Erfahrungssätze stützen, die eine Offenkundigkeit im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO begründen können. Ein allgemeiner Erfahrungssatz besagt zum Beispiel, dass ein Kaufvertrag mit einem unbeteiligten Dritten ein entgeltlicher Vertrag und keine verschleierte Schenkung ist, wenn die Gegenleistung an den Vorerben bzw. Testamentsvollstrecker erbracht wird (vgl. KG FGPrax 2012, 145; OLG München Rpfleger 2012, 250, 251 m.w.N.; OLG München FGPrax 2016, 112; OLG München RNotz 2018, 491; Senat, Beschluss vom 14.11.2018 – 2 Wx 356/18 (n.v.)). In Fällen eines persönlichen Näheverhältnisses des verfügenden Vorerben zum Erwerber ist die (vollständige) Entgeltlichkeit durch Vorlage von Wertgutachten und/oder Verwendungsnachweisen zu belegen; von Amts wegen darf das Grundbuchamt allerdings nicht ermitteln und etwa über den Verkehrswert des Grundstücks bzw. die Entgeltlichkeit Gutachten einholen (OLG Düsseldorf FGPrax 2008, 94 m.w.N.).
Nach diesen grundbuchverfahrensrechtlichen Maßstäben ist hier der Entgeltlichkeitsnachweis nicht geführt:
Zunächst ist vorliegend nicht zu erkennen, dass es sich bei dem Käufer um einen unbeteiligten Dritten handelt. Vielmehr heißt es im Kaufvertrag, dass der Kaufpreis “wie unter fremden Dritten” ausgehandelt worden sein soll, was dahingehend verstanden werden muss, dass der Beteiligte zu 3. eben nicht ein “fremder Dritter” war, sondern bereits, wie im Übrigen der Beteiligte zu 2. vorbringt, in einer Nähebeziehung zur Antragstellerin stand. Ohne Erfolg stützt sich die Antragstellerin zur Belegung des Verkehrswertes der Immobilie auf das Wertgutachten N vom 13.06.2018 (Bl. 97 ff. d.A.). Dieses entbehrt hinreichender Aussagekraft: Aus welchen Gründen auf Seiten 11, 12 des Gutachtens ein als “Hinterland” ausgewiesener Bodenanteil von 461 qm für “unrentierlich” erachtet und nur mit 20% des im Übrigen angesetzten Betrag von 460,- EUR/qm bewertet worden ist, wird nicht konkret erläutert. Auch die Grundstücksbeschreibung auf Seite 6 des Gutachtens bringt insoweit keine Aufklärung. Hier sind zudem sowohl unter “Grundstücksbeschreibung” als auch unter “Abmessungen” Übermalungen festzustellen, welche nicht erkennen lassen, was hier von wem überdeckt worden ist.
Es kommt maßgebend hinzu, dass – worauf bereits das Grundbuchamt in seiner am 30.07.2018 erlassenen Zwischenverfügung vom 27.07.2018 hingewiesen hatte – dem Käufer ein über die Hälfte hinausgehender Kaufpreisteil darlehensweise gestundet worden ist. Aufgrund der – nach Erfahrung des Senats bei Grundstücksverkäufen angesichts der Höhe des Kaufpreises sehr ungewöhnlichen – Vereinbarung monatlicher Raten von 500,- EUR kann nicht davon die Rede sein, dass der Gegenwert der Immobilie noch vollständig dem in den Händen der Vorerbin befindlichen Nachlass zufließt. Erforderlich für die Entgeltlichkeit einer Verfügung ist, dass ein tatsächlicher, wirtschaftlich greifbarer Gegenwert in den Nachlass gelangt (Staudinger/Avenarius, BGB, Neubearbeitung 2013, § 2113 Rz. 75). Zwar kann bei Stundung der Gegenforderung Entgeltlichkeit anzunehmen sein, wenn die Gegenleistung bis zum Tod des Vorerben gestundet ist (OLG Hamm NJW 1969, 1492; MünchKomm/Grunsky, BGB, 7. Aufl. 2017, § 2113 Rz. 35 m.w.N.). Dies ist hier gerade nicht der Fall, vielmehr ist die Laufzeit in dem durch den Kaufvertrag in Bezug genommenen Darlehensvertrag als “unbegrenzt bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens” bestimmt. Daran ändern auch die mit Schriftsatz vom 31.08.2018 vorgelegten Modifikationen des Darlehensvertrages nichts.
Soweit eine subjektive Erkennbarkeit der (teilweisen) Unentgeltlichkeit auf Seiten des Vorerben verlangt wird (BGH NJW 1984, 366; Palandt/Weidlich, BGB, 77. Aufl. 2018, § 2113 Rz. 10), ist dieses Erfordernis jedenfalls wegen der genannten darlehensweisen Stundung des erheblichen Kaufpreisteils erfüllt.
Offenbleiben kann an dieser Stelle, ob der privatschriftlich vorgelegte Darlehensvertrag in formeller Hinsicht zum Nachweis getroffener Vereinbarungen ausreichen würde.
3.
Die Kostenentscheidung beruht im Hinblick auf den Ausgang des Verfahrens auf § 81 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 FamFG.
Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 Abs. 2 GBO sind nicht erfüllt.

OLG München, Beschluss vom 02. März 2016 – 34 Wx 408/15
Grundbucheintragung: Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks zur beantragten Eigentumsvormerkung bei Vorhandensein eines Nacherbfolgenvermerks
Tenor
Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 29. Oktober 2015 aufgehoben.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 1 ist als Eigentümerin eines Wohnanwesens im Grundbuch eingetragen. Das Grundbuch enthält in der Zweiten Abteilung einen Nacherbenvermerk folgenden Inhalts:
Nacherben des Sch. Wilhelm … , geb. 1924, sind:
H. Gabriele, …, Sch. Wilhelm, geb. 1958, Sch. Michael, …; Eintritt der Nacherbfolge durch Tod des Vorerben; der Vorerbe ist befreit, gemäß Erbschein des AG …; eingetragen am 20.6.1978.
Mit Vertrag vom 5.10.2015 verkaufte die Beteiligte das Anwesen an ihre Söhne Wilhelm und Michael Sch. zu Miteigentum zu je 1/2. Als Kaufpreis für das 607 m² große Grundstück, bebaut mit einem 1951 errichteten Mietshaus mittleren Standards (acht Wohneinheiten mit insgesamt 618 m² Wohnfläche), sind 2,6 Mio. € vereinbart. Der notariellen Urkunde beigefügt ist das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, wonach der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag 2.4.2015 mit 2.590.000 € geschätzt wird. Die Auflassung wurde erklärt, ferner eine Eigentumsvormerkung bewilligt und deren Eintragung zugunsten der Erwerber beantragt. Zugleich bewilligten und beantragten die Vertragsparteien, bei der Vormerkung im Grundbuch zu vermerken, dass diese allen Nacherben gegenüber wirksam ist.
Auf den u. a. die Vormerkung betreffenden Vollzugsantrag vom 12.10.2015 hat das Grundbuchamt am 29.10.2015 folgende fristsetzende Zwischenverfügung erlassen:
Es fehle für die Eintragung des Wirksamkeitsvermerks bei der beantragten Vormerkung an der formgerechten Zustimmung/Bewilligung durch die mit eingetragene Nacherbin Gabriele H..
Hiergegen richtet sich die namens aller Antragsteller eingelegte und gegenüber dem Senat ergänzend begründete Beschwerde des Urkundsnotars. Es fehle bereits an einer Begründung für das Verlangen des Grundbuchamts. Aber auch in der Sache sei die Beanstandung nicht gerechtfertigt. Eine – wie hier durch das vorgelegte Gutachten nachgewiesene – entgeltliche Veräußerung eines der Nacherbfolge unterliegenden Grundstücks sei beim Eintritt der Nacherbfolge den Nacherben gegenüber auch ohne deren Zustimmung wirksam, weil das Grundstück dadurch aus dem Nachlass ausscheide. Der begehrte Wirksamkeitsvermerk bei der Vormerkung sei als solcher anerkannt. Sein Zweck bestehe darin, das Grundbuchamt bereits vor Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung dazu zu zwingen, die Entgeltlichkeit der Verfügung zu prüfen. Anders wäre ein Grundstücksverkauf durch den befreiten Vorerben in der Praxis ohne Zustimmung der Nacherben kaum durchführbar, obwohl das Gesetz (§ 2113 Abs. 1 BGB) diese Möglichkeit ausdrücklich eröffne. Sei die Entgeltlichkeit der Verfügung nachgewiesen, so könne das Grundbuchamt die Eintragung des Wirksamkeitsvermerks nicht von der Zustimmung aller Nacherben abhängig machen.
Das Grundbuchamt hat unter ergänzender Bezugnahme auf § 19 GBO nicht abgeholfen. Eine Grundbuchunrichtigkeit hinsichtlich der eingetragenen Verfügungsbeschränkung sei weder behauptet noch feststellbar. Im Übrigen werde darauf hingewiesen, dass die Eintragungsanträge ohne Wirksamkeitsvermerk bezüglich der Auflassungsvormerkung unter grundbuchamtlicher Feststellung der Entgeltlichkeit des Rechtsgeschäfts vollziehbar seien.
II.
Gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist die Beschwerde nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthaft (vgl. OLG Hamm FGPrax 2010, 177; 2010, 226). Sie ist auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO; § 10 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 FamFG i. V. m. § 14 Nr. 1 des notariellen Vertrags).
In der Sache hat das Rechtsmittel Erfolg. Das Grundbuchamt kann die begehrte und als solche zulässige Eintragung des Wirksamkeitsvermerks nicht von der förmlichen Mitwirkung der weiteren Nacherbin abhängig machen.
1. Allerdings kommt die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) nicht bereits aus formellen Gründen in Wegfall. Deren (Minimal-)Erfordernisse sind die Angabe der Eintragungshindernisse, die Bezeichnung der Mittel zu ihrer Beseitigung und die Fristsetzung (Hügel/Zeiser GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 32; zu allem Demharter GBO 29. Aufl. § 18 Rn. 29 mit Rn. 30 – 33). Dem genügt die beanstandete Zwischenverfügung. Eine zusätzliche Begründung ist jedenfalls nicht essentiell (so wohl Hügel/Zeiser § 18 Rn. 32; anders Meikel/Böttcher GBO 11. Aufl. § 18 Rn. 105; Wilke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 18 Rn. 20: zumindest knappe Begründung). Letztlich kann dies aber auf sich beruhen, da der Rechtspfleger sich im Rahmen der Abhilfeentscheidung nach § 75 GBO auf § 19 GBO (Bewilligungsgrundsatz) und darauf berufen hat, dass der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit (als Voraussetzung für die Eintragung des Wirksamkeitsvermerks bei der beantragten Vormerkung) nicht geführt sei.
2. Hat ein Vorerbe ein Recht am Grundstück oder eine Vormerkung bestellt, die bei Eintritt des Nacherbfalls wirksam bleiben, so kann die Eintragung eines Wirksamkeitsvermerks in Betracht kommen. Dieser verlautbart, dass der eingetragene – und bestehen bleibende – Nacherbenvermerk (§ 51 GBO) gegenüber diesem Recht keine Unwirksamkeit im Sinne von § 2113 BGB anzeigt (BGH Rpfleger 1999, 383; BayObLG FGPrax 1997, 135/136; KG JFG 13, 111/114; Demharter § 51 Rn. 25 mit § 22 Rn. 19; KEHE/Munzig GBO 7. Aufl. § 51 Rn. 31; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1523; DNotI-Report 2006, 125/126). Auch der Senat hat keine durchgreifenden Bedenken, weil dadurch der Grundbuchinhalt übereinstimmend mit der materiellen Rechtslage zutreffend dargestellt wird (vgl. Vierling/Mehler/Gotthold MittBayNot 2005, 375/376; Lehmann NJW 1993, 1558/1559 f.).
a) Nach einer vielfach vertretenen Ansicht wird der – deklaratorische – Wirksamkeitsvermerk im Weg der Berichtigung entsprechend § 19 GBO auf Antrag (§ 13 Abs. 1 GBO) eingetragen, und zwar, wenn alle Nacherben (und Ersatznacherben) die Eintragung bewilligen oder wenn nachgewiesen ist (vgl. § 22 GBO), dass das einzutragende Recht entgegen § 2113 Abs. 1 und 2 BGB bei Eintritt der Nacherbfolge wirksam bleibt; es gilt in diesem Fall nichts anderes als für die Löschung des Nacherbenvermerks vor Eintritt des Nacherbfalls (siehe BayObLG FGPrax 1997, 135; KEHE/Munzig § 51 Rn. 32; Meikel/Böhringer § 51 Rn. 119 mit 122; Schaal RNotZ 2008, 569/584).
Eine andere Ansicht erachtet den Wirksamkeitsvermerk nur als verfahrensrechtliches Mittel. Er sei lediglich hinweisend; er unterliege nicht den Regeln des Berichtigungsverfahrens und führe keine materiell-rechtlichen, dem Gutglaubensschutz unterliegenden Wirkungen herbei. Vielmehr seien die Regeln der Richtigstellung anzuwenden (siehe Hügel/Holzer § 22 Rn. 36 m. w. N., Rn. 92 ff.), was bedeutet, dass für die begehrte Eintragung kein Antrag (§ 13 Abs. 1 GBO) erforderlich ist, sondern das Grundbuchamt nach pflichtgemäßem Ermessen (§ 26 FamFG) über die begehrte Eintragung des Vermerks zu befinden hat.
b) Nach beiden Ansichten hat die Zwischenverfügung keinen Bestand.
aa) Unterliegt die Eintragung des Wirksamkeitsvermerks dem Richtigstellungsverfahren, so scheidet der Erlass einer Zwischenverfügung schon deshalb aus, weil kein Antragsverfahren vorliegt (Demharter § 18 Rn. 26; Hügel/Holzer § 22 Rn. 97). So wäre hier die Eintragung der Vormerkung unabhängig von einem Wirksamkeitsvermerk vorzunehmen. Die Frage, ob dieser ebenfalls einzutragen ist, hätte das Grundbuchamt nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen und unabhängig vom darauf gerichteten Antrag, der nur eine Anregung darstellt, zu prüfen. Trägt es die Eigentumsvormerkung ohne den Wirksamkeitsvermerk ein, könnte der Antragsteller hiergegen mit der – unbeschränkten – Fassungsbeschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO vorgehen (Hügel/Holzer § 22 Rn. 97; siehe auch Senat vom 11.7.2013, 34 Wx 271/13 = Rpfleger 2014, 14).
bb) Aber auch im Verfahren nach § 22 GBO ist die Zwischenverfügung nicht berechtigt, weil der bezeichnete Hinderungsgrund nicht besteht.
(1) Allerdings liegt eine Zustimmung – bzw. in verfahrensrechtlicher Hinsicht eine Berichtigungsbewilligung – der neben den Beteiligten zu 2 und 3 als Nacherbin mitberufenen Gabriele H., die deren Beeinträchtigung ausschlösse (Palandt/Weidlich BGB 75. Aufl. § 2113 Rn. 6; vgl. auch BayObLG FGPrax 1997, 135/136), nicht vor.
(2) Indessen ist nach den vorgenannten Grundsätzen die Eintragung entsprechend der für den Verbund geltenden Regelung in § 16 Abs. 2 GBO mit der Eintragung der Vormerkung vorzunehmen, wenn nachgewiesen ist, dass eine entgeltliche Verfügung des befreiten (§ 2136 mit § 2113 Abs. 2 BGB) Vorerben vorliegt (OLG Düsseldorf FGPrax 2008, 94; Demharter § 51 Rn. 35; DNotI -Report 2006, 125/127). Der Nachweis muss regelmäßig nicht in der Form des § 29 GBO, da praktisch unmöglich, erbracht werden (Senat vom 2.9.2014, 34 Wx 415/13, juris; Demharter § 51 Rn. 35; § 52 Rn. 24). Verboten ist dem befreiten Vorerben eine unentgeltliche Verfügung. Um eine solche handelt es sich, wenn dem von ihm aufgegebenen Nachlassgegenstand objektiv keine oder keine gleichwertige, regelmäßig in den Nachlass zu erbringende Gegenleistung gegenüber steht und der Vorerbe subjektiv das Fehlen oder die Ungleichwertigkeit der Gegenleistung erkannt hat oder nach dem Maßstab ordnungsgemäßer Verwaltung hätte erkennen müssen (BGH NJW 1984, 366/367; OLG Düsseldorf FGPrax 2008, 94/96; Palandt/Weidlich § 2113 Rn. 10). Im Grundbuchverfahren ist der Nacherbenvermerk bereits dann zu löschen, wenn der Vorerbe die Entgeltlichkeit anhand von Erfahrungssätzen, Wahrscheinlichkeitserwägungen oder tatsächlichen Vermutungen hinreichend glaubhaft macht bzw. die allgemeine Lebenserfahrung für die Entgeltlichkeit des Geschäfts spricht (OLG Düsseldorf a. a. O.), was regelmäßig bei Geschäften mit nicht verwandten – unbeteiligten – Dritten anzunehmen ist (Senat vom 2.9.2014; DNotI-Report 2006, 125/127). Bei Geschäften mit – wie hier – nahen Angehörigen ist hingegen die vollständige Entgeltlichkeit zu belegen, etwa durch ein Wertgutachten (OLG Düsseldorf a. a. O.; vgl. Hügel/Zeiser § 51 Rn. 86).
(3) Diesen entsprechend für die Eintragung des Wirksamkeitsvermerks notwendigen Erfordernissen sind die Beteiligten in ausreichendem Maß nachgekommen, indem sie ein zeitnahes, in der Sache umfassendes und aussagekräftiges Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zum Verkehrswert des verkauften Grundstücks vorgelegt haben. Das Gutachten weist – vorbehaltlich anderweitiger Erkenntnisse im Rahmen der in jedem Fall gebotenen Anhörung (siehe zu c) – nachvollziehbar einen Wert aus, der mit dem vereinbarten und dem Nachlass zugute kommenden Kaufpreis in Einklang zu bringen ist.
c) Die begehrte Eintragung kann mithin unabhängig vom zutreffenden verfahrensrechtlichen Weg (siehe zu a) nicht von der Vorlage einer Bewilligung (§ 19 GBO) der weiteren Nacherbin abhängig gemacht werden.
Der Senat weist aber darauf hin, dass vor einer etwaigen Eintragung des Wirksamkeitsvermerks für die Vormerkung im Verhältnis zum Nacherbenvermerk der betroffenen Nacherbin vom Grundbuchamt (formlos) Gehör zu gewähren ist (vgl. Hügel/Holzer § 1 Rn. 121). Dies hat unmittelbar zu gelten, wenn man entsprechend den Regeln zur Löschung des Nacherbenvermerks verfährt (BayObLGZ 1994, 177/179; Demharter § 51 Rn. 37; Hügel/Zeiser § 51 Rn. 109 m. w. N.; aus der Senatsrechtsprechung Beschlüsse vom 2.9.2014, 34 Wx 415/14, und vom 9.2.2015, 34 Wx 416/15 = ZEV 2015, 345), ist im Übrigen aber auch bei Eintragung eines Vorrangvermerks im Richtigstellungsverfahren veranlasst (vgl. Senat vom 17.12.2013. 34 Wx 454/12 = FGPrax 2014, 51). Denn nur so lässt sich die durch einen derartigen Vermerk ausgelöste Beschränkung des Nacherbenschutzes rechtfertigen.
Wegen der Form der Eintragung des Wirksamkeitsvermerks verweist der Senat auf § 18 GBV (siehe BGH Rpfleger 1999, 383; BayObLG Rpfleger 1998, 375).
3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (vgl. § 25 Abs. 1 GNotKG).

BGH, Beschluss vom 06. Dezember 2018 – V ZB 134/17
Eigentumsumschreibung im Wohnungsgrundbuch: Widerruflichkeit der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums
vorgehend OLG München 34. Zivilsenat, 31. Mai 2017, 34 Wx 386/16, Beschluss
vorgehend AG Viechtach, 13. September 2016, Bischofsmais Blatt 978-24
Tenor
Auf die Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 2 werden der Beschluss des Oberlandesgerichts München – 34. Zivilsenat – vom 31. Mai 2017, der Nichtabhilfebeschluss des Amtsgerichts Viechtach – Grundbuchamt – vom 14. Oktober 2016 und dessen Zwischenverfügung vom 13. September 2016 aufgehoben.
Das Amtsgericht – Grundbuchamt – wird angewiesen, den Antrag vom 6. September 2016 auf Umschreibung des Eigentums an den auf den Blättern 978, 1080, 1081 und 1082 des Wohnungsgrundbuchs von B. eingetragenen Wohnungseigentumsrechten von der jetzigen Beteiligten zu 2 auf die Beteiligte zu 3 nicht aus den in der Zwischenverfügung vom 13. September 2016 genannten Gründen abzulehnen.
Der Gegenstandswert für das Verfahren der Rechtsbeschwerde beträgt 5.000 €.
Gründe
I.
Die Beteiligte zu 2 und der während des Verfahrens verstorbene, von ihr allein beerbte frühere Beteiligte zu 1 verkauften vier Eigentumswohnungen, die ihnen seinerzeit gemeinsam gehörten und jetzt im Eigentum der Beteiligten zu 2 stehen, an die Beteiligte zu 3, wobei sie in derselben notariellen Urkunde zugleich die Auflassung erklärten. Nach der Teilungserklärung bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Billigung des Verwalters. Nachdem der Verwalter zunächst die Zustimmung zur Veräußerung vor dem mit der Durchführung des Vertrages betrauten Notar erklärt und das Grundbuchamt die bewilligte Vormerkung zur Sicherung des Auflassungsanspruchs eingetragen hatte, widerrief er am 11. Juli 2016 seine Zustimmung gegenüber dem Notar und teilte das dem Grundbuchamt mit. Am 6. September 2016 beantragte der Notar die Eintragung der Auflassung.
Das Grundbuchamt hat mit Zwischenverfügung vom 13. September 2016 das Fehlen der Verwalterzustimmung beanstandet. Das Oberlandesgericht hat die Beschwerde der Beteiligten zu 2 zurückgewiesen. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde wendet sich die Beteiligte zu 2 weiter gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes.
II.
Das Beschwerdegericht, dessen Entscheidung unter anderem in ZfIR 2017, 575 veröffentlicht worden ist, meint, das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis bestehe, weil der Verwalter seine Zustimmung wirksam widerrufen habe. Zwar sei umstritten, ob eine nach § 12 WEG erforderliche Zustimmung zu der Übertragung des Wohnungseigentums nach ihrem Zugang noch widerrufen werden könne. Jedenfalls bis zu der Stellung des Eintragungsantrags bei dem Grundbuchamt müsse die Zustimmungserklärung aber gemäß § 183 Satz 1 BGB als widerruflich angesehen werden. Das entspreche auch herrschender Ansicht zu der entsprechenden Regelung in § 5 Abs. 1 ErbbauRG, der § 12 WEG nachgebildet sei.
III.
Das hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 GBO in Verbindung mit § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist begründet.
1. Das Verfahren ist als Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit durch den Tod des früheren Beteiligten zu 1 nicht unterbrochen worden. Die durch die Einlegung eines Rechtsmittels erlangte Rechtsstellung geht in diesen Verfahren mit dem Tode des bisherigen Beschwerdeführers grundsätzlich ohne weiteres auf dessen Rechtsnachfolger über. Wer das ist, bestimmt sich nach dem materiellen Recht, das von dem Gericht von Amts wegen zu prüfen und zu ermitteln ist (vgl. BGH, Beschluss vom 19. Februar 2009 – BLw 12/08, FamRZ 2009, 872 Rn. 6 f.). Das ist nach dem vorgelegten Erbschein die jetzige Beteiligte zu 2 als dessen Alleinerbin.
2. Das Beschwerdegericht nimmt zu Recht an, dass die Zwischenverfügung des Grundbuchamts zulässig war. Mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO kann dem Antragsteller zwar nicht die Beibringung der Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten, wohl aber die Beibringung von Zustimmungen nur mittelbar Betroffener aufgegeben werden (vgl. Senat, Beschlüsse vom 29. Juni 2017 – V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 5 und vom 12. Oktober 2017 – V ZB 131/16, ZNotP 2018, 67 Rn. 5). Zu den nur mittelbar Betroffenen gehört bei der Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts der Verwalter, dessen Zustimmung die Veräußerung bedarf.
3. Zutreffend nimmt das Beschwerdegericht weiter an, dass das Grundbuchamt ein im Grundbuch eingetragenes Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG von Amts wegen zu beachten hat. Denn die Veräußerung ist nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist. Ist die Zustimmung – wie hier – von dem Verwalter zu erklären, so sind die Zustimmungserklärung in der Form des § 29 GBO sowie die Verwaltereigenschaft desjenigen, der die Erklärung abgegeben hat, gemäß § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisen (vgl. Senat, Beschluss vom 11. Oktober 2012 – V ZB 2/12, BGHZ 195, 120 Rn. 6).
4. Diese Nachweise sind hier aber auch erbracht worden. Entgegen der Auffassung des Beschwerdegerichts steht der Wirksamkeit der von dem Verwalter erklärten Zustimmung deren Widerruf nicht entgegen, weshalb das Grundbuchamt die Eintragung nicht von der Vorlage einer erneuten Zustimmungserklärung abhängig machen durfte.
a) Die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, deren Voraussetzungen und Wirksamkeit nach den §§ 182 ff. BGB zu beurteilen sind (vgl. BayObLG, DNotZ 1992, 229, 230; OLG Hamburg, ZfIR 2011, 528; OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 32; Bärmann/Seuß/Basty, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 14 Rn. 68; BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 13; Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38.1; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 34; jurisPK-BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 12 WEG Rn. 42 ff.; Kümmel/Vandenhouten in Niedenführ/Vandenhouten, WEG, 12. Aufl., § 12 Rn. 29; Riecke/Schmid/Schneider, WEG, 4. Aufl., § 12 Rn. 88; Then in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 10; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 12 Rn. 13; Gutachten des Deutschen Notarinstituts, DNotI-Report 2004, 165; 2010, 209, 210; aA BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12 WEG Rn. 8; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 41 f.; Hügel, ZWE 2010, 457, 458; unklar Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 44, 50 f.; ders., DNotZ 2012, 11, 13 und 15 und MittBayNot 2013, 132, 133). Nach § 183 Satz 1 BGB ist die vorherige Zustimmung (Einwilligung) bis zu der Vornahme des Rechtsgeschäfts widerruflich, soweit nicht aus dem ihrer Erteilung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis sich ein anderes ergibt. Folglich ist die Einwilligung des Zustimmungsverpflichteten zu dem Vertrag, mit dem sich der Wohnungseigentümer zu einer Übertragung des Wohnungseigentums auf den Erwerber verpflichtet, bis zu dem Vertragsschluss widerruflich, die nach Vertragsschluss erteilte Zustimmung (Genehmigung) hingegen in Bezug auf das Verpflichtungsgeschäft unwiderruflich.
b) Allerdings ist umstritten, ob und wenn ja bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung zu dem dinglichen Rechtsgeschäft, also zu der Verfügung des Wohnungseigentümers über das Wohnungseigentum, widerrufen werden kann.
aa) Nach einer in Literatur und Rechtsprechung vertretenen Ansicht, der sich das Berufungsgericht angeschlossen hat, ist die Einwilligung gemäß § 183 Satz 1 BGB widerruflich, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt worden ist (vgl. OLG Frankfurt a.M., ZWE 2012, 273, 274; OLG Hamburg, ZfIR 2011, 528; OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526; jurisPK-BGB/Lafontaine, 8. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 f.; Sauren, WEG, 6. Aufl., § 12 Rn. 15, 15a; Then in Spielbauer/Then, WEG, 3. Aufl., § 12 Rn. 8). Zur Begründung wird angeführt, dass das Zustimmungserfordernis eine von dem Gesetz zugelassene Ausnahme von dem in § 137 Satz 1 BGB aufgestellten Verbot der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung darstelle. Die Zustimmung müsse in dem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Verfügung wirksam werden solle, bei einer Verfügung über das Wohnungseigentum also bei der Eintragung dieser Rechtsänderung in das Grundbuch. Gehöre die Eintragung aber zum Tatbestand des zustimmungsbedürftigen Rechtsgeschäfts, sei eine zuvor erteilte Zustimmung eine Einwilligung im Sinne des § 183 BGB, die bis zur Vornahme der Eintragung widerruflich sei. Werde allerdings der Widerruf erst erklärt, nachdem die Einigung über die Rechtsänderung gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden sei, so habe der dadurch bewirkte erneute Eintritt der Verfügungsbeschränkung gemäß § 878 BGB keinen Einfluss auf die bereits wirksam erfolgte Einigung (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 2001, 1525, 1526).
bb) Nach anderer Ansicht ist die Zustimmung bereits dann unwiderruflich, wenn sie wirksam geworden ist (vgl. Bärmann/Seuß/Basty, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl., § 14 Rn. 68; BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 6, 13; BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12 WEG Rn. 8; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 50; Schmidt, ZWE 2010, 394, 396; Kreuzer, DNotZ 2012, 11, 15; Skauradszun/Schmitt, ZfIR 2017, 578, 579 f.). Teilweise wird das Zustimmungserfordernis als auf der Ebene des Rechts liegende Einschränkung eingeordnet, weshalb die Zustimmung unmittelbar rechtsgestaltend sei (vgl. BeckOK BGB/Hügel [1. 11. 2018], § 12 WEG Rn. 8: „Fungibilitätsbeschränkung“; BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 12. 2018], § 12 Rn. 5: „Inhaltsbestimmung des Mitgliedschaftsrechtes“; offen lassend Schmidt, ZWE 2010, 394, 396). Andere sehen in der Zustimmung eine Vollzugsvoraussetzung und kein materielles Mitwirkungserfordernis wie in § 182 BGB (vgl. Kreuzer, MittBayNot 2013, 130, 132). Sofern die §§ 182 ff. BGB anzuwenden seien, handele es sich jedenfalls um einen Fall, in dem sich im Sinne von § 183 Satz 1 Halbsatz 2 BGB aus dem der Erteilung der Zustimmung zugrunde liegenden Rechtsverhältnis ein anderes ergebe (vgl. Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 50; ders., DNotZ 2012, 11, 15).
cc) Nach einer weiteren Ansicht kann eine wirksam gewordene Zustimmung nach Abschluss des zur Veräußerung verpflichtenden Vertrages nicht mehr gemäß § 183 Satz 1 BGB widerrufen werden (vgl. OLG Düsseldorf, ZWE 2011, 268; KG, ZWE 2012, 227; OLG München, MittBayNot 2011, 486, 487; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33; Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 203; BeckOK BGB/Bub [1. 11. 2018], § 183 Rn. 3; BeckOK WEG/Hogenschurz [1. 1. 2018], § 12 Rn. 40; Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 38.1; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 42; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 34; MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 ff.; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2904a; Staudinger/Gursky, BGB [2014], § 183 Rn. 28; Kahlen, WEG, § 12 Rn. 120; Kesseler, RNotZ 2005, 543, 547 f.; Hügel, ZWE 2010, 457, 458 f.; Weber, ZWE 2017, 341, 345). Zwar besteht innerhalb dieser Ansicht keine Einigkeit über die dogmatische Einordnung (vgl. MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl., § 12 WEG Rn. 3 und Kahlen, WEG, § 12 Rn. 19: „Verfügungs-beschränkung“; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33: „Inhaltsbestimmung“; Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 203; Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl., § 12 Rn. 42 und Staudinger/Gursky, BGB [2014], § 183 Rn. 28: „Fungibilitätsbeschränkung“). Ein Widerruf nach Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäftes sei aber mit den Bedürfnissen des Grundbuch-verkehrs nicht vereinbar und vernachlässige, dass die Zustimmung zu Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft nur einheitlich erteilt werden könne. Das Kausalgeschäft werde durch einen Widerruf nicht mehr in seiner Wirksamkeit berührt (vgl. MüKoBGB/Commichau, 7. Aufl., § 12 WEG Rn. 44 f.; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 33; Staudinger/Gursky, BGB [2014], § 183 Rn. 28).
dd) Der Senat hat die Frage für § 12 WEG bislang nicht entschieden, sondern ausdrücklich offen gelassen (vgl. Senat, Beschlüsse vom 11. Oktober 2012 – V ZB 2/12, BGHZ 195, 120 Rn. 12, 16) und vom 13. Juni 2013 – V ZB 94/12, ZWE 2013, 402 Rn. 10). In der Vergangenheit ist er allerdings davon ausgegangen, dass das Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG eine Ausnahme von § 137 BGB darstellt (vgl. Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 – V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 206 f.; ähnlich im Beschluss vom 24. November 1978 – V ZB 2/78, BGHZ 73, 150, 154). Er hält es ferner für zulässig, durch Regelungen nach § 15 WEG als Ausgestaltung des Inhalts des Wohnungseigentums ein Zustimmungserfordernis etwa für mit dem Gebrauch des Wohnungseigentums verbundene dingliche Rechte (Wohnungsrecht nach § 1093 BGB oder Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nach § 31 WEG) vorzusehen (Senat, Beschluss vom 15. Juni 1962 – V ZB 2/62, BGHZ 37, 203, 208 f.; ähnlich schon Senat, Beschluss vom 13. Januar 1956 – V ZB 49/55, BGHZ 19, 355, 359).
Für das Zustimmungserfordernis nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG, an das die Regelung in § 12 WEG anknüpft und auf dessen Verständnis sich das Beschwerdegericht entscheidend stützt, hat der Senat die Streitfrage – nach Erlass der Beschwerdeentscheidung – im Sinne der zuletzt genannten Meinung entschieden. Ist als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist (Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 – V ZB 144/16, ZfIR 2017, 575 Rn. 13). Diese Entscheidung ist ungeachtet teilweise geäußerter Kritik an Elementen der Begründung im Ergebnis zustimmend aufgenommen worden (Heinemann, ZfIR 2017, 785; Bauer/Schaub/Kössinger, GBO, 4. Aufl., § 19 Rn. 205 f.; ders. MittBayNot 2018, 253, 255; Rapp, DNotZ 2018, 413, 416 ff.). Der Senat hat seine Entscheidung auch damit begründet, dass der dem Zustimmungsvorbehalt des § 5 Abs. 1 ErbbauRG nachgebildete Zustimmungsvorbehalt des § 12 WEG nach inzwischen überwiegender Ansicht im gleichen Sinne verstanden wird (Beschluss vom 29. Juni 2017 – V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 20), und damit schon seinerzeit zu erkennen gegeben, dass er die Vorschrift ebenso versteht.
c) Daran hält der Senat fest. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass der Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder – wie hier – des Verwalters bedarf, wird die erteilte Zustimmung unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.
aa) Allerdings setzt die Eintragung des Erwerbers von Wohnungseigentum nach dem im deutschen Sachenrecht geltenden Abstraktionsprinzip neben dem schuldrechtlichen Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält, nach § 1 Abs. 2, §§ 3, 8 WEG, §§ 873, 925 BGB eine Einigung über den Übergang des Wohnungseigentums auf den Erwerber und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch voraus. Ist zum Inhalt des Sondereigentums ein Zustimmungsvorbehalt für den Fall der Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 WEG vereinbart, ist deshalb die Zustimmung – hier – des Verwalters nach § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG für beide Verträge erforderlich, für das schuldrechtliche Kausalgeschäft ebenso wie für die Auflassung als dingliches Erfüllungsgeschäft. Da die Übereignung des Wohnungseigentums ein mehraktiges Rechtsgeschäft ist, das erst mit der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch als letztem Teilakt vorgenommen ist, könnte die Zustimmung nach § 183 Satz 1 Halbsatz 1 BGB so lange widerrufen werden, bis die Einigung zwischen dem bisherigen Wohnungseigentümer und dem Erwerber nach § 878, § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist. Widerruflich ist die Übereignung bis zu diesem Zeitpunkt nach § 183 Satz 1 Halbsatz 2 BGB aber nur, soweit sich nicht aus dem Rechtsverhältnis, das der Erteilung der Einwilligung zugrunde liegt, hier also der Vereinbarung des Zustimmungsvorbehalts gemäß §§ 3, 8 und 12 WEG, ein anderes ergibt.
bb) Das ist bei der Vereinbarung eines Zustimmungsvorbehalts für die Veräußerung von Wohnungseigentum nach § 12 WEG der Fall. Dabei kommt es auf die Frage nach der dogmatischen Einordnung des Zustimmungserfordernisses nicht entscheidend an. Bis zu welchem Zeitpunkt die Zustimmung widerrufen werden kann, lässt sich nur nach Entstehungsgeschichte, Systematik sowie Sinn und Zweck der Zulassung des Zustimmungsvorbehalts in § 12 WEG beantworten. Sie ergeben, dass die Zustimmung zu der Veräußerung des Wohnungseigentums nur einheitlich erteilt und nicht mehr widerrufen werden kann, nachdem das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft wirksam geworden ist.
(1) Mit der Zulassung eines Zustimmungsvorbehalts für die Veräußerung von Wohnungseigentum will der Gesetzgeber einem – je nach der Person des Zustimmungsverpflichteten unterschiedlichen – Sachanliegen der anderen Wohnungseigentümer oder des Dritten Rechnung tragen (vgl. Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 – V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 15 für das Erbbaurecht). Wird die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder – gewissermaßen stellvertretend für sie (vgl. dazu: Senat, Urteil vom 13. Mai 2011 – V ZR 166/10, NJW-RR 2011, 1453 Rn. 9; BGH, Urteil vom 26. September 1990 – IV ZR 226/89, BGHZ 112, 240, 242) – des Verwalters der Anlage vorgesehen, geht es um deren Interesse, sich gegen „das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft und gegen sonstige unerwünschte Veränderungen im Personenkreis der Teilhaber zu schützen“ (BT-Drucks. 16/887 S. 21). Das grundsätzlich mögliche (Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 28; BeckOGK/Skauradszun, WEG [1. 7. 2018], § 12 Rn. 22; Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 20; Staudinger/Kreuzer, BGB [2018], § 12 WEG Rn. 32a) Erfordernis der Zustimmung eines externen Dritten dient dagegen keinem einheitlichen Sachanliegen. Es könnte etwa darauf gerichtet sein, eine zweckentsprechende Nutzung der Einheiten sicherzustellen (vgl. Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 17). Das Erfordernis der Zustimmung eines Grundpfandrechtsgläubigers, dessen Zulässigkeit aber mit Blick auf § 1136 BGB umstritten ist (dafür Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl., § 12 Rn. 28; Palandt/Wicke, BGB, 78. Aufl., § 12 WEG Rn. 6; dagegen Grziwotz in Jennißen, WEG, 5. Aufl., § 12 Rn. 20; Staudinger/Kreuzer BGB, [2018], § 12 WEG Rn. 32a), und hier nicht entschieden werden muss, würde dazu dienen, diesem die Prüfung zu ermöglichen, ob der Eigentumswechsel seine Sicherungsinteressen berührt.
Bei diesen unterschiedlichen Sachanliegen geht es aber stets um die Beurteilung des Erwerbs des Wohnungseigentums als eines Gesamtvorgangs. Für dessen Beurteilung kommt es entscheidend auf die meist eher personellen Auswirkungen des Erwerbsvorgangs oder auf seine Auswirkungen auf das geschützte wirtschaftliche oder auch öffentliche Anliegen an. Die technischen Einzelheiten, die für den Vollzug des Erwerbs erforderlich sind, spielen bei der Entscheidung über die Erteilung oder die Versagung der Zustimmung zu dem in diesem Sinne verstandenen Erwerb keine Rolle. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, dass die Veräußerung einen Gesamtvorgang darstellt, dem der Wohnungseigentümer oder der Dritte nur einheitlich entweder zustimmen oder die Zustimmung versagen kann. Das kommt auch im Text der Vorschrift zum Ausdruck. Anknüpfungspunkt ist nach § 12 Abs. 1 WEG ebenso wie in dem legislativen Vorbild dieser Regelung (§ 5 Abs. 1 ErbbauRG) eine Vereinbarung über die Zustimmungspflichtigkeit „der Veräußerung“. Der Gesetzgeber präzisiert dann in § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG, dass nicht nur die in § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG als Übertragung des Wohnungseigentums im Sinne von § 873 Abs. 1, § 925 BGB definierte Veräußerung, sondern auch die Verpflichtung zu dieser Veräußerung von dem Zustimmungsvorbehalt erfasst wird.
(2) Die Differenzierung zwischen Kausal- und Verfügungsgeschäft dient aber nicht dem Ziel, den geschilderten Gesamtvorgang künstlich in zwei Teile zu zerlegen und die getrennte und je für sich isoliert zu betrachtende Zustimmungsbedürftigkeit beider Geschäfte anzuordnen. Sie hat auch nicht den Zweck, dem zustimmungsberechtigten Wohnungseigentümer, dem Verwalter oder dem Dritten die Gelegenheit zu verschaffen, die einmal erteilte Zustimmung zu dem Erwerb noch einmal zu überdenken und sie bei Bedarf zu widerrufen. Mit der Zustimmungspflichtigkeit beider Rechtsgeschäfte soll gewährleistet werden, dass der Gleichlauf des rechtlichen Schicksals des schuldrechtlichen Kausalgeschäfts und des dinglichen Verfügungsgeschäft trotz ihrer Trennung aufgrund des Abstraktionsprinzips erhalten bleibt. Zur Vermeidung einer Umgehung und zur effizienten Durchsetzung des Zustimmungsvorbehalts muss der Zustimmungsvorbehalt das dingliche Geschäft erfassen (Erste Beilage zum Deutschen Reichsanzeiger und preußischen Staatsanzeiger Nr. 26, 1919, S. 2, l. Sp. für den Zustimmungsvorbehalt nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG). Mit der Geltung des Zustimmungsvorbehalts auch für das schuldrechtliche Kausalgeschäft soll der veräußernde Wohnungseigentümer ersichtlich davor geschützt werden, seine Verpflichtungen aus diesem Kausalgeschäft erfüllen zu müssen, obwohl er hierzu vor der Erteilung der Zustimmung bzw. nach ihrer Versagung nicht (mehr) in der Lage ist. Diesem Regelungsziel liefe es zuwider, wenn der Widerruf der Zustimmung zu dem Verfügungsgeschäft gemäß § 12 Abs. 1 u. 3 WEG noch zu einem Zeitpunkt möglich wäre, in dem das Verpflichtungsgeschäft bereits wirksam und bindend geworden ist. Der Veräußerer bliebe in einer solchen Situation dem Erwerber gegenüber schuldrechtlich verpflichtet, ohne diesen Anspruch erfüllen zu können. Zudem liefe der Erwerber regelmäßig Gefahr, dass der Kaufpreis zu einem Zeitpunkt fällig wird, zu dem nicht sichergestellt ist, dass alle Voraussetzungen für die Vertragsdurchführung gegeben sind. Auch mit „kunstgerechter Vertragsgestaltung“ (so Heinemann, ZfIR 2017, 785) ließe sich dieses Ergebnis nur vermeiden, wenn man – auf welchem technischen Weg auch immer – die Wirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts oder jedenfalls die Fälligkeit der in ihm begründeten Verpflichtungen von seiner Erfüllung abhängig machte (vgl. zum Ganzen Senat, Beschluss vom 29. Juni 2017 – V ZB 144/16, ZfIR 2017, 782 Rn. 17 f. für das Erbbaurecht). Das stellte das Abstraktionsprinzip gewissermaßen auf den Kopf und machte es praktisch unmöglich, die wechselseitige Verknüpfung der Verpflichtungen aus gegenseitigen Verträgen wie dem Kaufvertrag in der gewohnten Weise sachgerecht auszugestalten (zu den Schwierigkeiten: Boor, RNotZ 2017, 444 f.; Weber, ZWE 2017, 341, 346 f.).
(3) Sinn und Zweck von § 12 WEG erfordern es, auch unter Berücksichtigung der Interessen des veräußernden Wohnungseigentümers, des Erwerbers und des zustimmungspflichtigen Wohnungseigentümers bzw. – hier – Verwalters oder Dritten nicht, letzterem den Widerruf seiner zu der Veräußerung des Wohnungseigentums erteilten Zustimmung in Bezug auf das dingliche Rechtsgeschäft zu ermöglichen. Dieser hat es in der Hand, vor Erteilung der Zustimmung zu prüfen, ob wichtige Gründe (vgl. § 12 Abs. 2 Satz 1 WEG) für deren Verweigerung vorliegen. Aber auch wenn ihm trotz entsprechender Prüfung erst nach Erteilung der Zustimmung Umstände bekannt werden, die ihn zur Versagung der Zustimmung berechtigten, erscheint der zustimmungsberechtigte Wohnungseigentümer oder Dritte hinsichtlich der Widerruflichkeit seiner Erklärung nicht schutzbedürftiger und -würdiger als der veräußernde Wohnungseigentümer, der bei einem möglichen Widerruf der Zustimmung seine wirksam bleibende schuldrechtliche Verpflichtung zur Übertragung des Wohnungseigentums nicht mehr erfüllen könnte.
IV.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst. Die Festsetzung des Gegenstandswerts beruht auf § 61 Abs. 1 in Verbindung mit § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.
Stresemann Schmidt-Räntsch Brückner
Göbel Haberkamp

Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg, Beschluss vom 15. März 2011 – 13 W 15/11
Veräußerungsbeschränkung bei Wohnungseigentum: Erteilung der Zustimmung durch den Verwalter
Tenor
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 – 3 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek – Grundbuchamt – vom 28.02.2011 wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Beteiligten wenden sich mit ihrer Beschwerde gegen die Auffassung des Grundbuchamtes, dass die Veräußerung des betroffenen Wohnungs-/Teileigentums vom den Beteiligten zu 1 und 2 an die Beteiligte zu 3 mit Vertrag vom 12.08.2009 nur im Grundbuch eingetragen werden könne, wenn in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werde, dass die Verwalterin der betroffenen WEG, die unter dem 25.08.2009 in notariell beglaubigter Form ihre Zustimmung zu dem Geschäft erteilt hatte, diese Funktion auch noch zum Zeitpunkt des Einganges des Eintragungsantrages beim Grundbuchamt am 25.02.2011 ausübte.
Sie sind der Auffassung, dass die Verwalterzustimmung schon mit Eingang beim von den Beteiligten beauftragten Notar am 26.08.2009 wirksam geworden sei, da die Parteien insoweit abweichend von der Grundregel des § 182 Abs. 1 BGB im Vertrag eine Empfangszuständigkeit des Notars festgelegt hätten. Die Entscheidung des OLG Hamm (RPfl. 2011, 28), auf die sich das Grundbuchamt berufe, sei sachlich falsch, da § 12 WEG nicht eine Verfügungsbeschränkung (auf die §§ 878, 873 BGB anwendbar wären) begründe, sondern vielmehr im Wege der Inhaltsänderung den Rechtsinhalt des Wohnungseigentumsrechts einschränke, womit §§ 878, 873 BGB nicht einschlägig seien. Wegen der Einzelheiten der Begründung des Rechtsmittels wird auf die Beschwerdeschrift vom 28.02.2011 Bezug genommen.
II.
Die zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, das Grundbuchamt hat zu Recht einen Nachweis der Fortdauer des Verwalteramtes der Fa. B. K. Grundstücksverwaltung über den 31.12.2009 hinaus in der Form des § 29 GBO gefordert.
Die Zustimmung nach § 12 WEG ist bis zu dem Zeitpunkt frei widerruflich, in dem der Antrag auf Eigentumsumschreibung bei dem Grundbuchamt eingegangen ist; der Senat folgt insoweit der überwiegend vertretenen Auffassung (OLG Hamm, RPfl. 2011, 28, 29; Weitnauer-Lüke, Wohnungseigentumsgesetz, 9, Aufl. 2005, § 12, Rn. 13; Bärmann-Wenzel, Wohnungseigentumsgesetz, 10. Aufl. 2008, § 12, Rnrn 32, 36).
Dies ergibt sich zunächst schon direkt aus § 183 S. 1 BGB. Dass grundsätzlich §§ 182 – 184 BGB auf die Zustimmung nach § 12 WEG anzuwenden sind, ist allgemeine Ansicht und wird auch von der Beschwerde nicht in Zweifel gezogen.
Da gem. § 12 WEG sowohl das schuldrechtliche als auch das dingliche Geschäft an die Zustimmung (in diesem Falle) des Verwalters gebunden sind, zur Vollendung des dinglichen Geschäftes aber auch die Eintragung im Grundbuch gehört, folgt aus der Anwendung des § 183 S. 1 BGB die Widerruflichkeit dieser Einwilligung, denn Vornahme des Rechtsgeschäfts im Sinne des § 183 S. 1 BGB meint die volle Verwirklichung des gesamten rechtsgeschäftlichen Tatbestandes (MünchKomm-Schramm, 5. Aufl. 2006, § 183, Rn. 1). Dieser allgemeine, für jede Einwilligung im Sinne des § 183 BGB geltende Grundsatz wird lediglich insoweit modifiziert, als mit Rücksicht auf § 873 Abs. 2 BGB der Widerruf bereits nach Stellung des Eintragungsantrages beim Grundbuchamt – und nicht erst mit vollzogener Eintragung – nicht mehr möglich ist. Damit aber ist zugleich der Schluss zu ziehen, dass auch die Berechtigung zur Erklärung der Zustimmung – und damit auch zum Widerruf derselben – bis zum nach § 873 Abs. 2 BGB entscheidenden Zeitpunkt der Antragstellung vorliegen muss und ein Verlust dieser Rechtsposition die Zustimmung unwirksam werden lässt (Bärmann-Wenzel, aaO., § 12, Rn. 36; Staudinger-Gursky, Bürgerliches Gesetzbuch, Bearbeitung 2009, § 183, Rn. 28).
Auf die feinsinnige Unterscheidung in Verfügungsbeschränkung bzw. inhaltliche Beschränkung des Eigentums – so die Beschwerdeschrift, S. 1 unten – kommt es hiernach nicht an: Auch wenn §§ 873 Abs. 2, 878 BGB nicht (direkt) anwendbar sein sollten, würde dies nichts daran ändern, dass der Rechtserwerb des neuen Eigentümers erst mit Vollzug des dinglichen Geschäfts eintritt und insoweit die Zustimmung nach § 12 WEG noch zu diesem Zeitpunkt wirksam sein muss.
Soweit die Beschwerdeführer darauf hinweisen, dass dies zu dem widersinnigen Ergebnis führe, dass das schuldrechtliche Grundgeschäft sofort wirksam werden würde, der dingliche Vollzugsakt aber bis zur Antragstellung widerruflich wäre (ähnlich MünchKomm-Commichau, 5. Aufl. 2009, § 12 WEG, Rn. 45, wonach beide Geschäfte einheitlich beurteilt werden müssten), trifft auch dieser Einwand nicht zu: Denn dieser – in der Tat schwer hinzunehmende – Widerspruch lässt sich zwanglos dadurch auflösen, dass auch die Einwilligung zum Grundgeschäft bis zum nach § 873 Abs. 2 BGB relevanten Zeitpunkt als widerruflich angesehen wird. Die hierin liegende Durchbrechung des Grundsatzes der Trennung und gegenseitigen Unabhängigkeit von Kausal- und Vollzugsgeschäft ist in § 12 WEG gerade vorgegeben, da die Zustimmung eben tatsächlich für beide Rechtsgeschäfte gefordert wird. Hierbei handelt es sich im Übrigen um eine durchaus geläufige Rechtsfigur, wie etwa die Fälle der Fehleridentität (vgl. Palandt-Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 70. Aufl. 2011, Überbl. Vor § 104, Rn. 23) oder auch der grundsätzlich möglichen Verknüpfung von Kausal- und Erfüllungsgeschäft (etwa im Wege der Realofferte) durch eine Bedingung zeigen.
Insofern trifft auch die Auffassung der Beschwerdeführer, dass hierdurch eine mit § 873 BGB unvereinbare Rechtsunsicherheit eintrete, gerade nicht zu: §§ 183 S. 1 und auch 873 Abs. 2 BGB zeigen vielmehr, dass das Gesetz eine bis zu dem benannten Zeitpunkt bestehende Phase der „Ungewissheit“ akzeptiert.
Diese rein positivistische Begründung wird im Übrigen auch durch eine normative Betrachtung gestützt, das Resultat – Widerruflichkeit der vom „alten“ Verwalter erklärten Zustimmung, sofern er dieses Amt bei Stellung des Eintragungsantrages nicht mehr innehaben sollte – ist auch interessengerecht, eine teleologische Reduktion des § 183 S. 1 BGB insoweit nicht geboten.
Das Zustimmungserfordernis des § 12 WEG dient in erster Linie dem Zweck, es der Eigentümergemeinschaft – regelmäßig hierbei vertreten durch den Verwalter – zu ermöglichen, wirtschaftlich nicht leistungsfähige, störende oder sonst unliebsame Personen aus der Gemeinschaft fernzuhalten (Bärmann-Wenzel, aaO., § 12, Rn. 1). Da es zum tatsächlichen Eintritt des Erwerbers in die Eigentümergemeinschaft aber erst mit dem Rechtserwerb kommt, erscheint es sachgerecht, die Entscheidung, ob der fragliche Erwerber passe, der Beurteilung des zu dem fraglichen Zeitpunkt tatsächlich bestellten Verwalters zu überlassen.
Gerade wenn – wie vorliegend – zwischen Vertragsschluss und Erklärung der Zustimmung durch den damals zuständigen Verwalter und der Anbringung des Eintragungsantrages geraume Zeit (hier fast 1 ½ Jahre) liegt, können sich die Verhältnisse so ändern oder so nachteilige Umstände bekannt werden, dass der Eintritt des Erwerbers in die WEG sich nunmehr als untragbar darstellt. In diesen Fällen eine Bindung an die weit zurückliegende Erklärung der Zustimmung durch einen früheren Verwalter anzunehmen, würde dem mit § 12 WEG verfolgten Zweck klar zuwiderlaufen.
Insoweit wird auch keine für Veräußerer und Erwerber unzumutbare Ungewissheit geschaffen: Zum einen ist ein „wichtiger Grund“ im Sinne des § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur dann gegeben, wenn der Erwerber den anderen Eigentümern objektiv unzumutbar ist und sein Beitritt eine gemeinschaftswidrige Gefahr schaffen würde (Hügel, Sicherheit durch § 12 WEG bei der abschnittsweisen Errichtung von Mehrhausanlagen, DNotZ 2003, 517, 528), womit eine willkürliche Verweigerung der Genehmigung durch den „neuen“ Verwalter ausscheidet. Zum anderen haben es regelmäßig die Parteien von Kaufvertrag und Übereignung in der Hand, für eine Eintragung des Eigentumsüberganges zeitnah zur Erteilung der Zustimmung durch den Verwalter – also noch während dessen Amtszeit – zu sorgen.
Damit ist die Zwischenverfügung vom 28.02.2011 zu Recht ergangen und die Beschwerde zurückzuweisen.
Im Hinblick auf die dargelegte abweichende Auffassung im Schrifttum (MünchKomm-Commichau, aaO.) kommt der Sache grundsätzliche Bedeutung zu, weshalb der Senat die Rechtsbeschwerde zulässt (§ 78 Abs. 2 Nr. 1 GBO).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 81 Abs. 1 S. 1, 84 FamFG.