Die Bildung der Einheitshypothek

Die Bildung der Einheitshypothek

Die Zusammenfassung mehrerer gleichrangiger oder unmittelbar aufeinander folgender Grundpfandrechte, wie Hypotheken oder Grundschulden desselben Gläubigers, zu einem einheitlichen Grundpfandrecht ist grundsätzlich erlaubt.

Dies gilt auch für Teile solcher Rechte.

Diese Zusammenführung stellt eine Inhaltsänderung dar und erfordert daher die Zustimmung sowohl des Gläubigers als auch des Grundstückseigentümers sowie einen Eintrag im Grundbuch.

Materiellrechtlich ist zudem eine Einigung zwischen diesen Parteien gemäß § 877 BGB erforderlich.

Damit mehrere Grundpfandrechte zu einer Einheitshypothek zusammengefasst werden können, müssen sie bezüglich der Art der Forderung, der Zinssätze und Zahlungsbedingungen, der Vollstreckungsklausel sowie der Form des Grundpfandrechts den gleichen Inhalt aufweisen.

Dieser einheitliche Inhalt kann auch zum Zeitpunkt der Vereinbarung der Einheitshypothek geschaffen werden.

Eine Einheitshypothek kann auch gebildet werden, wenn eine der Hypotheken eine Gesamthypothek ist, Löschungsvormerkungen bei einzelnen Hypotheken bestehen, ein gesetzlicher Löschungsanspruch für nachrangige Grundpfandrechte vorhanden ist oder die Zinsen teilweise hinter anderen Rechten zurückstehen.

Die Zustimmung von gleich- oder nachrangig Berechtigten ist zur Bildung einer Einheitshypothek nicht notwendig, es sei denn, die Bildung der Einheitshypothek führt zu Änderungen, die eine Zustimmung gemäß allgemeinen Vorschriften erfordern würden.

Bei der Eintragung der Einheitshypothek ins Grundbuch werden die bisherigen Nummern wiederholt, und die Einheitshypothek erhält die niedrigste der bisherigen Nummern als neue Nummer.

Ein neuer Hypothekenbrief muss ausgestellt werden, der die alten Briefe ersetzt und dies entsprechend vermerkt.

Der Hauptinhalt des neuen Briefes gibt den Gesamtbetrag und die Einheitenbildung an, beispielsweise: “Deutscher Hypothekenbrief über 8.000 € Einheitshypothek, eingetragen im Grundbuch von Boll Blatt 2 Abt. III Nr. 1.”

Streit gibt es über die Darstellung im Grundbuch:

Einige meinen, dass keine Änderungen in der Hauptspalte erforderlich sind, während andere die Löschung der Einzelhypotheken und eine neue Eintragung der Einheitshypothek fordern.

Die Zusammenfassung ist nicht möglich, wenn Veräußerungsverbote, Vormerkungen zur Sicherung, Widersprüche oder Pfandrechte eingetragen sind.

Bei der Löschung einer Einheitshypothek werden die früheren Nummern wiederholt, um die Verbindung zur Rötung in der Hauptspalte herzustellen.

Änderungen des Kapitalbetrags einer Hypothek erfordern eine Neubegründung oder Teilaufhebung, wobei gleichrangige Hypotheken ohne Zwischenschritt der Einheitshypothek in neue Einzelhypotheken mit gleichem Gesamtbetrag geändert werden können.

RA und Notar Krau