Zusammenfassung zum Wohnungseigentum

Zusammenfassung zum Wohnungseigentum

Von RA und Notar Krau

Einführung

Diese Zusammenfassung zum Wohnungseigentum soll einen umfassenden Überblick über das Recht der Eigentumswohnung bieten.

Sie behandelt die Gründe für die Schaffung von Sondereigentum, die Wege zur Begründung grundbuchlichen Sondereigentums, die Gestaltung der Gemeinschaftsordnung, die Rechtsfigur des Verbandes der Wohnungseigentümer, Veränderungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft, Besonderheiten bei der Veräußerung von Sondereigentum und Besonderheiten im Zusammenhang mit vermieteten Eigentumswohnungen.

Der Begriff des Sondereigentums umfasst sowohl Wohnungseigentum als auch Teileigentum.

I. Motive für das Sondereigentum

Seit der Verabschiedung des WEG hat das Sondereigentum an Popularität gewonnen.

Es ermöglicht die Bildung von grundbuchfähigen Eigentumswohnungen in einem einheitlichen Baukörper, was die Schwelle für den Erwerb von Eigentum senkt.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind geringer, und der Grund und Boden fließen nur zu einem geringen Anteil ein.

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums kann professionellen WEG-Verwaltern überlassen werden, wodurch der administrative Aufwand für den Sondereigentümer gering bleibt.

Jede Sondereigentumseinheit bildet ein wirtschaftlich und rechtlich selbstständiges Objekt, das separat veräußert, belastet oder vererbt werden kann.

Dies erleichtert Auseinandersetzungen von Personenmehrheiten und ermöglicht eine flexible Finanzierung und Nutzung.

Einkommensteuerlich zählt jede Sondereigentumseinheit als eigenständiges Objekt.

Die Bildung von Sondereigentum bietet auch Vorteile im Geschosswohnungsbau und bei Reihenhaussiedlungen, da gemeinschaftlich genutzte Teile im Gemeinschaftseigentum verbleiben können, während die einzelnen Einheiten als Sondereigentum gebildet werden.

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II. Begründung von Sondereigentum

Wohnungs- oder Teileigentum besteht aus der Verbindung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück und Raumeigentum an Teilen eines Gebäudes.

Die Summe aller Miteigentumsanteile muss 1/1 ergeben, und mit jedem Miteigentumsanteil muss ein Sondereigentum verbunden sein.

Das Grundstück selbst bildet Gemeinschaftseigentum, das allen Sondereigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile gemeinsam gehört.

Zwingend Gemeinschaftseigentum sind alle tragenden Teile des Gebäudes, das Dach und die Fassade sowie zum gemeinsamen Gebrauch dienende Räume.

Die Bildung von Sondereigentum erfolgt durch eine Teilungserklärung und Aufteilungspläne. Ein Grundstück kann auch aus mehreren Flurstücken bestehen.

Die Teilung kann durch einseitige Erklärung des Eigentümers oder durch vertragliche Vereinbarung mehrerer Miteigentümer erfolgen.

Die Teilungserklärung bedarf der notariellen Beglaubigung.

Die notarielle Gebühr für die einseitige Teilungserklärung wird anhand des Wertes des Grundstücks und Gebäudes berechnet.

Für die Teilungserklärung sind auch Aufteilungspläne erforderlich, die eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauaufsichtsamts benötigen.

Diese Bescheinigung bestätigt die räumliche Abgeschlossenheit der Einheiten.

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III. Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt die Rechtsbeziehungen der Sondereigentümer untereinander.

Sie kann die gesetzlichen Vorschriften modifizieren oder abändern. Wichtige Regelungsthemen sind:

Zulässige Benutzung:

Definition der gestatteten Nutzung der Sondereigentumseinheiten (Wohnzwecke, Praxis, Gewerbe).

Lastentragung: Verteilung der Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Betriebskosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile oder nach anderen Schlüsseln.

Unterabrechnungseinheiten: Gerechte Verteilung der Kosten durch Bildung von Unterabrechnungseinheiten (z.B. Kosten für Treppenhaus nur für die betreffenden Wohnungen).

Sondernutzungsrechte:

Zuweisung von Gemeinschaftseigentum zur ausschließlichen Nutzung einzelner Sondereigentumseinheiten (z.B. Gartenflächen, Stellplätze).

Eigentümerversammlung:

Ablauf und Formalitäten der Versammlungen, Stimmrechte und Quoren.
Veräußerung eines Sondereigentums: Zustimmungserfordernisse zur Veräußerung.

Verwaltung:

Bestellung und Aufgaben des WEG-Verwalters, Verwaltervertrag und Verwaltergebühr.

Weitere Regelungen:

Versicherungen, Hausordnung, Instandhaltungsrücklage, Sonderbestimmungen zur Entziehung des Wohnungseigentums.

IV. Der Verband der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist insoweit rechtsfähig, als sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt.

Der WEG-Verwalter vertritt die Gemeinschaft der Miteigentümer und den Verband.

Zum Verbandsvermögen zählen Verwaltungsvermögen, Ansprüche auf Hausgeldzahlungen, Rechte und Pflichten aus Verträgen und Gewährleistungsansprüche.

Der Verband kann auch Immobilieneigentum besitzen.

Die Wohnungseigentümer haften für Schulden des Verbandes jeweils quotal in Höhe ihres Miteigentumsanteils.

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V. Änderungen der Teilungserklärung und/oder der Gemeinschaftsordnung

Veränderungen innerhalb einer Eigentümergemeinschaft betreffen häufig bauliche Veränderungen, Änderungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Eigentümerversammlung.

Bauliche Veränderungen:

Änderungen, die nur das Sondereigentum eines Eigentümers betreffen, bedürfen keiner Zustimmung der anderen. Änderungen am Gemeinschaftseigentum erfordern die Zustimmung aller Sondereigentümer oder eine Mehrheit, abhängig von der Art der Maßnahme.

Änderungen der Teilungserklärung: Häufig erforderlich bei baulichen Veränderungen.

Zustimmung aller betroffenen Eigentümer und Gläubiger notwendig.

Änderungen der Gemeinschaftsordnung: Erfordern die Zustimmung aller Eigentümer und der eingetragenen Gläubiger.

Beschlüsse:

Entscheidungen über Einzelmaßnahmen der Verwaltung können durch Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit gefasst werden.

Änderungen, die die Gemeinschaftsordnung betreffen, bedürfen einer entsprechenden Beschlusskompetenz in der Gemeinschaftsordnung.

VI. Verfügungen über Wohnungseigentum

Der Verkauf oder die Übertragung von Eigentumswohnungen erfolgt nach den Regeln für Grundstücksübertragungen.

Wenn eine Veräußerungsbeschränkung besteht, ist die Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohnungseigentümer notwendig. Diese Zustimmung muss notariell beglaubigt werden.

Der Erwerber sollte den Verwalter über den Besitzübergang informieren und sich über mögliche Hausgeldrückstände und Schulden des Verbandes erkundigen.

VII. Eigentumswohnung und Vermietung

Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen ist das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters zu beachten. Der Mietvertrag bleibt auch nach einem Eigentümerwechsel unverändert bestehen. Die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter ist durch die jährliche Abrechnung des WEG-Verwalters vereinfacht.

Diese Zusammenfassung zum Wohnungseigentum bietet einen Überblick über die wesentlichen Aspekte des Wohnungseigentumsrechts.

Eine persönliche Beratung durch einen Notar kann dadurch nicht ersetzt, wohl aber vorbereitet und erleichtert werden.

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