Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung bei Übertragung eines Grundstücksbruchteils auf einen Minderjährigen – KG Berlin 1 W 280/22

Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung bei Übertragung eines Grundstücksbruchteils auf einen Minderjährigen – KG Berlin 1 W 280/22

Inhaltsverzeichnis RA und Notar Krau

1. Einleitung
   • Hintergrund des Falls
   • Vorherige Entscheidungen (AG Schöneberg, 14. März 2022, XX)
2. Tenor der Entscheidung
   • Zurückweisung der Beschwerde
   • Zulassung der Rechtsbeschwerde
3. Sachverhalt
   • Notarielle Urkunde vom 02. Juni 2021
   • Übertragung von Miteigentumsanteilen durch Schenkung
   • Einräumung von Wohnungs- und Nießbrauchsrechten
4. Erfordernis der familiengerichtlichen Genehmigung
   • Einwände und Entscheidungen des Amtsgerichts und Grundbuchamts
   • Argumentation des Urkundsnotars gegen die Genehmigungspflicht
5. Rechtliche Begründung des KG Berlin
   • Anforderungen nach §§ 1643 Abs. 1, 1822 Nr. 10 BGB
   • Schutz des Minderjährigen vor gesamtschuldnerischer Haftung
   • Unterscheidung zwischen rechtlichem und wirtschaftlichem Vorteil
6. Zwischenverfügung des Grundbuchamts
   • Nachholbarkeit der familiengerichtlichen Genehmigung
   • Bedeutung des Negativattests und dessen Nicht-Bindungswirkung
7. Rechtliche Erwägungen zur Bruchteilsgemeinschaft
   • Haftung in der Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff, 1008 BGB
   • Gefährdungshaftung und Verkehrssicherungspflichten
8. Bindungswirkung von Negativattesten
   • Deklaratorische Bedeutung und fehlende Rechtskraft
   • Unterschiede zum Erwerb von Alleineigentum
9. Kostenentscheidung und Zulassung der Rechtsbeschwerde
   • Grundlage der Kostenentscheidung (§ 81 Abs. 1 S. 2 FamFG)
   • Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 S. 1 GBO)
10. Schlussbetrachtung
    • Zusammenfassung der rechtlichen Kernpunkte
    • Bedeutung der Entscheidung für zukünftige Fälle

vorgehend AG Schöneberg, 14. März 2022, XX

Tenor
Die Beschwerde wird bei einem Beschwerdewert von 5.000,- Euro zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung bei Übertragung eines Grundstücksbruchteils auf einen Minderjährigen – KG Berlin 1 W 280/22 – Gründe

I.

Mit notarieller Urkunde vom 02. Juni 2021 (UR-Nr. NL 203/2021 des Notars … ) übertrug der Beteiligte zu 1 als eingetragener Alleineigentümer im Wege der Schenkung je 1/3 Miteigentumsanteil an dem im Beschlussrubrum bezeichneten Grundstück an die volljährigen Beteiligten zu 2 und 3 und an deren am … 2012 geborenen Sohn, den Beteiligten zu 4.

Das auf dem Grundstück befindliche und aus einer Wohnung bestehende Haus bewohnt der Beteiligte zu 1 mit seiner Lebensgefährtin. Dieser hat der Beteiligte zu 1 die Eintragung eines auf seinen Tod aufschiebend bedingtes Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB bewilligt. Unter Punkt V. der Urkunde wurde festgehalten, dass sich alle Vertragsbeteiligten darüber einig seien, dass sich der Beteiligte zu 1 am Vertragsgegenstand als beschränkte persönliche Dienstbarkeit auf Lebenszeit ein Nießbrauchsrecht vorbehält.

Für den Inhalt des Nießbrauchs sollten die gesetzlichen Bestimmungen des BGB mit der Abweichung gelten, dass dem Nießbraucher sämtliche Ausbesserungen und Erneuerungen obliegen sollten, einschließlich außergewöhnlicher, größerer Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen und dass der Nießbraucher sämtliche Lasten tragen und ihm keine Verwendungsersatzansprüche oder Wegnahmerechte zustehen sollten.

Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung bei Übertragung eines Grundstücksbruchteils auf einen Minderjährigen – KG Berlin 1 W 280/22

Die Beteiligten zu 2 und 3 sollten die familiengerichtliche Genehmigung für den Erwerb des Miteigentumsanteils des minderjährigen Beteiligten zu 4 besorgen. Mit Beschluss vom 09. August 2021 entschied die Rechtspflegerin beim Amtsgericht … – Abteilung für Familiensachen -, dass das Rechtsgeschäft für den Beteiligten zu 4 keiner familiengerichtlichen Genehmigung bedarf.

Mit Zwischenverfügung vom 14. März 2022 wies das Amtsgericht Schöneberg – Grundbuchamt – darauf hin, dass dem Eintragungsantrag hinsichtlich der Eigentumsübertragung an den Beteiligten zu 4 nur bei Vorlage einer familiengerichtlichen Genehmigung entsprochen werden könne und setzte eine Frist von zwei Monaten zur Hebung des Hindernisses.

Nach Ansicht der Rechtspflegerin beim Grundbuchamt bedarf das Rechtsgeschäft der familiengerichtlichen Genehmigung gem. § 1822 Nr. 10 BGB, weill der Minderjährige zusammen mit anderen in Bruchteilsgemeinschaft Eigentum erwerbe und deswegen mit den anderen Miteigentümern gesamtschuldnerisch hafte. Gegen die Zwischenverfügung hat der Urkundsnotar für die Urkundsbeteiligten mit Schriftsatz vom 27. April 2022 Beschwerde eingelegt. Er ist der Meinung, dass eine familiengerichtliche Genehmigung nicht erforderlich sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf den Inhalt der Grundbuchakten verwiesen.

II.

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) jedoch nicht begründet. Die Zwischenverfügung ist zu Recht ergangen. Die nach Ansicht des Grundbuchamts erforderliche familiengerichtliche Genehmigung ist nachholbar und kann Gegenstand einer Zwischenverfügung sein. Der Beschluss des Amtsgerichts … vom 09. August 2021, nach dem eine familiengerichtliche Genehmigung nicht erforderlich sei (sog. Negativattest), bindet das Grundbuchamt nicht. Das Genehmigungserfordernis des § 1822 Nr. 10 BGB dient gerade dem Schutz der Interessen des Mündels (vgl. OLG Hamm FGPrax 2011, 61 f.).

Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung bei Übertragung eines Grundstücksbruchteils auf einen Minderjährigen – KG Berlin 1 W 280/22

Handeln – wie hier – die Beteiligten zu 2 und 3 als gesetzliche Vertreter gem. § 1629 Abs. 1 BGB im Namen des minderjährigen Kindes beim Erwerb eines Grundstücksbruchteils, kommt es für die Wirksamkeit der Willenserklärungen der Eltern darauf an, ob diese für den Minderjährigen lediglich rechtlich vorteilhaft sind. Dabei ist keine wirtschaftliche, sondern eine ausschließlich rechtliche Betrachtung geboten. Maßgeblich ist, ob im schlimmsten Fall über das erworbene Grundstück hinaus eine Haftung mit dem vorhandenen Vermögen des Minderjährigen droht.

Die Einigung über den Übergang des Eigentums bedarf im Hinblick auf den minderjährigen Beteiligten zu 4 gemäß §§ 1643 Abs. 1, 1822 Nr. 10 BGB der familiengerichtlichen Genehmigung.

Hierbei ist entscheidend, dass der Minderjährige vorliegend lediglich einen Bruchteil des verfahrensgegenständlichen Grundstücks erhält und mit den weiteren Erwerbern, den Beteiligten zu 2 und 3, in eine Miteigentümergemeinschaft nach Bruchteilen eintritt. Für den Erwerb eines nicht vermieteten und nicht verpachteten Grundstücks in Alleineigentum durch einen Minderjährigen ist höchstrichterlich entschieden, dass das entsprechende Rechtsgeschäft für den Minderjährigen als lediglich rechtlich vorteilhaft anzusehen ist und eine familiengerichtliche Genehmigung nicht erforderlich ist (vgl. BGHZ 187, 119 ff.).

Der Genehmigungsvorbehalt gemäß §§ 1643 Abs. 1, 1822 Nr. 10 BGB soll den Mündel vor einer Haftung für fremde Schuld schützen, die in der Erwartung begründet wird, der „eigentliche Schuldner“ werde selbst leisten oder auf dem Regresswege für die Schuld geradestehen. Zu den anerkannten Fallgruppen, die unter § 1822 Nr. 10 BGB fallen, gehört auch die Eingehung einer gesamtschuldnerischen Haftung gemäß §§ 421,427 BGB (vgl. OLG Köln MDR 2015, 595 m.w.N.). So ist es z. B. beim Kauf einer Sache durch mehrere Käufer (vgl. BGHZ 60, 385, 389). Dies beruht auf dem Gedanken, dass jeder der Käufer auf den vollen Kaufpreis haftet, er im Innenverhältnis aber nur Bruchteilseigentümer wird. Soweit ein Minderjähriger auch für die Bruchteile der anderen Käufer haftet, handelt es sich um eine fremde Schuld im Sinne von § 1822 Nr. 10 BGB.

Zum Schutz des Mündels greift die Vorschrift auch dann ein, wenn sich die Haftung für die fremde Schuld als gesetzliche Folge des Rechtsgeschäfts ergibt, so beim Erwerb des Bruchteils eines Wohnungseigentums in Hinblick auf die damit eintretende persönliche gesamtschuldnerische Haftung gemäß § 16 Abs. 2 WEG a. F. (vgl. OLG München FamRZ 2013, 494; Senatsbeschluss v. 15.7.2010 – 1 W 312/10 –, NZM 2011, 78 f). Ausgehend von diesen Grundsätzen greift § 1822 Nr. 10 BGB hier ein. Denn der minderjährige Beteiligte zu 4 soll einen 1/3-Anteil an dem im Rubrum bezeichneten Grundstück erhalten.

Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung bei Übertragung eines Grundstücksbruchteils auf einen Minderjährigen – KG Berlin 1 W 280/22

Zwar tritt der Minderjährige im vorliegenden Fall nicht in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein, sodass die Folgen einer gesamtschuldnerischen Haftung gem. § 16 Abs. 2 WEG a. F. nicht zum Zuge kommen. Durch den Erwerb des Bruchteilseigentums tritt der Minderjährige jedoch in die Bruchteilsgemeinschaft mit den Beteiligten zu 2 und 3 gemäß §§ 741 ff, 1008 BGB ein. Beim Erwerb eines Grundstücks durch mehrere Erwerber entsteht als gesetzliches Schuldverhältnis eine Bruchteilsgemeinschaft (vgl. Grüneberg/Herrler, BGB, 81. Aufl. RdNr. 3 zu § 1008; MüKoBGB/Karsten Schmidt, 8. Aufl., RdNr. 12 zu § 1008).

Die Auflassung des Grundstücksbruchteils für den minderjährigen Beteiligten zu 4 erweist sich als nicht lediglich rechtlich vorteilhaft wegen der privatrechtlichen Verantwortlichkeit von Miteigentümern aus Gefährdungshaftungstatbeständen und Verkehrssicherungspflichten. Mehrere Miteigentümer eines Grundstücks haften insoweit als Gesamtschuldner (vgl. für Schäden aus der Verletzung der Streupflicht BGH NJW 1985, 484). Ein möglicher Gläubiger könnte eine Schadensersatzforderung alleine gegen den Minderjährigen vollstrecken, der auch mit seinem sonstigen Vermögen haften müsste (§ 421 BGB; vgl. OLG Düsseldorf VersR 1952, 134 f.).

Einer erneuten Entscheidung des Familiengerichts beim Amtsgericht … über die Erteilung einer familiengerichtlichen Genehmigung steht der Beschluss (Negativattest) vom 09. August 2021 nicht entgegen. Das Negativattest bindet das Grundbuchamt bei der Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen nicht (vgl. OLG Hamm FGPrax 2011, 61 f.).

Sog. Negativatteste entfalten keine Rechtskraftwirkung im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, sondern haben ausschließlich deklaratorische Bedeutung (vgl. B/J/S/Bartels/Elzer, FamFG, 3. Aufl., RdNr. 51 zu § 48; BGH NJW 1966, 652). Soweit das Familiengericht beim Amtsgericht seinen Beschluss unter Bezugnahme auf die Entscheidung des BGH vom 11. März 2021 – V ZB 127/19 – (NJW 2021, 1673 ff.) begründet hat, ist darauf hinzuweisen, dass es sich in diesem Fall um den Erwerb eines Wohnungseigentums durch einen Minderjährigen als Allein- und nicht als Bruchteilseigentümer gehandelt hat.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 81 Abs. 1 S. 2 FamFG. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde liegen gemäß § 78 Abs. 2 S. 1 GBO vor.

Erfordernis einer familiengerichtlichen Genehmigung bei Übertragung eines Grundstücksbruchteils auf einen Minderjährigen – KG Berlin 1 W 280/22