Grundbuch Übertragung an GbR mit noch minderjährigen Gesellschaftern – OLG Hamm I-15 W 442/10

Grundbuch Übertragung an GbR mit noch minderjährigen Gesellschaftern – OLG Hamm I-15 W 442/10

Tenor

Die Zwischenverfügung wird zu den Beanstandungspunkten 1) und 2) aufgehoben.

Grundbuch Übertragung an GbR mit noch minderjährigen Gesellschaftern – OLG Hamm I-15 W 442/10 – Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1) ist die Großmutter der noch minderjährigen Gesellschafter der zu 2) beteiligten BGB-Gesellschaft.

Mit notariellem Vertrag vom 29.01.2010 (Urkunde Nr. …/… des Notars L N in G1) übertrug sie ihr im Grundbuch von G1 Blatt … eingetragenes unbebautes Grundstück auf die Beteiligte zu 2) und ließ es auf.

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In § 1 der Urkunde heißt es:

“Die Verkäuferin veräußert hiermit die im Grundbuch des Amtsgerichts Beckum von G1 Blatt Blatt 3701 verzeichnete Parzelle … an die Käufer als Gesellschafter bürgerlichen Rechts.”

Entsprechend enthält § 13 der Urkunde die Erklärung der Auflassung an die “Käufer als Gesellschafter bürgerlichen Rechts.”

Mit Zwischenverfügung vom 29.03.2010 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass dem Antrag aus folgenden Gründen noch nicht stattgegeben werden könne:

Zum Nachweis des Bestandes der Gesellschafter und der Vertretungsberechtigung sei der Gesellschaftsvertrag in der Form des § 29 GBO vorzulegen.

Es sei mitzuteilen, ob die Gesellschaft einen Namen habe und ggfls. welchen.

Da die Gesellschafter minderjährig seien, sei die Genehmigung des Familiengerichts erforderlich, auch wenn der Großvater der Kinder die Kaufpreiszahlung und weiteren Kosten übernehme.

Hierauf antwortete der Urkundsnotar, aus der Kaufvertragsurkunde vom 29.01.2010 ergebe sich, dass die Käufer sich mit Beginn der Vertragsbeurkundung darüber einig geworden seien, dass die vier Erwerbsbeteiligten als eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, an welcher sie zu gleichen Teilen beteiligt seien, erwerben wollten, so dass die Begründung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts anfangs der Beurkundung festgestellt worden sei. Da die Gründung innerhalb der Beurkundung liege, die Gesellschaft also nicht vorher bestanden habe, sei die Gründung in der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Form nachgewiesen.

Zweck der Gesellschaft sei ausschließlich der Erwerb und das Halten/Verwalten des Vertragsgrundstücks. Hinsichtlich der Vertretung gelte die gesetzliche Regelung. Einen besonderen Namen trage die Gesellschaft nicht. Die familiengerichtliche Genehmigung sei am 12.05.2010 erteilt, aber noch nicht rechtskräftig, weil die Frist zur Einlegung einer Beschwerde noch nicht abgelaufen sei.

Mit Schreiben vom 08.06.2010 teilte das Grundbuchamt mit, es sei erforderlich, dass die gesetzlichen Vertreter der Gesellschafter die vom Notar abgegebenen Erklärungen in der Form des § 29 GBO abgeben oder bestätigen. Mit Zwischenverfügung vom 16.07.2010 erinnerte das Grundbuchamt an die Erledigung der Zwischenverfügung vom 29.03.2010 und setzte unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 08.06.2010 eine Frist zur Behebung der beanstandeten Mängel bis zum 30.08.2010.

Hiergegen legten die Beteiligten Beschwerde ein, der das Amtsgericht nicht abhalf.

II.

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Da das Verfahren durch einen nach dem 31.08.2009 gestellten Antrag bei dem Grundbuchamt eingeleitet worden ist, ist zuständiges Beschwerdegericht gemäß Art. 111 Abs. 1 S. 1 FGG-RG, § 72 GBO n.F. das Oberlandesgericht.

Die namens der Beteiligten (§ 15 GBO) eingelegte Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig. Da das FGG-RG die Eigenständigkeit der Vorschriften der §§ 71 ff. GBO betreffend die Beschwerde in Grundbuchsachen nicht berührt hat, verbleibt es bei den in der bisherigen Entwicklung der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen zur Zulässigkeit der Beschwerde.

Dazu gehört, dass die Rechtsmittelfähigkeit einer Zwischenverfügung des Grundbuchamtes anerkannt ist, obwohl es sich dabei nicht um eine instanzabschließende Entscheidung handelt (BGH NJW 1994, 1158); § 58 Abs. 1 FamFG ist in diesem Zusammenhang nicht anwendbar.

Der Senat legt das Rechtsmittel auf der Grundlage der Begründung dahin aus, dass nur die Beanstandungspunkte 1) und 2) der Zwischenverfügung angefochten werden sollen.

Nach § 29 Abs. 1 GBO soll eine Grundbucheintragung nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen – dazu zählt im Fall der Veräußerung insbesondere die Einigung nach § 20 Abs. 1 GBO – durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Die Vorschrift konkretisiert das grundbuchverfahrensrechtliche Legalitätsprinzip.

Dieses und damit auch gerade § 29 GBO soll den Grundbuchinhalt nach Möglichkeit mit der wirklichen Rechtslage in Einklang halten und die dem Grundbuchsystem immanente Gefahr eines Rechtsverlusts des sachlich Berechtigten durch einen redlichen Erwerb seitens eines Dritten aufgrund des von unrichtigen Grundbucheinträgen ausgehenden Rechtsscheins minimieren (OLG München DB 2010, 1932 = ZIP 2010, 1496; Knothe in Bauer/von Oefele GBO 2. Aufl. § 29 Rn. 1 m.w.N.).

Die Bestimmung ist zwar ihrer Fassung nach nur eine Ordnungsvorschrift (BGH DNotZ 1963, 313; Knothe a.a.O. § 29 Rn. 5), es steht jedoch nicht im Belieben des Grundbuchamts, ob die Formvorschrift bei Eintragungen eingehalten wird oder nicht.

Vielmehr hat dieses stets die Beachtung der in § 29 GBO verlangten Förmlichkeiten durchzusetzen (OLG München a.a.O.).

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Erwirbt eine GbR ein Grundstück, so ist dem Grundbuchamt die Existenz der GbR, ggfls. die Identität dieser erwerbenden GbR mit einer früher gegründeten GbR sowie die Vertretungsberechtigung der für die Gesellschaft handelnden Personen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen.

Dieser Nachweis ist von den Beteiligten in der erforderlichen Form erbracht. Aus dem notariellen Vertrag ergibt sich nämlich, dass die Gesellschaft in dem Vertrag selbst gegründet worden ist.

Mit der dort verwendeten Formulierung, der Verkauf und die Eigentumsübertragung erfolge an die vier Kinder als Gesellschafter bürgerlichen Rechts, wird unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH zur Teilrechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft (BGH NJW 2009, 594) hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass die Gesellschaft selbst das Eigentum an dem Grundstück erwerben soll.

Das setzt notwendig die Gründung der Gesellschaft voraus. Dafür reicht aber bereits die Erklärung der Käufer aus, das Grundstück als Gesellschafter bürgerlichen Rechts erwerben zu wollen.

Denn bereits die Verwaltung gemeinschaftlichen Vermögens ist zulässiger Gesellschaftszweck einer BGB-Gesellschaft (vgl. § 105 Abs. 2 HGB). Der weitere Inhalt ergibt sich aus den dispositiven Vorschriften der §§ 705 ff. BGB.

Die auf diese Weise gegründete Gesellschaft ist damit identisch mit der Auflassungsempfängerin. Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, dass die minderjährigen Kinder zeitlich vorausgehend bereits eine BGB-Gesellschaft gegründet haben könnten, die nunmehr zusätzlich das hier aufgelassene Grundstück erwerben sollte, bestehen nicht. Vielmehr sollte die Gesellschaft zum Zwecke des Erwerbs und der Verwaltung des Grundstücks erkennbar erst durch die notarielle Urkunde ins Leben gerufen werden.

Die Vertretungsberechtigung ergibt sich aus dem Gesetz. Denn in Ermangelung einer besonderen Regelung zur Vertretung in dem notariellen Vertrag vom 29.01.2010 sind die Gesellschafter gem. § 709 Abs. 1 BGB gemeinschaftlich zur Vertretung der Gesellschaft berufen.

Da Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens nur die Zwischenverfügung ist und nicht der Eintragungsantrag selbst, kann über diesen vom Beschwerdegericht nicht entschieden werden (Senat MittRheinNotK 1996, 225; BayObLG DNotZ 1992, 438; NJW-RR 1991, 465).

Eine Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren erscheint aufgrund des Erfolgs des Rechtsmittels entbehrlich (§ 131 Abs. 1 und 3 KostO).

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