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OLG Frankfurt 20. Zivilsenat 20 W 159/11, 20 W 168/11

OLG Frankfurt 20. Zivilsenat
20 W 159/11, 20 W 168/11

Grundbuchverfahren: Reichweite einer transmortalen Vollmacht

1. Durch Zwischenverfügung kann nicht die Vorlage einer erneuten Auflassung verlangt werden.(Rn.11)

2. Aufgrund einer transmortalen Vollmacht kann der Bevollmächtigte auch nach dem Tod des Vollmachtgebers dessen Erben hinsichtlich des Nachlasses vertreten, (vergleiche BGH, Urteil vom 23. Februar 1983, IVa ZR 186/81, BGHZ 87, 19-26).(Rn.13)

Tenor

Die Zwischenverfügungen werden aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag vom 16.12.2010 nicht aus den Gründen der angefochtenen Zwischenverfügungen zurückzuweisen.

Gründe

I.

Mit am 20.12.2010 beim Grundbuchamt eingegangenem Antrag hat der Verfahrensbevollmächtigte neben der Löschung der unter Abt. II, lfde. Nr. 3 und 5 in dem betroffenen Grundbuchblatt eingetragenen Rechte die Wahrung der Eigentumsumschreibungen gemäß § 1 Ziff. 3 und 4 seiner Urkunde vom ….2010 –UR-Nr. …/2010- beantragt.

Die Urkunde von ….2010 hat einen Grundstücksschenkungsvertrag mit Auflassung zum Gegenstand. Dabei handelte der Antragsteller zu 2) auf Grund von Generalvollmachten aus den Jahren 1998 und 1999 sowohl für die Antragstellerin zu 2), seine Mutter, als auch für seinen am –.–.2010 verstorbenen Vater A wie auch für seine am –.–.2009 verstorbene Schwester B, die Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes. Die öffentlich beglaubigten Generalvollmachten ermächtigten jeweils zu jeder Rechtshandlung, welche der Vollmachtgeber selbst vornehmen könnte und bei welcher Stellvertretung gesetzlich zugelassen ist, enthalten die Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und erlöschen kraft ausdrücklicher Bestimmung nicht durch den Tod des Vollmachtgebers.

Namens seiner Schwester erklärte der Antragsteller zu 2) in der Urkunde vom ….2010 die Auflassung hinsichtlich des Eigentums an dem betroffenen Grundstück auf seine Eltern je zur ideellen Hälfte und anschließend hinsichtlich der ideellen Hälfte seines Vaters auf sich selbst. Ferner bewilligte und beantragte der Antragsteller zu 2) namens der Vertretenen und im eigenen Namen die Löschung der Rechte Abt. II Nr. 3) und 5).

Mit Zwischenverfügungen vom 19.01.2011 hat die Grundbuchrechtspflegerin den Nachweis der Erbfolge nach B und A verlangt sowie eine neue Auflassung zwischen den Erben und dem Antragsteller zu 2). Durch den Tod von B sei deren Verfügungsberechtigung erloschen, auch könne auf den verstorbenen A mangels Rechtsfähigkeit kein Eigentum übertragen werden. Daran ändere auch die Geltung der Vollmachten über den Tod hinaus nichts. Schließlich sei die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorzulegen.

Nachdem der Verfahrensbevollmächtigte zur Frage von Vollmachten über den Tod hinaus auf die Kommentarliteratur verwiesen und erklärt hat, hinsichtlich der Übertragung auf Herrn A halte er eine Abänderung der Urkunde für denkbar, hat die Grundbuchrechtspflegerin mit Zwischenverfügung vom 18.02.2011 ihre Beanstandungen vom 19.01.2011 bestätigt. Zur Begründung hat sie ausgeführt, ein Auftreten des Antragstellers zu 2) für die Erben sei in der Urkunde vom ….2010 nicht erwähnt, auch sei die Bindungswirkung der Auflassung nicht vor dem Tod der Eigentümerin eingetreten. Auf Grund des außerhalb des Grundbuchs eingetretenen Eigentumswechsels könne auch ein Bevollmächtigter nicht für die Eigentümerin den Grundbesitz veräußern. Der verstorbene A könne kein Eigentum mehr erwerben. Die vorgelegte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vom 31.01.2001, die die Eheleute C und A betrifft, sei nicht ausreichend, da sie sich nicht wie erforderlich auf den Antragsteller zu 2) als letzten Erwerber beziehe.

Gegen die Zwischenverfügungen vom 19.01.2011 und 18.02.2011 richten sich die Beschwerden vom 22. und 24.02.2011, die entgegen der Ankündigungen gegenüber dem Grundbuchamt und im Beschwerdeverfahren nicht begründet worden sind.

Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Beschluss vom 31.03.2011 den Beschwerden mit der den Zwischenverfügungen zu Grunde liegenden Begründung nicht abgeholfen, mit Ausnahme der am 01.03.2011 neu eingereichten Unbedenklichkeitsbescheinigungen des Finanzamts.

II.

Die Beschwerde der Antragsteller, über die nach Art. 111 Satz 1 FGG-RG i. V. m. § 72 GBO n. F. nach der hier erfolgten Nichtabhilfe gemäß § 75 GBO das Oberlandesgericht zu entscheiden hat, ist zulässig (§§ 71 Abs. 1, 73 GBO).

Dabei wird mangels näherer Angaben in der Beschwerdeschrift davon ausgegangen, dass Beschwerdeführer die Antragsteller als Antragsberechtigte sind und die Beschwerdeeinlegung durch den Notar auf der Grundlage von § 15 Abs. 2 GBO erfolgt ist (Demharter: GBO, 27. Aufl., § 15, Rdnr. 20).

Die Beschwerde hat in der Sache auch Erfolg, da die angefochtenen Zwischenverfügungen schon aus formellen Gründen zu beanstanden sind.

Es entspricht herrschender Auffassung im Grundbuchrecht, der sich auch der Senat bereits mehrfach angeschlossen hat (vgl. z. B. Beschlüsse vom 07.12.2010 -20 W 505/10-, vom 05.01.2011 -20 W 542/10- und vom 15.03.2011 -20 W 435/10), dass es unzulässig ist, den Antragstellern im Weg einer Zwischenverfügung die Nachholung einer fehlenden oder als zu unbestimmt angesehenen Auflassung aufzugeben. Dies findet seine Rechtsgrundlage darin, dass nach herrschender Auffassung eine Zwischenverfügung nur dann in Betracht kommt, wenn das festgestellte oder mögliche Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung und damit rangwahrend beseitigt werden kann. Dies folgt daraus, dass nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein kann, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das erst die Grundlage einer einzutragenden Rechtsänderung sein soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte (BayObLG Rpfleger 1986, 176; FGPrax 2001, 13; Senat Rpfleger 1990, 292 und Beschluss vom 14.10.2005 -20 W 405/04- dok. bei juris; Demharter: GBO, 27. Aufl., § 18, Rdnr. 8, 9, 12, 32; Meikel/Böttcher: Grundbuchrecht, 10. Aufl., § 18, Rdnr. 37; differenzierend Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 442a).

Für die weitere Bearbeitung des Antrags vom 16.12.2010, der im vorliegenden Verfahren dem Senat allerdings nicht zur Entscheidung angefallen ist, wird auf Folgendes hingewiesen:

Bei den dem Antragsteller zu 2) 1998 und 1999 durch seine Schwester und seine Eltern erteilten Generalvollmachten handelt es sich um sog. transmortale Vollmachten. Abgesehen davon, dass eine Vollmacht, wenn ihr ein Auftrag oder Geschäftsbesorgungsvertrag zu Grund lag, gemäß §§ 168, 672, 675 BGB ohnedies über den Tod hinaus gilt, ist vorliegend in den jeweiligen Vollmachten die Fortgeltung über den Tod der Vollmachtgeber hinaus ausdrücklich angeordnet. Mit dem Erbfall erwirbt der Bevollmächtigte auf Grund der Ermächtigung des Erblassers die Befugnis, innerhalb der ihm eingeräumten Vertretungsmacht über das zum Nachlass gehörende Vermögen in Vertretung des bzw. der Erben zu verfügen (BGH NJW 1983, 1487, 1489= BGHZ 87, 19; KG Urteil v. 13.06.2003 -25 U 214/02- zitiert nach juris; Palandt/Weidlich: BGB, 70. Aufl., Einf. vor § 2197, Rdnr. 10). Dazu muss der Bevollmächtigte auch nicht die Erben namhaft machen, für die er handelt (Landgericht Stuttgart, Beschl. v. 20.07.2007 -1 T 37/2007- BWNotZ 2007, 119 = ZEV 2008, 198; Bestelmeyer Rpfleger 2008, 552 ff., 563).

In dem hier gegebenen Fall, dass die Eigentumsübertragung an einem Nachlassgrundstück eingetragen werden soll, ist gemäß § 40 GBO keine Voreintragung der Erben der B erforderlich und deshalb muss der kraft transmortaler Vollmacht handelnde Antragsteller zu 2) auch insoweit keinen Erbnachweis vorlegen (Landgericht Neuruppin MittBayNot 2004, 46; Landgericht Stuttgart, aaO; Palandt/Weidlich, aaO; Bauer/von Oefele/Schaub: GBO, 2.Aufl. § 35, Rdnr. 47; Hügel/Wilsch: GBO, 2. Aufl., § 35, Rdnr. 71; Schöner/Stöber: Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rdnr. 3571; Bestelmeyer, aaO; Böhringer Rpfleger 2009, 124 ff., 136).

Da die Vertretungsbefugnis auf Grund der transmortalen Vollmacht nach A ebenfalls auf dessen Nachlass beschränkt ist, kann der Antragsteller zu 2) allerdings für diesen – ganz abgesehen von der fehlenden Rechtsfähigkeit- als Vertreter kein Eigentum erwerben, so dass deshalb im Ergebnis auch die Übertragung der von B auf ihren Vater A übertragenen ideellen Hälfteanteil auf den Antragsteller zu 2) scheitert. In seinem Schriftsatz vom 16.02.2011 hat der Verfahrensbevollmächtigte insoweit schon die Bereitschaft zu einer Änderung der Urkunde erkennen lassen.

Da die Beschwerde bereits aus verfahrensrechtlichen Gründen erfolgreich war, kam es auf die bis zum 15.06.2011 angekündigte Beschwerdebegründung nicht an.

Es bedurfte auch weder einer Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren, § 131 Abs. 3 KostO, noch einer Entscheidung über die Zulassung einer Rechtsbeschwerde gemäß § 78 GBO.

Grundbuchverfahren: Amtslöschung bei Belastung eines Grundstücks mit mehreren ranggleichen Vorkaufsrechten

OLG München, Beschluss vom 15. März 2016 – 34 Wx 3/16

Grundbuchverfahren: Amtslöschung bei Belastung eines Grundstücks mit mehreren ranggleichen Vorkaufsrechten

1. Ein Grundstück kann nicht mit mehreren Vorkaufsrechten belastet werden, die alle den gleichen Rang haben und jeweils einen auf die Verschaffung des Eigentums am gesamten Grundstück gerichteten Anspruch sichern, wenn Vereinbarungen zur Vermeidung von Kollisionen fehlen. Dies gilt ebenso, wenn bei Rechtsbestellung die subjektiv-dingliche Berechtigung jeweils derselben Person zustand.(Rn.36)

2. Die Eintragung derartiger Rechte im Grundbuch ohne Kollisionsvereinbarung ist unzulässig und führt zur Amtslöschung.(Rn.39)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Deggendorf – Grundbuchamt – vom 10. Dezember 2015 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 35.000 € festgesetzt.

III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe

I.

Gegenstand des Verfahrens bildet die Löschung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung eines dinglichen Vorkaufsrechts.

Der Beteiligte zu 2 ist seit 2.2.2015 im Grundbuch als Eigentümer von Grundbesitz (FlSt 236) eingetragen. In Abt. II des Grundbuchs war am 26.1.1972 unter lfd. Nr. 1 folgende Belastung eingetragen worden:

Je Vorkaufsrecht für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke Flste. 141/3, 238 und 236/1 (Blatt …); gemäß Bewilligung vom 02.06.1971; Gleichrang unter sich und Gleichrang mit Lasten Abt. II/2 (Geh- und Fahrtrecht für die herrschenden Grundstücke).

Die Eintragung beruht auf der zu Notarsurkunde vom 2.6.1971 erklärten Bewilligung des damaligen Eigentümers. Dieser hatte im Zuge einer Veräußerung von drei Grundstücken (FlSt 141/3, FlSt 238 sowie zwei Teilflächen aus FlSt 236 (alt) und FlSt 235) an eine Kommanditgesellschaft zu notarieller Urkunde vom 8.4.1970 – Abschnitt J – zu Lasten des im Eigentum behaltenen Restgrundstücks FlSt 236 (neu) folgendes subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht bestellt:

Der Veräußerer, und zwar zugleich mit Wirkung für seine Rechtsnachfolger im Eigentum des Restgrundstücks Fl.St.Nr. 236 … räumt hiermit dem jeweiligen Eigentümer des Kaufgrundbesitzes … für den nächsten Verkaufsfall das dingliche Vorkaufsrecht ein.

Die Bewilligungsurkunde vom 2.6.1971 nimmt auf diese Rechtsbestellung Bezug. Bewilligt wurde

die Eintragung des lt. Buchstabe J der Vorurkunde eingeräumten Vorkaufsrechtes an Flst.Nr. 236 … je zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers des neugebildeten Grundstücks Flst. Nr. 236/1 sowie der Grundstücke Flst.Nr. 141/3 und 238 … an nächstoffener Rangstelle in das Grundbuch.

Das Restgrundstück (FlSt 236) übertrug der kinderlose Eigentümer mit notariellem Überlassungsvertrag vom 22.12.2006 unter Vorbehalt des lebenslangen Nießbrauchs unentgeltlich auf seine Schwester Elisabeth R.. Die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Rechte übernahm die Erwerberin „in Kenntnis ihres Inhalts zur weiteren dinglichen Duldung und Erfüllung“ (Ziff. VI der Urkunde). Am 11.1.2007 wurde die Eigentumsumschreibung im Grundbuch vollzogen.

Am 25.7.2014 beantragte Elisabeth R., notariell vertreten, die Löschung des Vorkaufsrechts. Das vom früheren Eigentümer für den nächsten Verkaufsfall eingeräumte Recht sei infolge der Eigentumsübertragung auf sie löschungsreif. Das Grundbuchamt vollzog die Löschung antragsgemäß am 11.8.2014 ohne Anhörung der Berechtigten.

Zu Urkunde vom 8.12.2014 verkaufte Elisabeth R. den Grundbesitz bei gleichzeitiger Auflassung an den Beteiligten zu 2. Die Eigentumsumschreibung erfolgte am 2.2.2015.

Eigentümerin der Flurstücke 236/1 und 141/4 (letzteres hervorgegangen durch Teilung von FlSt 141/3) ist aufgrund Auflassung vom 15.4.2013 mittlerweile die am 30.1.2014 eingetragene Beteiligte zu 1. Das Eigentum an Flurstück 238 ist mittlerweile auf Dritte übergegangen; das Eigentum an Flurstück 141/3 (Restgrundstück) hält weiterhin die Personengesellschaft.

Die Beteiligte zu 1 regte mit Schreiben vom 27.5.2015 die Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung des Vorkaufsrechts an. Sie meint, das Recht bestehe trotz der einen Vorkaufsfall nicht auslösenden Überlassung vom 22.12.2006 fort, denn es sei nach dem Wortlaut der Bewilligung für den ersten Verkaufsfall, in dem es ausgeübt werden könne, und daher mit Bindung auch für den Sonderrechtsnachfolger im Eigentum des belasteten Grundbesitzes bestellt worden. Dieses Verständnis ergebe sich auch aus der ausdrücklichen Belastungserstreckung auf den Rechtsnachfolger laut Bestellungsurkunde vom 8.4.1970. Es habe der im Überlassungsvertrag vom 22.12.2006 erklärten Belastungsübernahme zugrunde gelegen.

Gegen den am 8.7.2015 in das Grundbuch (Abt. II lfd. Nr. 6) eingetragenen Widerspruch hat sich der anwaltlich vertretene Beteiligte zu 2 mit dem auf Löschung des Widerspruchs gerichteten Antrag vom 7.8.2015 gewandt, hilfsweise mit der Beschwerde. Er habe den Grundbesitz gutgläubig lastenfrei erworben. Die hierzu angehörte Beteiligte zu 1 hat die Gutgläubigkeit des Beteiligten zu 2 bestritten. Dieser habe in einem Gespräch am 23.4.2014 vom Bestand des Rechts Kenntnis erlangt. Der Beteiligte zu 2 bestätigte das bezeichnete Gespräch. Er habe jedoch auf die Richtigkeit der ihm durch Vorlage eines Grundbuchauszugs nachgewiesenen Löschung des Rechts vertraut und deshalb gutgläubig erworben.

Mit Beschluss vom 10.12.2015 hat das Grundbuchamt der Beschwerde durch Anordnung der Löschung des Amtswiderspruchs abgeholfen. Ein Widerspruch habe nicht eingetragen werden dürfen, denn die Löschung des Vorkaufsrechts habe der materiellen Rechtslage entsprochen. Das Vorkaufsrecht sei nur für den ersten Verkaufsfall bestellt worden und infolge der Überlassung des Grundbesitzes im Weg der vorweggenommenen Erbfolge untergegangen. Das dingliche Vorkaufsrecht für einen Verkaufsfall könne nicht mit Bindung für den Sonderrechtsnachfolger bestellt werden.

Gegen die Löschung des Amtswiderspruchs hat die Beteiligte zu 1 am 23.12.2015 „Amtswiderspruch“ und gegen den Beschluss vom 10.12.2015 zugleich Beschwerde eingelegt. Sie beantragt die Zurückweisung des Antrags des Beteiligten zu 2 vom 7.8.2015 unter Aufhebung des Beschlusses vom 10.12.2015 und meint, der ursprünglich eingetragene Amtswiderspruch (Abt. II lfd. Nr. 6) habe nicht gelöscht werden dürfen. Den Inhalt des bestellten Vorkaufsrechts habe das Grundbuchamt nicht vollständig erfasst. Das deshalb auch nach Überlassung des Grundbesitzes fortbestehende Vorkaufsrecht sei nicht durch gutgläubigen Erwerb des Beteiligten zu 2 untergegangen.

Das Grundbuchamt hat das Rechtsmittel als beschränkte Beschwerde mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Löschung des in Abt. II lfd. Nr. 6 eingetragen gewesenen Amtswiderspruchs ausgelegt und nicht abgeholfen.

Zu dem in der Beschwerdeinstanz erteilten Hinweis, dass die Bestellung gleichrangiger subjektiv-dinglicher Vorkaufsrechte ohne gleichzeitige Ausübungsregelung aus Rechtsgründen nicht zulässig sei, hat die Beteiligte zu 1 dahingehend Stellung genommen, dass eine Ausübungsregelung hier mit Blick auf die im Zeitpunkt der Rechtsbestellung bestandene Personengleichheit der Begünstigten entbehrlich gewesen, im Übrigen aber getroffen worden sei.

II.

Gegen die Löschung des Amtswiderspruchs ist die beschränkte Beschwerde nach § 11 Abs. 1 und 3 RPflG, § 71 Abs. 2 GBO statthaft. Mit ihr kann verlangt werden, dass das Grundbuchamt zur Eintragung eines Widerspruchs nach § 53 GBO gegen die beanstandete Löschung angewiesen wird (Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 49; Hügel/Kramer § 71 Rn. 139; Demharter GBO 29. Aufl. § 53 Rn. 31; Meincke in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 53 Rn. 88).

1. Für die Zurückweisung des Löschungsersuchens, dem das Grundbuchamt bereits durch Vornahme der Löschung entsprochen hat, fehlt hingegen das Rechtsschutzbedürfnis. Ebenso wenig kann die Aufhebung des die Löschung anordnenden Beschlusses mit der Beschwerde erreicht werden; denn die Löschung ist eine Eintragung, die am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teilnimmt (BayObLGZ 1989, 136/138 f.). Da allerdings regelmäßig im Interesse des Rechtsschutz Suchenden davon auszugehen ist, dass das Rechtsmittel mit dem zulässigen Inhalt eingelegt sein soll (Demharter § 71 Rn. 55), ist die Eingabe der Beteiligten zu 1 trotz der weiterreichend formulierten Beschwerdeanträge als beschränkte Beschwerde zu behandeln. Ersichtlich ist das Bestreben der Beteiligten zu 1 darauf gerichtet, die angenommene materielle Rechtsposition in der grundbuch-verfahrensrechtlich zulässigen Form abzusichern.

Die danach statthafte Beschwerde erweist sich auch im Übrigen als zulässig.

2. Die Beschwerde ist unbegründet, weil die Voraussetzungen für die Löschung des Amtswiderspruchs vorgelegen haben.

a) Ein Amtswiderspruch nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO kann auf Antrag (§ 13 Abs. 1 GBO) oder auf Beschwerde (§ 71 Abs. 1 GBO) gelöscht werden (Demharter § 53 Rn. 31 a. E., Rn. 41; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 88). Dem Antrag ist zu entsprechen, wenn der Berechtigte, also derjenige, für den der Widerspruch gebucht ist, die Löschung bewilligt (BGH NJW 1985, 3070/3071; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 90; Meikel/Schneider GBO 11. Aufl. § 53 Rn. 126) oder die Voraussetzungen für die Eintragung des Widerspruchs (Gesetzesverletzung bei der Eintragungstätigkeit und dadurch bedingte Unrichtigkeit des Grundbuchs) nicht oder nicht mehr vorliegen (Demharter § 53 Rn. 41; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 89).

Fehlt – wie hier – die Bewilligung des Berechtigten, so ist streitig, ob der Antragsteller die Unrichtigkeit der Eintragung, gegen die der Widerspruch gerichtet ist, widerlegen muss (OLG Düsseldorf Rpfleger 2012, 21; Demharter § 53 Rn. 41; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 88) oder ob lediglich glaubhaft zu machen ist, dass die vom Widerspruch betroffene Eintragung das Grundbuch nicht unrichtig gemacht hat (OLG Hamm OLGZ 1968, 209/211; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 89; Meikel/Schneider § 53 Rn. 125; Hügel/Holzer § 53 Rn. 49). Unabhängig von der Frage der Grundbuchunrichtigkeit ist der Amtswiderspruch jedenfalls dann zu löschen, wenn die Eintragung nicht unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften vorgenommen worden ist (OLG Zweibrücken RNotZ 2013, 301; OLG Düsseldorf Rpfleger 2012, 21; Meincke in Bauer/von Oefele § 53 Rn. 89; Meikel/Schneider § 53 Rn. 125).

b) Die Löschung des Vorkaufsrechts, die nach § 46 Abs. 1 GBO eine Grundbucheintragung ist (BayObLG Rpfleger 1987, 156) und gegen die sich der gelöschte Widerspruch richtete, war zwar unter Gesetzesverstoß erfolgt, weil die grundbuchmäßig Berechtigten vor Vornahme der Eintragung nicht angehört wurden (vgl. Demharter § 1 Rn. 68; Meikel/Böttcher Einl. C Rn. 83, 87; Hügel/Holzer § 22 Rn. 21). Das Grundbuch ist durch die vorgenommene Löschung des Vorkaufsrechts jedoch nicht unrichtig geworden. Einer Entscheidung über das für den Unrichtigkeitsnachweis zu fordernde Beweismaß bedarf es nicht. Denn der Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit muss dann nicht geführt werden, wenn sich die materielle Unrichtigkeit des Grundbuchs (§ 894 BGB) aus der Eintragung im Grundbuch selbst – einschließlich zulässiger Bezugnahmen (vgl. § 874 BGB) – ergibt (Senat vom 25.9.2015, 34 Wx 121/15, juris; Demharter § 22 Rn. 37; Hügel/Holzer § 22 Rn. 59 und 61).

aa) Die Löschung des Vorkaufsrechts hat das Grundbuch nicht unrichtig, sondern richtig gemacht, weshalb der Amtswiderspruch gegen die Löschung zu Recht seinerseits gelöscht worden ist.

Die Begründung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte (§ 1094 BGB) zugunsten des jeweiligen – wenn auch damals personenidentischen – Eigentümers mehrerer Grundstücke (§ 1094 Abs. 2, § 1103 Abs. 1 BGB) ist – anders als die Einräumung eines (subjektiv-dinglichen) Vorkaufsrechts zugunsten mehrerer Berechtigter – grundsätzlich ausgeschlossen. Ein Sachverhalt, in dem die Zulässigkeit bejaht werden könnte, weil kollisionshindernde Vereinbarungen vorliegen oder ausnahmsweise entbehrlich sind, liegt nicht vor.

(1) Der Rechtsinhalt der im Grundbuch ursprünglich eingetragenen dinglichen Belastung bestimmt sich nach dem Eintrag und der dort zulässig in Bezug genommenen Bewilligung (§ 874 BGB; Senat vom 18.12.2009, 34 Wx 81/09 = Rpfleger 2010, 260/261 m. w. N.; OLG Köln Rpfleger 1982, 16). Danach wurden hier mehrere subjektiv-dingliche Vorkaufsrechte bestellt, nicht hingegen ein gemeinschaftliches (vgl. § 472 BGB) Vorkaufsrecht für mehrere Berechtigte.

Für die Auslegung ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk einschließlich der Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt; Umstände, die außerhalb der Bewilligungsurkunde liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (vgl. BGHZ 92, 351/355; 113, 374/378; BGH ZWE 2013, 402/403; Demharter § 19 Rn. 28).

Bewilligt wurden nach dem nächstliegenden Verständnis der beurkundeten Erklärung für jeden einzelnen Berechtigten – das ist der jeweilige Eigentümer der drei herrschenden Grundstücke – je ein inhaltsgleiches Vorkaufsrecht, ohne einem dieser Rechte den Vorrang einzuräumen. Dies wird mit der Wendung, die Eintragung des Vorkaufsrechts „je“ zu Gunsten des Berechtigten werde bewilligt, bei fehlender Rangbestimmung zum Ausdruck gebracht. Ein Verständnis dahingehend, dass die mehreren Begünstigten gemeinschaftlich berechtigt sein sollten und ihnen ein einheitliches subjektiv-dingliches Vorkaufsrecht eingeräumt werden sollte (§ 1094 Abs. 2, § 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 472 BGB; vgl. Hügel/Reetz § 47 Rn. 6; Kohler in Bauer/von Oefele AT III Rn. 136), liegt bei dieser Wortwahl nicht nahe.

Dem am Wortlaut orientierten Verständnis steht nicht entgegen, dass nach mittlerweile herrschendem Rechtsverständnis gleichrangige Vorkaufsrechte in dieser Form nicht wirksam bestellt werden können (dazu unter (2)). Im Zeitpunkt der Rechtsbestellung und Eintragung war die Rechtsfrage umstritten. Die Bestellung gleichrangiger Vorkaufsrechte wurde teilweise als nicht zulässig (LG Darmstadt MDR 1958, 35), teilweise als jedenfalls dann zulässig erachtet, wenn die Vorkaufsrechte nach ihrer inhaltlichen Ausgestaltung bei der Ausübung nicht kollidieren können (AG Gemünden MittBayNot 1974, 145 mit Anm. Promberger), teilweise aber auch ohne Einschränkung als zulässig angesehen, wobei unterschiedliche Ansichten über Inhalt und Umfang der Berechtigung im Konfliktfall vertreten wurden (vgl. OLG Hamm NJW-RR 1989, 912/913; LG Düsseldorf Rpfleger 1981, 479; LG Landshut MittBayNot 1979, 69 mit Anm. Böck; Holderbaum JZ 1965, 712/714). Vor diesem Hintergrund kann nicht davon ausgegangen werden, die Vertragsparteien hätten ihren Erklärungen den Sinn geben wollen, der sich nach Jahren der juristischen Diskussion als gangbarer Weg erweist, wenn sich hierfür in deren Erklärungen – wie hier – kein Anhaltspunkt findet. Denn im Grundbuchverfahren sind der Ermittlung des Parteiwillens mit Blick auf den verfahrensbeherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt (BayObLGZ 1984, 122/124; Senat vom 28.7.2014, 34 Wx 240/14 = FamRZ 2015, 1139; vom 28.7.2015, 34 Wx 106/15 = Rpfleger 2016, 14).

Die im Zeitpunkt der Rechtsbestellung bestehende Personengleichheit der Berechtigten bietet keinen Anhaltspunkt für eine Auslegung dahingehend, dass entgegen dem Wortlaut ein einheitliches Recht zugunsten der subjektiv-dinglich Berechtigten (§ 1094 Abs. 2, § 1098 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. § 472 BGB) bestellt werden sollte. Wäre ein solches Recht gewollt gewesen mit der Konsequenz, dass unabhängig von der künftigen Eigentumsentwicklung die Berechtigten das Vorkaufsrecht nur gemeinschaftlich (§ 472 Satz 1 BGB) und lediglich dann einzeln ausüben können, wenn in den Personen der übrigen Mitberechtigten ein Tatbestand gemäß § 472 Satz 2 BGB eintritt, wäre die Wortwahl in der Bestellungsurkunde unvertretbar. Auch ein persönlich-dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 1 BGB) zugunsten der Personengesellschaft und ihrer (Gesamt-)Rechtsnachfolger war ersichtlich nicht gewollt.

Vielmehr lässt die damalige Konstellation es als naheliegend erscheinen, dass sich die Urkundsbeteiligten der Frage, wie im Fall einer divergierenden Entwicklung des Eigentums an den berechtigten Grundstücken der Konflikt zwischen den mehreren Vorkaufsrechten im Vorkaufsfall aufgelöst werden soll, nicht gestellt und deshalb der Aufgabe, eine entsprechende Ausgestaltung der mehreren Vorkaufsrechte vorzunehmen, nicht unterzogen haben. Eine danach zwar auch im Grundbuchverfahren nicht gänzlich ausgeschlossene (vgl. BGH NJW 2004, 3413; Demharter § 19 Rn. 29, § 53 Rn. 4) ergänzende Vertragsauslegung führt jedoch gleichfalls nicht zu eintragungsfähigen Rechten. Anhaltspunkte dafür, in welcher Weise (Prioritätsprinzip, Beschränkung auf Teilflächen oder Quoten, gemeinschaftliche Berechtigung am Ganzen) die Parteien des Geschäfts den Konflikt zwischen den mehreren Vorkaufsrechten in Kenntnis der Regelungsbedürftigkeit aufgelöst hätten, liegen nicht vor; sie ergeben sich insbesondere nicht aus der Bestellungs- und Bewilligungsurkunde. Auch auf § 472 BGB kann für Zwecke der ergänzenden Auslegung nicht zurückgegriffen werden. Zum einen ist der Anwendungsbereich der Vorschrift nicht eröffnet. Zum anderen fehlt es an Anhaltspunkten dafür, dass die Parteien dem durch Vorkaufsrecht gesicherten Eigentumsverschaffungsanspruch einen Inhalt entsprechend der für gemeinschaftlich Berechtigte geltenden Norm gewollt hätten. Eine gemeinschaftliche Berechtigung an einem Grundstück als Folge einer Ausübung des Vorkaufsrechts durch alle Berechtigten birgt Konfliktpotential. Eine Behandlung der eigenständigen, je auf das Ganze gerichteten Vorkaufsrechte nach den für ein einheitliches Vorkaufsrecht geltenden Regeln kann deshalb nicht – ohne entsprechende Anhaltspunkte im Tatsächlichen – als das „hilfsweise“ Gewollte angesehen werden.

Dem mithin allein maßgeblichen wortlautgetreuen Verständnis entspricht der Eintragungsvermerk im Grundbuch, der für die jeweiligen Eigentümer der herrschenden Grundstücke „je“ ein Vorkaufsrecht (vgl. Hügel/Reetz § 47 Rn. 7) im Gleichrang untereinander ausweist. Diese Eintragung der mehreren, unter sich gleichrangigen Rechte ist folgerichtig auf keinen Widerspruch der Urkundsbeteiligten und des mit dem Vollzug betrauten Notars gestoßen.

(2) Eine Grundstücksbelastung mit ranggleichen dinglichen Vorkaufsrechten ist nur zulässig, wenn zum Inhalt der Vorkaufsrechte Ausübungsregelungen gehören, die den mit der Ranggleichheit verbundenen Konflikt im Vorkaufsfall regeln.

Zwar ist die allgemeine, das Rangverhältnis einschließlich die Ranggleichheit mehrerer Grundstücksbelastungen betreffende Regelung des § 879 BGB grundsätzlich auch auf das dingliche Vorkaufsrecht anwendbar. Allerdings hat der Gesetzgeber für den Fall des Konflikts gleichrangiger Vorkaufsrechte – anders als für das Zusammentreffen mehrerer dinglicher Nutzungsrechte (§§ 1024, 1060, 1090 Abs. 2 BGB) – keine Bestimmung darüber getroffen, welche rechtliche Konsequenz der Widerstreit gleichrangiger Rechte für das jeweils einzelne Recht hat und auf welche Weise der Konflikt zu lösen ist. Im Vorkaufsfall würden sich die gleichrangigen Rechte wechselseitig blockieren (§ 1098 Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 883, 888 BGB), wenn eine Vereinbarung über die Auflösung des Konflikts fehlt. Ranggleichheit kann aber nicht bestehen, wenn die Ausübung des einen Rechts die gleichzeitige Ausübung des anderen Rechts unmöglich machen würde. Die Begründung mehrerer gleichrangiger Vorkaufsrechte an einem Grundstück ist deshalb grundsätzlich ausgeschlossen (BGH NJW 2014, 3024/3027 Tz. 22; LG Darmstadt MDR 1958, 35; Soergel/Stürner BGB 13. Aufl. § 1094 Rn. 4; Staudinger/Schermaier BGB (2009) § 1094 Rn. 12; Meikel/Morvilius Einl. B Rn. 495).

Gleichrangige Vorkaufsrechte an einem Grundstück sind zwar nach herrschender Meinung dann zulässig, wenn eine Ausübungsvereinbarung getroffen ist, die eine Kollision der gleichrangigen Rechte verhindert (BGH a. a. O.; LG Landshut MittBayNot 1979, 69; AG Gemünden MittBayNot 1974, 145; MüKo/Westermann BGB 6. Aufl. § 1094 Rn. 8; Soergel/Stürner a. a. O.; Staudinger/Schermaier a. a. O.; Meikel/Morvilius a. a. O.; Kohler in Bauer/von Oefele AT III Rn. 129 f.; Zimmermann Rpfleger 1980, 326 und Rpfleger 1981, 480; weitergehend OLG Hamm NJW-RR 1989, 912; LG Düsseldorf Rpfleger 1981, 479; KEHE/Keller GBO 7. Aufl. Einl. § 10 Rn. 15; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1403; Demharter Anh. zu § 44 Rn. 82; Hügel/Reetz § 47 Rn. 7). Eine Ausübungsvereinbarung ist jedoch hier nicht ersichtlich, insbesondere dem Inhalt der Bestellungs- und Bewilligungsurkunde nicht zu entnehmen. Eine solche ergibt sich auch nicht aus der „Natur der Sache“, denn die auf das belastete Grundstück bezogenen Vorkaufsrechte können in unterschiedlicher Weise zum Zweck der Konfliktvermeidung bzw. -auflösung ausgestaltet werden (vgl. oben 2. b) aa) (1) zur ergänzenden Vertragsauslegung). Die Beteiligte zu 1 trägt demzufolge weder zur vertraglichen Grundlage noch zum Inhalt einer angeblich getroffenen Ausübungsregelung vor.

Auf eine Ausübungsregelung konnte nicht deshalb verzichtet werden, weil zum Zeitpunkt der Rechtsbegründung die an die jeweilige Eigentümerstellung der begünstigten Grundstücke angeknüpfte subjektiv-dingliche Berechtigung jeweils zur selben Person führte. Aufgrund der Eigentumszuordnung war ein Ausübungskonflikt zwar der Sache nach ausgeschlossen, solange sich das Eigentum an den betroffenen Flurstücken in derselben Hand befand. In der gewählten Gestaltung war der Konflikt der mehreren Rechte dennoch bereits bei deren Bestellung angelegt, weil bei unterschiedlichen Eigentümern die gleichrangigen dinglichen Rechte der dann personenverschiedenen Berechtigten in der beschriebenen Weise kollidieren. Dabei kommt es nicht darauf an, ob im konkreten Vorkaufsfall tatsächlich mehrere Berechtigte um das Vorkaufsrecht streiten. Dies sind tatsächliche Zufälligkeiten, auf die bei der Beurteilung der Zulässigkeit des bestellten Rechts nicht abgestellt werden kann.

(3) Aus der im Überlassungsvertrag vereinbarten Belastungsübernahme ergibt sich nichts anderes. Die dort festgehaltene Verpflichtung der Erwerberin zur Übernahme der Rechte zur weiteren dinglichen Duldung und Erfüllung beinhaltet nach ihrem nächstliegenden Verständnis keine Neubestellung und keine eigenständige Eintragungsbewilligung. Zudem stünden der Wirksamkeit des übernommenen dinglichen Rechts die vorgenannten Rechtsgründe entgegen (Senat vom 18.12.2009, 34 Wx 81/09 = Rpfleger 2010, 260 a. E.).

bb) Deshalb kann dahinstehen, ob der Auslegung des Grundbuchamts zu folgen ist, das Vorkaufsrecht sei nur für einen Verkaufsfall bestellt. Nicht entschieden werden muss außerdem die Rechtsfrage, ob trotz des sachenrechtlichen Typenzwangs ein dingliches Vorkaufsrecht mit dem Inhalt bestellt werden kann, dass es unabhängig von der Person des Eigentümers jedenfalls für den ersten, gegebenenfalls auch bei einem nichtkaufenden Sonderrechtsnachfolger eintretenden Verkaufsfall gelten soll (vgl. Senat vom 18.12.2009, 34 Wx 81/09 = Rpfleger 2010, 260; bejahend KG OLGE 41, 21/23; Soergel/Stürner § 1097 Rn. 4; MüKo/Westermann § 1097 Rn. 2; Erman/Grziwotz BGB 14. Aufl. § 1097 Rn. 3; Zeiß DNotZ 1998, 308/310; Waldner MDR 1986, 110 f.; wohl auch Staudinger/Schermaier § 1097 Rn. 2 und 13). Deshalb ist auch nicht von Amts wegen (vgl. Demharter § 53 Rn. 17 und § 1 Rn. 72) aufzuklären, ob der Beteiligte zu 2 gutgläubig lastenfrei erworben hat. Ebenso bedarf es keiner Festlegung in der strittigen Frage, welcher Nachweisgrad hinsichtlich des gutgläubigen Erwerbs erreicht sein muss, um einen Amtswiderspruch gegen die Löschung der Belastung im Grundbuch zu rechtfertigen (hierzu Demharter § 53 Rn. 28; Meikel/Schneider § 53 Rn. 114; Demharter Rpfleger 1991, 41).

III.

Von einer Auferlegung der Rechtsmittelkosten gemäß § 81 Abs. 1 Satz 1, § 84 FamFG wird abgesehen. Die Pflicht der Beschwerdeführerin, die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen, folgt schon aus dem Gesetz, § 22 Abs. 1 GNotKG. Im Übrigen erscheint es nicht angemessen, ihr die außergerichtlichen Kosten des Beteiligten zu 2 nach § 84 FamFG aufzuerlegen, denn der Beteiligte zu 2 hat sich an dem von der Beteiligten zu 1 auf die Abhilfeentscheidung des Grundbuchamts initiierten Beschwerdeverfahren nicht mit eigenen Anträgen beteiligt.

Den Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens schätzt der Senat nach § 79 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 36 Abs. 1 GNotKG mit einem Bruchteil (rund 1/4) des Grundstückswerts.

Die Rechtsbeschwerde wird wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 78 Abs. 2 Nr. 1 GBO) und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO) zugelassen. Die Beurteilung der Rechtslage durch den Senat deckt sich zwar mit der aktuell geäußerten Rechtsmeinung des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 11.7.2014 (Tz. 22), die insoweit für den Fall, dass eine Kollisionsvereinbarung fehlt, allerdings nicht tragend ist. Der Bundesgerichtshof hat in der genannten Entscheidung auch nicht über das Schicksal von Grundbucheintragungen mehrerer ranggleicher Vorkaufsrechte ohne Kollisionsvereinbarung entschieden.

KG, Beschluss vom 30.04.2015 – 1 W 466/15

KG, Beschluss vom 30.04.2015 – 1 W 466/15

Überträgt ein Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts seinen Gesellschaftsanteil auf einen Mitgesellschafter, genügt zur Berichtigung des Grundbuchs durch Löschung des ausscheidenden Gesellschafters dessen Bewilligung; der Bewilligung der verliebenen Gesellschafter bedarf es nicht (Fortführung von Senat, Beschluss vom 19. Juli 2011 – 1 W 491-492/11)
Tenor

Die Zwischenverfügung wird aufgehoben, soweit mit ihr die Zustimmungen der übrigen Gesellschafter der eingetragenen Eigentümerin erfordert worden sind.
Gründe

Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht. Die Zwischenverfügung war deshalb nicht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 GBO veranlasst.

Änderungen im Gesellschafterbestand einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind wegen der Anordnungen in §§ 899a BGB, 47 Abs. 2 GBO als Änderung der rechtlichen Verhältnisse am Grundstück zu behandeln (BGH, NJW 2011, 615, 617; Senat, Beschluss vom 19. Juli 2011 – 1 W 491-492/11 – FGPrax 2011, 217; vgl. auch BT-Drs. 16/13437 S. 24) und deshalb einer Grundbuchberichtigung im Sinne von § 22 GBO zugänglich (OLG München, MDR 2013, 703; OLG Jena, FGPrax 2011, 226, 227; OLG Zweibrücken, NJW 2010, 384, 385).

Die Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO kann auf der Grundlage einer Berichtigungsbewilligung als Unterart der Eintragungsbewilligung vorgenommen werden (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 22, Rdn. 31). Handelt es sich um die Berichtigung des Eigentümers, ist im Hinblick auf § 20 GBO die Unrichtigkeit in der Berichtigungsbewilligung schlüssig darzulegen, was auch die Darlegung umfasst, dass das Grundbuch durch die beantragte Berichtigung richtig wird. Es sind Tatsachen zu bezeichnen, die auf einen Rechtsvorgang schließen lassen, der zu einem Wechsel des Eigentums außerhalb des Grundbuchs geführt hat. Ist schlüssig dargelegt, dass das Grundbuch unrichtig ist und durch die beantragte Eintragung richtig würde, hat das Grundbuchamt die dazu vorgetragenen Tatsachen, deren Richtigkeit zu unterstellen ist, nicht nachzuprüfen und darf auch keine Beweise verlangen.

Die Berichtigung hat derjenige zu bewilligen, dessen Rechte von der Eintragung betroffen werden, § 19 GBO. Betroffen in diesem Sinn ist ein Recht, wenn es durch die Eintragung im Rechtssinn, nicht nur wirtschaftlich, beeinträchtigt wird oder zumindest nachteilig berührt werden kann (BGH, NJW 1984, 2409, 2410; 2000, 3643, 3644). Vor diesem Hintergrund hat der Senat bereits entschieden (a.a.O.), dass bei dem Ausscheiden eines Gesellschafters aus einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Grund von Kündigung allein Rechte dieses Gesellschafters betroffen werden (ebenso OLG München, MDR 2013, 703, 704; Böttcher, in: Meikel, GBO 11. Aufl., § 22, Rdn. 107; vgl. auch OLG Zweibrücken, ZEV 2012, 264, 265; a.A. Demharter, a.a.O., § 47, Rdn. 30; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 4270; ). Das ist nicht anders, wenn ein Gesellschafter durch Übertragung seines Gesellschaftsanteils auf einen anderen Gesellschafter aus der Gesellschaft ausscheidet. Beide Sachverhalte unterscheiden sich lediglich dadurch, dass im ersten Fall der Anteil des Ausscheidenden sämtlichen verbliebenen Gesellschaftern anwächst während bei Übertragung des Anteils an einen einzigen Gesellschafter nur dessen Anteil vergrößert wird. In jedem Fall werden die Gesellschafter, deren Anteile durch das Ausscheiden vermehrt werden, in ihren Rechten lediglich begünstigt und die übrigen nicht beeinträchtigt, so dass ihre Bewilligung gemäß § 19 GBO nicht erforderlich ist (a.A. OLG Zweibrücken, NJW 2010, 384, 385; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 899a, Rdn. 3).

Die Beteiligten haben im Rahmen der Bewilligung erklärt, ihre ererbten Anteile an der Gesellschaft an zwei Mitgesellschafter zu gleichen Anteilen mit Zustimmung der übrigen Gesellschafter übertragen zu haben. Damit haben sie die zu einer Übertragung der Mitgliedschaft durch Abtretung des Gesellschaftsanteils entsprechend §§ 413, 398 BGB erforderlichen Tatsachen (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 74. Aufl., § 719, Rdn. 6a; Habermeier, in: Staudinger, BGB, 2003, § 719, Rdn. 2) schlüssig vorgetragen. Insofern unterscheidet sich der vorliegende Fall auch von dem Sachverhalt, der der Entscheidung des OLG München vom 1. Dezember 2010 zugrunde lag (NZG 2011, 548). Dort hatte der verbliebene dritte Gesellschafter der Übertragung des Gesellschaftsanteils gerade nicht zugestimmt und ein Gesellschaftsvertrag war nicht vorgelegt worden. Auf einen zum Wechsel des Eigentums außerhalb des Grundbuchs führenden Rechtsvorgang ließen die vorgetragenen Tatsachen im Gegensatz zum hier zu entscheidenden Fall nicht schließen. Es fehlte dort an der Schlüssigkeit in der Berichtigungsbewilligung.

OLG München, Beschluss vom 09.02.2015 – 34 Wx 416/14

OLG München, Beschluss vom 09.02.2015 – 34 Wx 416/14

Scheidet das zum Nachlass gehörende Grundstück durch wirksame Verfügung des Vorerben aus dem Nachlass aus, bedarf es bei Löschung des Nacherbenvermerks wegen Unrichtigkeit des Grundbuchs regelmäßig nicht auch der Anhörung etwaiger Ersatznacherben (Klarstellung zu OLG München vom 10.8.2012, 34 Wx 187/12).
Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 4 wird der Beschluss des Amtsgerichts Erding – Grundbuchamt – vom 24. September 2014 aufgehoben.

II. Das Amtsgericht Erding – Grundbuchamt – wird angewiesen, den Eintragungsantrag vom 10. Juni 2014 – Eingang 12. Juni 2014 – nicht wegen fehlender Anhörungsmöglichkeit von Ersatznacherben zurückzuweisen.
Gründe

I.

Im Grundbuch waren als Eigentümer von Grundbesitz der Beteiligte zu 2 und Margaretha C. (geb. 1946) in Erbengemeinschaft eingetragen. Margaretha C. ist verstorben. Aufgrund Erbvertrags vom 22.3.2001 und der Eröffnungsniederschrift vom 15.5.2013 trug das Grundbuchamt am 8.7.2013 sodann an deren Stelle den Beteiligten zu 1, Ehemann der Verstorbenen, ein. In Erbengemeinschaft sind daher der Beteiligte zu 2 und der Beteiligte zu 1 als Eigentümer verlautbart. In der Zweiten Abteilung findet sich ein Nacherbenvermerk am Anteil des Ehemannes, wonach der Sohn von Margaretha C., der Beteiligte zu 5, Nacherbe ist, der Nacherbfall beim Tod des Vorerben eintritt und der Vorerbe befreit ist. Die zudem im Erbvertrag (Abschn. V. 2. a) angeordnete Ersatznacherbfolge

Ersatznacherben sind jeweils die Abkömmlinge der Nacherben, einschließlich adoptierter, jedoch mit Ausnahme nichtehelicher Kinder männlicher Nachkommen und ihrer Abkömmlinge, unter sich nach den Regeln der gesetzlichen Erbfolgeordnungist nicht im Grundbuch vermerkt.

Die Beteiligten zu 1 und 2 verkauften am 15.4.2014 den Grundbesitz an die Beteiligten zu 3 und 4. Die Auflassung wurde erklärt. Unter Ziffer VII. 2. der Urkunde stimmte der Beteiligte zu 5 als Nacherbe den in dieser Urkunde enthaltenen Vereinbarungen zu und bewilligte die Löschung des Nacherbenvermerks.

Nach Bewilligung und Vollzugsantrag (u. a.) auf Eintragung der Auflassung und Löschung des Nacherbenvermerks vom 10.6.2014 hat das Grundbuchamt beim Betreuungsgericht die Bestellung eines Pflegers gemäß § 1913 BGB für die unbekannten Ersatznacherben angeregt. Am 4.9.2014 hat das Betreuungsgericht die Bestellung abgelehnt, da die Ersatznacherben weder zustimmen noch sonstwie beteiligt werden müssten.

Daraufhin hat das Grundbuchamt am 24.9.2014 den Eintragungsantrag zurückgewiesen. Es sei eine Anhörung der – dem Personenkreis nach unbekannten – Ersatznacherben, Abkömmlinge des Nacherben, erforderlich. Mangels Bestellung eines Ergänzungspflegers bestehe ein Eintragungshindernis.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde des beurkundenden Notars, der die Ansicht vertritt, der Nacherbenvermerk könne aufgrund Unrichtigkeitsnachweises auch ohne Anhörung der Ersatznacherben gelöscht werden. Der Beteiligte zu 1 habe als Vorerbe entgeltlich mit vorsorglicher Zustimmung des Nacherben, des Beteiligten zu 5, wirksam verfügt. Wenn überhaupt, so sei es Sache des Grundbuchamts, nicht aber der Parteien, die Anhörung durchzuführen.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 9.10.2014 nicht abgeholfen.

II.

Das Rechtsmittel ist erfolgreich.

1. Gegen den Beschluss vom 24.9.2014 ist die Grundbuchbeschwerde statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO). Die Beschwerdeführungsbefugnis des Notars für die Beteiligten zu 1 bis 4 folgt schon aus dem Umstand, dass er die maßgeblichen Grundbucherklärungen beurkundet oder beglaubigt hat (§ 15 Abs. 2 GBO).

2. Die Beschwerde ist begründet. Zum Vollzug des Eintragungsantrags, der die Löschung des Nacherbenvermerks umfasst (§ 16 Abs. 2 GBO), brauchen neben dem hier ohnehin beteiligten Nacherben (unbekannte) Ersatznacherben (über einen bestellten Pfleger; § 1913 BGB) nicht angehört zu werden.

a) Bei Verfügungen über das Grundstück kommt die Löschung eines Nacherbenvermerks in folgenden Fällen in Betracht: Zum einen (1), wenn der Nacherbe und der Ersatznacherbe vor Eintritt der Nacherbfolge die Löschung bewilligen (§ 19 GBO), weiter (2) im Wege des Unrichtigkeitsnachweises, wenn der (nicht befreite) Vorerbe mit Zustimmung aller Nacherben über das Grundstück verfügt. Schließlich (3) ist der Nacherbenvermerk ebenfalls im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO zu löschen, wenn der befreite Vorerbe über das Grundstück wirksam, nämlich entgeltlich verfügt (siehe §§ 2112, 2113 Abs. 2, § 2136 BGB).

Im ersten Fall bedarf es neben der Bewilligung durch Nacherben und Ersatznacherben nicht auch deren Anhörung (vgl. OLG Düsseldorf FamRZ 2014, 874). Im zweiten Fall ist jedenfalls der Nacherbe hinreichend beteiligt, so dass dessen Anhörung nicht erforderlich ist. Im letztgenannten Fall ist dagegen dem Nacherben rechtliches Gehör zu gewähren (BayObLGZ 1994, 177/179). Umstritten ist, ob bei Löschung aufgrund Unrichtigkeit (Fälle 2 und 3) auch dem Ersatznacherben Gehör (Art. 19 Abs. 4, Art. 20 Abs. 3; Art. 103 Abs. 1 GG) zu gewähren (siehe Senat vom 10.8.2012, 34 Wx 187/12 = DNotZ 2013, 24; verneinend Henn DNotZ 2013, 246 m.w.N.) oder dieser im Sinne der Sachverhaltsaufklärung (§ 26 i. V. m. § 7 Abs. 2 Nr. 1 FamFG) anzuhören ist.

b) Die Frage kann hier nicht deswegen auf sich beruhen, weil die Ersatznacherbfolge selbst im Grundbuch nicht vermerkt ist. Ist Ersatznacherbfolge angeordnet, wie sich dies hier aus dem vorliegenden Erbvertrag ergibt, ist auch der Ersatznacherbe einzutragen (vgl. Demharter GBO 29. Aufl. § 51 Rn. 17). Unterbleibt dies versehentlich, hat das Grundbuchamt aber von der Existenz einer Ersatznacherbenanordnung Kenntnis und steht daher die Nachholung der Eintragung von Amts wegen gemäß § 51 GBO im Raum (vgl. Hügel/Zeiser GBO 2. Aufl. § 51 Rn. 39; Demharter § 51 Rn. 20), greift die Richtigkeitsvermutung des § 891 BGB für das Grundbuchamt nicht ein.

c) Die Eintragung eines entsprechend ergänzten Vermerks kommt aber dann nicht in Betracht, wenn die Löschung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises (§ 22 GBO) stattzufinden hat. Dies bejaht der Senat, ohne dass dazu vorab potentielle Ersatznacherben anzuhören wären.

Allerdings vermittelt regelmäßig bereits die formale Position eines Betroffenen im Verfahren auf Berichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises diesem einen Anspruch auf Gehörsgewährung (ganz herrschende Meinung; z. B. BGH Rpfleger 2012, 613/614; OLG Zweibrücken Rpfleger 1999, 532; Hügel/Holzer GBO 2. Aufl. § 22 Rn. 21; Demharter § 1 Rn. 69). Es kommt hierbei nicht darauf an, ob das in der Buchposition ausgewiesene materielle Recht mehr oder minder wahrscheinlich besteht (BGH Rpfleger 2005, 131/132; Hügel/Holzer a. a. O.).

(1) Der Senat hat es im Hinblick hierauf – in einem „obiter dictum“ – für notwendig angesehen (Beschluss vom 10.8.2012, 34 Wx 187/12 = DNotZ 2013, 24), dass vor Löschung des Nacherbenvermerks die (unbekannten) Ersatznacherben (formlos) anzuhören seien. Das ergebe sich aus ihrer formellen eintragungsbedingten, aber auch aus ihrer materiellen Rechtsstellung, weil ihnen bereits eine bedingte Anwartschaft zustehe. Verwiesen wurde insoweit auf die Rechtsprechung des früheren Bayerischen Obersten Landesgerichts, das die Rechtsstellung als Ersatznacherbe für ausreichend erachtete, um die Ablehnung der Einziehung eines Erbscheins, in dem nach der Behauptung des Beschwerdeführers zu Unrecht die Befreiung von den Beschränkungen des Vorerben nach § 2136 BGB vermerkt ist, als einen das Beschwerderecht auslösenden Eingriff in die Rechtsphäre des Beschwerdeführers erscheinen zu lassen (BayObLGZ 1960, 407/410).

Die lediglich aus der durch den die Ersatznacherbfolge ausweisenden Nacherbenvermerk vermittelten Grundbuchposition hergeleitete Verpflichtung zur Anhörung von Ersatznacherben bei Grundbuchberichtigung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises hat im Wesentlichen Widerspruch gefunden (OLG Hamm vom 22.5.2014, 15 W 102/13 bei juris Rn. 13; Henn DNotZ 2013, 246; Bestelmeyer Rpfleger 2014, 641/646; Böhringer Rpfleger 2015, 57/60; auch Demharter § 51 Rn. 42; offengelassen von OLG Düsseldorf Rpfleger 2014, 418 im Fall der Löschungsbewilligung; anders – jedoch kaum differenzierend – OLG Rostock vom 2.1.2013, 3 W 81/12 bei juris Rn. 14 f.). Der Senat hält in der in dem angeführten Beschluss zum Ausdruck gekommenen allgemeinen Form an der Notwendigkeit, Ersatznacherben vor der Löschung des Nacherbenvermerks aufgrund Unrichtigkeitsnachweises anzuhören, nicht mehr fest.

(2) Dies begründet sich darin, dass die Stellung des Ersatznacherben regelmäßig zu schwach ist, als dass bei Verfügungen des Vorerben eine schon erlangte Rechtsposition beeinträchtigt sein könnte. Der Ersatznacherbe rückt erst mit dem Ersatzfall in die Rechtsstellung des Nacherben ein; vorher hat er keine eigenen Rechte, die ihm selbständig oder neben dem primär und tatsächlich erbschaftlich berufenen und bereits nach dem Vorerbfall mit eigenen Rechten ausgestatteten (vgl. §§ 2113, 2120 BGB) Nacherben zuständen (RGZ 145, 316/320; BGHZ 40, 115/118 f.; Heider ZEV 1995, 1/3). Seine Stellung als die eines Anwartschaftsberechtigten zu bezeichnen ist insofern irreführend, als das Anwartschaftsrecht eine in der Entwicklung auf das Vollrecht begriffene Rechtsposition voraussetzt. Der Aussicht des Ersatznacherben auf die Erbschaft liegt indessen eine gesicherte Erwerbsposition nicht zugrunde. Denn er ist nur Ersatz für den Fall, dass der eigentlich eingesetzte Nacherbe entfällt (Heider a. a. O.). Vorher hat er keine gesicherte Position und hat vor Eintritt des Nacherbfalls auch keine Kontroll-, Sicherungs- und Zustimmungsrechte gegenüber Maßnahmen des Vorerben (Palandt/Weidlich BGB 74. Aufl. § 2100 Rn. 8). Seine Position mag man als rechtlich gesicherte Anwartschaft bezeichnen, nämlich für den Fall, dass der Nacherbe wegfällt. Im Hinblick darauf, dass Vorerbe und Nacherbe bis zum Eintritt des Nacherbfalles aber in ihren Verfügungen über Erbschaftsgegenstände gegenüber dem ersatzweise berufenen Nacherben nicht beschränkt sind, kann von einem Recht nicht die Rede sein (vgl. v. Lübtow Erbrecht 1971 S. 634 f.; auch Becher NJW 1969, 1463).

(3) Auch wenn dem Ersatznacherben Kontroll-, Sicherungs- und Zustimmungsrechte gegenüber Maßnahmen des Vorerben regelmäßig nicht zustehen, kann dies in bestimmten Fallkonstellationen anders sein (vgl. Müko/Grunsky BGB 5. Aufl. § 2102 Rn. 13), so dass die Position des Ersatznacherben sich der des Nacherben annähert, etwa wenn ein rückwirkender oder demnächstiger Wegfall des Nacherben im Raum steht (so MüKo/Grunsky § 2102 Rn. 12 und 13). Dass derartige Sonderkonstellationen im Einzelfall eine zwingende Beteiligung des Ersatznacherben im Berichtigungsverfahren auslösen können (vgl. § 7 Abs. 2 Nr. 1 FamFG), kann der Senat nicht ausschließen, braucht dem hier aber nicht weiter nachzugehen. Den durch die Grundbucheintragung bestimmten – nur über den primär berufenen Nacherben vermittelten – Schutz berühren diese Sonderfälle im Allgemeinen nicht. Vielmehr entfaltet der Vermerk unter Aufnahme auch der Ersatznacherben seinen Schutz dann und deshalb, wenn und weil der Nacherbe wegfällt und der Ersatznacherbe in diesem Fall auf sofortigen Schutz gegen die Gefahr eines gutgläubigen Erwerbs angewiesen ist (MüKo/Grunsky § 2102 Rn. 15). Steht im Grundbuchverfahren aber nach den strengen Kriterien des Unrichtigkeitsnachweises (vgl. BayObLGZ 1988, 102/107; Demharter § 22 Rn. 37) bereits fest, dass die Zustimmung möglicher Ersatznacherben zur Wirksamkeit der Verfügung über den zum Nachlass gehörenden Gegenstand nicht erforderlich ist, weil gegenwärtig nur eine Aussicht, nicht aber schon eine rechtlich abgesicherte Stellung in ihrer dargestellten schwachen Ausprägung nach dem zugrunde zu legenden regelmäßigen Verlauf der Dinge betroffen ist, bedarf es auch nicht deren Anhörung, um die (u. a.) beantragte Löschung des Vermerks vornehmen zu können.

d) Im gegebenen Fall handelt es sich um eine befreite Vorerbschaft (vgl. § 2113 Abs. 1, § 2136 BGB). Anhaltspunkte, dass es sich bei der Grundstücksveräußerung an Familienfremde um ein (teil-) unentgeltliches Geschäft handelt, sind nicht vorhanden. Dass der Nacherbe – was er in diesem Fall nicht müsste – zugestimmt hat, gibt keinen Grund, Gegenteiliges zu vermuten, sondern erklärt sich als reine Vorsichtsmaßnahme. Die Beteiligung von etwaigen – neben den unbekannten schon bekannten – Ersatznacherben im Hinblick auf die in der Literatur diskutierten Ausnahmefälle drängt sich nicht auf. Demzufolge ist davon auszugehen, dass das Grundstück aus der Erbschaft des Vorerben ausgeschieden ist und der Nacherbenvermerk auch ohne Beteiligung von Ersatznacherben gelöscht werden kann. Das vom Grundbuchamt angeführte Eintragungshindernis besteht insofern nicht.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.11.2019 – 3 Wx 201/19

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.11.2019 – 3 Wx 201/19

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mülheim an der Ruhr – Grundbuchamt – vom 30. September 2019 aufgehoben.
Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind in Erbengemeinschaft als Eigentümer des vorgenannten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. In Abteilung II Nr. 2 des Grundbuchs ist eingetragen:

“Ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den Kraftfahrzeughandwerksmeister K in Mülheim a.d. Ruhr unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 22. Mai 1957 eingetragen am 20. August 1957.”

In der Eintragungsbewilligung heißt es:

“Ich, die unterzeichnete Witwe des Schlossermeisters S bewillige und beantrage als Grundstückseigentümerin, für den Kraftfahrzeughandwerksmeister K, …, ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für die Dauer des zwischen ihm und mir geschlossenen Pachtvertrages vom 8.11.1956 zu Lasten des im Grundbuch von … verzeichneten Grundstücks …, in das Grundbuch einzutragen.

Der Vorgenannte ist verpflichtet, nach Beendigung des Pachtverhältnisses die Löschung des Vorkaufsrechts zu bewilligen.”

Der Pachtvertrag liegt nicht vor.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 4. Juni 2019 veräußerten die Beteiligten zu 1 und 2 den Grundbesitz an die Beteiligte zu 3. Unter dem 6. Juni 2019 beantragte der Notar u.a. Löschung des Rechts in Abteilung II Nr. 2 des Grundbuchs aufgrund Löschungsbewilligung der Beteiligten und legte dazu eine Sterbeurkunde des Rechteinhabers vor.

Mit Zwischenverfügung vom 30. September 2019 wies das Grundbuchamt darauf hin, ein auf eine bestimmte Zeit beschränktes subjektivpersönliches Vorkaufsrecht sei im Zweifel vererblich. Das Vorkaufsrecht sei so formuliert, dass es für die Dauer des Pachtvertrages vom 8. November 1956 bestellt worden sei. Da der Inhalt und damit auch die Laufzeit des Vertrages nicht bekannt seien, reiche zur Löschung des Vorkaufsrechts auch nicht die Vorlage der Sterbeurkunde des damaligen Pächters aus. Denn der Vertrag könnte für eine lange Zeit geschlossen worden sein und somit auch für dessen Erben gelten. Dass der Tod des Berechtigten nicht als auflösende Bedingung maßgeblich sein solle, zeigten die Ausführungen in der Bestellungsurkunde, wonach sich der Berechtigte zur Löschung des Vorkaufsrechts verpflichtet habe, wenn der Pachtvertrag ende. Zur Löschung des Rechtes sei daher die Vorlage einer Löschungsbewilligung der Erben des eingetragenen Berechtigten in der Form des § 29 GBO notwendig.

Dagegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten. Sie machen geltend, ein subjektivdingliches Vorkaufsrecht sei grundsätzlich nicht vererblich und infolgedessen gegen Vorlage der Sterbeurkunde des Berechtigten in öffentlicher Form zu löschen. Dass das Vorkaufsrecht für die Dauer des Pachtvertrags bestellt worden sei, bedeute keine Befristung des Rechts, sondern eine auflösende Bedingung, da ein Pachtvertrag mit dem Tod des Pächters auf dessen Erben übergehe, so dass es sich bei dessen Beendigung um ein ungewisses Ereignis handele. Die Beteiligten hätten lediglich das (nach dem gesetzlichen Leitbild unvererbliche) Vorkaufsrecht um einen weiteren Erlöschensgrund (Beendigung des Pachtvertrages) ergänzen wollen. Auch nach Sinn und Zweck des Pächtervorkaufsrechts könne dessen Anknüpfung an die Dauer des Pachtvertrages nur als auflösende Bedingung verstanden werden. Vorkaufsrechte für gewerbliche Pächter würden bestellt, damit der Pächter bei einer Veräußerung der gepachteten Immobilie die Chance habe, seine Betriebsstätte zu erwerben, um eine etwaige Beendigung des Pachtverhältnisses durch den künftigen Eigentümer zu verhindern. Diese Gefahr bestehe für den Pächter nach einer Aufgabe oder Verlagerung des Betriebs nicht mehr, so dass eine Dauer des Vorkaufsrechts auf Lebenszeit des Pächters von einem vernünftigen Eigentümer als zu weitgehend angesehen werde. Außerdem könnte der Eigentümer dann einem Pachtnachfolger kein Vorkaufsrecht einräumen. Die Anknüpfung an die Dauer des Pachtverhältnisses werde daher als eine (regelmäßig vor dem Tod des Pächters eintretende) auflösende Bedingung vereinbart. Da sich die Beendigung des Pachtvertrages in der Form des § 29 GBO nicht nachweisen lasse, werde üblicherweise eine Verpflichtung des Pächters vorgesehen, sein Recht am Pachtgegenstand nach Beendigung des Pachtverhältnisses löschen zu lassen. Diese Verpflichtung spreche nicht für die Vereinbarung einer Befristung, sondern sei lediglich aus grundbuchverfahrensrechtlichen Gründen erforderlich.

Mit weiterem Beschluss vom 10. Oktober 2019 hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Düsseldorf zur Entscheidung vorgelegt.

II.

1.

Gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist gem. §§ 11 Abs. 1 RpflG, 71 Abs. 1 GBO die Beschwerde statthaft. Denn die Entscheidung ist nicht im Amtsverfahren gem. § 84 ff. GBO wegen Gegenstandslosigkeit der Eintragung, sondern im Antragsverfahren wegen Grundbuchberichtigung (§ 22 Abs. 1 GBO) ergangen. Die Beschwerde ist auch im Übrigen zulässig und nach der vom Amtsgericht ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO.

2.

Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg.

Allerdings steht der Wirksamkeit der Entscheidung nicht entgegen, dass entgegen § 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG das Datum der Übergabe des Beschlusses an die Geschäftsstelle nicht vermerkt worden ist. Denn dieser Vermerk soll die genannte Übergabe dokumentieren, weshalb seine Existenz keine Voraussetzung für die Wirksamkeit des Beschlusses ist, wenn dessen Übergabe an die Geschäftsstelle zum Zwecke der Hinausgabe aus dem inneren Geschäftsbetrieb an die Verfahrensbeteiligten feststeht (ständige Rechtsprechung des Senats, zuletzt WM 2019, 2056 m.N.; OLG München RNotZ 2017, 43 ff; Keidel – Meyer-Holz, FamFG, 19. Aufl. 2017, § 38 Rn. 90 f. und 93). So liegt es hier. Die Rechtspflegerin hat die Übersendung der Beschlussabschrift an den Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten unter dem 30. September 2019 ausdrücklich verfügt, und mit Datum vom 1. Oktober 2019 hat die Geschäftsstellenkraft die Ausführung dieser Verfügung gezeichnet; damit war eine Übergabe an die Geschäftsstelle spätestens am 1. Oktober 2019 erfolgt.

Die Zwischenverfügung war aber deshalb aufzuheben, weil sie einen nach § 18 GBO nicht zulässigen Inhalt hat. Eine Zwischenverfügung darf nur ergehen, wenn ein Eintragungshindernis mit rückwirkender Kraft zu beseitigen ist. Andernfalls würde der beantragten Eintragung ein Rang zukommen, der ihr nicht gebührt (OLG München MittbayNot 2012, 46). Die Beibringung einer Bewilligung (§ 19 GBO) der Erben des eingetragenen Berechtigten kann hier nicht mit einer rangwahrenden Zwischenverfügung verlangt werden. Denn in der Bewilligung der Erben kann ein Mittel zur Beseitigung eines Eintragungshindernisses in Bezug auf das auf Grundbuchunrichtigkeit gestützte Gesuch um Löschung des Vorkaufsrechts nicht gesehen werden.

Hierdurch würde der Löschungsantrag vielmehr auf eine neue Basis gestellt. Denn das Grundbuchamt vertritt damit die Auffassung, dass der Beteiligte die Eintragung nur unter veränderten Voraussetzungen (Bewilligung nach § 19 GBO statt des Nachweises der Unrichtigkeit nach § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO) zu erlangen vermag. Dies kann aber nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein (Senat FGPrax 2019, 102 m.N.; RPfleger 2012, 520; vgl. auch Demharter, GBO § 18 Rdz. 32).

3.

Vorsorglich sei in der Sache – ohne Bindungswirkung – bemerkt:

Der Antrag der Beteiligten dürfte im Ergebnis keine Aussicht auf Erfolg haben. Die Beteiligten haben die Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht mit der erforderlichen Gewissheit nachgewiesen. Das Grundbuchamt hat daher zu Recht die Vorlage einer Löschungsbewilligung der Erben des eingetragenen Berechtigten gefordert.

Das Grundbuch ist unrichtig, wenn sein Inhalt nicht mit der materiellen Rechtslage übereinstimmt, § 894 BGB. Liegt eine Bewilligung des Betroffenen nicht vor (§ 22 Abs. 1 S. 1 i.V.m. § 19 GBO), kann das Grundbuch nur berichtigt werden, wenn die Unrichtigkeit mit öffentlichen Urkunden nachgewiesen ist (§§ 22 Abs. 1 S. 1, 29 Abs. 1 GBO). An den Nachweis sind strenge Anforderungen zu stellen. Der Antragsteller muss grundsätzlich lückenlos alle Möglichkeiten ausräumen, die der begehrten berichtigenden Eintragung entgegenstehen könnten. Lediglich ganz entfernt liegende, nur theoretische Überlegungen müssen nicht widerlegt werden (OLG Hamm DNotZ 2019, 762; OLG München NZG 2016, 945).

Vorliegend handelt es sich um ein subjektivpersönliches Vorkaufsrecht, § 1094 Abs. 1 BGB. Es erlischt u.a. durch Eintritt auflösender Bedingung oder Endbefristung (Palandt-Herder, BGB, 76. Auflage, § 1094 Rn. 7). Beides ist indes nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen; dies wird von den Antragstellern auch nicht geltend gemacht. Ein weiterer Erlöschensgrund ist der Tod des Berechtigten, wenn das subjektivpersönliche Vorkaufsrecht unvererblich ist. Gem. §§ 1098 Abs. 1 S. 1, 473 S. 1 BGB ist Unvererblichkeit die Regel. Etwas anderes – Vererblichkeit – gilt nur, wenn dies durch Einigung und Eintragung Rechtsinhalt geworden ist, das heißt wenn es auf bestimmte Zeit beschränkt ist (Palandt-Herder, a.a.O., § 1094 Rn. 6; OLG Hamm FGPrax 2017, 156; OLG Nürnberg NZG 2013, 750). Dafür besteht im vorliegenden Fall kein Anhaltspunkt.

Im Hinblick auf das hier in Rede stehende Vorkaufsrecht ist das Grundbuchamt zu Recht von einer Befristung auf die Dauer des Pachtvertrages ausgegangen. Das hat zur Folge, dass es in Ermangelung entgegenstehender Anhaltspunkte als vererblich gilt, § 473 S. 2 BGB, weswegen das Erlöschen des Vorkaufsrechts nicht allein durch Vorlage einer Sterbeurkunde des ursprünglichen Pächters nachgewiesen werden kann. Dass der an die Dauer des Pachtvertrages geknüpfte Bestand des Vorkaufsrechts auflösend bedingt sei, lässt sich hingegen – entgegen der Auffassung der Beschwerde – nicht mit der für das Grundbuchverfahren erforderlichen Sicherheit feststellen.

Zwar ist gem. § 473 S. 1 BGB im Zweifel anzunehmen, dass das Vorkaufsrecht nicht auf die Erben des Berechtigten übergehen soll. Kommt, wie im vorliegenden Fall, die Vereinbarung einer Befristung aber ernsthaft in Betracht, reicht zum Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs die Vorlage einer Sterbeurkunde des Berechtigten nicht aus, weil der Antragsteller damit die Möglichkeit eines Übergangs des Vorkaufsrechts auf die Erben des Berechtigten nicht ausschließen kann.

Ob eine Bedingung (§ 158 BGB) oder eine Befristung (§ 163 BGB) vorliegt, ist in erster Linie nach dem Parteiwillen zu bestimmen. Unstreitig ist, dass bei einem ungewissen Ereignis eine Bedingung und bei einem gewissen Ereignis eine Befristung gegeben ist. Dabei sind die Übergänge fließend, wobei im Rahmen der Abgrenzung maßgeblich auf die Vorstellungen der Parteien abzustellen ist (Reymann, in: beckonline.GROSSKOMMENTAR; Stand: 1. Juli 2019, § 163 BGB Rn. 7). Im vorliegenden Fall ist das Vorkaufsrecht aufgrund der Eintragungsbewilligung “für die Dauer des … Pachtvertrages” bestellt worden. Da der Pachtvertrag nicht vorliegt, lässt sich nicht feststellen, welche Bestimmungen die Beteiligten hinsichtlich der Dauer des Pachtverhältnisses getroffen haben. Die Formulierung “für die Dauer des … Pachtvertrages” spricht dabei eher dafür, dass die Beteiligten die Beendigung des Vorkaufsrechts mit dem Ende des Pachtvertrages als gewisses Ereignis angesehen haben. Jedenfalls lässt sich diese Möglichkeit aber auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen nicht ausräumen.

Eine Kostenentscheidung durch den Senat ist nicht veranlasst, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.

OLG Köln, Beschluss vom 18.05.2020 – 2 Wx 61/20

OLG Köln, Beschluss vom 18.05.2020 – 2 Wx 61/20
Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2) vom 19. Februar 2020 wird der Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Aachen vom 11. Februar 2020, RG-x-15, aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag vom 7. November 2019 erneut unter Beachtung der Rechtsausführungen des Senats zu bescheiden.
Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1), die Mutter der Beteiligten zu 2), ist Eigentümerin des im Rubrum näher bezeichneten Grundbesitzes.

Mit Schriftsatz vom 7. November 2019 – beim Grundbuchamt am 8. November 2019 eingegangen – hat der Notar eine beglaubigte Abschrift eines notariell beurkundeten Übertragungsvertrages vom 7. November 2019 (UR-Nr. x1/2019 M des Notars A in B) eingereicht und die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligte zu 2) sowie die Eintragung eines Wohnungs- sowie Nießbrauchrechts für die Beteiligte zu 1) beantragt. In der eingereichten Urkunde überträgt die Beteiligte zu 1), vertreten durch die Beteiligte zu 2), den im Rubrum bezeichneten Grundbesitz auf sich im Wege der vorweg genommenen Erbfolge. Zudem behält sich die Beteiligte zu 1), vertreten durch die Beteiligte zu 2), ein Wohnungsrecht sowie ein Nießbrauchrecht an dem streitbefangenen Grundstück vor. Der notariellen Urkunde ist eine Kopie der Ausfertigung einer von der Beteiligten zu 1) ihrem Ehemann sowie der Beteiligten zu 2) erteilten notariellen Vollmacht vom 22. März 2012 (UR.-Nr. x2/2012 des Notars C in D) beigefügt, in der es u.a. heißt:

“I.

Ich erteile hiermit meinem Ehemann …

GENERALVOLLMACHT

Der Bevollmächtigte ist dementsprechend befugt, mich in allen persönlichen und vermögensrechtlichen Angelegenheiten, soweit dies gesetzlich zulässig ist, gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten.

Diese Vollmacht soll als allgemeine Vorsorgevollmacht auch dann fortgelten, wenn ich – gleich aus welchen Gründen – nicht mehr imstande bin, eigene Entscheidungen zu treffen.

Der Bevollmächtigte ist befugt, Rechtsgeschäfte mit sich im eigenen Namen und als Vertreter Dritter vorzunehmen; er ist also von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Soweit sie sich auf vermögensrechtliche Angelegenheiten bezieht, kann diese Vollmacht für einzelne von dem Bevollmächtigten zu bestimmende Rechtsgeschäfte auf Dritte übertragen werden. In persönlichen Angelegenheiten ist die Vollmacht dagegen nicht übertragbar.

Diese Vollmacht soll durch meinen Tod nicht erlöschen.

Die gleiche Vollmacht erteile ich meiner Tochter … [= die Beteiligte zu 2)]

Meine Tochter … soll von dieser Vollmacht jedoch nur Gebrauch machen, wenn mein Ehemann … verstorben oder aus sonstigen Gründen dauerhaft oder vorrübergehend nicht in der Lage ist, die Vollmacht auszuüben. Die Verhinderung meines Ehemannes … ist Dritten gegenüber nicht nachzuweisen. Im übrigen gelten die nachfolgend unter III. 1) im Innenverhältnis getroffenen Anweisungen auch für die Ersatzbevollmächtigte.

II.

Patientenverfügung

III.

Schlussbestimmungen

1) Anweisungen im Innenverhältnis

Die Bevollmächtigten werden angewiesen, von der Vollmacht in persönlichen Angelegenheiten erst dann Gebrauch zu machen, wenn der Vorsorgefall (Geschäftsunfähigkeit, Betreuungsbedürftigkeit) eingetreten ist. Gleiches gilt grundsätzlich für die Verwendung der Vollmacht in vermögensrechtlichen Angelegenheiten; unabhängig vom Eintritt des Vorsorgefalls darf jeder Bevollmächtigte aber auch schon dann aufgrund der Vollmacht in vermögensrechtlichen Angelegenheiten für mich handeln, wenn er von mir entsprechend beauftragt worden ist. Die vorstehenden Anweisungen berühren nur das Auftragsverhältnis zwischen mir und dem Bevollmächtigten; sie haben daher keinen Einfluss auf die Gültigkeit und Wirkung der Vollmacht nach außen gegenüber Dritten.

…”

Mit Schreiben vom 15. November 2019, beim Grundbuchamt am 18. November 2019 eingegangen, haben die Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1) der Eintragung widersprochen. Sie haben sich auf den fehlenden Eintritt des Vorsorgefalls sowie einen Missbrauch der Vollmacht durch die Beteiligte zu 2) berufen, da die Beteiligte zu 1) voll geschäftsfähig sei. Zudem habe die Beteiligte zu 1) die Vollmacht gegenüber der Beteiligten zu 2) am 8. November 2019 widerrufen. Mit weiterem Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 28. November 2019 hat die Beteiligte zu 1) ein Schreiben vom 7. November 2019, indem sie die erteilte Generalvollmacht widerruft, sowie ein ärztliches Attest eines Facharztes für innere Medizin vom 7. November 2019 zu den Akten gereicht. In dem Attest heißt es u.a.: “Zu Person, Ort und Zeit voll orientiert, Fr. … [= Beteiligte zu 1)] ist vollauf geschäftsfähig.

Die Beteiligte zu 2) hat sich mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 18. Dezember 2019 darauf berufen, die Bedingung für ihre Bevollmächtigung sei eingetreten. Der Ehemann der Beteiligten zu 1) sei am 13. November 2013 verstorben. Die Beteiligte zu 1) sei dement und nicht in der Lage, ihre eigenen persönlichen und wirtschaftlichen Interessen wahrzunehmen. Sie lasse sich von außenstehenden Dritten kritiklos beeinflussen. Zudem habe die Beteiligte zu 1) sie, die Beteiligte zu 2), ausdrücklich mit einer Eigentumsübertragung beauftragt. Die Umschreibung des Eigentums liege im Interesse der Beteiligten zu 1), da eine Sekte bzw. sektenähnliche Vereinigung versuche, sich ihres Vermögens zu bemächtigen.

Mit Beschluss vom 11. Februar 2020 hat das Grundbuchamt den Eintragungsantrag vom 7. November 2019 mit der Begründung zurückgewiesen, es liege eine im Außenverhältnis unbeschränkte Vollmacht vor. Die beantragte Eintragung scheide indes deshalb aus, weil sichere Kenntnis vom Missbrauch der Vollmacht aufgrund eines Verstoßes im Innenverhältnis bestehenden Beschränkungen vorliege. Bezüglich der weiteren Einzelheiten der Begründung des Grundbuchamtes wird auf den Inhalt des Beschlusses vom 11. Februar 2019 Bezug genommen. Hiergegen hat die Beteiligte zu 2) mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 19. Februar 2020 beim Oberlandesgericht Beschwerde mit dem sinngemäßen Antrag eingelegt,

den Beschluss des Amtsgerichts Aachen vom 11. Februar 2020 (RG-x-15) aufzuheben und

das Grundbuchamt anzuweisen, den Eintragungsantrag vom 7. November 2019 auf Umschreibung des Eigentums und Eintragung eines Wohnungs- sowie Nießbrauchrechts zu vollziehen.

II.

Die gem. § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde der Beteiligten zu 2) hat in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der Entscheidung des Grundbuchamtes.

1.

Vorab ist das Grundbuchamt – auch für künftige Verfahren – erneut darauf hinzuweisen, dass in der Regel nicht der Notar, wie in dem Beschluss des Amtsgericht ausgeführt wird, sondern die Urkundsbeteiligten Antragsteller sind. Dem Notar steht hinsichtlich der Vollziehung einer Urkunde weder ein eigenes Antragsrecht zu, noch ist er Beteiligter des Grundbuchverfahrens.

2.

Das Grundbuchamt hat die Eintragungsanträge zu Unrecht zurückgewiesen.

a)

Bei der Auflassung eines Grundstücks hat das Grundbuchamt vor der Eintragung eines Eigentumswechsels gem. § 20 GBO zu prüfen, ob die erforderliche Einigung der Beteiligten erklärt und in der grundbuchmäßigen Form des § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen ist, wie es nach materiellem Recht erforderlich ist, um die Rechtsänderung herbeizuführen (Senat, FGPrax 2007, 102; vgl. auch BayObLG, MittRhNotK 1988, 96; OLG Düsseldorf FGPrax 2007, 8; Demharter, GBO, 31. Auflage 2018, § 20 Rn. 38). Wird die Erklärung über die Einigung für den Eigentümer des Grundstücks – wie hier – durch einen Vertreter abgegeben, muss das Grundbuchamt und im Beschwerdeverfahren der an seiner Stelle tretende Senat die Erteilung der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht (§§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB) als Eintragungsvoraussetzung selbstständig prüfen, ohne an die Auffassung des beurkundenden Notars gebunden zu sein (vgl. nur BGH, FGPrax 2016, 145; BayObLG, Rpfleger 1986, 216; OLG Frankfurt, FGPrax 2011, 58; FGPrax 2011, 273; OLG München, FamRZ 2019, 868; vgl. Demharter, GBO, 31. Auflage 2018, § 19 Rn. 77; KEHE/Munzig, Grundbuchrecht, 8. Auflage 2019, § 19 GBO Rn. 162). In einem solchen Fall bedürfen deshalb auch das Bestehen und die Wirksamkeit der Vollmacht des Nachweises in der Form des § 29 GBO (vgl. BGHZ 29, 366 (368); Senat, FGPrax 2007, 102). Ist eine Vollmacht unter einer Bedingung erteilt worden, muss zudem der Eintritt der Bedingung, von der nach dieser Erklärung die Vertretungsmacht abhängt, dem Grundbuchamt in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden (Senat, FGPrax 2007, 102; OLG Frankfurt, FGPrax 2011, 58).

b)

Der Senat teilt die Auffassung des Grundbuchamts, dass die von der Beteiligten zu 1) notariell erteilte Vollmacht nach § 167 BGB im Außenverhältnis, bezogen sowohl auf die Regelung zur ersatzweise Bevollmächtigung der Beteiligten zu 2) als auch hinsichtlich der Befugnis, Rechtsgeschäfte mit sich im eigenen Namen und als Vertreter Dritter vorzunehmen, keiner Beschränkung unterliegt. Sie deckt alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen ab, die die Bevollmächtigte für die Vollmachtgeberin vornimmt.

Für die Auslegung einer Vollmacht gelten die für Grundbucherklärungen aufgestellten Grundsätze. Es ist also auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (OLG Frankfurt, FGPrax 2011, 58; FGPrax 2011, 273; OLG München, FGPrax 2006, 101). Darauf, was die Beteiligten tatsächlich gewollt haben, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an (Demharter, GBO, 31. Auflage 2018, § 19 Rn. 28). Der Text der Vollmacht ist eindeutig, und es bestehen keine Zweifel an dem Fehlen einer Beschränkung im Außenverhältnis. Zwar soll die Beteiligte zu 2) von der ihr eingeräumten Vollmacht nur Gebrauch machen, wenn der Ehemann der Beteiligten zu 1) verstorben oder aus sonstigen Gründen dauerhaft oder vorübergehend nicht in der Lage ist, die Vollmacht auszuüben. Indes ist in der notariellen Urkunde zusätzlich ausdrücklich seitens der Vollmachtgeberin angeordnet, dass diese Beschränkung Dritten gegenüber und damit im Außenverhältnis nicht nachzuweisen ist, so dass die Voraussetzungen der Ersatzbevollmächtigung keines Nachweises in der Form des § 29 GBO (zB durch Vorlage einer Sterbeurkunde) bedürfen.

Zudem enthält die dem Ehemann notariell erteilte Vollmacht den Hinweis auf eine Beschränkung der Bevollmächtigung durch die Vollmachtgeberin ausschließlich im Innenverhältnis. Die in der Urkunde erteilten Anweisungen betreffen damit nur das Auftragsverhältnis zwischen der Vollmachtgeberin und dem Ehemann als Bevollmächtigtem und sollen keinen Einfluss auf die Gültigkeit und Wirkung der Vollmacht nach außen gegenüber Dritten haben. Auch diese Regelung gilt nach dem Wortlaut der Vollmachtsurkunde und damit dem Willen der Vollmachtgeberin für die Beteiligte zu 2) als Ersatzbevollmächtigte.

c)

Die der Beteiligten zu 2) im Außenverhältnis uneingeschränkt erteilte Vollmacht deckt ihrem eindeutigen Wortlaut zufolge die von der Beteiligten zu 2) in der notariellen Urkunde vom 7. November 2019 für die Beteiligte zu 1) abgegebenen Erklärungen, zumal die Bevollmächtigte von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist.

d)

Der Senat teilt nicht die Auffassung des Grundbuchamts, dass aufgrund des Legalitätsprinzips die beantragten Eintragungen ausscheiden.

Zwar soll das Grundbuchamt ausnahmsweise auch bei einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht eine Eintragung ablehnen können und müssen, wenn es sichere Kenntnis vom Missbrauch einer im Außenverhältnis unbeschränkten Vollmacht aufgrund von Verstößen gegen im Innenverhältnis bestehende Beschränkungen der Vollmacht hat. Solche Kenntnis kann sich aus ihm bekannten offensichtlichen und eindeutig gefassten internen Bindungsklauseln ergeben. Begründet wird diese Auffassung damit, dass das Grundbuchamt aufgrund des Legalitätsprinzips nicht bewusst daran mitwirken darf, das Grundbuch unrichtig zu machen (OLG München, FGPrax 2013, 111; FamRZ 2019, 868; Demharter, GBO, 31. Aufl., Einleitung Rn. 1).

Jedoch steht entgegen der Auffassung des Grundbuchamts vorliegend eine sichere Kenntnis des von der Beteiligten zu 1) behaupteten Missbrauchs der Vollmacht nicht fest. Aus der objektiven Urkundslage ergibt sich keine Evidenz einer Vollmachtsüberschreitung seitens der Beteiligten zu 2). Aus der Regelung unter I. der Vollmachtsurkunde folgt, dass die dem Ehemann der Beteiligten zu 1) und der Beteiligten zu 2) als Ersatzbevollmächtigter erteilte Generalvollmacht dazu dienen soll, Vorsorge für den Fall zu treffen, dass die Beteiligte zu 1) – gleich aus welchen Gründen – nicht mehr imstande ist, eigene Entscheidungen zu treffen. Ergänzend hierzu wird in III.1 eine ausschließliche Beschränkung dieser Vollmacht im Innenverhältnis geregelt. Insoweit ist eine in der kautelarjuristischen Praxis gebräuchliche Gestaltung der Vollmacht gewählt worden. Durch die im Außenverhältnis unbeschränkte Bevollmächtigung soll dem Bevollmächtigten der oftmals schwierige Nachweis des Bedingungseintritts erspart werden (vgl. z.B. Senat, FGPrax 2007, 102 zu der Notwendigkeit des Nachweises des Bedingungseintritts in der Form des § 29 GBO).

Vor diesem Hintergrund sind an die sichere – nicht unmittelbar durch die Urkunde vermittelte – Kenntnis von dem fehlenden Eintritt der nur im Innenverhältnis angeordneten Beschränkung und damit von einem Missbrauch der Vollmacht strenge Anforderungen zu stellen. Die Vollmachtgeberin ist mit der Erteilung einer entsprechenden Vollmacht das Risiko einer Nutzung der Vollmacht im Außenverhältnis ohne Vorliegen der Beschränkung im Innenverhältnis bewusst eingegangen.

Sichere Kenntnis von einem Vollmachtsmissbrauch setzt damit hier voraus, dass die Geschäftsfähigkeit bzw. die fehlende Betreuungsbedürftigkeit der Beteiligten zu 1) für das Grundbuchamt bzw. nunmehr den Senat aufgrund von vorgelegten Urkunden oder freier Beweiswürdigung zur Überzeugung feststeht. Hiervon kann indes nicht ausgegangen werden. Die Beteiligten sind unterschiedlicher Auffassung darüber, ob die Bedingung für eine Bevollmächtigung der Beteiligten zu 2) eingetreten sind. Während die Beteiligte zu 1) unter Vorlage eines allgemein gehaltenen ärztlichen Attestes den Eintritt der Bedingung verneint, beruft sich die Beteiligte zu 2) auf eine Demenz und eine Beeinflussbarkeit der Beteiligten zu 1). Für eine umfassende Aufklärung dieser streitigen Tatsachen ist indes im Grundbuchverfahren kein Raum. Zudem wird bereits in der notariellen Urkunde die interne Beschränkung nicht eindeutig geregelt. Der Wortlaut stellt neben der “Geschäftsunfähigkeit” auf eine “Betreuungsbedürftigkeit” ab, ohne näher zu umschreiben, ob damit eine rechtliche Betreuungsbedürftigkeit i.S.d. §§ 1896 ff. BGB oder nur eine tatsächliche Notwendigkeit der Unterstützung der Vollmachtgeberin gemeint ist. Auch die Art der Bedürftigkeit, an den der Vorsorgefall und damit der Eintritt der Bedingung anknüpft (z.B. Notwendigkeit der Vermögensvorsorge, der Aufenthaltsbestimmung, der Gesundheitsvorsorge etc.) wird nicht näher beschrieben. Damit scheidet eine rechtliche Bewertung der internen Beschränkung mit den Mitteln des Grundbuchverfahrens und damit eine sichere Kenntnis von einem Vollmachtmissbrauch aus.

e)

Die beantragten Grundbucheintragungen scheitern auch nicht an dem von der Beteiligten zu 1) erklärten Widerruf der Vollmacht.

Grundsätzlich ist vom Fortbestand einer erteilten Vollmacht auszugehen, wenn im Grundbuchverfahren in dem für den Grundbuchvollzug maßgeblichen Zeitpunkt keine auf Tatsachen gestützten Zweifel bestehen. Wird zu dem maßgeblichen Zeitpunkt ein Widerruf einer Vollmacht bekannt, so ist das Grundbuchamt berechtigt und verpflichtet, den dadurch bedingten Zweifeln am Bestand der Vollmacht nachzugehen. Es hat dann unter Berücksichtigung der ihm bekannten Tatsachen und Umstände in freier Beweiswürdigung darüber zu befinden, ob die Vollmacht noch fortbestanden hat (OLG München, FGPrax 2019, 61).

Als verfahrensrechtliche Erklärung wird die Bewilligung wirksam, wenn die Urkunde in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift mit dem Willen des Erklärenden dem Grundbuchamt zur Herbeiführung einer Eintragung im Grundbuch zugeht (KG FGPrax 2015, 10; Deutsches Notarinstitut, DNotI-Report 2019, 153 (154). Liegen die Voraussetzungen vor, die für die Begünstigten einen Anspruch gem. § 51 BeurkG auf Erteilung einer Ausfertigung der Bewilligungsurkunde begründen (vgl. dazu BGH, RNotZ 2012, 112), wird die Bewilligung bereits mit Abschluss des Beurkundungsvorgangs wirksam (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Auflage 2012, Rn. 107; Deutsches Notarinstitut, DNotl-Report 2019, 153 (154), so dass ein danach erklärter Widerruf der Erklärung eines der Urkundsbeteiligten keine Wirkungen mehr entfaltet.

Umstritten ist, inwieweit diese Grundsätze bei der Abgabe einer Bewilligung durch einen Vertreter Anwendung finden. Teilweise wird darauf abgestellt, dass das Erlöschen der Vollmacht zwischen notarieller Beurkundung oder Beglaubigung der Bewilligung und Eingang beim Grundbuchamt sich nicht auf die Wirksamkeit der Erklärung auswirke (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht. 15. Auflage 2012, Rn. 102a, 102e, 3581). Nach anderer Ansicht muss eine wirksame Vollmacht noch im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der verfahrensrechtlichen Erklärung – etwa durch Vorlage beim Grundbuchamt – bestehen. Der Wegfall der Vollmacht vor diesem Zeitpunkt hindere das Wirksamwerden der Bewilligung als verfahrensrechtlicher Erklärung (KG, FGPrax 2015, 10; OLG Düsseldorf, FGPrax 2014, 8; OLG München FGPrax 2019, 61), wobei nach Auffassung des OLG München (RNotZ 2019, 269, FGPrax 2019, 61) die Bewilligung bei einer Vertretung auch dann wirksam wird, wenn ein Anspruch gem. § 51 Abs. 1 BeurkG auf Erteilung einer Ausfertigung bestand. Welche der Auffassungen (vgl. dazu Deutsches Notarinstitut, DNotI-Report, 2019, 153 (155)) zu folgen ist, bedarf hier keiner Entscheidung. Der von der Beteiligte zu 1) erklärte Widerruf der Vollmacht ist nach allen in Rechtsprechung und Literatur vertretenen Auffassungen zu spät zugegangen, um die Eintragung zu hindern. Der Vollmachtswiderruf ist dem Grundbuchamt erst durch das Schreiben der Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 1) vom 15. November 2019, eingegangen am 18. November 2019, bekannt geworden. Auch gegenüber der Beteiligten zu 2) ist die Vollmacht erst am 8. November 2019 und damit nicht vor Eingang des Eintragungsantrages beim Grundbuchamt widerrufen worden. Dieser Widerruf hat zudem keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Vertretung der Beteiligten zu 1) bei der notariellen Beurkundung, da dem Widerruf keine rückwirkende Kraft zukommt (BGH, MDR 2017, 987; OLG München, FGPrax 2019, 61).

f)

Vorsorglich weist der Senat darauf hin, dass mit der im Grundbuchverfahren ergangenen Entscheidung keine abschließende Aussage darüber getroffen worden ist, ob und inwieweit die Beteiligte zu 2) die ihr eingeräumte Vollmacht im Innenverhältnis missbraucht hat. Ebenfalls musste der Senat nicht prüfen, ob – wie die Beteiligte zu 1) geltend macht – unter Beachtung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (FGPrax 2020, 43) eine Pflicht des Notars bestand, bei der Beurkundung des Übertragungsvertrages das Vorliegen eines Missbrauchs der Vollmacht durch die Beteiligte zu 2) zu prüfen.

Die Beteiligte zu 1) wird durch diese im Grundbuchverfahren ergangene Entscheidung nicht vollständig rechtschutzlos gestellt. So weist der beurkundende Notar in seiner im Rahmen des Grundbuchverfahrens eingereichten Stellungnahme darauf hin, dass der Beteiligten zu 1) der Weg zum Prozessgericht mit der Möglichkeit des einstweiligen Rechtsschutzes offen steht (vgl. auch OLG München, FamRZ 2019, 868).

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst, weil Gerichtskosten nicht anfallen (§§ 22, 25 GNotKG) und die Anordnung von Kostenerstattung nicht billigem Ermessen entspricht (§ 81 Abs. 1 FamFG).

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen gem.§ 78 Abs. 2 GBO nicht vorliegen.

Übertragung von vermietetem Wohnungs- und Teileigentum durch die Großeltern an ihren minderjährigen

OLG München, Beschluss v. 29.04.2020 – 34 Wx 341/18

Übertragung von vermietetem Wohnungs- und Teileigentum durch die Großeltern an ihren minderjährigen

Die Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum durch die Großeltern auf ihren von einem Ergänzungspfleger vertretenen Enkel bedarf auch dann keiner familiengerichtlichen Genehmigung gemäß § 1821 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. Nr. 1 BGB, wenn in dem Vertrag die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des durch Rückforderung bedingten Rückübereignungsanspruchs vorgesehen, die Haftung des Minderjährigen aber zuverlässig auf das ihm unentgeltlich Zugewandte beschränkt ist.

Tenor

1. Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Erding – Grundbuchamt – vom 28. August 2018 aufgehoben.
2. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Antrag nicht aus den Gründen der aufgehobenen Zwischenverfügung zurückzuweisen.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind als Eigentümer von Wohnungs- und Teileigentum im Grundbuch eingetragen. Mit notarieller Urkunde vom 27.12.2017 überließen sie den Grundbesitz unentgeltlich im Wege vorweggenommener Erbfolge an ihren minderjährigen Enkel, den Beteiligten zu 3, der insoweit, vorbehaltlich nachträglicher Genehmigung durch einen noch zu bestellenden Ergänzungspfleger, von seinen Eltern vertreten wurde. In dem Überlassungsvertrag behielten sich die Beteiligten zu 1 und 2 ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an dem Vertragsgegenstand vor und die Rückforderung unter anderem für den Fall der Veräußerung des Vertragsgegenstands ohne ihre Zustimmung und für den Fall der Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse des Beteiligten zu 3. Der sich hieraus ergebende Rückauflassungsanspruch soll durch eine Vormerkung gesichert werden. In Ziff. VII. 6. ist hierzu vereinbart, dass die Rückforderung immer beschränkt ist auf dasjenige, was im Zeitpunkt der Stellung des Rückforderungsverlangens noch im Vermögen des Übernehmers vorhanden ist (Beschränkung auf Bereicherungsrecht).

Mit Bestallungsurkunde vom 4.4.2018 wurde F.H. zum Ergänzungspfleger für den Beteiligten zu 3 bestellt. Der Aufgabenkreis umfasst die Vertretung des Beteiligten zu 3 bei der Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum. Der Ergänzungspfleger genehmigte am 23.4.2018 die Urkunde vom 27.12.2017 gemäß notariell beglaubigter Bestätigung.

Am 24.8.2018 beantragte der beurkundende Notar gemäß § 15 GBO den Vollzug der Urkunde.

Mit Zwischenverfügung vom 28.8.2018 teilte das Grundbuchamt mit, es fehle die Genehmigung des Familiengerichts. Eine solche sei nur dann nicht erforderlich, wenn das Rechtsgeschäft für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft sei. Dies sei hier nicht der Fall. Geschenkt werde eine vermietete Eigentumswohnung. Der Erwerb des vermieteten Objekts sei für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, weil er in dessen Folge mit persönlichen Verpflichtungen belastet werde. Der rechtliche Nachteil bleibe selbst dann bestehen, wenn sich der Veräußerer einen Nießbrauch zurückbehalten habe und in die Vermieterstellung eintrete. Zudem sei die Schenkung von Wohnungseigentum für einen Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, da er mit dem Rechtserwerb zugleich in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintrete und damit die hiermit verbundenen Verpflichtungen und Haftungen übernehme.

Mit Schreiben vom 4.9.2018 wandten die Beteiligten über den beurkundenden Notar ein, der Umstand, dass das Rechtsgeschäft für den Minderjährigen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei, habe nur die Rechtsfolge, dass die Eltern den Minderjährigen nicht vertreten könnten. Deshalb habe ein gerichtlich bestellter Ergänzungspfleger die Genehmigung in grundbuchmäßiger Form erteilt. Eine rechtliche Nachteilhaftigkeit führe nicht zu einer gerichtlichen Genehmigungsbedürftigkeit. Ein entsprechender Katalogtatbestand des § 1821 BGB liege hier nicht vor.

Das Grundbuchamt wies mit Schreiben vom 18.9.2018 darauf hin, dass die Eltern gemäß § 1795 Abs. 1 BGB von der Vertretung des Kindes ausgeschlossen seien und der bestellte Ergänzungspfleger das Kind an Stelle der Eltern vertrete, weshalb es für die von ihm vorgenommenen Rechtsgeschäfte im gleichen Umfang wie beim Vormund der Genehmigung des Familiengerichts bedürfe.

Daraufhin führte der beurkundende Notar mit Schreiben vom 25.9.2018 nochmals aus, dass keiner der in § 1821 Abs. 1 Nrn. 1 und 5 BGB genannten Tatbestände vorliege. Er bat nochmals um Vollzug und legte für den Fall, dass das Grundbuchamt an der Zwischenverfügung festhalte, namens aller Antragsberechtigten Beschwerde gegen diese ein.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

II.

Die gegen die nach § 18 Abs. 1 GBO ergangene Zwischenverfügung des Grundbuchamts eingelegte Beschwerde ist als unbeschränkte Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im übrigen ordnungsgemäß durch den beurkundenden Notar für die Beteiligten eingelegt (§§ 73, 15 Abs. 2 GBO).

Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg, da das vom Grundbuchamt angeführte Hindernis nicht besteht.

Bei einer Übertragung von vermietetem Wohnungs- und Teileigentum durch die Großeltern an ihren minderjährigen Enkel muss dieser von einem Ergänzungspfleger vertreten werden. Einer Genehmigung des Erwerbs des Grundbesitzes durch das Familiengericht bedarf es nicht. Dabei spielt es, wie die Beteiligten über ihren Bevollmächtigten zutreffend ausführen, für die Frage, ob eine derartige Genehmigung notwendig ist, keine Rolle, ob das Rechtsgeschäft für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Dies ist vielmehr, wie sich aus Nachfolgendem ergibt, nur im Rahmen der Prüfung der wirksamen Vertretung des Minderjährigen von Bedeutung.

1. Im Fall der Veräußerung von Wohnungs- und Teileigentum durch Auflassung (§ 20 GBO, § 925 BGB) erfordert das materielle Konsensprinzip des § 20 GBO, dass – zusätzlich zu der Bewilligung des verlierenden Teils (§ 19 GBO, formelles Konsensprinzip) – eine materiell-rechtliche Einigung, die den Verfahrensvorschriften der §§ 20, 29 GBO genügt, nachgewiesen wird. Vor der Eintragung der Auflassung hat das Grundbuchamt, soweit Beteiligte durch Vertreter vertreten werden, deren Vertretungsmacht selbständig zu prüfen (BayObLGZ 1998, 139).

Eine wirksame Vertretung des minderjährigen Beteiligten zu 3 ist vorliegend nachgewiesen, da für ihn ein Ergänzungspfleger die notarielle Vereinbarung genehmigt hat.

a) Gemäß § 1629 Abs. 1 BGB umfasst die elterliche Sorge zwar grundsätzlich die Vertretung des Kindes. Davon macht jedoch § 1629 Abs. 2 Satz 1 BGB insoweit eine Ausnahme, als die Eltern von der Vertretung ausgeschlossen sind, wenn ein Fall des § 1795 BGB vorliegt. Der Vater und die Mutter (vgl. Huber in MüKo BGB 8. Aufl. § 1629 Rn. 43) können nach Abs. 1 Nr. 1 dieser Vorschrift das Kind bei einem Rechtsgeschäft zwischen dem Ehegatten des Vaters oder der Mutter oder einem ihrer Verwandten in gerader Linie einerseits und dem Kind andererseits nicht vertreten, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Letzteres ist dann gegeben, wenn der schuldrechtliche Schenkungsvertrag rechtswirksam ist, weil dann durch die Auflassung ausschließlich eine Verbindlichkeit erfüllt wird (BGH NJW 1975, 1885). Eine rechtswirksame schuldrechtliche Vereinbarung bei Vertretung eines geschäftsunfähigen Minderjährigen durch die Eltern liegt allerdings nur dann vor, wenn das Rechtsgeschäft für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft ist. Denn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs greift das Vertretungsverbot des § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB bei Vorliegen dieser Voraussetzung nicht (BGH NJW 1975, 1885; BayObLGZ 1998, 139; Spickhoff in MüKo BGB § 1795 Rn. 33; Budzikiewicz in Jauernig BGB 17. Aufl. § 1795 Rn. 2; Palandt/Götz BGB 79. Aufl. § 1795 Rn. 4).

b) Der Beteiligte zu 3 war zum Zeitpunkt der Beurkundung nach § 104 Nr. 1 BGB geschäftsunfähig, da er das siebte Lebensjahr noch nicht vollendet hatte. Vorliegend sind Übergeber die Eltern des Vaters des Beteiligten zu 3. Das Rechtsgeschäft hat die Übertragung von vermietetem Wohnungseigentum zum Gegenstand. Die in der notariellen Urkunde vom 27.12.2017 getroffene Vereinbarung ist daher für den minderjährigen Beteiligten zu 3 wegen der ihn aufgrund der Vermietung (das gilt auch bei auch bei vorbehaltenem Nießbrauch) bzw. als Wohnungseigentümer treffenden Verpflichtungen nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist (vgl. BGH DNotZ 2011, 346 [Rn. 11]; BGH DNotZ 2005, 625; Senat vom 8.2.2011, 34 Wx 18/11 = ZEV 2011, 263; OLG Hamm ZWE 2010, 370; Senat vom 6.3.2008, ZEV 2008, 246; Hügel/Kral WEG 2. Aufl. Rn. 136). Ein Vertretungsausschluss gemäß § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist gegeben, weshalb die von den Eltern für den Beteiligten zu 3 abgegebenen Erklärungen zunächst gemäß § 177 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam waren (vgl. BGH DNotZ 2005, 625; Huber in MüKo BGB § 1629 Rn. 45) und mit der notariell beglaubigten und damit i.S.d. § 29 GBO formgemäßen Genehmigung durch den mit dem Aufgabenkreis „Vertretung bei der Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum“ nach § 1909 BGB bestellten Ergänzungspfleger wirksam geworden sind.

2. Die in der Zwischenverfügung des Grundbuchamts verlangte Genehmigung der in der Urkunde vom 27.12.2017 getroffenen Vereinbarungen durch das Familiengericht ist indes nicht erforderlich. Abzustellen ist auf das Erwerbsgeschäft (vgl. BGH DNotZ 2011, 346 m.w.N.). Denn ob das Kausalgeschäft (Schenkung) familiengerichtlicher Genehmigung bedarf, hat das Grundbuchamt regelmäßig nicht zu prüfen. Es darf die Eintragung einer Rechtsänderung selbst dann nicht ablehnen, wenn es dieses Rechtsgeschäft für nichtig hält (Senat vom 8.2.2011, 34 Wx 40/11 = NJW-RR 2011, 595; BayObLG NJW-RR 1990, 87).

a) Handelt für den Minderjährigen im Rahmen des Erwerbsgeschäfts ein Pfleger, so bedarf dieser gemäß § 1915 BGB für die von ihm vorgenommenen Rechtsgeschäfte der gerichtlichen Genehmigung im gleichen Umfang wie ein Vormund. Das gilt auch dann, wenn er als Ergänzungspfleger anstelle der Eltern des Minderjährigen handelt; er ist dann nicht wie die Eltern nach Maßgabe des § 1643 BGB privilegiert. Entsprechend gelten für Rechtsgeschäfte, die der Ergänzungspfleger für den Minderjährigen vornimmt, die §§ 1821, 1822 BGB. Dabei regelt § 1821 BGB Genehmigungstatbestände für Geschäfte über Grundstücke, worunter auch Wohnungs- und Teileigentum fällt (KG FGPrax 2019, 196; Hügel/Reetz V. Rn. 217; Kroll-Ludwigs in MüKo BGB § 1821 Rn. 20), § 1822 BGB für sonstige Geschäfte.

b) Vorliegend ist eine Genehmigungsbedürftigkeit nach diesen Vorschriften nicht ersichtlich.

aa) Der Erwerb des Grundbesitzes stellt keine nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB genehmigungspflichtige Verfügung über das Vermögen des Minderjährigen dar, denn Verfügender im Sinne dieser Vorschrift ist nur derjenige, der unmittelbar infolge der vertraglichen Vereinbarung selbst eine Einbuße an Rechten erleidet (Kroll-Ludwigs in MüKo BGB § 1821 Rn. 25). Das sind vorliegend die Beteiligten zu 1 und 2, nicht der minderjährige Beteiligte zu 3. Die Genehmigungspflicht folgt auch nicht daraus, dass die Beteiligten zu 1 und 2 sich einen Nießbrauch vorbehalten haben. § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB schützt nur das dem Minderjährigen bereits gehörende Vermögen und findet auf Belastungen, die im Zusammenhang mit dem Erwerb eines Grundstücks erfolgen, keine Anwendung (BGH NJW 1989, 453). Wird der Grundbesitz im Zuge der Eigentumsumschreibung mit einem dinglichen Recht belastet, erwirbt der Minderjährige nicht anders, als wenn er von vorneherein belastetes Eigentum erworben hätte (KG FGPrax 2019, 196; BayObLGZ 2004, 86).

bb) Es handelt es sich vorliegend auch nicht um eine Verfügung über einen Anspruch des Minderjährigen i.S.d. § 1821 Abs. 1 Nr. 2 BGB, weil die Erfüllung des Anspruchs des Minderjährigen auf Übereignung von der Norm nicht erfasst wird (BGH DNotZ 2011, 346 m.W.N.; Senat vom 8.2.2011, 34 Wx 40/11 = NJW-RR 2011, 595). Es ist nämlich nicht Sinn und Zweck des § 1821 BGB, den Rechtserwerb durch den Minderjährigen zu behindern (Kroll-Ludwigs in MüKo BGB § 1821 Rn. 37).

cc) Eine familiengerichtliche Genehmigung ist auch nicht wegen § 1821 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. Nr. 1 BGB notwendig, weil in dem Vertrag die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des durch Rückforderung bedingten Rückübereignungsanspruchs für die Beteiligten zu 1 und 2 vorgesehen ist. Zwar begründet mit der Rückforderungsklausel der Vertrag eine aufschiebend bedingte Verpflichtung zur Verfügung über das Wohnungs- und Teileigentum, jedoch handelt es sich auch diesbezüglich lediglich um eine Beschränkung der unentgeltlichen Zuwendung seitens der Beteiligten zu 1 und 2. Denn der Beteiligte zu 3 ist nach der vertraglichen Vereinbarung zur Rückübertragung nur verpflichtet, soweit er noch bereichert ist; die Haftung des Beteiligten zu 3 ist also zuverlässig auf das ihm unentgeltlich Zugewandte beschränkt (vgl. OLG Köln NJOZ 2003, 3046; BayObLGZ 2004, 86; Kroll-Ludwigs in MüKo BGB § 1821 Rn. 45; Klüsner Rpfleger 1981, 461 [467]).

dd) Die Genehmigungspflicht folgt auch nicht aus § 1821 Abs. 1 Nr. 5 BGB, weil dingliche Erwerbsgeschäfte davon schon nach dem eindeutigen Wortlaut („Vertrag“) nicht erfasst werden (Senat vom 8.2.2011, 34 Wx 40/11 = NJW-RR 2011, 595; OLG Düsseldorf ZEV 2017, 529; Kroll-Ludwigs in MüKo BGB § 1821 Rn. 51).

ee) Schließlich ergibt sich das Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung auch nicht aus § 1822 Nr. 5 BGB. Dabei kann in dem hier gegebenen Fall der von vornherein unter dem Vorbehalt des Nießbrauchs vorgenommenen Übertragung eines schon vermieteten Grundstücks dahinstehen, ob der Beteiligte zu 3 bereits mit dem Eigentumserwerb, wenn auch nur in der logischen (juristischen) Sekunde zwischen dem Erwerb und der nachfolgenden Nießbrauchseintragung in den Mietvertrag eintritt und sodann die Beteiligten zu 1 und 2 als Nießbraucher gem. §§ 577 S. 1, 571 Abs. 1 BGB wieder die Vermieterstellung erlangen oder aber ob sich deren Vermieterstellung unmittelbar fortgesetzt hat und der Beteiligte zu 3 erst nach Ende des Nießbrauchs eintreten muss. Denn für einen Grundstückserwerb, durch den der Minderjährige nach §§ 581 Abs. 2, 566 BGB in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, gilt diese Vorschrift nicht, da der Eintritt in den Mietvertrag nur eine gesetzliche Folge des Eigentumserwerbs ist (BGH NJW 1983, 1780; OLG Hamm BeckRS 2014, 17023; Bettin in BeckOK BGB 53. Edition § 1822 Rn. 18).

ff) Die übrigen Genehmigungstatbestände des § 1822 BGB kommen ersichtlich nicht in Betracht.

Da vorliegend die Übertragung des Wohnungs- und Teileigentums auf den Beteiligten zu 3 nicht der familiengerichtlichen Genehmigung bedarf, ist das Grundbuchamt anzuweisen, den Eintragungsantrag nicht von der Vorlage einer solchen Genehmigung abhängig zu machen.

III.

Für das erfolgreich eingelegte Rechtsmittel fallen Gerichtskosten nicht an, § 25 Abs. 1 GNotKG. Daher sind eine Kostenentscheidung und eine Geschäftswertfestsetzung nicht erforderlich.

OLG Köln, Beschluss vom 06.01.2020 – 2 Wx 373/19

OLG Köln, Beschluss vom 06.01.2020 – 2 Wx 373/19

Tenor

Auf die Beschwerde des Beteiligten vom 06.12.2019 wird der am 03.12.2019 erlassene Beschluss des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Bonn, A-9×1-4, aufgehoben.
Gründe

I.

Eingetragene Eigentümer des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes waren zunächst die Eheleute B und C D zu je ½-Anteil. Durch notariell beurkundeten Grundstücksübertragungsvertrag vom 01.03.1995 – UR.Nr. 4xx/1995 des Notars Dr. E in F – übertrugen die Eheleute D (u.a.) das Eigentum an dem im Rubrum bezeichneten Grundbesitz unter Nießbrauchvorbehalt auf ihre Tochter, Frau G (Bl. 4 ff. d.A.). In dem notariellen Vertrag wurde unter Ziffer III. 2. u.a. Folgendes vereinbart:

“2. Rückforderungsrecht

Der Veräußerer behält sich als Gesamtberechtigter gemäß § 428 BGB der Längstlebende von ihnen allein das Recht vor, außer in den gesetzlich vorgesehenen Fällen des Widerrufs oder der Rückgängigmachung einer Schenkung die Rückübertragung bzw. Übertragung und Auflassung des Vertragsobjekts zu verlangen, wenn

a) Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in das Vertragsobjekt eingeleitet werden oder über das Vermögen des Erwerbers das Konkurs- oder Vergleichsverfahren eröffnet wird und diese Maßnahmen nicht innerhalb von sechs Wochen wieder rückgängig gemacht werden oder

b) der Erwerber vor dem Veräußerer verstirbt.

Der Rückübertragungsanspruch ist nicht vererblich und nicht übertragbar; er erlischt mit dem Tode des Veräußerers.

Das Rückforderungsrecht kann nur innerhalb sechs Monaten nach Kenntnis des Eintritts seiner Voraussetzungen ausgeübt werden. …”

Zur Sicherung dieses Rückübertragungsanspruchs hat die Erwerberin die Eintragung einer Vormerkung bewilligt.

Am 18.05.1995 ist Frau G als Eigentümerin des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen worden. Zugleich sind in Abt. II lfd. Nr. 1 ein Nießbrauch und in Abt. II lfd. Nr. 2 eine Auflassungsvormerkung jeweils für die Eheleute B und C D eingetragen worden.

Frau G ist am 23.01.2010 verstorben. Am 29.04.2010 ist der Beteiligte aufgrund Erbfolge als Eigentümer des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes eingetragen worden. Zugleich ist in Abt. II lfd. Nr. 3 ein Nacherbenvermerk eingetragen worden.

Mit Schriftsatz vom 21.06.2019 hat der Verfahrensbevollmächtigte des Beteiligten unter Vorlage des Löschungsantrags vom 17.06.2019 und beglaubigter Sterbeurkunden von Frau B D, verstorben am 24.02.2005, und von C D, verstorben am 28.07.1996, Löschung der im Grundbuch des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes in Abt. II unter lfd. Nr. 1 und lfd. Nr. 2 eingetragenen Rechte beantragt (Bl. 19 ff. d.A.).

Durch am 03.12.2019 erlassene Zwischenverfügung hat das Grundbuchamt dem Beteiligten aufgegeben, eine Löschungsbewilligung des/der Erben der Berechtigten der der in Abt. II unter lfd. Nr. 2 eingetragenen Auflassungsvormerkung in der Form des § 29 GBO nebst Erbnachweis gem. § 35 GBO einzureichen und zur Behebung der Eintragungshindernisse eine Frist bis zum 15.01.2020 gesetzt (Bl. 40 ff. d.A.). Zur Begründung hat das Grundbuchamt ausgeführt, dass bei der Bewilligung der Auflassungsvormerkung nicht hinreichend zwischen dem aufschiebend bedingten und dem vor dem Tod der Berechtigten voll wirksam gewordenen Anspruch differenziert worden sei. Es sei nicht davon auszugehen, dass die vereinbarte Unvererblichkeit des aufschiebend bedingten Anspruchs nicht für einen voll wirksam gewordenen Auflassungsanspruch gelten sollte. Es widerspreche dem “Gerechtigkeitsempfinden”, wenn ein von den Berechtigten geltend gemachter bestehender Rückübertragungsanspruch bis zum Tod des Berechtigten nicht mehr durchgesetzt werden kann und dann folgenlos bliebe.

Mit am 09.12.2019 beim Amtsgericht Bonn eingegangenen Schriftsatz vom 06.12.2019 hat der Beteiligte Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 03.12.2019 eingelegt (Bl. 38 f. d.A.). Zur Begründung hat er ausgeführt, dass in der Bewilligungsurkunde deutlich zwischen dem aufschiebend bedingten Anspruch (“Rückforderungsrecht”) und dem voll wirksam gewordenen Anspruch (“Rückforderungsanspruch”) unterschieden worden sei. Im Rahmen des Löschungsantrags komme es maßgeblich auf den Rückforderungsanspruch an. Dieser sei nach dem Inhalt der Bewilligungsurkunde “nicht vererblich und nicht übertragbar” und soll nach dem Tod der Veräußerer erlöschen. Das Erlöschen des Rückübertragungsanspruchs beim Tode der Veräußerer widerspreche dem Gerechtigkeitsempfinden nicht in einem Maße, dass über die in der notariellen Urkunde vorgenommene ausdrückliche Anordnung hinweggegangen werden könne.

Am 11.12.2019 hat das Grundbuchamt den in Abt. II unter lfd. Nr. 1 eingetragenen Nießbrauch gelöscht.

Durch am 12.12.2019 erlassenen Beschluss hat das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht Köln zur Entscheidung vorgelegt (Bl. 45 f. d.A.).

II.

Die gemäß § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im Übrigen in zulässiger Weise eingelegte Beschwerde der Beteiligten hat in der Sache einen – vorläufigen – Erfolg.

1.

Die am 03.12.2019 erlassene und angefochtene Zwischenverfügung ist schon deshalb aufzuheben, weil sie einen nach § 18 GBO unzulässigen Inhalt hat.

Durch den Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen erhalten bleiben, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die durch die sofortige Zurückweisung des Antrags verloren gingen. § 18 GBO bezieht sich daher nur auf die Beseitigung eines der Eintragung entgegenstehenden Hindernisses und ist nicht anwendbar, wenn der Mangel des Antrags nicht mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Vor diesem Hintergrund ist es nicht zulässig, mit einer Zwischenverfügung auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken, das Grundlage der einzutragenden Rechtsänderung sein soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte (BGH, Beschluss vom 26.09.2013 – 5V ZB 152/12, NJW 2014, 1002-1004 m.w.N.). Ebenso wenig kann dem Antragsteller mit einer Zwischenverfügung nach § 18 GBO aufgegeben werden, eine erst noch zu erklärende Eintragungsbewilligung eines unmittelbar betroffenen Dritten beizubringen (BGH, Beschluss vom 26.06.2014 – V ZB 1/12, FGPrax 2014, 192-194, Rn. 6 nach juris, m.w.N.; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 18 Rn. 12 m.w.N.). Dies gilt nach heute weit verbreiteter Auffassung, der sich der Senat anschließt, auch dann, wenn eine Vormerkung wegen Erlöschens des gesicherten Anspruchs gelöscht werden soll und der Unrichtigkeitsnachweis nicht geführt ist. Auch dann kann die Vorlage einer Löschungsbewilligung nicht durch Zwischenverfügung aufgegeben werden (OLG München, Beschluss vom 25.04.2018 – 34 Wx 359/17, juris; OLG München ZEV 2016, 708-711; Senat, Beschluss vom 05.10.2015 – 2 Wx 239/15, nicht veröffentlicht; Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, § 18 Rn. 12 m.w.N.). So liegt der Fall hier. Das Grundbuchamt hat die Vorlage von Löschungsbewilligungen der Erben der Berechtigten der in Abt. II lfd. Nr. 2 eingetragenen Auflassungsvormerkung verlangt. Dies kann nicht Gegenstand einer Zwischenverfügung sein.

2.

Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin:

Die Berichtigung nach § 22 GBO setzt voraus, dass entweder die Bewilligung des Buchberechtigten vorliegt – was hier nicht der Fall ist – oder die Unrichtigkeit nachgewiesen ist. An den Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit, der dem Antragsteller obliegt, sind strenge Anforderungen zu stellen (Senat, FamRZ 2014, 1321-1323; Senat, FGPrax 2010, 14; OLG München ZEV 2016, 708-711; BayObLG FGPrax 2002, 151). Der Antragsteller hat in der Form des § 29 GBO grundsätzlich lückenlos jede Möglichkeit auszuräumen, die der Unrichtigkeit der gegenwärtigen Grundbuchlage und der Richtigkeit der begehrten Eintragung entgegenstehen könnte. Lediglich ganz entfernt liegende, nur theoretische Möglichkeiten müssen nicht widerlegt werden (Senat, FamRZ 2014, 1321-1323; FGPrax 2010, 14; OLG München ZEV 2016, 708-711). Die Löschung der Eigentumsvormerkung aufgrund Unrichtigkeitsnachweises setzt daher den formgerechten (§ 29 GBO) Nachweis voraus, dass der durch die eingetragene Vormerkung gesicherte schuldrechtliche Anspruch nicht besteht und auch nicht mehr durch Bedingungseintritt entstehen kann; denn als Sicherungsmittel hängt die Vormerkung in ihrem Bestand von demjenigen des Anspruchs ab, zu dessen Sicherung sie bestellt ist (Senat, FamRZ 2014, 1321-1323; Senat, FGPrax 2010, 14; OLG München ZEV 2016, 708-711).

Der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt als Nachweis für die Unrichtigkeit eines Grundbucheintrags über eine Rückauflassungsvormerkung, wenn sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung explizit oder durch Auslegung ergibt, dass mit dem Tod des Berechtigten der Sicherungsfall nicht mehr eintreten kann. Allerdings reicht in diesen Fällen der Todesnachweis dann nicht zum Beleg für die Grundbuchunrichtigkeit, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Vormerkung auch einen zu Lebzeiten entstandenen, aber bis zum Tod des Berechtigten nicht mehr durchgesetzten und nach § 1922 BGB auf die Erben übergegangenen Übertragungsanspruch sichert (BGHZ 117, 390, 393 f.; BGHZ 130, 385, 388 f.). Weil hier letzteres der Fall ist, kann der Unrichtigkeitsnachweis nicht mit den vorgelegten Sterbeurkunden geführt werden.

Für die Beurteilung der Frage, ob die aufschiebende Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) für das Entstehen des Auflassungsanspruchs mit Sicherheit endgültig ausgeblieben ist, ist der Inhalt der Bedingung selbst festzustellen. Hierfür ist auf die im Eintragungsvermerk (§ 874 BGB) in Bezug genommene Bewilligung abzustellen. Als zum Grundbuchinhalt gewordene Willenserklärung ist sie der Auslegung zugänglich. Allerdings sind der Ermittlung des Parteiwillens im Grundbuchverfahren mit Blick auf den verfahrensbeherrschenden Bestimmtheitsgrundsatz und das grundsätzliche Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen Grenzen gesetzt. Danach darf auf die Auslegung nur zurückgegriffen werden, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Umstände, die außerhalb der Urkunde liegen, dürfen nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind. Auf das subjektiv vom Bewilligenden Gewollte kommt es hingegen nicht an (Demharter, GBO, 31. Aufl. 2018, Rn. 28 m.w.N.).

Hier ist der Unrichtigkeitsnachweis nicht geführt worden. Zwar ist in der Bewilligung ausdrücklich angeordnet worden, dass der Rückübertragungsanspruch nicht vererblich und nicht übertragbar ist und mit dem Tode des Veräußerers erlischt. Es ist indes nicht eindeutig geregelt, ob dies auch für den Fall gelten sollte, dass der Anspruch bereits entstanden, aber infolge des Todes des oder der Berechtigten nicht mehr durchgesetzt werden konnte. Es kann daher nicht mit der in Fragen der Auslegung von Grundbucherklärungen erforderlichen Eindeutigkeit ausgeschlossen werden, dass die Bewilligenden die Unvererblichkeit und das Erlöschen des Anspruchs in diesem Fall nicht gewollt hätten. Da hier auch nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein Rücktrittsrecht zu Lebzeiten der oder des Berechtigten entstanden ist, reicht der Nachweis des Todes der Berechtigten nicht aus. Dem steht auch nicht entgegen, dass bezüglich des in der Bewilligung zwischen einem Rückforderungsrecht und einem Rückübertragungsanspruch unterschieden worden ist. Denn es ist nicht ersichtlich, ob mit dem Rückübertragungsanspruch der aufschiebend bedingte Anspruch oder der bereits entstandene Anspruch gemeint war.

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen.

Familienrechtliche Genehmigung einer stillen Beteiligung

OLG Nürnberg, Beschluss v. 23.12.2019 – 9 WF 1037/19

Familienrechtliche Genehmigung einer stillen Beteiligung

Tenor
1. Auf die Beschwerde der beteiligten Kindeseltern wird der Beschluss des Amtsgerichts Neumarkt i.d. OPf. vom 27.08.2019, Az. 052 F 133/19 in Ziffer 1 abgeändert und neu gefasst wie folgt:
Die Übertragung von atypischen stillen Beteiligungen für A.. S.. mit Urkunde des Notars Dr. J.. H.., N.. vom 22.02.2019, URNr. … J wird familiengerichtlich genehmigt.
2. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren wird abgesehen. Außergerichtliche Auslagen werden nicht erstattet.
3. Der Verfahrenswert wird auf 5.000,00 € festgesetzt.
Gründe

I.

Die Beteiligten, der von der Ergänzungspflegerin vertretene A.S., geb. … 2018, dessen miteinander verheiratete Eltern, die gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführer der T.. N.. GmbH und die einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer der S.. UG und der D.. F.. UG haben mit Urkunde des Notars Dr. J.. H.. vom 22.02.2019, URNr. … J folgende Veräußerungen vorgenommmen:

Gem. Ziffer II. des Notarvertrags hat die Kindsmutter ihre atypische stille Beteiligung an der S.. UG (haftungsbeschränkt) in Höhe von 200,00 €, die sie selbst am 02.01.2015 erworben hatte, sowie ihre atypische stille Beteiligung an der T..C.. N.. GmbH in Höhe von 1.000,00 €, die sie ebenfalls am 02.01.2015 erworben hatte, an das Kind veräußert.

Gem. Ziffer III. des Notarvertrags erfolgte die Veräußerung unentgeltlich als Schenkung. Sie ist jedoch auf den Pflichtteil des Kindes am Nachlass der Mutter anzurechnen, bei gesetzlicher Erbfolge aber nicht auszugleichen.

Unter Ziffer IV. hat der Veräußerer garantiert, dass die genannten Beteiligungen in vollem Umfang einbezahlt sind.

Unter Ziffer VI. 2. beantragen die Vertragsteile die Genehmigung des Familiengerichts und bevollmächtigen den Notar unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB die Genehmigung entgegenzunehmen.

Der Urkunde ist eine Kopie des Gesellschaftsvertrags über eine atypische stille Beteiligung der S.. UG vom 02.01.2013 und der Änderungen vom 30.11.2016 beigefügt. Unter dessen § 1 Absatz 1 ist geregelt, dass die Gesellschaft eine Holding betreibt. Unter § 1 Absatz 2 ist die Höhe der stillen Einlage von 200,00 € geregelt. In § 5 ist die Gewinn- und Verlustbeteiligung des stillen Gesellschafters mit 0,5% geregelt sowie, dass der stille Gesellschafter am Verlust nur bis zur Höhe seiner Einlage beteiligt ist. § 3 regelt, dass zur Geschäftsführung allein der zur Führung der Geschäfte bestellte Vertreter der GmbH berechtigt ist. Die Änderung vom 30.11.2016 regelt weiter, dass der stille Teilhaber die Kontrollrechte nach § 716 BGB sowie die Rechte nach §§ 161 Absatz 2 und 164 HGB hat.

Der Urkunde ist weiter eine Kopie des Gesellschaftsvertrags über eine atypische stille Beteiligung der T..C.. N.. GmbH vom 01.01.2011 und der Änderungen vom 30.11.2016 beigefügt. Unter dessen § 1 Absatz 1 ist geregelt, dass die Gesellschaft eine Tanzschule und damit zusammenhängende Geschäfte betreibt. Unter § 1 Absatz 2 ist die Höhe der stillen Einlage von 1000,00 € geregelt. In § 5 ist die Gewinn- und Verlustbeteiligung des stillen Gesellschafters mit 0,5% geregelt sowie, dass der stille Gesellschafter am Verlust nur bis zur Höhe seiner Einlage beteiligt ist. § 3 regelt, dass zur Geschäftsführung allein der zur Führung der Geschäfte bestellte Vertreter der GmbH berechtigt ist. Die Änderung vom 30.11.2016 regelt weiter, dass der stille Teilhaber die Kontrollrechte nach § 716 BGB sowie die Rechte nach §§ 161 Absatz 2 und 164 HGB hat.

Gem. § 8 Absatz 2 der jeweiligen Gesellschaftsverträge ist der stille Gesellschafter an den stillen Reserven mit 0,5% beteiligt.

Der Notar hat bestätigt, dass im Handelsregister beim Amtsgericht – Registergericht – Nürnberg der Kindsvater, Herr S.. S.. sowie Herr S.. K.. als Geschäftsführer gemeinsam zur Vertretung der T..C.. GmbH und jeweils einzeln zur Vertretung der S.. UG berechtigt eingetragen sind. Beide haben in dieser Eigenschaft unter Ziffer VI. 1. der Notarurkunde den Übertragungen zugestimmt.

Zum Abschluss des Notarvertrags hat das Amtsgericht dem minderjährigen Kind eine Ergänzungspflegerin bestellt, die die beurkundeten Erklärungen abgegeben hat.

Das Amtsgericht hat für die Prüfung der Genehmigung für das Kind eine Ergänzungspflegerin bestellt. Diese hat Bedenken gegen die Genehmigung erhoben und auf das Risiko einer Nachschusspflicht im Falle einer Insolvenz hingewiesen. Sie hat Bezug genommen auf ein Schreiben des Steuerberaters der Eltern, der darauf hingewiesen hat, dass eine Beschränkung der Außenhaftung nicht möglich sei und ein Haftungsrisiko im Fall der Liquidation bestehe, was als gering eingeschätzt werde.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 27.08.2019 die Genehmigung versagt.

Zur Begründung hat es auf das o.g. Haftungsrisiko im Außenverhältnis Bezug genommen.

Gegen diesen, ihnen jeweils am 29.08.2019 zugestellten Beschluss wenden sich die Kindeseltern mit ihrer Beschwerde vom 10.09.2019, eingegangen am selben Tag.

Zur Begründung haben sie darauf verwiesen, dass eine Außenhaftung des atypischen stillen Gesellschafters nicht bestehe.

Sie beantragen weiterhin
die Genehmigung des Notarvertrags.

II.

Die Beschwerde der Kindeseltern ist zulässig gem. § 58 ff FamFG, insbesondere sind sie beschwerdebefugt gem. § 59 Absatz 1 FamFG (Zöller/Feskorn, ZPO, 33. Auflage, § 59 FamFG Rn. 5a). Das Beschwerderecht steht auch den Eltern im eigenen Namen zu, denn durch die Versagung der Genehmigung des Notarvertrags wird zugleich ihr Recht zur Verwaltung des Kindesvermögens beeinträchtigt (OLG Zweibrücken FamRZ 2012, 1961 – juris Rn. 8; BayObLG FamRZ 1981, 196; MüKo/Huber, BGB 8. Aufl., § 1643 Rdnr. 45).

Gegen die Ankündigung des Senats, ohne erneute Anhörung im schriftlichen Verfahren zu entscheiden, wurden keine Einwände erhoben.

Die Genehmigungsbedürftigkeit des Notarvertrags ergibt sich vorliegend aus § 1822 Nr. 3 BGB, § 1915 Absatz 1 Satz 1 BGB (OLG Frankfurt FamRZ 2009, 620). Gegenstand des Vertrags ist der Erwerb von Anteilen an zwei Gesellschaften, die dem Betrieb einer Tanzschule dienen. Nachdem die Mutter Veräußerer der Anteile ist und der Vater jeweils vertretungsbefugter Geschäftsführer der jeweiligen Gesellschaften ist, war für den Abschluss des Notarvertrags eine Ergänzungspflegerin gem. §§ 181, 1909 Absatz 1 BGB für das Kind bestellt worden.

Der familiengerichtliche Genehmigungsvorbehalt ist eine Ausnahme vom Grundsatz der elterlichen Autonomie, welche die ungeschmälerte Vertretungsmacht beinhaltet. Die Genehmigung darf daher nur versagt werden, wenn das in Aussicht genommene Geschäft nach den im Zeitpunkt der Entscheidung zu beurteilenden Gesamtumständen nicht dem Interesse und Wohl des Kindes entspricht (OLG Zweibrücken FamRZ 2012, 1961 – juris Rn. 11). Belange Dritter, insbesondere der Eltern, sind ohne Bedeutung. Das Familiengericht hat sich auf den Standpunkt eines verständigen, die Tragweite des Geschäfts überblickenden Volljährigen zu stellen und muss deshalb auch Erwägungen zur Zweckmäßigkeit und Nützlichkeit des jeweiligen Rechtsgeschäfts anstellen. Beim Abschluss eines Gesellschaftsvertrages hat es außer der vertraglichen Stellung des Kindes in der Gesellschaft und neben vermögensrechtlichen Gesichtspunkten auch die Mitgesellschafter hinsichtlich ihrer Vermögensverhältnisse sowie ihrer charakterlichen und fachlichen Eignung zu beurteilen, weil die Verantwortung für die Vermögenslage des Kindes im Rahmen der Gesellschaft vorwiegend bei dem geschäftsführenden Gesellschafter liegt (BayObLG FamRZ 1990, 208, 209; FamRZ 1996, 119 – juris Rn. 20; 1997, 842 – juris Rn. 22 f.; OLG Hamm FamRZ 2001, 53).

Die Genehmigung ist zu versagen, wenn die konkrete Gefahr besteht, der Minderjährige werde wegen der Beteiligung an dem Geschäft in die Volljährigkeit mit erheblichen Schulden entlassen und sei bei der Gestaltung seines weiteren Lebens nach Eintritt der Volljährigkeit unzumutbaren, nicht von ihm selbst verantworteten Belastungen ausgesetzt (BayObLG NJW-RR 1997, 1163).

Diese Gefahr besteht bei dem vorliegenden Vertrag jedoch nicht.

Im Notarvertrag ist unter Ziffer IV. 1 b festgestellt, dass die jeweiligen Einlagen vollständig einbezahlt sind. Gem. Ziffer III. des Notarvertrags erfolgt die Veräußerung der Anteile unentgeltlich als Schenkung, die Kosten des Notarvertrags trägt gem. dessen Ziffer VIII. der Veräußerer, sodass mit dem Erwerb der Anteile für das 1-jährige Kind keinerlei Kosten verbunden sind.

Bei der stillen Gesellschaft handelt es sich um eine BGB Gesellschaft gem. § 705 BGB, und zwar um eine reine Innengesellschaft. Sie tritt nach außen nicht in Erscheinung. Der stille Gesellschafter nimmt am Verlust der Gesellschaft nur bis zum Betrag seiner eingezahlten Einlage teil (Vogl, Beck´sches Steuer- und Bilanzrechtslexikon, Edition 49 2019, Stille Gesellschaft Rn. 9). Um eine atypisch stille Gesellschaft handelt es sich, wenn der stille Gesellschafter, wie vorliegend jeweils in § 8 der beiden Gesellschaftsverträge geregelt, schuldrechtlich an den stillen Reserven beteiligt wird. Beide Verträge beschränken die Haftung des stillen Gesellschafters in § 5 Absatz 1 im Falle des Verlustes auf die Höhe der – bereits vollständig gezahlten – Einlage, sodass auch insoweit kein Risiko für das Kind besteht.

das vom Steuerberater der Familie gesehene Haftungsrisiko im Falle einer Insolvenz in Form einer Nachschusspflicht ist nicht nachvollziehbar.

Nach den Gesellschaftsverträgen ist eine Nachschusspflicht nicht vorgesehen. Der BGH hat klargestellt, dass ein atypischer stiller Gesellschafter für die Verbindlichkeiten des Inhabers des Handelsgeschäfts im Außenverhältnis nicht haftet (BGH BB 2010, 1883; Blaurock, Handbuch Stille Gesellschaft, 8. Auflage 2016, Rn. 17.72), auch nicht im Fall der Insolvenz. Eine Vereinbarung, wonach der stille Gesellschafter am Verlust überhaupt nicht beteiligt ist oder, wie hier, nur beschränkt auf seine Einlage haftet, behält auch im Insolvenzverfahren ihre Wirksamkeit. Eine Haftung kommt nur in Betracht, wenn ein besonderer Haftungsgrund gegeben ist, z.B. durch Auftreten im Außenverhältnis als Kommanditist und Begründung einer Rechtsscheinhaftung (Blaurock, Handbuch Stille Gesellschaft, 8. Auflage 2016, Rn. 17.73). In den vorliegenden Gesellschaftsverträgen ist in § 3 geregelt, dass ausschließlich die zur Geschäftsführung bestellten Geschäftsführer die jeweilige Gesellschaft nach außen vertreten. Dem stillen Gesellschafter werden lediglich die Kontrollrechte eingeräumt. Anhaltspunkte für ein Auftreten im Außenverhältnis bestehen nicht. Die einzige Pflicht könnte sich aus der Pflicht zur Einzahlung einer rückständigen Einlage im Falle der Insolvenz ergeben, § 236 Absatz 2 HGB. Diese ist aber geleistet.

Im Ergebnis ist die beantragte Genehmigung zu erteilen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 81 Absatz 1 Satz 1 FamFG.

Die Festsetzung des Verfahrenswertes ergibt sich gem. § 36 Absatz 1 FamGKG aus dem Wert des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts. Der Wert der Beteiligungen wurde mit jeweils 2.500,00 € angegeben.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen nicht vor. Die Entscheidung ist mit ordentlichen Rechtsmitteln nicht angreifbar.

OLG Hamm, Beschluss vom 30.01.2020 – 15 W 495/19

OLG Hamm, Beschluss vom 30.01.2020 – 15 W 495/19

Eine lediglich schuldrechtliche Vereinbarung, dass zur Löschung eines Nießbrauchs die Vorlage der Sterbeurkunde genügen soll, kann nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit in die Erteilung einer postmortalen Vollmacht zur Abgabe einer Löschungsbewilligung umgedeutet werden.
Tenor

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 1.000,00 € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
Gründe

Die zulässige Beschwerde ist in der Sache unbegründet.

Das Grundbuchamt hat die von dem Beteiligten als im Antragszeitpunkt eingetragenem Eigentümer beantragte Löschung des in Abteilung II unter laufender Nummer 1 für Frau G aufgrund der Bewilligung vom 18.12.2000 (UR-Nr. #/2000 des Notars P in Q) eingetragenen Nießbrauchs zu Recht abgelehnt, weil der Beteiligte eine Löschungsbewilligung der Erben der Frau G in der Form des § 29 GBO nicht beigebracht hat.

1.

Verfahrensrechtlich ist das Grundbuchamt in seinem Zurückweisungsbeschluss zutreffend davon ausgegangen, dass der Erlass einer Zwischenverfügung rechtlich nicht zulässig gewesen wäre. Der Beteiligte hat sich auf den Standpunkt gestellt, dass er die Löschung bewilligen könne, da ihm die eingetragene Inhaberin des Nießbrauchs eine entsprechende Vollmacht erteilt habe. Da – wie unter 2 ausgeführt werden wird – eine solche Vollmacht nicht besteht, fehlt es an der Bewilligung des unmittelbar Berechtigten – hier: der Erben der eingetragenen Inhaberin des Nießbrauchs – in der Form des § 29 GBO. Beim Fehlen der Bewilligung eines unmittelbar Berechtigten kommt der Erlass einer Zwischenverfügung nicht in Betracht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.08.2019 – 3 Wx 156/19 – zitiert nach juris; Senat ZfIR 1998, 115; Demharter, GBO, 30. Auflage, § 18 Rn.12).

Zur Vermeidung von Mißverständnissen sollte das Grundbuchamt seine rechtlich gebotenen Hinweise dann allerdings nicht als mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehene Zwischenverfügung ausgestalten.

2.

In der Sache kommt die Löschung des Nießbrauchs derzeit nicht in Betracht.

Da der für die Lebenszeit der Inhaberin bestellte Nießbrauch im Grundbuch nicht mit einer Löschungserleichterungsklausel nach § 23 Abs. 2 GBO eingetragen worden ist, bedarf es zur Löschung des Nießbrauchs vor Ablauf eines Jahres nach dem Tod der am 6.05.2019 verstorbenen Inhaberin grundsätzlich der Bewilligung der Erben der Nießbrauchsinhaberin. Diese ist im vorliegenden Fall nicht entbehrlich. Die Inhaberin des Nießbrauchs hat dem Beteiligten in der notariellen Urkunde vom 18.12.2000 keine postmortale Vollmacht zur Abgabe der Löschungsbewilligung erteilt.

Eine ausdrückliche Erteilung einer Vollmacht enthält die notarielle Urkunde nicht.

Die zwischen der Inhaberin des Nießbrauchs und dem Beteiligten ausdrücklich nur schuldrechtlich getroffene Vereinbarung, dass zur Löschung des Nießbrauchs die Vorlage der Sterbeurkunde genügen soll, kann nicht in die Erteilung einer postmortalen Vollmacht zur Abgabe der Löschungsbewilligung umgedeutet werden.

In der Rechtsprechung und Literatur ist im Anwendungsbereich des § 23 GBO bisher die Umdeutung einer Bewilligung der Eintragung eines auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkten Rechts bei gleichzeitiger Eintragung einer dinglichen Löschungserleichterungsklausel nach § 23 Abs. 2 GBO in eine postmortale Löschungsvollmacht für den Fall erörtert worden, dass sich die Eintragung der Löschungserleichterungsklausel nachträglich als unzulässig herausgestellt hat (OLG München FGPrax 2012, 250; Senat FGPrax 2014, 238). Eine Umdeutung ist für diesen Fall diskutabel, da den Urkundsbeteiligten bei der Bewilligung des Nießbrauchs mit der dinglichen Löschungserleichterungsklausel gerade nicht bewusst war, dass die letztere unzulässig war. In diesem Fall stellt sich dann allerdings die Frage, was die Urkundsbeteiligten gewollt hätten, wenn ihnen die Unzulässigkeit der dinglichen Löschungserleichterungsklausel bewusst gewesen wäre. Im vorliegenden Fall haben die Urkundsbeteiligten eine solche dingliche Löschungserleichterungsklausel aber gerade nicht gewollt. Wenn die Urkundsbeteiligten dem Eigentümer die Löschung des Nießbrauchs nach dem Tod der Berechtigten hätten erleichtern wollen, hätte es nahe gelegen, wenn die entsprechende Vollmacht ausdrücklich erteilt worden wäre.

Was die Urkundsbeteiligten mit ihrer ausdrücklich schuldrechtlich gehaltenen Regelung tatsächlich erreichen wollten, lässt sich jedenfalls mit den dem Grundbuchamt zur Verfügung stehenden Mitteln nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit klären.

Die Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren beruht auf §§ 36 Abs. 1, 52 Abs. 6 Satz 4, 61 GNotKG. Das Nießbrauchsrecht selbst ist durch den Tod der Berechtigten erloschen und hat keinen Wert mehr (§ 52 Abs. 6 Satz 4 GNotKG). Der Senat bewertet das Interesse des Beteiligten an der Löschung des Nießbrauchs, zu der er sich im Kaufvertrag schuldrechtlich gegenüber den Erwerbern des Grundstücks verpflichtet hat, mit 1.000,00 Euro.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde nach § 78 GBO sind nicht gegeben.