Grundsätze der Immobilienbewertung

Grundsätze der Immobilienbewertung

RA und Notar Krau

Die Immobilienbewertung in Deutschland folgt spezifischen Grundsätzen, die auf gesetzlichen Vorschriften und anerkannten Bewertungsstandards basieren.

Ziel ist es, den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zu ermitteln, der den Preis beschreibt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.

Die Hauptprinzipien der Immobilienbewertung sind:

1. Marktüblichkeit: Der Verkehrswert orientiert sich am Preis, der unter normalen Marktbedingungen erzielt werden kann. Dies beinhaltet die Berücksichtigung aktueller Marktentwicklungen, Angebot und Nachfrage sowie vergleichbarer Transaktionen.
2. Bewertungsverfahren: Es gibt drei Hauptverfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
   • Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand von Verkaufspreisen vergleichbarer Objekte ermittelt. Dieses Verfahren wird vor allem bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen angewandt.
   • Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird genutzt, wenn die Immobilie zur Erzielung von Erträgen, wie Mieteinnahmen, genutzt wird. Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Einnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
   • Sachwertverfahren: Dies wird angewendet, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte vorliegen. Der Wert der Immobilie wird aus den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert ermittelt, abzüglich Wertminderungen.
3. Rechtliche Rahmenbedingungen: Die Immobilienbewertung in Deutschland wird durch das Baugesetzbuch (BauGB), die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und weitere Regelwerke geregelt. Diese Gesetze und Verordnungen definieren die methodischen Ansätze und die Anwendungsbereiche der Bewertungsverfahren.
4. Berücksichtigung individueller Merkmale: Die spezifischen Eigenschaften der Immobilie, wie Lage, Größe, Zustand, bauliche Besonderheiten und rechtliche Einschränkungen, werden in die Bewertung einbezogen. Diese Faktoren beeinflussen maßgeblich den Wert.
5. Transparenz und Nachvollziehbarkeit: Die Bewertung muss nachvollziehbar dokumentiert werden, um für Dritte verständlich zu sein. Alle Annahmen und Berechnungen sind klar darzulegen, um die Transparenz des Bewertungsprozesses zu gewährleisten.

Diese Grundsätze sorgen dafür, dass Immobilienbewertungen objektiv und marktorientiert durchgeführt werden, was entscheidend für Finanzierungsentscheidungen, Verkaufsverhandlungen oder steuerliche Bewertungen ist.

Der Sachverständige oder Gutachter spielt hierbei eine zentrale Rolle, indem er seine Expertise nutzt, um eine fundierte und verlässliche Bewertung zu erstellen.