OLG Hamm 22 U 165/12 – Bestellung eines Erbbaurechts
RA und Notar Krau
Das Urteil des Oberlandesgerichts Hamm (Az. 22 U 165/12) befasste sich mit einem komplexen Rechtsstreit zwischen der Klägerin, einer GmbH, und mehreren Klagen über die Bestellung eines Erbbaurechts zur Errichtung einer Golfanlage.
Die Klägerin verlangte, dass die beklagten Willenserklärungen abgeben, um den im Jahr 1998 geschlossenen Erbbaurechtsvertrag grundsätzlich zu vollziehen.
Die Beklagten weigerten sich, da sie den Vertrag für unwirksam hielten und eine entsprechende Hilfswiderklage erhoben, um die Nichtigkeit des Vertrags feststellen zu lassen.
Das Gericht stellte zunächst fest, dass dem Grundstückseigentümer nur dann ein Anspruch auf Rangrücktritt gegen einen Dienstbarkeitsberechtigten zusteht,
wenn dingliche Regelungen getroffen werden, die sicherstellen, dass die Dienstbarkeiten beim Erlöschen des Erbbaurechts vor der Entschädigungsforderung rangieren.
Ohne eine solche Absicherung könnten die Dienstbarkeitsrechte bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks erlöschen, was für die Beklagten unzumutbare rechtliche Nachteile darstellt.
Weiterhin führte das Gericht aus, dass bei bestehenden Verpflichtungen zur Genehmigung eines Vertrags es treuwidrig sei, sich auf die Unwirksamkeit des Vertrags zu berufen, nur weil die Genehmigung verweigert wurde.
OLG Hamm 22 U 165/12 – Bestellung eines Erbbaurechts
Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach eine solche Einwand nur zulässig ist, wenn keine Verpflichtung zur Vertragserfüllung besteht.
Die Frage, ob der ursprüngliche Erbbaurechtsvertrag nichtig war, wurde ausführlich diskutiert.
Das Landgericht Dortmund hatte dies bejaht, weil es der Auffassung war, dass der Vertrag über das Greenkeeping, der am selben Tag geschlossen wurde, mitbeurkundet werden musste.
Da beide Verträge nach Ansicht des Landgerichts als rechtliche Einheit zu betrachten seien, ergebe sich ein Formzwang.
Das Oberlandesgericht korrigierte diese Auffassung teilweise:
Allein die einseitige Abhängigkeit eines formfreien Geschäfts vom beurkundungspflichtigen Vertrag rechtfertige nicht die Erstreckung des Formzwangs.
Entscheidend sei, ob beide Verträge zwingend miteinander verbunden seien, was hier nicht ausreichend nachgewiesen wurde.
Abschließend wies das OLG Hamm die Berufung der Klägerin ab, da sie weder die notwendigen Voraussetzungen für einen Anspruch
auf die begehrten Erklärungen erfüllt noch die erforderliche Absicherung für die Beklagten gewährleistet hatte.
OLG Hamm 22 U 165/12 – Bestellung eines Erbbaurechts
Auch die Hilfswiderklage der Beklagten wurde zurückgewiesen, da der Vertrag vom 3. Juni 1998 trotz der formalen Mängel nicht nichtig sei.
Das Urteil betont die Notwendigkeit klarer vertraglicher Regelungen mit dinglicher Wirkung, insbesondere wenn es um komplexe Rechtsverhältnisse wie Erbbaurechte und Dienstbarkeiten geht.
