OLG Naumburg, Beschluss vom 07.11.2013 – 12 Wx 45/13

OLG Naumburg, Beschluss vom 07.11.2013 – 12 Wx 45/13

Eine von der Betreuungsbehörde beglaubigte Vorsorgevollmacht mit Betreuungsverfügung, die den Bevollmächtigten bei der Verwaltung des Vermögens des Vollmachtsgebers zur Vornahme aller Rechtshandlungen ermächtigt, gestattet auch die Veräußerung von Grundstückseigentum und damit die Auflassung; sie genügt außerdem der nach § 29 GBO erforderlichen Form.
Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamtes – Magdeburg vom 17. April 2013 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, von seinen Bedenken gegen die Vertretungsbefugnis der Beteiligten zu 2) für den Beteiligten zu 1) Abstand zu nehmen.

Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 3.000,- Euro festgesetzt.
Gründe

Im Grundbuch von … Blatt … ist als Eigentümer der im Beschlussrubrum näher bezeichneten, verfahrensgegenständlichen Grundstücke der Beteiligte zu 1) eingetragen.

Mit dem am 17. April 2012 vor dem Urkundsnotar S. zur Urkundenrollen-Nr. 654/2012 beurkundeten Grundstücksübertragungsvertrag hatte er, vertreten durch seine Ehefrau, die Beteiligte zu 2), den mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundbesitz auf die zu diesem Zweck gegründete Beteiligte zu 3), bestehend aus den Mitgesellschaftern J. J., seiner Enkelin, und H. Sch., übereignet und die Eigentumsumschreibung auf die Erwerberin bewilligt.

Unter § 5 der notariellen Vertragsurkunde einigten sich die Vertragsparteien darauf, dass die Erwerberin dem Beteiligten zu 1) sowie dessen Ehefrau, der Beteiligten zu 2) ein Altenteil auf Lebenszeit bestehend aus einem ausschließlichen unentgeltlichen Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) zusammen mit dem anderen Berechtigten in der im Erdgeschoss belegenen Wohnung mit dem Recht zur Mitbenutzung des Kellers sowie der zum gemeinsamen Gebrauch der Hausbewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen gewährt. Das Altenteilrecht sollte dabei unter anderem auch die Tragung der Kosten der Beerdigung nebst Grabstein und Grabpflegekosten umfassen, jedoch nur soweit diese Kosten nicht durch Versicherungen gedeckt sind. Das Altenteil für die Beteiligte zu 2) ist aufschiebend bedingt bestellt worden für den Fall, dass sie den Beteiligten zu 1) überlebt. Unter § 5 Ziffer 2) heißt es weiter:

“2. Die vorstehenden Rechte sind als Altenteile, das Altenteil für den Ehegatten im Nachrang im Grundbuch einzutragen mit der weiteren Bestimmung, dass zur Löschung der Nachweis des Todes des Berechtigten genügt. Die Eintragung wird bewilligt und beantragt.”

Ziffer 4) des § 5 des Grundstücksübertragungsvertrages sieht ein Rücktrittsrecht des Veräußerers und nach dessen Ableben seiner Ehegattin, mithin der Beteiligten zu 2), vor. Außerdem bewilligten und beantragten die Vertragsparteien zugunsten des Veräußerers die Eintragung je einer Auflassungsvormerkung zur Sicherung des Rechts auf Rückübertragung des Eigentums im Rang nach dem jeweiligen Altenteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vertragsinhalts nimmt der Senat auf den vor dem Notar J. S. am 17. April 2012 zur Urkundenrollen-Nr. 654/2012 beurkundeten Grundstücksübertragungsvertrag Bezug.

Der Vertragsurkunde war eine öffentlich beglaubigte Vorsorgevollmachtserklärung des Beteiligten zu 1) beigefügt. Dieser hatte der Beteiligten zu 2), seiner Ehefrau, auf einem handschriftlich ausgefüllten Vordruck am 04. August 2010 eine Vorsorgevollmacht erteilt, ihn in allen gerichtlichen und außergerichtlichen Angelegenheiten zu vertreten. Die Vollmachterteilung sollte eine gerichtlich angeordnete Betreuung vermeiden und in Kraft bleiben, wenn der Beteiligte zu 2) nach ihrer Errichtung geschäftsunfähig werden sollte. Zur Vermögenssorge lautet die Vollmacht:

“Sie (= die bevollmächtigte Person) darf mein Vermögen verwalten und hierbei alle Rechtshandlungen im In- und Ausland vornehmen. Erklärungen aller Art abgeben und entgegen nehmen sowie Anträge stellen, abändern, zurücknehmen, namentlich über Vermögensgegenstände jeder Art verfügen.”

Die vorgesehene Rubrik:

“Folgende Geschäfte soll sie nicht wahrnehmen dürfen: …”

blieb unausgefüllt. Angefügt findet sich im Vordruck folgender Klammerzusatz:

“Achtung!… Für Immobiliengeschäfte, … ist eine notarielle Vollmacht notwendig!”

Das Schriftstück, das auch eine Betreuungsverfügung umfasst, enthält unterhalb der Unterschriftenzeile einen mit dem Dienstsiegel der Stadt … versehenen amtlichen Beglaubigungsvermerk, dass die Erklärung von dem Verfasser selbst unterschrieben wurde.

Unter Vorlage einer Ausfertigung der Vertragsurkunde vom 17. April 2012, einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes St. sowie der Löschungsbewilligung der Stadtsparkasse … vom 30. April 2012 beantragte der Urkundsnotar am 30. November 2012 neben der Löschung der in Abteilung III laufende Nr. 1 und 2) eingetragenen Grundpfandrechte die Eigentumsumschreibung auf die Beteiligte zu 3) sowie die Eintragung des Altenteils gemäß § 5 Abs. 2 der Vertragsurkunde und ferner die Eintragung je einer Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Beteiligten zu 1) und der Beteiligten zu 2) gemäß § 5 Abs. 4 der Urkunde.

Das Grundbuchamt beanstandete mit Zwischenverfügung vom 17. April 2013 zum einen, dass der Antrag des Urkundsnotars sich nur zu einem Altenteil verhalte, während sich aus der Urkunde unter § 5 ergebe, dass tatsächlich zwei Altenteile eingetragen werden sollten. Zum anderen sei die beantragte Vorlöschungsklausel für die Ehefrau bei Zahlungs-, Unterhalts- und Pflegeverpflichtungen nicht eintragungsfähig. Das Grundbuchamt hat ferner darauf hingewiesen, dass die Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung für die Beteiligte zu 2) nicht möglich sei, da diese nicht als Eigentümerin voreingetragen sei und ihr deshalb auch kein Rückübertragungsanspruch zustehen könne. Schließlich hat das Grundbuchamt die vorgelegte, der Beteiligten zu 2) erteilten Vorsorgevollmacht für unzureichend erachtet, da diese mangels notarieller Beurkundung nicht zu Grundstücksgeschäften berechtige, und dementsprechend die Nachreichung einer Genehmigung des Betreuungsgerichts verlangt. Zur Behebung der aufgezeigten Eintragungshindernisse hat es den Beteiligten eine Frist von sechs Wochen gesetzt.

Auf die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes hat der Urkundsnotar mit Schriftsatz vom 25. April 2013 Stellung genommen und insoweit die Ansicht vertreten, dass in Anbetracht der vorgelegten Vorsorgevollmacht für die Einholung einer Genehmigung des Grundstücksgeschäfts durch das Betreuungsgericht kein Anlass bestünde. Denn das Formerfordernis des § 29 GBO sei hier gewahrt. Die Unterschrift unter der Vollmachtsurkunde sei durch die Betreuungsbehörde öffentlich beglaubigt worden, wozu diese nach § 6 Betreuungsbehördengesetz befugt sei.

Das Grundbuchamt hat mit Verfügung vom 06. Mai 2013 darauf hingewiesen, dass es an seiner mit Zwischenverfügung vom 17. April 2013 geäußerten Rechtsansicht festhalte und eine notarielle Beurkundung der Bevollmächtigung für geboten erachte.

Mit dem am 02. Juli 2013 bei dem Grundbuchamt eingegangenen Schriftsatz des Urkundsnotars vom 26. Juni 2013 haben die Beteiligten in Ergänzung ihres Antrages vom 30. November 2012 klar gestellt, in welcher Rangfolge die Altenteile mit jeweiliger Vorlöschungsklausel sowie die Rückauflassungsvormerkungen zugunsten der Beteiligten zu 1) und zu 2) eingetragen werden sollten. Im Übrigen hat der Urkundsnotar Beschwerde gegen die Zwischenverfügung vom 17. April 2013 eingelegt und insoweit die Ansicht vertreten, dass die Vorlöschungsklausel zugunsten der Beteiligten zu 2) durchaus eintragungsfähig sei. Außerdem sei unter § 5 Ziffer 4 des Vertrages geregelt, dass im Falle des Ablebens des Beteiligten zu 1) das Rücktrittsrecht auf die Beteiligte zu 2) übergehen sollte. Dieser aufschiebend für den Fall des Vorversterbens des Beteiligten zu 1) bedingte Anspruch sei durch eine Vormerkung grundsätzlich sicherbar. Außerdem hält er die durch die Betreuungsbehörde öffentlich beglaubigte Vorsorgevollmacht zum Nachweis der Vertretungsbefugnis der Beteiligten zu 2) für ausreichend.

Das Grundbuchamt hat die Beteiligten am 25. Juli 2013 darauf hingewiesen, dass hinsichtlich der beantragten Vorlöschungsklausel – abweichend von der mit Zwischenverfügung mitgeteilten Rechtsansicht – ein Hinderungsgrund tatsächlich nur insoweit bestünde, als die Verpflichtung zur Tragung der Beerdigungs- und Grabpflegekosten betroffen sei. Im Übrigen hat es der Beschwerde gegen seine Zwischenverfügung nicht abgeholfen und das Rechtsmittel dem Oberlandesgericht zur Entscheidung in der Sache vorgelegt.

II.

Die vom hierzu gemäß § 15 Abs. 2 GBO befugten Notar (z. B. Demharter, GBO, 28. Aufl. § 15 Rn. 20) für sämtliche antragsberechtigten Beteiligten (vgl. § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO) eingelegte Beschwerde ist nach § 71 GBO zulässig und zum Teil begründet.

1. Zu Unrecht hat das Grundbuchamt ein Eintragungshindernis in der vorgelegten Vollmachtsurkunde gesehen. Die nach § 20 GBO erforderliche Erklärung des Beteiligten zu 1) über die Übertragung des Grundeigentums ist von der Beteiligten zu 2) als Vertreterin abgegeben worden, deren Vertretungsmacht hier in grundbuchmäßiger Form nach § 29 GBO nachgewiesen ist.

a) Bei der Auflassung eines Grundstücks hat das Grundbuchamt vor der Eintragung des Eigentumswechsels gemäß § 20 GBO zu prüfen, ob die erforderliche Einigung der Beteiligten erklärt und in der grundbuchmäßigen Form des § 29 GBO nachgewiesen ist, so wie sie nach materiellem Recht erforderlich ist, um die Rechtsänderung herbeizuführen (vgl. BayObLG MittRhNotK 1988, 96; OLG Düsseldorf, FGPrax 2007, 8; Demharter, a.a.O., § 20, Rdn. 38). Hat für den Eigentümer des Grundstücks oder seinen Gesamtrechtsnachfolger – wie hier – ein Vertreter die Auflassung erklärt, muss das Grundbuchamt unabhängig von dem Notar die Erteilung der Vollmacht und den Umfang der Vertretungsmacht (§§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB) als Eintragungsvoraussetzung selbständig prüfen (vgl. BayObLGZ 1954, 225; BayObLG MittRhNotK 1988, 96; OLG Frankfurt FGPrax 2011, 58; OLG München NJW-RR 2010, 747; Demharter, GBO, 28. Aufl., Rdn. 74 zu § 19 GBO; Pfeifer in Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2004, § 925, Rdn. 73). In einem solchen Fall bedürfen deshalb auch das Bestehen und die Wirksamkeit der Vollmacht des Nachweises in der Form des § 29 GBO (vgl. BGHZ 29, 366).

b) Die dem notariellen Grundstücksübertragungsvertrag beigefügte öffentlich beglaubigte Vorsorgevollmacht ist zum Nachweis der Bevollmächtigung der Beteiligten zu 2) ausreichend.

aa) Die Vorsorgevollmacht ist hier in einer öffentlich beglaubigten Urkunde enthalten. Gemäß § 6 Abs. 2 Betreuungsbehördengesetz vom 12. September 1990 (BGBl. I 2002, 2025), geändert durch Gesetz vom 06. Juli 2009 (BGBl. I, 1696) ist die Urkundsperson bei der Betreuungsbehörde zur öffentlichen Beglaubigung von Unterschriften und Handzeichen auf Vorsorgevollmachten befugt. Die Streitfrage, ob eine solchermaßen beglaubigte Vollmacht dem Formerfordernis aus § 29 GBO Genüge tun kann, ist durch die Änderung der Vorschrift durch Art. 11 des Gesetzes vom 06. Juli 2009 ( BGBl. I, 1696) entschieden. Der Vermerk der Betreuungsbehörde genügt der Vorschrift des § 40 Beurkundungsgesetz, auch wenn nicht eindeutig festgelegt ist, ob die Unterschrift vor der Urkundsperson vollzogen oder anerkannt wurde. § 40 Abs. 3 S. 2 Beurkundungsgesetz enthält insoweit lediglich eine Soll-Vorschrift (vgl. OLG Dresden NotBZ 2010, 409; Spanl Rpfleger 2006, 455; ders. Rpfleger 2007, 372, 374; Demharter, Grundbuchrecht, 28. Aufl., Rdn. 42 zu § 29 GBO; Hertel in Meikel, GBO, 10. Aufl., Rdn. 306 zu § 29 GBO). Dass es sich bei der hier vorliegenden Vollmachtsurkunde ihren gesamten Inhalt nach um eine unbedingt erteilte Vorsorgevollmacht handelt, kann dabei nicht ernsthaft bezweifelt werden, denn sie ist gerade zur Vermeidung einer vom Gericht angeordneten Betreuung errichtet worden. Es ist des weiteren allerdings auch nichts dafür ersichtlich, dass die Vorsorgevollmacht hier unter einer aufschiebenden Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) erteilt worden ist, dass der Vollmachtgeber nicht mehr selbst dazu in der Lage ist, das Rechtsgeschäft abzuschließen. Mangels gegenteiliger Anhaltspunkte ist hier vielmehr davon auszugehen, dass der Beteiligte zu 1) von der Möglichkeit Gebrauch gemacht hat, die Vollmacht unbedingt zu erteilen und lediglich schuldrechtlich im Innenverhältnis mit dem Bevollmächtigten zu vereinbaren, dass er von der Vollmacht nur unter bestimmten Voraussetzungen Gebrauch machen dürfe (vgl. BayObLG MittRhNotK 1988, 96; OLG Köln FGPrax 2007, 102).

bb) Die erteilte Vollmacht (§ 167 BGB) umfasst nach ihrem eindeutigen Wortlaut (“alle Rechtshandlungen”) auch gerade die Veräußerung von Grundbesitz. Auszugehen ist für eine derartige im Grundbucheintragungsverfahren verwendete Erklärung (vgl. BayObLG Rpfleger 1993, 189; Demharter § 19 Rn. 28 m.w.N.) von deren Wortlaut und Sinn, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Aus der Verwendung des Wortes “Verwaltung” folgt keine Einschränkung auf die Wahrung des Vermögensstammes. Hier soll Vermögen vielmehr erkennbar in einem umfassenden Sinn verwaltet werden. Dies schließt notwendigerweise auch Anlageentscheidungen mit ein. Eine Verwaltung durch den Bevollmächtigten setzt der nächstliegenden Bedeutung nach in der Regel auch die Möglichkeit voraus, auf das Marktgeschehen, aber auch auf den Bedarf an flüssigen Mitteln wie etwa im Zusammenhang mit einem Heimaufenthalt der vertretenen Person, rechtzeitig zu reagieren (vgl. OLG München NJW-RR 2010, 747; OLG Dresden NotBZ 2010, 409).

Aus dem auf dem Formular als Klammerzusatz abgedruckten Hinweis auf die Notwendigkeit einer notariellen Vollmacht für Immobiliengeschäfte ergibt sich nichts anderes. Es handelt sich hierbei lediglich um einen Ausfüllungshinweis des Verfassers des für eine Vielzahl von Fällen erstellten Vordruckes für den Vollmachtgeber, nicht aber um einen Bestandteil der Erklärung. Vielmehr war für Ergänzungen in dem Vordruck selbst ausdrücklich Raum gelassen worden, hiervon hat der Beteiligte zu 1) jedoch keinen Gebrauch gemacht, so dass von einer umfassenden Bevollmächtigung auszugehen sein wird (vgl. ebenso: OLG München NJW-RR 2010, 747; OLG Dresden NotBZ 2010, 409). In der öffentlichen Beglaubigung liegt nicht mehr als ein weiteres Indiz dafür, dass gerade auch der in diesem Hinweis genannte Kreis von Geschäften umfasst sein soll.

2. Im Hinblick auf die weiteren Beanstandungen des Grundbuchamtes kann die Zwischenverfügung bereits aus formellen Gründen keinen Bestand haben.

Nach § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO hat das Grundbuchamt, wenn einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegensteht, entweder den Antrag zurückzuweisen oder, durch Zwischenverfügung, dem Antragsteller eine Frist zur Behebung des Hindernisses zu bestimmen. Ergeht eine entsprechende Zwischenverfügung, so ist gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 GBO der Antrag nach Fristablauf zurückzuweisen, wenn nicht inzwischen die Hebung des Hindernisses nachgewiesen ist.

Erlässt das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung, so bringt es damit zum Ausdruck, dass dem Antrag nach Beseitigung des Hindernisses entsprochen werde und damit der Mangel des Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt ist. Denn durch eine Zwischenverfügung sollen dem Antragsteller Rang und sonstige Rechtswirkungen, die sich nach dem Eingang des Antrags richten, erhalten bleiben. Kann das Eintragungshindernis indessen nicht mit Rückwirkung auf den Zeitpunkt der Antragstellung behoben werden, etwa weil der gestellte Eintragungsantrag inhaltlich nicht vollziehbar ist und daher vorhandene Erklärungen nicht nur nachgereicht, sondern ihrem Inhalt nach geändert werden müssten, ist eine Zwischenverfügung unzulässig, der Antrag ist zurückzuweisen. Denn anderenfalls erhielte die beantragte Eintragung einen Rang, der ihr nicht gebührt (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht NotBZ 2011, 130; Demharter, Grundbuchordnung, 28. Aufl., Rn. 8 zu § 18 GBO m.w.N.). Mit einer Zwischenverfügung kann daher nicht aufgegeben werden, das einzutragende Recht inhaltlich abzuändern (vgl. OLG Brandenburg NotBZ 2012, 133; OLG Brandenburg NotBZ 2011, 130; BayObLG Rpfleger 1996, 21; BayObLG MittBayNot 2005, 144, 145; KEHE/Herr-mann, 6. Aufl. 2005, § 18 Rn. 16). Vorliegend rügt das Grundbuchamt, dass die begehrte Eintragung einer Vorlöschungsklausel (sog. Löschungserleichterungsklausel im Sinne des § 23 Abs. 2 GBO) im Hinblick auf die Verpflichtung zur Tragung der Beerdigungskosten unzulässig sei. Außerdem beanstandet es, dass die zugunsten der Beteiligten zu 2) nachrangig hinter dem Beteiligten zu 1) bewilligte und beantragte Vormerkung nicht eingetragen werden könne, da diese nicht als Eigentümerin voreingetragen sei und ihr daher kein Rückauflassungsanspruch zustünde. Das Grundbuchamt ist also selbst davon ausgegangen, dass sowohl zum einen die Vorlöschungsklausel als auch zum anderen die Vormerkung, wie beantragt, nicht eintragungsfähig seien und die Bewilligung ihrem Inhalt nach daher abgeändert werden müssten. Derartige (neue) Erklärungen hätten aber keine rückwirkende Kraft. Die Zwischenverfügung hätte daher nicht ergehen dürfen.

3. Für das weitere Verfahren wird Folgendes bemerkt:

a) Das Grundbuchamt hat zutreffend beanstandet, dass eine Vorlöschungsklausel (sog. Löschungserleichterungsvermerk im Sinne des § 23 Abs. 2 GBO) unzulässig ist, soweit sie als Reallast die Beerdigung und Grabpflege zum Gegenstand hat.

aa) Die Löschung eines im Grundbuch eingetragenen Rechts erfordert nach der Grundnorm des § 19 GBO die Bewilligung des betroffenen Rechtsinhabers. Ist das Recht außerhalb des Grundbuchs erloschen, so kann es auch gelöscht werden, wenn die Unrichtigkeit des Grundbuchs nachgewiesen wird (§ 22 Abs. 1 Satz 1 GBO). Für Rechte, die auf die Lebenszeit des Berechtigten beschränkt, aber bei denen Rückstände von Leistungen nicht ausgeschlossen sind, gilt die Sonderregelung des § 23 GBO. Der grundsätzlich erforderlichen Bewilligung des Rechtsnachfolgers bedarf es gemäß Abs. 2 dann nicht, wenn im Grundbuch eingetragen ist, dass das für die Löschung des Rechts der Nachweis des Todes genügen soll. Der zu dem Altenteil (Leibgeding) eingetragene Löschungserleichterungsvermerk ist dabei zwar zulässig, soweit er solche dem Leibgeding zugehörigen Rechte wie etwa das Wohnungsrecht (§ 1061 Satz 1, §§ 1093, 1090 Abs. 2 BGB) erfasst, die auf die Lebenszeit der Berechtigten beschränkt sind und dort Rückstände von Leistungen in Betracht kommen (vgl. OLG München FGPrax 2012, 250; OLG München FamRZ 2013, 1252; Meikel/Böhringer GBO 10. Aufl. § 49 Rn. 128). Beinhaltet der Altenteilvertrag allerdings Teilleistungen, die erst nach dem Tod des Berechtigten fällig werden, wie etwa hier die Bestattungs- und Grabpflegekosten, kann das Recht vererblich sein (BayObLG Rpfleger 1983, 308). Die Eintragung einer darauf bezogenen Löschungserleichterungsklausel ist, wie das Zusammenspiel von § 23 Abs. 2 mit § 23 Abs. 1 GBO zeigt, unzulässig (z.B. OLG München FamRZ 2013, 1252; OLG München FGPrax 2012, 250; BayObLG Rpfleger 1983, 308; Demharter GBO 28. Aufl., Rn. 26 zu § 23 GBO; ders.: Rdn. 5 zu § 49 GBO; Schöne/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 1344) und auch nicht kraft Gewohnheitsrechts anzuerkennen (BayObLG Rpfleger 1988, 98).

bb) Aus § 5 des Grundstücksübertragungsvertrages geht klar hervor, dass das bestellte Altenteil die Bestattungskosten umfassen sollte. Es trifft zwar zu, dass die Reallast wesensmäßig wiederkehrende – nicht nur einmalige – Leistungen zum Gegenstand hat (siehe § 1105 Abs. 1 BGB). Jedoch ist für das Altenteil anerkannt, dass ausnahmsweise auch einmalige Leistungen in die im Rahmen des Altenteils vereinbarte Reallast einbezogen werden können, wenn sie innerhalb eines Gesamtbereichs wiederkehrender Leistungen liegen, innerlich zu einem Altenteil gehören, dieses ergänzen und nur ihrer Natur nach einmalig sind (vgl. OLG München BayObLG DNotZ 1970 415; OLG Hamm DNotZ 1973, 376/378; OLG München FGPrax 2012, 250).

cc) Die Bewilligung einer Löschungserleichterungsklausel durch den Grundstückseigentümer, die sich – wie hier – auch auf die nicht zu Lebzeiten des Berechtigten zu erbringenden Leistungen einer Reallast bezieht und deshalb insoweit unwirksam ist, kann auch grundsätzlich nicht in eine Vollmacht des Berechtigten über den Tod hinaus, auch diesen Teil der Reallast löschen zu lassen, umgedeutet werden (vgl. BayObLGZ 1997, 121; OLG München FGPrax 2012, 250; OLG München FamRZ 2013, 1252).

b) Soweit die Beteiligten ferner unter § 5 Ziffer 4 des Grundstücksübertragungsvertrages die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung eines zukünftigen und bedingten Rückforderungsrechts der Beteiligten zu 2) für den Fall des Ablebens des Beteiligten zu 1) beantragt und bewilligt haben, hat das Grundbuchamt dessen Eintragungsfähigkeit ebenfalls zu Recht beanstandet.

Denn es verbleiben Zweifel, inwieweit der zu sichernde Rückauflassungsanspruch in Zukunft entstehen kann. Wenngleich auch das Grundbuchamt in der Regel nicht zu prüfen hat, ob der Eintragungsbewilligung eine entsprechende materiell-rechtliche Vereinbarung zugrunde liegt und ob der Anspruch, der durch eine Vormerkung gesichert werden soll, wirklich besteht, so gilt dieser Grundsatz jedoch nicht ausnahmslos. Weiß das Grundbuchamt, dass der zu sichernde Anspruch nicht besteht und in Zukunft auch nicht so entstehen kann, muss es die Eintragung der Vormerkung vielmehr ablehnen. Denn der Zweck der dem Grundbuchamt auferlegten Bindung an Eintragungsantrag und Eintragungsbewilligung ist es nicht, eine sachlich-rechtliche und grundbuchmäßig objektiv falsche Eintragung vorzunehmen (vgl. OLG Brandenburg NotBZ 2011, 130; Demharter, Grundbuchordnung, 28. Aufl., Rdn. 2 zu § 19 GBO).

Grundlage für die Bewilligung der Vormerkung ist der unter § 5 Ziffer 4) des notariellen Vertrages geregelte Rückforderungsanspruch für den Fall des Rücktritts vom Vertrag. Danach kann zu Lebzeiten des Veräußerers bei Vorliegen eines Rücktrittsgrundes nur dieser höchstpersönlich den Rückforderungsanspruch ausüben. Nach der Vertragsformulierung soll der Beteiligte zu 1) der Beteiligten zu 3) aus deren Sicht zunächst als alleiniger Gläubiger gegenüberstehen und die Verpflichtung der Beteiligten zu 3) zur Rückübereignung des Grundstücks und damit der entsprechende durch die Vormerkung gesicherte Anspruch entstehen demnach nur, wenn diese Bedingungen erfüllt sind. Der für den Fall des Rücktritts dem Beteiligten zu 1) zustehende Rückauflassungsanspruch ist dabei schon jetzt ohne weiteres durch eine Vormerkung sicherbar. Denn vormerkbar sind auch bedingte oder erst künftig entstehende Ansprüche (§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB; OLG Zweibrücken OLG Rpfleger 1981, 189). Der Anspruch der Beteiligten zu 2) bzw. deren Rücktrittsrecht ist darüber hinaus durch den Tod des Beteiligten zu 1) bedingt, entsteht also erst zeitlich danach. Nach dem vertraglichen Gefüge ist sie also nicht von Anfang an neben dem Beteiligten zu 1) mitberechtigt, sondern erst sukzessive nach dessen Ableben. Sie vermag daher im Überlebensfall keine Rechtsmacht auszuüben, die ihr schon zu Lebzeiten des Beteiligten zu 1) zugestanden hätte.

Der für den Fall des Vorversterbens des Beteiligten zu 1) vorgesehene Wechsel der Anspruchsberechtigung auf die Beteiligte zu 2) würde hier überdies voraussetzen, dass hierfür die vom BGB zur Verfügung gestellten Rechtsinstitute der Erbfolge (Gesamtrechtsnachfolge), Abtretung, auch Vorausabtretung oder Vertragsübernahme angeordnet bzw. vereinbart worden wären. Vorliegend haben die Beteiligten den Übergang des Rückauflassungsanspruchs auf die Beteiligte zu 2) aber in § 5 Ziffer 4 des Vertrages allein durch den Einsatz der auflösenden Bedingung des Vorversterbens des Beteiligten zu 1) bzw. der aufschiebenden Bedingung des Überlebens der Beteiligten zu 2) herbeiführen wollen. Derartige Bedingungen können aber das Rechtsgeschäft, welches den Anspruchsübergang auf der Gläubigerseite bewirkt, nicht ersetzen und reichen insbesondere nicht aus für eine Sukzession, welche die Identität des Gläubigeranspruchs unangetastet ließe (OLG Brandenburg NotBZ 2011, 130; Ammann, MittBayNot 1990, 225 227, 230; Rastätter, BwNotZ 1994, 27, 28; Liedel, DNotZ 1991, 855, 866; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 14. Aufl. 2008, Rn. 261 b, Rdn. 261 c). Nach der Vertragsgestaltung wird hier nicht ersichtlich, wie der durch die Vormerkung gesicherte Rückauflassungsanspruch mit der Geltendmachung des Rücktrittsrechts auf die Beteiligte zu 2) tatsächlich rechtsgeschäftlich aufschiebend bedingt auf den Fall des Ablebens des Beteiligten zu 1) übergehen soll. Im Vertrag wurde nur das Rücktrittsrecht für den Fall des Vorversterbens auf die Beteiligte zu 2) übertragen. Der durch einen Rücktritt ausgelöste Rückübertragungsanspruch müsste mangels Vereinbarung einer aufschiebend bedingten Abtretung aber den jeweiligen Erben des Vorverstorbenen zustehen (vgl. OLG Düsseldorf OLGR Düsseldorf 2001, 381).

4. Im Hinblick auf den Erfolg der Beschwerde ist eine Kostenentscheidung nicht veranlasst.

Die Wertfestsetzung für das Beschwerdeverfahren folgt den §§ 131 Abs. 4, 30 KostO. Für den Geschäftswert einer Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung ist von Bedeutung, welche Schwierigkeiten die Behebung des Eintragungshindernisses macht und mit welchem Aufwand sie verbunden ist (vgl. BayObLG NJW-RR 2002, 432, zitiert nach juris). Der Senat hat im Wege der Schätzung den aus dem Tenor ersichtlichen Kostenwert in Ansatz gebracht.