beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft unter der Bedingung des Zustandekommens oder des Fortbestands eines anderen Rechtsgeschäfts – BGH V ZR 139/19

beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft unter der Bedingung des Zustandekommens oder des Fortbestands eines anderen Rechtsgeschäfts – BGH V ZR 139/19

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Mit notariellem Vertrag vom 11. September 2007 verpflichtete sich die Beklagte zu 1, zwei noch zu vermessende Teilflächen eines Grundstücks an die klagende Gemeinde zu übertragen.

Dieser Grundstücksvertrag sollte erst mit der “Rechtskraft” eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans und eines Durchführungsvertrags wirksam werden.

Der Durchführungsvertrag, der insbesondere die Erschließung, Planung und Herstellung der Infrastruktur im Plangebiet regelt, wurde am 11. Dezember 2007 ohne notarielle Beurkundung geschlossen.

Die Bekanntmachung des Bebauungsplans erfolgte am 9. Mai 2008.

Später übertrug die Beklagte zu 1 einen Teil der Grundstücksflächen auf die Beklagte zu 2, die 2012 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen wurde.

Die Klägerin verlangte von der Beklagten zu 1 die Herausgabe und Übereignung der näher bezeichneten Grundstücke und von beiden Beklagten die Herausgabe und Übereignung einer Teilfläche, die auf die Beklagte zu 2 übertragen worden war.

Das Landgericht wies die Klage ab, und die Berufung der Klägerin blieb erfolglos. Mit der zugelassenen Revision verfolgte die Klägerin ihre Ansprüche weiter.

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Rechtliche Beurteilung und Entscheidungsgründe

Der Bundesgerichtshof (BGH) hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück.

Formbedürftigkeit von Grundstücks- und Durchführungsverträgen

Das Berufungsgericht hatte angenommen, dass der Durchführungsvertrag aufgrund eines Formmangels nichtig sei, da er nicht notariell beurkundet wurde, obwohl er eine rechtliche Einheit mit dem Grundstücksvertrag bilde.

Der BGH stellte klar, dass eine rechtliche Einheit nur vorliegt, wenn Teile des anderen Rechtsgeschäfts Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein sollen.

Die bloße Bedingung der Wirksamkeit eines anderen Vertrages reicht nicht aus, um eine rechtliche Einheit anzunehmen.

Verjährung der Ansprüche

Die Verjährungsvorschrift des § 196 BGB findet auf Besitzübertragungsansprüche Anwendung, wenn der Gläubiger die Besitzeinräumung neben der Verschaffung des Eigentums beanspruchen kann.

Der Verjährungsbeginn für die Ansprüche der Klägerin trat frühestens mit der Bekanntmachung des Bebauungsplans am 9. Mai 2008 ein.

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Die Klage wurde rechtzeitig vor Ablauf der zehnjährigen Verjährungsfrist eingereicht und führte somit zu einer Verjährungshemmung.

Einheitliche Rechtsgeschäfte und Beurkundungsbedürftigkeit

Werden zwei Verträge getrennt abgeschlossen, besteht eine tatsächliche Vermutung, dass sie unabhängig voneinander gewollt sind.

Diese Vermutung kann nur durch konkrete Anhaltspunkte widerlegt werden.

Eine Geschäftseinheit und damit eine Beurkundungsbedürftigkeit liegen nur vor, wenn Teile des anderen Rechtsgeschäfts Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein sollen.

Prüfung der inhaltlichen Verknüpfung

Das Berufungsgericht muss prüfen, ob der Inhalt des Durchführungsvertrags nach dem Willen der Parteien Teil des Grundstücksgeschäfts war.

Nur dann wäre der Durchführungsvertrag ebenfalls beurkundungsbedürftig.

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Der Durchführungsvertrag ist nicht formnichtig, wenn er keine Verpflichtung zur Grundstücksübertragung enthält, was das Berufungsgericht zu prüfen hat.

Salvatorische Klausel und Teilnichtigkeit

Eine salvatorische Klausel, die die Gesamtnichtigkeit eines Vertrags bei Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen verhindern soll, kehrt die Vermutung der Gesamtnichtigkeit um.

Das Berufungsgericht muss prüfen, ob trotz einer unwirksamen Bestimmung der Vertrag im Übrigen aufrechterhalten werden kann.

Ansprüche gegen die Beklagte zu 2

Die Klägerin kann auch gegen die Beklagte zu 2 Ansprüche haben, obwohl diese nicht ihre Vertragspartnerin ist. Deliktische Ansprüche sind möglich, sofern die Übertragung auf die Beklagte zu 2 zu Lasten der Klägerin erfolgte.

Ergebnis

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurück.

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Das Berufungsgericht muss nun prüfen, ob eine inhaltliche Verknüpfung zwischen Grundstücks- und Durchführungsvertrag besteht und ob die salvatorische Klausel eine Gesamtnichtigkeit des Durchführungsvertrags verhindert.

Zudem sind deliktische Ansprüche der Klägerin gegen die Beklagte zu 2 zu prüfen.