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OLG Frankfurt, Urteil vom 25. Februar 2016 – 22 U 23/15
Mietpool in einer Wohnungseigentumsanlage: Rechtliche Qualifizierung des Mietpools; Auskunfts- und Herausgabeansprüche eines Mietpoolmitglieds gegenüber dem Sondereigentumsverwalter
1. Zwar dürfte im Regelfall ein Mietpool als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) qualifiziert werden können. Dagegen spricht aber im Einzelfall die für eine GbR ungewöhnliche Regelung, dass der Sondereigentumsverwalter in eigener Verantwortung Eigentümer aus der Mietpool-Vereinbarung entlassen kann oder die Teilhabe von Eigentümern aussetzen kann, also über die Zusammensetzung der Gesellschaft (teilweise) ohne Mitwirkung der Gesellschafter bestimmen kann.
2. Ein Sondereigentümer als Mitglied des Mietpools hat gegen den Verwalter einen Anspruch nach §§ 675, 666 auf Auskunft und Rechnungslegung und nach §§ 675, 667 BGB auf Herausgabe von Gegenständen und Unterlagen, die er durch die Mietverwaltung erlangt hat. Diese Ansprüche erfassen sämtliche Unterlagen und Konten, in denen Vorgänge betreffend die Wohnungeigentumsanlage enthalten bzw.
vorgehend LG Darmstadt, 7. Januar 2015, 8 O 145/14
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Teilurteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 07.01.2015 wird zurückgewiesen.
Die Kostenentscheidung erster Instanz bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
Die Kosten der Berufungsinstanz haben die Beklagte zu 2/3, die Klägerin zu 1/3 zu tragen.
Das angefochtene Urteil und dieses Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
Der Streitwert der Berufungsinstanz wird auf 1.500,- € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin verlangt von der Beklagten im Wege der Stufenklage zunächst Auskunft über Unterlagen und Gegenstände in ihrem Besitz sowie über eine erhaltene Kaution bzw. Rechnungslegung und sodann Herausgabe dieser Gegenstände und eines Geldbetrages sowie der Kaution.
Die Klägerin ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft Y-straße 38 a bis d in Stadt1. In ihrem Eigentum steht die Wohnung Nr. 43.
Die Beklagte hatte die Verwaltung des Wohnungseigentums der oben genannten Wohnung Nr. 43 und des Sondereigentums für die Jahre 2012 und 2013 übernommen.
Und zwar übernahm sie mit Vertrag vom 07.03.2012/12.03.2012 zwischen der Beklagten und der Klägerin und der A KG die Verwaltung des Sondereigentums ab dem 01.04.2012 (Bl. 94 ff. der Akte; Sondereigentumsverwaltungsvertrag).
Unter dem 22.10.2012 wurde zwischen dem Eigentümer der Wohnung Nr. 11 und der Beklagten als Sondereigentumsverwalter eine “Sonder- und Zusatzvereinbarung zum Risikoausgleich” geschlossen (Bl. 98 ff. der Akte). Darin hieß es unter Ziffer 1, dass der “Sondereigentumsverwalter eine solche Vereinbarung auch mit anderen Eigentümern schließen wird. Hierdurch kommt kein wie auch immer geartetes Gesellschaftsverhältnis zwischen einem der Beteiligten zustande.”. Unter Ziffer 3 war bestimmt, dass der Sondereigentumsverwalter neue Eigentümer aufnehmen und unter bestimmten Bedingungen Eigentümer aus der Vereinbarung entlassen bzw. ausschließen kann. Unter Ziffer 7 war geregelt, dass – abweichend von der Sondereigentumsverwaltungsvereinbarung – die Mieteinnahmen aller Eigentümer (später bezeichnet als alle) “gleichmäßig an alle Eigentümer nach dem Verhältnis der Wohnfläche” verteilt werden. Die Kosten sowie Abrechnungen sollten “zu Lasten Aller” gehen, Erstattungen “zu Gunsten Aller” gebucht werden.
Mit E-Mails vom 22.08.2013 und vom 27.08.2013 an die Beklagte teilte Frau X, eine Mitarbeiterin der vorherigen Eigentümerin der Wohnung, mit, dass es sich bei dem Mietpool um eine “Mietpool-Gesellschaft” bzw. “de facto um eine GbR” handele (Bl. 103 f. der Akte).
Den Sondermietverwaltungsvertrag hat die Beklagte im Dezember 2013 fristlos gegenüber der Klägerin gekündigt.
Im Dezember 2013 und am 02.04.2014 übergab die Beklagte in ihren Geschäftsräumen dem Mitarbeiter der neuen Hausverwaltung der Klägerin B Unterlagen, darunter den Mietvertrag für die Wohnung Nr. 43.
Im August 2014 überwies die Beklagte der Klägerin einen Betrag von 3.553,35 €, der sich aus der Miete für verschiedene Wohnungen für Dezember 2013 abzüglich der Grundsteuer für verschiedene Wohnungen zusammensetzen soll. Außerdem überwies sie 4.423,45 € für 2014.
Im September 2014 übersandte die Beklagte der Klägerin eine Rechnungslegung über die von der Beklagten erzielten Einnahmen und die getätigten Ausgaben aus der Sondermietverwaltung über die Wohnung 43.
Mit Schreiben vom 13.09.2014 und vom 17.09.2014 übersandte die Beklagte der Klägerin Unterlagen.
Die Klägerin ist erstinstanzlich der Ansicht gewesen, die Beklagte sei infolge der Kündigung verpflichtet, ihr die Gegenstände und Unterlagen, die sie durch die Mietverwaltung erlangt habe, herauszugeben sowie Rechnung zu legen und einen möglichen Überschuss auszuzahlen. Ein Mietpool sei keine GbR. Ein gesellschaftsrechtliches Gebilde sei durch die Sonder- und Zusatzvereinbarung ausdrücklich abgelehnt worden. Ein solches sei auch nicht möglich, weil diese Vereinbarung jeweils nur zwischen der Beklagten als Dritter und dem jeweiligen Wohnungseigentümer getroffen worden sei, nicht jedoch zwischen allen Miteigentümern als möglichen Gesellschaftern.
Die Beklagte hat behauptet, sie verfüge bis auf drei Schreiben, die sie alsbald übersenden werde, über keine Unterlagen aus der Sondermietverwaltung für die Wohnung 43 mehr.
Sie hat die Ansicht vertreten, der Klägerin fehle die Prozessführungsbefugnis. Aufgrund der Sonder- und Zusatzvereinbarung sei die Klägerin einem Mietpool beigetreten und habe sich in Bezug auf Ansprüche aus dem Sondereigentumsverwaltungsvertrag ihrer individuellen Rechte begeben. Der Mietpool sei rechtlich eine GbR, so dass die Klägerin als Einzelgesellschafterin nicht klagebefugt sei. Die einzelnen Miteigentümer hätten mit Abschluss der Sonder- und Zusatzvereinbarung mit der Beklagten konkludent einen Vertrag auch untereinander abgeschlossen. Die Eigentümer verfolgten einen gemeinsamen Zweck, nämlich die gleichmäßige Verteilung der Vermietungsrisiken. Die Regelung unter Ziffer 1 Absatz 3 der Sonder- und Zusatzvereinbarung stehe nicht entgegen, denn für die Beurteilung, ob eine GbR vorliege, sei nicht maßgeblich, wie die Parteien das Verhältnis bezeichnen. Zudem werde in den Ziffern 6 und 7 der Sonder- und Zusatzvereinbarung ausdrücklich von Gesellschaft gesprochen. Ziffer 1 Absatz 3 sei nur dahingehend zu verstehen, dass keine Gesellschaft mit dem Sondereigentumsverwalter zustande komme.
Wegen der Feststellungen und der erstinstanzlich gestellten Anträge wird im Übrigen auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils (Bl. 42 ff. der Akte) verwiesen.
Das Landgericht hat der Klage auf der ersten Stufe der Auskunftserteilung mittels Teilurteil vom 07.02.2008 stattgegeben. Die Klägerin habe einen Anspruch auf Auskunft und Rechnungslegung aus §§ 675, 666 BGB. Sie sei aktivlegitimiert, denn ihr Anspruch sei nicht auf eine GbR übergegangen. Durch den Beitritt zum Mietpool sei keine GbR begründet worden. Es fehle bereits an einem Vertragsschluss zwischen den einzelnen Pool-Mitgliedern, denn es sei nur ein Vertrag zwischen den einzelnen Eigentümern mit der Beklagten geschlossen worden. Es liege auch kein konkludenter Vertragsschluss vor, weil nicht ersichtlich sei, dass sich die Klägerin ihrer Ansprüche habe begeben wollen.
Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten, mit der sie die Abweisung der Klage weiterverfolgt.
Sie trägt weiter vor, bei einem Mietpool handele es sich nach der Rechtsprechung um eine GbR. Auch die vorherige Eigentümerin sei davon ausgegangen, ebenso wie der Klägervertreter. Die Klauseln in Ziffer 3 der Sonder- und Zusatzvereinbarung ließen keinen anderen Schluss zu. Für die Gründung einer GbR bedürfe es keines schriftlichen Vertrages und auch nicht der Bezeichnung als solche, es reiche aus, dass die Gesellschafter stillschweigend einen gemeinsamen Zweck verfolgten und diesen förderten. Das Vermögen des Mietpools sei Gesamthandsvermögen. Außerdem seien die Verträge als AGB zu qualifizieren und in Bezug auf die Frage, ob der Mietpool eine GbR sein solle, widersprüchlich, was zu Lasten der Verwenderin gehen müsse. Sie habe mit Schriftsatz vom 23.09.2014 – unbestritten – ausgeführt, dass sie die Ansprüche der Klägerin bereits erfüllt habe, so dass Erledigung eingetreten sei. Hierzu habe das Landgericht keine Ausführungen gemacht. Wegen der Einzelheiten ihres Vortrages wird auf die Berufungsbegründung vom 23. März 2015 (Bl. 63 ff. d. A.) verwiesen.
Die Beklagte beantragt,
das Urteil des Landgerichts Darmstadt vom 07.01.2015 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Klägerin verteidigt das angefochtene Urteil. In den unterzeichneten Verträgen sei ausdrücklich erwähnt, dass keine gesellschaftsrechtliche Bindung eingegangen werden solle. Es fehle deswegen ein entsprechender Rechtsbindungswillen. Die Aussagen der Frau X seien unbeachtlich. Die Textpassagen der Vereinbarung, in denen von einer Gesellschaft die Rede sei, bezögen sich nicht auf das Rechtsverhältnis zwischen den verschiedenen Vertragspartner der Beklagten. Bis heute liege keine ordnungsgemäße Abrechnung der Beklagten in Form einer Aufstellung mit beigefügten Belegen nach § 259 Abs. 1 BGB vor. Dies behaupte die Beklagte auch selbst nicht. Wegen der Einzelheiten ihres Vorbringens wird auf die Berufungserwiderung vom 02. April 2015 (Bl. 71 ff. d. A.) Bezug genommen.
Hinsichtlich des Klageantrages zu 3) hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 25. Februar 2016 die Klage zurückgenommen.
II.
1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert, denn der Mietpool, der hier vereinbart wurde, ist nicht als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im Folgenden: GbR) anzusehen.
a) Zwar dürfte im Regelfall ein Mietpool als GbR qualifiziert werden können (vgl. OLG Stuttgart, Urteil vom 12.07.2010, Az.: 5 U 33/10, Rdnr. 19, zitiert nach juris; BGH, Urteil vom 02.07.2009, Az.: III ZR 333/08, Rdnr. 12, zitiert nach juris; Jäckel, ZMR 2004, 393 ff.; Drasdo, DWW 2003, 110 ff.; ders. NJW-Spezial 2014, 545 f.).
Das wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass es an einem Vertragsschluss zwischen den einzelnen Miteigentümern als Poolmitgliedern fehlt.
Für die Annahme einer GbR ist es auch nicht “notwendig, dass die Beteiligten sich bewusst waren, eine BGB-Gesellschaft zu gründen. Insbesondere ist nicht erforderlich, dass die Parteien ihr Rechtsverhältnis als Gesellschaft bezeichnen oder Vereinbarungen über deren Rechtsnatur treffen. Auch ein konkludenter Vertragsschluss ist möglich und kommt bei den für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts typischen Gelegenheitsgesellschaften häufig vor” (MüKo-Ulmer/Schäfer, Kommentar zum BGB, 6. Aufl., 2013, Rdnr. 25 ff. zu § 705 BGB; OLG Dresden, Urteil vom 24. September 1998, Az.: 7 U 659/98, Rdnr. 61, zitiert nach juris, die Revision hiergegen wurde verworfen).
b) Gegen eine GbR spricht hier aber, dass der Sondereigentumsverwalter nach Ziffer 3 der Sonder- und Zusatzvereinbarung in eigener Verantwortung Eigentümer aus der Vereinbarung entlassen kann (Abs.1) oder die Teilhabe von Eigentümern aussetzen kann (Abs. 3), also über die Zusammensetzung der Gesellschaft (teilweise) ohne Mitwirkung der Gesellschafter bestimmen kann (von Jäckel, ZMR 2004, 393, 395 wird der Verwalter zwar nicht als Externer gesehen, sondern als geschäftsführungsberechtigter Hauptgesellschafter, was aber eine Einzelmeinung sein dürfte, vgl. aA BGH, Urteil vom 02.07.2009, aaO, Rdnr. 12; Drasdo, DWW, 2003, 110, 116).
Das ist jedenfalls eine ungewöhnliche Regelung für eine GbR, auch wenn im Bereich des Gesellschaftsrechts der GbR fast vollständige Vertragsfreiheit besteht (vgl. MüKo-Ulmer/Schäfer, Kommentar zum BGB, 6. Aufl. 2013, § 705 Rdnr. 132 ff.).
c) Entscheidend ist hier aber die Besonderheit, dass es in Ziffer 1 der Sonder- und Zusatzvereinbarung zum Risikoausgleich (Bl. 98 ff. der Akte) ausdrücklich heißt, dass durch diese Vereinbarungen, die der Sondereigentumsverwalter mit den Eigentümern schließt, “kein wie auch immer geartetes Gesellschaftsverhältnis zwischen einem der Beteiligten zustande kommt”.
Bei diesem ausdrücklichen Ausschluss eines Gesellschaftsverhältnisses kann nicht dennoch von einem solchen ausgegangen werden, sondern in diesem Fall fehlte den vertragsschließenden Eigentümern der Rechtsbindungswille bezüglich einer Gesellschaft.
Es geht hierbei auch nicht nur darum, dass die Vertragsparteien das Verhältnis nicht als GbR bezeichneten, sondern die Parteien waren sich aufgrund des Wortlautes der Vereinbarung gerade bewusst, dass eine Gesellschaft zustande kommen könnte, und wollten das ausschließen.
Auch eine Einschränkung dahingehend, dass lediglich eine Gesellschaft mit dem Sondereigentumsverwalter ausgeschlossen werden sollte, lässt sich aus Ziffer 1 Absatz 3 nicht ersehen. Es heißt vielmehr pauschal, dass “kein wie auch immer geartetes Gesellschaftsverhältnis zwischen einem der Beteiligten zustande kommt”, was umfassend ist.
d) Die E-Mails vom 22.08.2013 und vom 27.08.2013 von Frau X, einer Mitarbeiterin der vorherigen Eigentümerin der Wohnung, in denen diese angibt, dass es sich bei dem Mietpool um eine “Mietpool-Gesellschaft” bzw. “de facto um eine GbR” handelt (Bl. 103 f. der Akte), geben nur eine Rechtsansicht der Frau X wieder und sind ohne Belang.
e) Aus dem Umstand, dass in den Ziffern 6 und 7 der Sonder- und Zusatzvereinbarung eine Gesellschaft erwähnt wird, kann nichts anderes hergeleitet werden. Es ist die Rede von einer “aufteilenden Gesellschaft bzw. des Aufteilers”, dabei kann es sich aber z. B. auch um die WEG handeln, die mit den Mitgliedern des Mietpools nicht identisch sein muss. Eine Aussage darüber, welches Verhältnis zwischen den verschiedenen Eigentümern bezüglich des Mietpools bestehen soll, ist darin nicht zu sehen.
2. Der Hinweis der Beklagten darauf, dass es sich bei den Bestimmungen in der Sonder- und Zusatzvereinbarung um AGB handelt, verfängt nicht. Auch dann sind die Bestimmungen in Bezug auf die Frage, ob der Mietpool eine GbR ist, nicht widersprüchlich, sondern es wird eindeutig festgehalten, dass keine gesellschaftsrechtlichen Beziehungen bestehen sollen.
3. Die aktivlegitimierte Klägerin hat einen Anspruch nach §§ 675, 666 BGB auf Auskunft und Rechnungslegung und nach §§ 675, 667 BGB auf Herausgabe von Gegenständen und Unterlagen, die die Beklagte durch die Mietverwaltung erlangt hat.
a) Der Anspruch ist auch nicht auf solche Unterlagen beschränkt, die der Auftraggeber zur Prüfung seiner Ansprüche benötigt. Vielmehr erfassen die Ansprüche sämtliche Unterlagen und Konten, in denen Vorgänge betreffend die Wohnungseigentumsanlage enthalten bzw. gebucht sind (OLG Hamm, Beschluss vom 20. Dezember 2007, Az.: 15 W 41/07, Rdnr. 15, zitiert nach juris).
Es ist lediglich so, dass der Anspruch nach den §§ 226, 242 BGB ausgeschlossen sein kann, wenn seitens des Anspruchstellers keinerlei sachliche Interessen an den Informationen feststellbar sind (OLG Hamm, Beschluss vom 20. Dezember 2007, Az.: 15 W 41/07, Rdnr. 16, zitiert nach juris). Das ergibt sich aus dem Vortrag der Parteien hier aber nicht.
b) Dieser Anspruch ist, was die noch zur Entscheidung stehenden Klageanträge zu 1) und 2) betrifft, auch noch nicht erfüllt worden.
aa) In Bezug auf Unterlagen und Gegenstände (Klageantrag zu 1) hat die Beklagte mit Schriftsatz vom 23.09.2014 (Bl. 27 der Akte) und in der Berufungsbegründung behauptet, sie verfüge bis auf drei Schreiben, die sie alsbald übersenden werde, über keine Unterlagen aus der Sondermietverwaltung für die Wohnung 43 mehr. Das hat die Klägerin zwar nicht ausdrücklich bestritten, allerdings hat die Beklagte damit nach ihrem eigenen Vortrag noch nicht alle Unterlagen übergeben, so dass nicht von vollständiger Erfüllung ausgegangen werden kann.
Im Übrigen muss zwar der Auftraggeber beweisen, dass der Beauftragte aus der Geschäftsbesorgung etwas erlangt hat und was (Palandt/Sprau, BGB, 75. Auflage, § 667 Rdnr. 10). Allerdings hat dann, wenn unstreitig der Auftragnehmer zur Ausführung des Auftrages Unterlagen hatte, der Beauftragte die ordnungsgemäße Ausführung des Auftrages im Einzelnen darzulegen und zu beweisen, wenn er Rückerstattungsansprüche des Auftraggebers nach § 667 BGB bestreitet (vgl. BGH, Urteil vom 13.06.1995, Az.: XI ZR 154/94, ZIP 1995, 1326 f.; OLG Hamm, Beschluss vom 25. April 2012, Az.: 5 U 20/12, Rdnr. 13, zitiert juris). Der schlichte Vortrag, nicht mehr im Besitz der Unterlagen zu sein, ist nicht hinreichend, eine entlastende Unmöglichkeit darzutun, wenn – wie hier – feststeht, dass der Verwalter im Besitz der Unterlagen war (OLG Hamm, Beschluss vom 20. Dezember 2007, Az.: 15 W 41/07, Rdnr. 17, zitiert nach juris; OLGR Hamm 2007, 502, 503).
Hier hat die Beklagte nur angegeben, dass sie im Dezember 2013 und am 02.04.2014 an den Mitarbeiter der neuen Hausverwaltung der Klägerin B Unterlagen übergeben und mit Schreiben vom 13.09.2014 und vom 17.09.2014 der Klägerin Unterlagen übersandt habe. Sie hat aber nicht konkretisiert, um welche Unterlagen es sich hierbei handelte und hat für die Vollständigkeit der Übergabe auch keinen Beweis angeboten. Das Zeugnis des Mitarbeiters B wurde zwar als Beweis angeboten, allerdings nur für die Behauptung, dass sie im Dezember 2013 oder am 02.04.2014 den Mietvertrag übergeben habe.
bb) In Bezug auf den Anspruch auf Rechnungslegung hat die Beklagte zwar mit Schriftsatz vom 23.09.2014 (Bl. 28 der Akte) und in der Berufungsbegründung vorgetragen, dass sie im September 2014 der Klägerin eine Rechnungslegung über die von der Beklagten erzielten Einnahmen und die getätigten Ausgaben aus der Sondermietverwaltung bezüglich der Wohnung … übersandt habe.
Allerdings hat sie zur Begründung ihrer Beschwer in der Berufungsschrift selbst vorgetragen, dass sie für 2012 und 2013 keine jährliche Abrechnung erstellt hat und nach ihrer Ansicht eine solche auch nicht schuldet, und hat sodann im Einzelnen aufführt, was sie noch machen müsse, um die begehrte Rechnungslegung erteilen zu können. Schon nach ihrem eigenen Vortrag ist damit der geltend gemachte Anspruch auf Rechnungslegung nicht erfüllt.
Dementsprechend hat die Klägerin auch – unwidersprochen – behauptet, dass bis jetzt keine ordnungsgemäße Abrechnung der Beklagten in Form einer Aufstellung mit beigefügten Belegen nach § 259 Abs. 1 BGB vorliege.
4. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.
Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor, § 543 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 GKG, § 3 ZPO.
Bei einer Auskunftsklage ist grundsätzlich von einem Teilwert des Anspruchs, dessen Durchsetzung die verlangte Information dienen soll, auszugehen (BGH, Urteil vom 10.02.2011, Az.: III ZR 338/09, Rdnr. 17 zitiert nach juris), wobei im Regelfall ein Teilwert von ca. 20 % -25 % angemessen erscheint (vgl. OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.12.2011, Az.: 19 W 73/11, zitiert nach juris; Zöller/Herget, ZPO, 31. Auflage, § 3 Rdnr. 16 “Auskunft”). Hier hat die Klägerin in der Klageschrift ihr Interesse insgesamt mit 7.500,- € beziffert, so dass 20 % hiervon – 1.500,- – für die erste Stufe der Auskunft als angemessen erscheinen

BGH, Teilurteil vom 05. Juni 2009 – V ZR 117/08
Anspruch auf Einräumung einer Dienstbarkeit nach dem SachenRBerG: Anwendbarkeit auf für Freizeitzwecke genutzte Grundstücke
Die Begründung einer Dienstbarkeit zur Sicherung des Zugangs zu einem mit einer Jagdhütte bebauten Waldgrundstück kann nach § 116 SachenRBerG nicht verlangt werden, wenn der Errichtung der Jagdhütte ein Erholungsnutzungsvertrag nach § 312 ZGB DDR zugrunde lag
vorgehend LG Potsdam, 9. Mai 2008, 1 S 39/06, Urteil
vorgehend AG Brandenburg, 24. November 2006, 37 C 360/05, Urteil

Tenor
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der 1. Zivilkammer des Landgerichts Potsdam vom 9. Mai 2008 aufgehoben.
Auf die Anschlussberufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Brandenburg an der Havel vom 24. November 2006 unter Zurückweisung der Berufungen der Beklagten im Kostenpunkt geändert und insoweit wie folgt neu gefasst.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger zu 10 % und die Beklagten zu 90 %. Die Kosten der Rechtsmittelverfahren tragen die Beklagten, ausgenommen die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1 und 3 im Verfahren vor dem Bundesgerichtshof, die diese allein zu tragen haben.
Das Urteil ist hinsichtlich des Beklagten zu 2 vorläufig vollstreckbar.
Von Rechts wegen
Tatbestand
Dem Kläger gehört ein etwa 400 ha großer Wald im Land Brandenburg, der von einer Landstraße durchschnitten wird. In dem Wald betreibt er eine Eigenjagd. Auf einem der Waldgrundstücke ließ der Beklagte zu 2 mit Genehmigung der zuständigen Stellen 1988 auf Grund eines Erholungsnutzungsvertrags eine Jagdhütte errichten. Mit einem Grundstückskaufvertrag vom 7. November 1994 kaufte er zusammen mit seiner Ehefrau von der Treuhandanstalt die herauszuvermessende Funktionsfläche dieser Hütte. Seinen Miteigentumsanteil an dem hierbei entstandenen selbständigen Hüttengrundstück schenkte er später seiner Frau, die das Hüttengrundstück an den Beklagten zu 1 weiterverkaufte, dem es heute gehört. Dieser nutzt die Hütte selbst, räumte dem Beklagten zu 2 eine Mitbenutzungsmöglichkeit ein und beschäftigt den Beklagten zu 3 als „Jagdaufseher“. Die Hütte ist von der Landstraße aus über einen unbefestigten Waldweg zu erreichen, der zu dem Betrieb eines früher in dem Wald befindlichen Schuttabladeplatzes angelegt worden ist. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, die das Landgericht in Bezug genommen hat, nutzen die Beklagten ohne dessen Erlaubnis von den Waldgrundstücken des Klägers die Flurstücke 28/2 und 30, auf denen der Waldweg von der Landstraße zu dem Hüttengrundstück des Beklagten zu 2 verläuft, und das auf der anderen Seite der Landstraße liegende Flurstück 152/2, nach der Behauptung des Klägers, um so zu dem hinter seinem Wald liegenden Wald zu gelangen, in dem der Beklagte zu 2 seine Jagd hat. Der Kläger beantragt, den Beklagten das Befahren seiner Flurstücke 28/2, 29, 30, 31 und 152/2 in der Flur 1 der Gemarkung M. mit Kraftfahrzeugen jeder Art zu untersagen.
Das Amtsgericht hat der Klage unter Abweisung im Übrigen für die Flurstücke 28/2, 30 und 152/2 stattgegeben und die Kosten gegeneinander aufgehoben. Auf die Berufungen der Beklagten hat das Landgericht unter Zurückweisung der Anschlussberufung des Klägers die Klage insgesamt abgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision strebt der Kläger die Zurückweisung der Berufungen der Beklagten und eine Änderung der Kostenquote im Urteil des Amtsgerichts an. Die Beklagten zu 1 und 3 beantragen, die Revision zurückzuweisen. Der Beklagte zu 2 hat sich vor dem Bundesgerichtshof nicht vertreten lassen.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht hält die Klage für unbegründet. Der Beklagte zu 1 könne von dem Kläger die Einräumung einer Dienstbarkeit nach § 116 SachenRBerG verlangen. Er sei deshalb zur Benutzung der Waldgrundstücke des Klägers berechtigt. Dasselbe gelte für die Beklagten zu 2 und 3, die ihr Besitzrecht von ihm ableiteten. Die Vorschrift sei anwendbar, weil die Hütte dem „forstwirtschaftlichen Betrieb der Eigenjagd“ diene. Der Nutzer müsse den Weg nicht selbst angelegt haben. Er habe ihn auch vor dem 3. Oktober 1990 genutzt. Ein Mitbenutzungsrecht bestehe nicht. Die Nutzung seines Grundstücks durch die Beklagten sei für den Kläger auch nicht unzumutbar. Ein gutgläubig lastenfreier Erwerb liege ebenfalls nicht vor.
II.
Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung nicht stand.
1. Der Kläger kann von den Beklagten nach § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, seine Waldgrundstücke nicht mit Kraftfahrzeugen zu befahren. Eine Nutzung seiner Flurstücke 30 und 152/2 der Flur 1 in der Gemarkung M. in der Gemeinde R. durch die Beklagten muss er nicht dulden. Die Nutzung seines dort gelegenen Flurstücks 28/2 durch die Beklagten hat er zwar zu dulden, nicht aber das Befahren dieses Flurstücks mit Kraftfahrzeugen jeder Art, um das es jetzt noch geht.
2. Aus § 116 SachenRBerG lässt sich eine entsprechende Duldungspflicht des Klägers nicht ableiten.
a) Richtig ist zwar der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts. Stünde dem Beklagten zu 1 ein Anspruch auf Einräumung einer Dienstbarkeit zu, müsste er nicht erst auf Einräumung der Dienstbarkeit klagen. Er und damit auch die Beklagten zu 2 und 3, die ihr Recht von diesem ableiten (dazu: Senat, Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 139/05, NJW-RR 2006, 1160, 1161), könnte vielmehr ohne weiteres von dem Kläger entsprechend § 986 BGB (dazu: Senat, Urt. v. 17. September 1958, V ZR 63/58, NJW 1958, 2061, 2062; Urt. v. 5. Mai 2006, aaO) die Duldung der Benutzung seines Grundstücks in dem durch die zu beanspruchende Dienstbarkeit bestimmten Umfang verlangen. Das hat der Senat für eine Benutzungsregelung im Verhältnis des Eigentümers zum Dienstbarkeitsberechtigten entschieden (Urt. v. 19. September 2008, V ZR 164/07, NJW 2008, 3703, 3704). Für einen Anspruch auf Einräumung einer Dienstbarkeit nach § 116 SachenRBerG gälte nichts anderes.
b) Eine Duldungsverpflichtung des Klägers scheitert aber daran, dass dem Beklagten zu 1 ein Anspruch auf Einräumung einer Dienstbarkeit nach § 116 SachenRBerG nicht zusteht.
aa) § 116 SachenRBerG ist nämlich nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG auf für Freizeitzwecke genutzte Grundstücke nicht anwendbar (Senat, Urt. v. 5. Mai 2006, aaO). Für die Beurteilung, ob eine solche Freizeitnutzung vorliegt, sind, was das Berufungsgericht verkannt hat, nicht die Verhältnisse des dienenden Wegegrundstücks maßgeblich, sondern die des herrschenden Grundstücks. Außerdem kommt es nicht auf die heutige Nutzung an, sondern auf die Nutzung bei Ablauf des 2. Oktober 1990. Es ist deshalb unerheblich, ob der Beklagte zu 1, wie er in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 20. Oktober 2006 behauptet hat, die Hütte heute für die Bewirtschaftung seiner Waldgrundstücke nutzt.
bb) Nach den von dem Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts diente die Jagdhütte bei Ablauf des 2. Oktober 1990 Freizeitzwecken. Die Hütte hat der Beklagte zu 2 errichten lassen. Dieser hat das Grundstück nach den Angaben in seiner Klageerwiderung „als Grundstück zur Freizeit und Erholung gemäß §§ 312 ff. ZGB/DDR“ genutzt und diese Darstellung in der erwähnten mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht wiederholt. In seiner Berufungsbegründung hat er später noch ergänzt, dass die Hütte für diese Zwecke errichtet und von ihm und seiner Familie genutzt worden sei. Die Beklagten zu 1 und 3 haben dem nicht widersprochen. Sie haben die Nutzung des Grundstücks in ihrer Berufungsbegründung vielmehr später selbst so beschrieben. Dass der Beklagte zu 2 in dem Revier seinerzeit jagdberechtigt war und die Hütte zur Jagd nutzte, ändert an der Einordnung als Freizeitnutzung nichts. Denn der Beklagte zu 2 hat unwidersprochen vorgetragen, dass der Grund und Boden seinerzeit dem Staat gehörte (Klageerwiderung) und von dem Staatlichen Forstwirtschaftlichen Betrieb B. bewirtschaftet wurde (Schriftsatz vom 13. Februar 2006). Eine forstwirtschaftliche oder sonstige gewerbliche Nutzung dieses Reviers durch den Beklagten zu 2 kam deshalb bis zum Ablauf des 2. Oktober 1990 von vornherein nicht in Betracht.
3. Zur Duldung einer Nutzung seines Flurstücks 152/2 ist der Kläger auch nicht nach § 917 Abs. 1 BGB unter dem Gesichtspunkt des Notwegrechts verpflichtet. Das Hüttengrundstück des Beklagten zu 1 ist zwar an allen Seiten von dem Flurstück 28/2 des Klägers umschlossen und hat keinen eigenen Zugang zur öffentlichen Straße. Das Flurstück 28/2 seinerseits liegt aber an der öffentlichen Straße. Um diese zu erreichen, ist eine Inanspruchnahme auch des auf der anderen Seite der Landstraße gelegenen Flurstücks 152/2 des Klägers nicht geboten.
4. Auch ein Befahren seiner Flurstücke 30 und 28/2 mit Kraftfahrzeugen jeder Art durch die Beklagten muss der Kläger nicht dulden.
a) Allerdings steht dem Beklagten zu 1 hinsichtlich dieser Flurstücke nach § 917 Abs. 1 BGB ein Notwegrecht zu. Sein Hüttengrundstück ist nämlich, wie dargelegt, von dem Flurstück 28/2 des Klägers ringsum umschlossen und hat keinen Zugang zum öffentlichen Weg. Der Beklagte zu 1 hat auch nur eine einzige in Betracht kommende Möglichkeit, zu seinem Grundstück zu gelangen. Das ist die Nutzung des auf den Flurstücken 28/2 und 30 des Klägers liegenden Waldwegs, der an seinem Hüttengrundstück vorbeiführt.
b) Ein Befahren seiner Flurstücke mit Kraftfahrzeugen jeder Art, um das es hier noch geht, muss der Kläger dabei aber nicht hinnehmen.
aa) Nach § 917 Abs. 1 BGB hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks nicht jedwede Nutzung seines Grundstücks durch den Eigentümer des verbindungslosen Grundstücks zu dulden, sondern nur diejenige, die zur ordnungsgemäßen Nutzung notwendig ist. Welche Art der Benutzung eines Grundstücks in diesem Sinne ordnungsgemäß ist, bestimmt sich nicht nach den persönlichen Bedürfnissen des Eigentümers des verbindungslosen Grundstücks, sondern danach, was nach objektiven Gesichtspunkten diesem Grundstück angemessen ist und den wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht (Senat, Urt. v. 15. April 1964, V ZR 134/62, NJW 1964, 1321, 1322; Urt. v. 26. Mai 1978, V ZR 72/77, WM 1978, 1293, 1294; PWW/Lemke, BGB, 4. Aufl., § 917 Rdn. 11; Bamberger/Roth/Fritzsche, BGB, 2. Aufl., § 917 Rdn. 9 f.; Staudinger/Herbert Roth, BGB [2002], § 917 Rdn. 18). Zu berücksichtigen sind dabei die Benutzungsart und Größe des Grundstücks, seine Umgebung und die sonstigen Umstände des Einzelfalles (Senat, Urt. v. 28. Mai 1976, V ZR 195/74, WM 1976, 1061, 1063). Der Umfang der Benutzung eines Notwegs wird durch das Verbindungsbedürfnis bestimmt, das bei einer nach diesen Maßstäben ordnungsgemäßen Benutzung des herrschenden Grundstücks notwendigerweise entsteht (Senat, Urt. v. 21. Dezember 1965, V ZR 35/63, WM 1966, 346, 347). Beide Voraussetzungen hat das Berufungsgericht, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, nicht geprüft. Das ist aber unschädlich.
bb) Die Beklagten haben nämlich nicht substantiiert dargelegt, was zur ordnungsgemäßen Nutzung des Hüttengrundstücks des Beklagten zu 1 gehört.
(1) Sie haben geltend gemacht, das Hüttengrundstück diene dazu, Bauteile für jagdliche Einrichtungen (Hochsitze, Futterkrippen), Jagdgerät, Werkzeuge für die Revierbewirtschaftung, Futtermittel zu lagern, Anhänger oder fahrbare Kanzeln abzustellen und die Schlafplätze in der Hütte für Jagdgäste, die in dem Revier des Beklagten zu 1 jagen, zu nutzen. Ferner werde das Grundstück zu Freizeitzwecken und für die forstwirtschaftliche Nutzung der Waldgrundstücke des Beklagten zu 1 herangezogen. Das genügt für eine substantiierte Darlegung des Umfangs der ordnungsgemäßen Nutzung nicht.
(2) Eine Nutzung des Hüttengrundstücks zu forstwirtschaftlichen Zwecken ist von der Zweckbestimmung des Grundstücks nicht gedeckt. Diese wird durch die Bebauung des Grundstücks mit einer Jagdhütte bestimmt. Diese selbst wie auch das Hüttengrundstück dienen danach nur der Jagd, nicht der Forstwirtschaft, die zudem nicht in dem umliegenden, dem Kläger gehörenden Wald betrieben werden kann, sondern in einem anderen.
(3) Die übrigen von den Beklagten angeführten Nutzungen können zwar zur ordnungsgemäßen Nutzung einer Jagdhütte gehören. Denn sie können Teil der Jagdausübung oder jedenfalls mit ihr eng verbunden sein. Die Beklagten haben aber schon nicht dargelegt, in welchem Umfang sie das Grundstück tatsächlich für die angeführten Zwecke nutzen oder nutzen wollen. Vor allem haben sie nicht vorgetragen, in welchem Umfang die Nutzungsmöglichkeiten heute noch zur ordnungsgemäßen Nutzung des Hüttengrundstücks gehören. Ohne nähere Darlegung kann davon nämlich nur ausgegangen werden, wenn der Eigentümer einer Jagdhütte in dem Revier, in dem sie liegt, auch jagen darf. Diese Voraussetzung ist aber weggefallen, nachdem der Jagdpachtvertrag des Beklagten zu 2 im Jahr 2004 ausgelaufen und nunmehr allein der Kläger in dem Wald, der die Hütte umgibt, zur Jagdausübung berechtigt ist. Ob das, wie das Amtsgericht meint, dazu führt, dass die Beklagten die Hütte gar nicht mehr ordnungsgemäß (als Jagdhütte) nutzen können, muss nicht entschieden werden. Eine Jagdhütte kann ihren Zweck, die Jagdausübung zu unterstützen, in einem fremden Revier nur in eingeschränktem Umfang erfüllen. Das ergibt sich hier daraus, dass die Beklagten zur Jagdausübung in einem anderen Wald berechtigt sind und das Hüttengrundstück lagebedingt dort nicht unmittelbar nutzen können. Sie müssen ihr Jagdrevier vielmehr verlassen, um das Hüttengrundstück aufzusuchen und es bestimmungsgemäß zu nutzen. Mit dieser Frage, die zudem in der in anderem Zusammenhang schon erwähnten mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 20. Oktober 2006 erörtert worden ist, haben sich die Beklagten weder in ihren Berufungsbegründungen noch in dem in der Berufungsbegründung der Beklagten zu 1 und 3 in Bezug genommenen Schriftsatz vom 23. Juni 2006 oder an anderer Stelle näher befasst. Sie haben in keinem dieser Schriftsätze substantiiert dargelegt, in welchem Umfang das Hüttengrundstück des Beklagten zu 1 nach dem Verlust der Berechtigung, in dem das Grundstück einschließenden Wald zu jagen, noch seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann und wie es in diesem Rahmen genutzt wird oder genutzt werden soll. Die von ihnen abstrakt dargelegte Nutzung reicht dazu nicht, weil das Grundstück danach nicht mehr der Jagd diente, sondern zu einem Lager- und Übernachtungsplatz außerhalb des eigenen Jagdreviers umfunktioniert würde. Das entspräche auch unter Berücksichtigung der gebotenen Anpassung eines Notwegrechts an veränderte Verbindungsbedürfnisse (dazu Senat, Urt. v. 21. Dezember 1965, V ZR 35/63, WM 1966, 346, 347 f.; Staudinger/Herbert Roth, aaO, § 917 Rdn. 23) nicht mehr der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks für eine Jagdhütte.
cc) Die Beklagten haben auch nicht dargelegt, woraus sich das gesteigerte Bedürfnis ergeben soll, den Waldweg des Klägers zu dem Hüttengrundstück mit Kraftfahrzeugen jeder Art zu befahren.
(1) Ein Bedürfnis dazu mag sich in Sonderfällen, etwa zur Durchführung größerer Baumaßnahmen an der Jagdhütte oder zur Abwasserentsorgung, ergeben. Solche Sondersituationen vermögen aber ein regelmäßiges Befahren des Waldwegs mit Kraftfahrzeugen, um das es im vorliegenden Rechtsstreit geht, nicht zu begründen. Die von dem Amtsgericht ausgesprochene und mit dem Urteil des Senats bestätigte Unterlassungsverurteilung verhält sich auch nur dazu. Über die Berechtigung der Beklagten, den Waldweg des Klägers bei solchen begrenzten besonderen Verbindungsbedürfnissen mit Kraftfahrzeugen zu befahren oder befahren zu lassen, ist damit nicht entschieden.
(2) Das regelmäßige Befahren des Waldwegs zu dem Hüttengrundstück mit Kraftfahrzeugen, gegen das sich der Kläger wendet, lässt sich nicht ohne nähere Erläuterung mit dessen – ebenfalls nicht näher dargelegten – ordnungsgemäßer Nutzung rechtfertigen. Die ordnungsgemäße Nutzung eines Waldgrundstücks ist, anders als etwa die ordnungsgemäße Nutzung eines Wohngrundstücks (dazu etwa Senat, Urt. v. 12. Dezember 2008, V ZR 106/07, NJW-RR 2009, 515, 516 f.), grundsätzlich auch ohne einen Zugang mit Kraftfahrzeugen möglich. Das mag anders sein, wenn auf dem Grundstück jagdliche Einrichtungen gelagert werden sollen. Die Beklagten haben aber weder das Ausmaß und die Häufigkeit einer entsprechende Nutzung noch dargelegt, dass und aus welchen Gründen sich der Transport solcher Einrichtungen auf dem zudem nicht besonders langen Stück des Waldwegs von der Landstraße zum Hüttengrundstück nicht auch ohne den Einsatz von Kraftfahrzeugen mit zumutbarem Aufwand durchführen ließe. Der dazu angebotene Sachverständigenbeweis vermag diesen Vortrag nicht zu ersetzen. Nichts anderes gilt für die Unterbringung von Gästen, die in dem Jagdrevier des Beklagten zu 1 jagen (vgl. für den vergleichbaren Fall des motorisierten Zugangs von Touristen zu einem Bergrestaurant: Senat, Urt. v. 16. April 1958, V ZR 170/56, MDR 1958, 592 f.) und das Lagern von Jagdgerät, Werkzeug und Futtermitteln.
(3) Ein Bedürfnis, die Verbindung von der öffentlichen Straße zu dem Hüttengrundstück mit Kraftfahrzeugen jeder Art herzustellen, lässt sich schließlich auch nicht aus dem Halteverbot im Bereich der Einmündung des Waldwegs auf die Landstraße ableiten. Das ist zwar ein Umstand, der ein gesteigertes Verbindungsbedürfnis eines eingeschlossenen Grundstücks begründen kann. Beurteilen lässt sich auch das indessen nur, wenn die tatsächliche oder geplante Nutzung des eingeschlossenen Grundstücks, ihre Ordnungsgemäßheit und substantiiert dargelegt wird, weshalb das Halteverbot unter Berücksichtigung etwaiger anderer Möglichkeiten, Kraftfahrzeuge abzustellen – hier nach der Behauptung des Klägers eine Parkmöglichkeit an dem anderen Ende des Waldwegs – die ordnungsgemäße Nutzung des notwegbedürftigen Grundstücks beeinträchtigt. Daran fehlt es.
c) Ist schon das Bedürfnis für eine Nutzung mit Kraftfahrzeugen nicht substantiiert dargelegt, bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob eine Pflicht des Klägers, ein Befahren des Waldwegs mit Kraftfahrzeugen zu dulden, an den Bestimmungen des öffentlichen Rechts über das Befahren von Wäldern, hier § 16 Abs. 1 des brandenburgischen Waldgesetzes und § 1 der brandenburgischen Waldbefahrungsverordnung, scheitert.
III.
Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 97 Abs. 1, 91 und 92 ZPO. Das Unterliegen der Beklagten in erster Instanz bestimmt sich nicht nach der Zahl der Grundstücke, sondern nach dem Maß der untersagten Nutzung. Daran gemessen sind die Beklagten zu 90% unterlegen.
Krüger Lemke Schmidt-Räntsch
Stresemann Roth

BGH, Urteil vom 06. Februar 2009 – V ZR 139/08
Beschränkt persönliche Dienstbarkeit: Folgen eines Wegfalls des mit der Bestellung verfolgten Interesses
Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (hier: für eine Trinkwassergewinnungsanlage auf einem Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet) gerät nur dann in Wegfall, wenn das mit der Bestellung verfolgte Interesse ebenfalls endgültig entfallen ist (Festhaltung BGH, 19. September 2008, V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 und BGH, 11. März 1964, V ZR 78/62) (Rn.10)(Rn.11).
vorgehend LG Siegen, 28. April 2008, 3 S 117/07, Urteil
vorgehend AG Olpe, 27. August 2007, 25 C 362/06
Tenor
Die Revision gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Siegen vom 28. April 2008 wird auf Kosten der Kläger zurückgewiesen.
Die Kosten der Streithilfe tragen die Kläger.
Von Rechts wegen
Tatbestand
1991 erwarben die Kläger ein Grundstück, das in einem Landschaftsschutzgebiet liegt und das nach der Eintragung in Abt. II des Grundbuches seit dem 25. Juni 1986 mit einer zugunsten des beklagten Landkreises bestellten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit belastet ist. Die Eintragung nimmt Bezug auf die Eintragungsbewilligung der damaligen Grundstückseigentümer vom 16. Juni 1986. In dieser heißt es u.a.:
„Wir bewilligen und beantragen hiermit zugunsten des Kreises O.- Kreiswasserwerke – die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit auf dem vorstehenden Grundstück folgenden Inhalts:
1. In den eingezäunten und nicht eingezäunten Schutzzonen für die Wasserentnahme als Trinkwasser darf eine Düngung mit organischem Dünger und die Beweidung sowie der Einsatz von Pflanzenschutzmitteln nicht stattfinden.
2. Der Kreis O.- Kreiswasserwerke – ist berechtigt, auf dem vorgenannten Grundstück eine Wasserleitung nebst Zubehör zu verlegen und zu unterhalten.
3. Der Grundstückseigentümer hat die Leitung und ihre Anlagen nebst Zubehör dauernd in dem Grundstück zu dulden, …
…
6. Die Ausübung dieses Rechts kann übertragen werden.“
Hintergrund der Bewilligung war, dass durch das Grundstück schon damals ein Wasserleitungssystem verlief, das ursprünglich zunächst durch den Wasserbeschaffungsverband B. und seit Anfang der siebziger Jahre des vorigen Jahrhunderts durch den Beklagten zum Betrieb einer Trinkwassergewinnungsanlage genutzt wurde.
Bereits mit notariellem Vertrag vom 6. März 1959 hatte der Wasserbeschaffungsverband dem Landwirt J. W. sen. und dessen Rechtsnachfolgern als Gegenleistung für eine Grundstücksübertragung das Recht eingeräumt, „das in der Viehtränke gesammelte aus dem Hochbehälter (der Trinkwassergewinnungsanlage) stammende Wasser unentgeltlich zu entnehmen“. Hierzu sollte der Landwirt auch gegenüber Rechtsnachfolgern des Wasserbeschaffungsverbandes berechtigt sein. Von diesem Recht macht mittlerweile der Landwirt J. W. jun. als Rechtsnachfolger seines Vaters Gebrauch. Er ist dem Rechtsstreit als Streithelfer des Beklagten beigetreten.
1999 gab der Beklagte die Trinkwassergewinnungsanlage endgültig auf. Mit notariellem Vertrag vom 23. August 2008 verkaufte er dem Streithelfer Grundstücke, auf denen die Trinkwassergewinnungsanlage betrieben worden war, nebst Rohrleitungen und „dem gesamten unterirdischen Leitungssystem bis zum Hochbehälter“. In § 5 des Kaufvertrages heißt es: „Die zugunsten der Kreiswasserwerke O. eingetragenen Leitungsrechte werden auf den Käufer als Rechtsnachfolger übertragen …“
Die Kläger möchten ihr Grundstück uneingeschränkt nutzen. Sie meinen, infolge der Aufgabe der Trinkwassergewinnungsanlage sei die Dienstbarkeit wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage erloschen. Das Amtsgericht ist dem gefolgt und hat der – auf Bewilligung der Löschung der Dienstbarkeiten gerichteten – Klage stattgegeben. Das Landgericht hat sie abgewiesen. Mit der von diesem zugelassenen Revision möchten die Kläger die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils erreichen. Der Beklagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe
I.
Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sei wirksam entstanden und nicht als auflösend bedingtes Recht bestellt worden. Wegen vollständigen Interessefortfalls sei die Dienstbarkeit nicht erloschen, weil mit ihr nicht nur der öffentlichrechtliche Zweck der Trinkwasserversorgung verfolgt worden sei, sondern auch das Anliegen, dem Rechtsvorgänger des Streithelfers (und dessen Rechtsnachfolgern) die Wasserentnahme zu ermöglichen. Letzteres wirke fort. Eine klare und unzweideutige Beschränkung des Rechts auf die Gewährleistung der öffentlichen Daseinsvorsorge sei weder der Grundbucheintragung selbst noch der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung zu entnehmen. Schließlich reichten die von den Klägern vorgetragenen Umstände für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) nicht aus.
II.
Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.
1. Das Berufungsgericht geht zu Recht und von der Revision unbeanstandet davon aus, dass die beschränkte persönliche Dienstbarkeit entstanden und nicht als auflösend bedingtes Recht (dazu Senat, Urt. v. 29. September 2006, V ZR 25/06, WM 2006, 2226, 2228) bestellt worden ist.
2. Die Dienstbarkeit ist nicht ganz oder teilweise erloschen.
a) Ein Erlöschen kann zunächst nicht auf die Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützt werden. Die Parteien sind schon nicht durch ein Rechtsgeschäft verbunden, das der Anpassung nach § 313 BGB (hier i.V.m. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB) unterläge. Der Senat hat bereits entschieden, dass weder die Grunddienstbarkeit selbst noch das mit dieser einhergehende schuldrechtliche Begleitschuldverhältnis unter § 313 BGB fallen. Als anpassungsfähiges Rechtsgeschäft kommt lediglich die der Dienstbarkeitsbestellung zugrunde liegende schuldrechtliche Abrede in Betracht (vgl. Urt. v. 19. September 2008, V ZR 164/07, NJW 2008, 3703, 3704). Aus dieser können die Kläger aber schon deshalb nichts herleiten, weil es sich hierbei um eine lediglich zwischen dem Beklagten und den Voreigentümern der Kläger bestehende – relative – Rechtsbeziehung handelt. Die Revision verweist auf kein tatsächliches Vorbringen, wonach mit dieser schuldrechtlichen Abrede auch Rechte zugunsten Dritter mit der Folge begründet worden sind, dass (auch) diese bei einem Wegfall der Geschäftsgrundlage gegen die Beklagte vorgehen könnten.
b) Die Dienstbarkeit ist nicht wegen Vorteilswegfalls erloschen. Dass § 1090 Abs. 2 BGB nicht auf § 1019 BGB verweist, bedeutet nur, dass der auch für das Entstehen und den Fortbestand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit konstitutive Vorteil nicht grundstücksbezogen sein muss, es vielmehr genügt, dass die Dienstbarkeit für irgendjemanden einen erlaubten Vorteil bietet (Senat, BGHZ 41, 209, 212 ff.; Urt. v. 24. Juni 1983, V ZR 167/82, NJW 1984, 924). Ausreichend, aber auch erforderlich ist ein eigenes oder fremdes Interesse, das auch in der Verfolgung öffentlicher Belange bestehen kann. Demgemäß erlischt das dingliche Recht, wenn das mit der Dienstbarkeitsbestellung verfolgte Interesse endgültig entfallen ist (vgl. Senat, BGHZ 41, 209, 213 f.; Urt. v. 7. Dezember 1984, V ZR 189/83, NJW 1985, 1025; BGH NJW 1984, 924; OLG Celle, NZM 2005, 39, 40; ferner Senat, Urt. v. 24. Februar 1984, V ZR 177/82, NJW 1984, 2157, 2158; Urt. v. 18. Juli 2008, V ZR 171/07, NJW 2008, 3123, 3124; BGH VIZ 1999, 225, 226 f.). So liegt es hier jedoch nicht, weil nicht sämtliche der durch die Dienstbarkeit begünstigten Nutzungsarten endgültig aufgegeben worden sind.
aa) Das Berufungsgericht hat die Dienstbarkeit dahin ausgelegt, dass mit ihr nicht ausschließlich Belange der öffentlichen Daseinsvorsorge im Sinne einer geordneten Wasserversorgung verfolgt worden sind, sondern auch das – fortbestehende – Interesse, dem Landwirt J. W. sen. und seinen Rechtsnachfolgern zu ermöglichen, ihr Vieh mit Wasser aus der errichteten Anlage zu tränken. Diese – in vollem Umfang der revisionsrechtlichen Nachprüfung unterliegende – Auslegung (vgl. nur Senat BGHZ 92, 351, 355; Urt. v. 19. September 2008, V ZR 164/07, NJW 2008, 3703; jeweils m.w.N.) ist zutreffend.
Bei der Ermittlung des Inhalts einer Dienstbarkeit ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Grundbucheintragung und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Senat, BGHZ 145, 16, 20; Urt. v. 11. April 2003, V ZR 323/02, NJW-RR 2003, 1235; jeweils m.w.N.; vgl. auch Senat, Urt. v. 29. September 2006, V ZR 25/06, WM 2006, 2226, 2228), wozu auch die tatsächliche Handhabung bei der Bestellung der Dienstbarkeit zählt (Senat, Urt. v. 28. November 1975, V ZR 9/74,NJW 1976, 417, 418 m.w.N.).
Gemessen daran stützt schon der Wortlaut der Eintragungsbewilligung nicht die Auffassung der Kläger, mit der Dienstbarkeit sei der ausschließliche Zweck verfolgt worden, die Wasserversorgung des beklagten Landkreises im Sinne öffentlicher Daseinsvorsorge zu gewährleisten. Nach Nr. 2 der Bewilligung ist der Beklagte berechtigt, auf dem Grundstück eine Wasserleitung nebst Zubehör zu verlegen und zu unterhalten. Diese Anlagen hat der Grundstückseigentümer nach Nr. 3 der Eintragungsbewilligung „dauerhaft“ zu dulden. Dass dies nur zu dem Zwecke zulässig sein soll, die öffentliche Wasserversorgung zu gewährleisten, geht daraus nicht einmal ansatzweise hervor. Zwar mag man die konkretisierende Bezeichnung des Berechtigten durch den Zusatz „Kreiswasserwerke“ und den Inhalt der Dienstbarkeit nach Nr. 1 (Verbot der Beweidung und des Einsatzes von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln in den „Schutzzonen für die Wasserentnahme als Trinkwasser“) bei isolierter Würdigung als Argument für eine restriktive Auslegung ins Feld führen können. Bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der Eintragungsbewilligung scheidet eine solche Deutung aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters jedoch aus. Dies gilt umso mehr, als es dem Beklagten nach Nr. 6 der Bewilligung frei steht, die Ausübung des Rechts an einen Dritten zu übertragen. Für ein restriktives Verständnis dahin, die Ausübungsübertragung sei nur an Versorgungsträger zulässig, ist bei unbefangener Lesart kein Raum. Davon abgesehen war in dem maßgeblichen Zeitpunkt der Bestellung der Dienstbarkeit für jedermann ohne weiteres erkennbar, dass die Anlage auch der Entnahme von Wasser aus dem Hochbehälter für die Viehtränke diente. Ob die Kläger bei dem späteren Erwerb des mit der Dienstbarkeit belasteten Grundstücks hiervon Kenntnis hatten, ist ebenso unerheblich (vgl. Senat, Urt. v. 28. November 1975, V ZR 9/74, NJW 1976, 417, 418) wie die von der Revision verneinte Frage, ob sich die Dienstbarkeit nach der Eintragung im Grundbuch später kraft Gesetzes in ein unter den Voraussetzungen der §§ 1092 Abs. 2 u. 3 BGB übertragbares Recht umgewandelt hat (zu dieser Frage MünchKomm-BGB/Joost, aaO, § 1092 Rdn. 21).
bb) Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe gegen § 531 Abs. 2 ZPO verstoßen, weil es die Behauptung der Kläger, der Streithelfer könne das von ihm für die Viehtränke benötigte Wasser auch aus anderen Ressourcen beziehen, nicht zugelassen habe, scheitert jedenfalls an der fehlenden Entscheidungserheblichkeit des Vorbringens. Das Bestehen eines notwegeähnlichen Bedürfnisses ist nicht Voraussetzung für Bestehen und Fortbestand einer Dienstbarkeit. Wie bereits oben dargelegt reicht es insoweit aus, dass die beschränkte persönliche Dienstbarkeit entsprechend ihrer Zweckbestimmung für irgendjemanden von Vorteil ist. Das ist hier nach wie vor der Fall, weil der zugrunde gelegte Vorteil gerade darin besteht, dass der Streithelfer nicht auf andere Ressourcen zurückgreifen muss.
c) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Dienstbarkeit schließlich auch nicht teilweise mit Blick auf die in Nr. 1 der Eintragungsbewilligung enthaltenen Verbote untergegangen, in den Schutzzonen für die Wasserentnahme den Einsatz von Dünge- und Pflanzenschutzmittel sowie eine Beweidung zu unterlassen. Denn es liegt auf der Hand, dass ein fortbestehendes schutzwürdiges Interesse daran besteht, es dem Streithelfer der Beklagten als Rechtsnachfolger des Landwirts J. W. sen. zu ermöglichen, sein Vieh auch weiterhin mit unkontaminiertem Wasser zu tränken, mag der Hauptzweck der Trinkwassergewinnung auch entfallen sein.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO.
Krüger Klein Lemke
Schmidt-Räntsch Roth

BGH, Beschluss vom 17. Januar 2019 – V ZB 81/18
Grundbuchsache: Belastung der Sondereigentumseinheiten eines nach dem WEG aufgeteilten Grundstücks zugunsten einer der Sondereigentumseinheiten mit einer Grunddienstbarkeit; Fehlen des vorgeschriebenen Gesamtvermerks
1. Ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes Grundstück kann zugunsten einer der Sondereigentumseinheiten mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden, die ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt werden kann; der Eintragung der Dienstbarkeit in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch der herrschenden Sondereigentumseinheit bedarf es hierfür nicht.
2. Das Fehlen des nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks führt nicht zur Unwirksamkeit der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit.
3. Aus dem Umstand allein, dass eine Grunddienstbarkeit, die nach ihrem Inhalt nur an dem ganzen, nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstück bestellt werden kann, in die Grundbücher der einzelnen Sondereigentumseinheiten ohne den nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerk eingetragen worden ist, kann nicht geschlossen werden, dass eine i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO inhaltlich unzulässige Belastung der einzelnen Sondereigentumseinheiten vorliegt (entgegen BayObLG München, Beschluss vom 27. April 1995 – 2Z BR 31/95, MittBayNot 1995, 288).
vorgehend Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, 8. Mai 2018, 2 Wx 68/17
vorgehend AG Oldenburg (Holstein), 19. Juli 2017, Grundbuch von Heiligenhafen Blatt 1545
Tenor
Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluss des 2. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 8. Mai 2018 wird auf Kosten der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen.
Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.
Gründe
A.
Die Beteiligte zu 1 ist seit 2013 Eigentümerin einer Wohnung, die zu einem Ferienpark mit weit über 1.000 Wohnungen gehört. Die frühere Eigentümerin des Gesamtgrundstücks hatte dieses 1969 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt, für das jeweils gesonderte Grundbuchblätter angelegt wurden. Im Bereich des Teileigentums, das in dem Teileigentumsgrundbuch auf Blatt 1016 verzeichnet ist und heute im Eigentum der Beteiligten zu 2 steht, befindet sich das Heizwerk für die gesamte Ferienanlage. Auf sämtlichen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuchblättern mit Ausnahme des Grundbuchblatts 1016 ist in Abteilung II jeweils eingetragen eine Grunddienstbarkeit (Fernheizungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des in Heiligenhafen Blatt 1016 eingetragenen Teileigentums, gemäß Bewilligung vom 12. Dezember 1969. Die den Eintragungen zu Grunde liegende Bewilligung der teilenden Eigentümerin lautet wie folgt:
„In den Wohnungsgrundbüchern von Heiligenhafen Blatt 350 – 1015 und 1017 – 1180 beantrage ich – namens der Firma […] – in Abteilung II folgendes einzutragen:
Grunddienstbarkeit zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Teileigentums (Heizwerk) eingetragen im Teileigentumsgrundbuch von Heiligenhafen Blatt 1016, folgenden Inhalts:
1. daß auf dem belasteten Grundstück Rohre für Fernheizung, welche von dem jeweiligen Eigentümer des Teileigentums, eingetragen im Teil-eigentumsgrundbuch von Heiligenhafen Blatt 1016, betrieben wird, verlegt werden dürfen und zu diesem Zwecke, sowie zur Reparatur und Inspektion, das belastete Grundstück von den Beauftragten des Teileigentümers betreten werden darf,
2. daß die Errichtung eigener Heizanlagen auf dem Grundstück und Entnahme fremder Heizkraft unzulässig ist,
3. die Überlassung der Ausübung der Dienstbarkeit an einen Dritten ist gestattet.“
Mit Schreiben vom 31. Mai 2017 hat die Beteiligte zu 1 bei dem Grundbuchamt mit der Begründung, die Grunddienstbarkeit sei ihrem Inhalt nach unzulässig und nicht wirksam entstanden, die Amtslöschung angeregt. Dies hat das Grundbuchamt abgelehnt. Die hiergegen gerichtete Beschwerde ist erfolglos geblieben. Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihr Löschungsbegehren weiter. Die Beteiligte zu 2 beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.
B.
Das Beschwerdegericht meint, das Grundbuchamt habe die amtswegige Löschung der Grunddienstbarkeit gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu Recht abgelehnt. Diese sei nicht ihrem Inhalt nach unzulässig, da Fernwärmebezugspflichten durch eine Grunddienstbarkeit, die die Errichtung und den Betrieb von Heizungsanlagen untersage, mittelbar dinglich abgesichert werden dürften. Es sei auch grundsätzlich möglich, eine Grunddienstbarkeit an einem Wohnungs- oder Teileigentum zu Gunsten eines anderen Wohnungs- oder Teileigentums zu bestellen. Das Recht erhalte nicht dadurch einen unzulässigen Inhalt, dass die Dienstbarkeit zu Gunsten des auf dem Grundbuchblatt 1016 verzeichneten Teileigentums dort nicht zugleich als Belastung eingetragen und auch kein ausdrücklicher Vermerk gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 WGV über die Belastung des gesamten Grundstücks in allen belasteten Grundbuchblättern aufgenommen worden sei. Eine Eintragung in dem Grundbuchblatt des „herrschenden“ Teileigentums sei nicht erforderlich gewesen. Die Vorschriften der Wohnungsgrundbuchverfügung seien zudem Ordnungsvorschriften; materiell-rechtlich sei die Dienstbarkeit mit der Eintragung auf allen Wohnungsgrundbuchblättern – mit Ausnahme von Blatt 1016 – entstanden.
C.
Die nach § 78 Abs. 1 GBO statthafte und gemäß § 78 Abs. 3 Satz 1 GBO i.V.m. § 71 FamFG auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde ist unbegründet. Die von der Beteiligten zu 1 beanstandete Eintragung der Dienstbarkeit ist nicht zu löschen.
I.
Die Eintragung der Dienstbarkeit ist inhaltlich zulässig und daher nicht nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO von Amts wegen zu löschen.
1. Inhaltlich unzulässig i.S.d. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO ist eine Eintragung, die ihrem – gegebenenfalls durch Auslegung zu ermittelnden – Inhalt nach einen Rechtszustand oder -vorgang verlautbart, den es nicht geben kann, oder wenn sie etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch bei zulässiger Auslegung nicht ermittelt werden kann; ebenfalls als nach ihrem Inhalt unzulässig ist eine Eintragung anzusehen, die ein an sich eintragungsfähiges Recht mit einem gesetzlich nicht erlaubten Inhalt verlautbart. Dabei muss sich die Unzulässigkeit aus dem Eintragungsvermerk selbst oder den zulässig in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen ergeben (Senat, Beschluss vom 13. Juli 2017 – V ZB 136/16, NJW 2017, 3715 Rn. 8 mwN; Beschluss vom 13. September 2018 – V ZB 2/18, FGPrax 2018, 245 Rn. 13).
2. Das Beschwerdegericht geht zutreffend davon aus, dass diese Voraussetzungen nicht vorliegen.
a) Die Grunddienstbarkeit hat – was die Rechtsbeschwerde nicht in Abrede stellt – einen zulässigen Inhalt, insbesondere können Fernwärmebezugspflichten durch eine Grunddienstbarkeit mittelbar dinglich abgesichert werden (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 – V ZR 155/83, WM 1984, 820 f.).
b) Die Eintragung, deren Löschung die Beteiligte zu 1 begehrt, verlautbart ihrem Inhalt nach auch nicht einen Rechtszustand, den es nicht geben kann. Zwar konnte die Grunddienstbarkeit ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt werden, so dass ihre Eintragung als Belastung (nur) der einzelnen Sondereigentumseinheiten inhaltlich unzulässig i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO wäre. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 lastet die Grunddienstbarkeit aber nicht auf einzelnen Sondereigentumseinheiten, sondern auf dem ganzen Grundstück.
aa) Die Grunddienstbarkeit konnte jedenfalls hinsichtlich des Leitungs- und Betretensrechts ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt werden.
(1) Das Wohnungseigentum kann Gegenstand einer Belastung mit einer Grunddienstbarkeit sein und diese kann auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung bestellt werden (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 – V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 292). Allerdings reicht die Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Belastung seines Wohnungseigentums nur so weit, wie er zu der Nutzung (§ 1018 Alt. 1 BGB), Vornahme einer Handlung (§ 1018 Alt. 2 BGB) oder Rechtsausübung (§ 1018 Alt. 3 BGB) allein befugt ist. Daher kann der Wohnungseigentümer sich zwar dinglich verpflichten, ein bestimmtes Fenster seiner Wohnung nicht zu öffnen, auch wenn die Fenster zumindest teilweise im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, weil er an den in seiner Wohnung befindlichen Gebäudeteilen ein alleiniges Nutzungsrecht hat (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 – V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 293). Eine Belastung seines Wohnungseigentums mit einer Dienstbarkeit, die das der gemeinschaftlichen Nutzung unterliegende Gemeinschaftseigentum betrifft, ist dem Wohnungseigentümer hingegen nicht gestattet. Hierfür bedarf es vielmehr einer Belastung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 – V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 294). Deshalb muss ein in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteiltes Grundstück als Ganzes belastet werden, wenn das Recht seiner Natur nach nur an dem Grundstück, nicht aber an dem einzelnen Wohnungs- oder Teileigentum bestehen kann (Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 69; Meikel/Morvilius, GBO 11. Aufl., Einl. B Rn. 191; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2948; vgl. auch § 4 Abs. 1 Satz 1 WGV sowie Senat, Beschluss vom 23. Juli 2015 – V ZB 1/14, NJW-RR 2015, 1497 Rn. 19). Ob dies der Fall ist, richtet sich nach dem durch Auslegung zu ermittelnden Inhalt der Dienstbarkeit.
(2) Der Inhalt der in Rede stehenden Dienstbarkeit erforderte eine Belastung des ganzen Grundstücks, denn dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks wird unter anderem ein Leitungsrecht an dem dienenden Grundstück eingeräumt sowie das Recht, das Grundstück für Reparaturen und Inspektionen zu betreten. Diese Rechte betreffen das Grundstück als Ganzes und können somit nur durch dessen Belastung eingeräumt werden (vgl. Senat, Urteil vom 29. November 1961 – V ZR 181/60, BGHZ 36, 187, 189; Beschluss vom 23. Juli 2015 – V ZB 1/14, NJW-RR 2015, 1497 Rn. 19). Die Eintragung der Grunddienstbarkeit als Belastung (nur) der einzelnen Sondereigentumseinheiten wäre folglich inhaltlich unzulässig i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO.
bb) Das Beschwerdegericht geht zutreffend davon aus, dass die Eintragung vorliegend den Inhalt hat, dass die Grunddienstbarkeit auf dem ganzen Grundstück lastet und nicht lediglich auf den einzelnen Sondereigentumseinheiten, in deren Wohnungsgrundbücher sie eingetragen wurde.
(1) Welchen Inhalt die Grundbucheintragung hat, ist durch Auslegung zu ermitteln, die der Senat selbst vornehmen kann (st. Rspr.: Senat, Urteil vom 26. Oktober 1984 – V ZR 67/83, BGHZ 92, 351, 355; Urteil vom 19. September 2008 – V ZR 164/07, NJW 2008, 3703 Rn. 11; Beschluss vom 6. November 2014 – V ZB 131/13, NJW-RR 2015, 208 Rn. 10; Beschluss vom 13. September 2018 – V ZB 2/18, FGPrax 2018, 245 Rn. 16). Das gilt sowohl für die Eintragung selbst als auch für die in Bezug genommene Eintragungsbewilligung (vgl. Senat, Urteil vom 14. März 1969 – V ZR 61/66, WM 1969, 661; Beschluss vom 17. November 2011 – V ZB 58/11, NJW 2012, 530 Rn. 12). Bei der Auslegung ist vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Außerhalb dieser Urkunden liegende Umstände dürfen nur insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (st. Rspr.: Senat, Urteil vom 26. Oktober 1984 – V ZR 67/83, aaO; Urteil vom 7. Juli 2000 – V ZR 435/98, BGHZ 145, 16, 20 f.; Urteil vom 8. Februar 2002 – V ZR 252/00, NJW 2002, 1797, 1798; Urteil vom 15. November 2013 – V ZR 24/13, NJW 2014, 311 Rn. 6; Beschluss vom 13. September 2018 – V ZB 2/18, FGPrax 2018, 245 Rn. 16).
(2) Danach hat die Eintragung der Grunddienstbarkeit in den Wohnungsgrundbüchern der einzelnen Sondereigentumseinheiten den Inhalt, dass das ganze Grundstück zugunsten des herrschenden Teileigentums mit der Grunddienstbarkeit belastet ist.
(a) Dem Wortlaut der Eintragung lässt sich allerdings nicht eindeutig entnehmen, ob eine Belastung des ganzen Grundstücks vorliegt.
(aa) Eindeutig wäre der Wortlaut der Eintragung nur, wenn sie den Vorgaben des § 4 WGV entspräche. Nach Abs. 1 Satz 1 dieser Vorschrift sind Rechte, die ihrer Natur nach nicht an dem Wohnungseigentum als solchem bestehen können, in der Weise einzutragen, dass die Belastung des ganzen Grundstücks erkennbar ist. Die Belastung ist nach Satz 2 in sämtlichen für Miteigentumsanteile an dem belasteten Grundstück angelegten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern einzutragen, wobei jeweils auf die übrigen Eintragungen zu verweisen ist (sog. Gesamtvermerk). An einem solchen Gesamtvermerk fehlt es indes.
(bb) Das Fehlen des Gesamtvermerks hat andererseits aber nicht zur Folge, dass ohne weiteres von einer inhaltlich unzulässigen Belastung der einzelnen – dienenden – Sondereigentumseinheiten auszugehen wäre (so aber BayObLG, MittBayNot 1995, 288, 289). Aus dem Umstand allein, dass eine Grunddienstbarkeit, die nach ihrem Inhalt nur an dem ganzen, nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstück bestellt werden kann, in die Grundbücher der einzelnen Sondereigentumseinheiten ohne den nach § 4 Abs. 1 Satz 2 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerk eingetragen worden ist, kann nicht geschlossen werden, dass eine i.S.v. § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO inhaltlich unzulässige Belastung der einzelnen Sondereigentumseinheiten vorliegt. Vielmehr ist in einem solchen Fall der Inhalt der Eintragung und der Eintragungsbewilligung nach ihrem nächstliegenden Sinn zu ermitteln, der trotz fehlenden Gesamtvermerks in einer Belastung des ganzen Grundstücks liegen kann (zutreffend Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., WGV § 4 Rn. 10; Amann, MittBayNot 1995, 267, 269; Böttcher, ZfIR 1997, 321, 323).
(b) Auch die Eintragungsbewilligung ist vorliegend nicht eindeutig, denn sie lässt nur erkennen, dass die Grunddienstbarkeit in die Wohnungsgrundbücher Blatt 350 – 1015 und 1017 – 1180 zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des Teileigentums zu Blatt 1016 eingetragen werden sollte.
(c) Nächstliegende Bedeutung der Eintragung ist, dass die Grunddienstbarkeit, die ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt werden konnte, auf diesem lastet und nicht, was inhaltlich unzulässig wäre, lediglich auf den einzelnen – dienenden – Sondereigentumseinheiten. Etwas Anderes folgt nicht daraus, dass die Grunddienstbarkeit nicht in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher eingetragen wurde.
(aa) Allerdings erfordert die Belastung des ganzen Grundstücks grundsätzlich eine Eintragung der Grunddienstbarkeit in alle für das Grundstück gebildeten Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher. Die Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks ist eine Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand i.S.v. § 747 Satz 2 BGB und erfordert daher materiell nach § 873 Abs. 1 BGB die Einigung des Berechtigten mit allen Wohnungs- bzw. Teileigentümern – die hier durch die Bewilligung der teilenden Alleineigentümerin nachgewiesen ist (vgl. zur Zulässigkeit der sog. Eigentümerdienstbarkeit Senat, Urteil vom 11. März 1964 – V ZR 78/62, BGHZ 41, 209, 210; Urteil vom 8. April 1988 – V ZR 120/87, NJW 1988, 2362, 2363) – und die Eintragung der Belastung auf dem Grundstück (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 96; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2948). Da für das Grundstück als Ganzes nach der Aufteilung in Wohnungs- bzw. Teil-eigentum kein eigenes Grundbuchblatt mehr besteht (§ 7 Abs. 1 Satz 3 WEG), ist das Recht in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher (§ 7 Abs. 1 Satz 1 WEG) einzutragen (vgl. Meikel/Morvilius, GBO, 11. Aufl., Einl. B Rn. 192; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2949; Böttcher, ZfIR 1997, 321, 323; sowie auch schon Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 – V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 294: „Eintragung der Dienstbarkeit auf allen Wohnungseinheiten“). Die auf dem ganzen Grundstück lastende Grunddienstbarkeit entsteht folglich nicht, wenn sie nicht in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher – die in ihrer Summe das Grundbuch des Gesamtgrundstücks bilden – eingetragen wird, und sie erlischt insgesamt, wenn sie auch nur an einem Miteigentumsanteil nachträglich in Wegfall gerät (vgl. Senat, Urteil vom 21. Juni 1974 – V ZR 164/72, NJW 1974, 1552, 1553 unter 2 c, insoweit nicht abgedruckt in BGHZ 62, 388; Beschluss vom 23. Juli 2015 – V ZB 1/14, NJW-RR 2015, 1497 Rn. 19).
(bb) Das Ausbleiben der Eintragung der Grunddienstbarkeit in eines oder mehrere Wohnungsgrundbücher führt aber – ebenso wie die nachträgliche Löschung des Rechts in einzelnen Wohnungsgrundbüchern – nicht dazu, dass sich der Sinngehalt der erfolgten Eintragung ändert. Folge der unterbliebenen Eintragung in sämtliche Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher oder der teilweisen Löschung des Rechts ist nicht das Vorliegen einer wirksamen, aber unzulässigen und deshalb nach § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO zu löschenden Belastung einzelner Sondereigentumseinheiten (so aber KG, Rpfleger 1975, 68; OLG Frankfurt, Rpfleger 1979, 149; OLG Düsseldorf, ZWE 2010, 460; KEHE/Keller, Grundbuchrecht, 8. Aufl., § 4 WGV Rn. 3). Vielmehr liegt eine zulässige, aber unwirksame Belastung des ganzen Grundstücks vor. Durch sie wird das Grundbuch hinsichtlich der in den einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern vorgenommenen Eintragungen unrichtig und ist nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO durch deren Löschung zu berichtigen.
II.
Das Beschwerdegericht nimmt auch zutreffend an, dass die Voraussetzungen für eine Berichtigung des Grundbuchs gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht vorliegen.
1. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Beschwerdegericht den Antrag der Beteiligten zu 1 dahingehend ausgelegt hat, dass diese für den Fall, dass die Eintragung nicht bereits nach ihrem Inhalt unzulässig ist, zugleich die Löschung der Grunddienstbarkeit wegen inhaltlicher Unrichtigkeit des Grundbuchs begehrt.
2. Die Unrichtigkeit des Grundbuchs ist nicht nachgewiesen.
a) Ein nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteiltes Grundstück kann zugunsten einer der Sondereigentumseinheiten mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden, die ihrem Inhalt nach nur an dem ganzen Grundstück bestellt werden kann; der Eintragung der Dienstbarkeit in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch der herrschenden Sondereigentumseinheit bedarf es hierfür nicht.
aa) Wie sich aus § 1009 Abs. 1 BGB ergibt, kann die Belastung des gemeinschaftlichen Grundstücks auch zugunsten eines Wohnungs- oder Teileigentümers erfolgen (vgl. OLG Zweibrücken, ZWE 2014, 123; Bärmann/Armbrüster, WEG, 14. Aufl., § 1 Rn. 151; Demharter, GBO, 31. Aufl., Anhang zu § 3 Rn. 96). In diesem Fall ist das ganze Grundstück als dienendes und – wie bei der Bestellung einer Grunddienstbarkeit an Wohnungseigentum zugunsten des jeweiligen Eigentümers einer anderen Wohnung (vgl. hierzu Senat, Urteil vom 19. Mai 1989 – V ZR 182/87, BGHZ 107, 289, 292) – dasjenige Sondereigentum als herrschendes Grundstück anzusehen, für dessen Nutzung die Grunddienstbarkeit einen Vorteil im Sinne des § 1019 Satz 1 BGB zu bieten vermag. Dies ist vorliegend das Teileigentum, in dessen Bereich sich das Heizwerk befindet, da dieses durch die mittelbare Absicherung der Fernwärmebezugspflichten begünstigt wird (vgl. Senat, Urteil vom 2. März 1984 – V ZR 155/83, WM 1984, 820 f.).
bb) Die Belastung des dienenden Gesamtgrundstücks mit der Dienstbarkeit bedarf nicht der Eintragung dieses Rechts auf der i.S.d. §§ 1018, 1019 BGB herrschenden Wohnungs- oder Teileigentumseinheit. Von dem Grundsatz, dass es zur Belastung des Grundstücks, für das kein eigenes Grundbuchblatt besteht, der Eintragung des Rechts in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher bedarf, ist hinsichtlich der herrschenden Einheit eine Ausnahme zu machen.
(1) Das ergibt sich daraus, dass die Eintragung einer Grunddienstbarkeit als Belastung auf dem herrschenden Grundstück nicht zulässig ist. Ein Grundstück kann nach § 1018 BGB nur zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet werden. Dies schließt es aus, dass ein Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des jeweiligen Eigentümers desselben Grundstücks belastet wird; dasselbe Grundstück im Rechtssinne kann nicht für das gleiche Recht herrschend und dienend sein (BayObLG, DNotZ 1995, 305; KG, MDR 2013, 646, 647; jurisPK-BGB/Münch, 8. Aufl., § 1018 Rn. 39; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1123). Wenn es nach dem zuvor Gesagten zulässig ist, das ganze Grundstück zugunsten des Eigentümers eines damit verbundenen Wohnungs- oder Teileigentums zu belasten, dann muss dieses Wohnungs- oder Teileigentum, obgleich es nicht nur Sondereigentum, sondern auch Miteigentum an dem belasteten Grundstück ist (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG), als „anderes Grundstück“ im Sinne von § 1018 BGB angesehen werden. Dieses „andere Grundstück“ ist zwingend herrschendes, nicht dienendes Grundstück. Auf ihm kann die Grunddienstbarkeit nur als Begünstigung des jeweiligen Eigentümers – sog. Herrschvermerk, § 9 GBO -, nicht aber als Belastung eingetragen werden.
(2) Der Eintragung eines Herrschvermerks bedarf es zur Entstehung des Rechts ebenfalls nicht, denn dieser hat – wie das Antragserfordernis zeigt – lediglich deklaratorische Wirkung (vgl. RG, JW 1929, 745; MüKoBGB/Mohr, 7. Aufl., § 1018 Rn. 67; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 1150). Für die Entstehung, Änderung und Aufhebung des Rechts ist nur die Eintragung auf dem Blatt des belasteten Grundstücks maßgebend. Diese, und nicht der eventuelle Vermerk auf dem Blatt des herrschenden Grundstücks, ist Grundlage für den öffentlichen Glauben des Grundbuchs (vgl. Senat, Urteil vom 7. März 2014 – V ZR 137/13, NZM 2015, 98 Rn. 9; Urteil vom 17. Juni 1994 – V ZR 204/92, NJW 1994, 2947, 2948 sowie schon RG, JW 1929, 745, 746).
b) Die Belastung des ganzen Grundstücks mit der Grunddienstbarkeit ist auch nicht deshalb unwirksam, weil es an dem durch § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerk fehlt.
aa) Nach einhelliger Ansicht in der Literatur, der auch das Beschwerdegericht folgt, ist die Eintragung einer Grunddienstbarkeit in sämtliche Wohnungsgrundbücher ungeachtet des fehlenden Gesamtvermerks wirksame Belastung des ganzen Grundstücks (so Meikel/Morvilius, GBO, 11. Aufl., Einl. B Rn. 192; Meikel/Böttcher, GBO, 10. Aufl., WGV § 4 Rn. 10; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 2949; Amann, MittBayNot 1995, 267; Bestelmeyer, Rpfleger 1997, 7, 11; Böttcher, ZfIR 1997, 321, 323).
bb) Diese Ansicht trifft zu. Die Regelung in § 4 Abs. 1 WGV, wonach bei der Eintragung die Belastung des ganzen Grundstücks erkennbar sein und jeweils auf die Eintragung in den übrigen Wohnungsgrundbüchern verwiesen werden muss, stellt eine formelle Ordnungsvorschrift dar (KEHE/Keller, Grundbuchrecht, 8. Aufl., Vorb. zu § 1 GBV Rn. 12; Meikel/Morvilius, GBO, 11. Aufl., Einl. B Rn. 192; Amann, MittBayNot 1995, 267; Böttcher, ZfIR 197, 321, 323). Ein Verstoß gegen Ordnungsvorschriften berührt die Wirksamkeit der vorgenommenen Eintragung nicht (vgl. Senat, Urteil vom 17. Juni 1994 – V ZR 204/92, NJW 1994, 2947, 2948). Die Belastung des ganzen Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit erfordert nach dem zuvor Gesagten nur die Einigung des Berechtigten mit allen Wohnungs- bzw. Teileigentümern und die Eintragung der Belastung in alle für die jeweiligen Miteigentumsanteile gebildeten Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher (mit Ausnahme des etwaigen herrschenden Wohnungs- bzw. Teileigentums). Ist diese Eintragung – wie hier – erfolgt, so ist das Recht materiell-rechtlich entstanden, auch wenn bei der Eintragung Ordnungs- bzw. Verfahrensvorschriften über die Führung der Wohnungsgrundbücher nicht beachtet wurden. Das Fehlen des nach § 4 Abs. 1 WGV vorgeschriebenen Gesamtvermerks führt folglich nicht zur Unwirksamkeit der Belastung des nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilten Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 84 FamFG, die Festsetzung des Gegenstandswerts auf § 61 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 36 Abs. 1 und 3 GNotKG.
Stresemann Brückner Weinland
Kazele Hamdorf