Der notarielle Grundstückskaufvertrag – Übersicht

Der notarielle Grundstückskaufvertrag – Übersicht

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Der Grundstückskauf unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten von einem gewöhnlichen Kauf, obwohl er grundsätzlich den gleichen rechtlichen Regeln folgt.

Bei einem Grundstückskauf gibt es besondere Anforderungen und Abwicklungsprozesse, die zu berücksichtigen sind.

Ein Grundstückskauf beginnt mit dem Abschluss eines „Verpflichtungsgeschäfts“ (Kaufvertrag), in dem sich der Verkäufer verpflichtet, das Grundstück zu übereignen und der Käufer sich zur Zahlung eines bestimmten Betrags verpflichtet.

Dieses Verpflichtungsgeschäft wird durch zwei „Erfüllungsgeschäfte“ vollzogen: die „Auflassung“ (Eigentumsverschaffung) des Grundstücks und die Zahlung des Kaufpreises.

Eine besondere Anforderung beim Grundstückskauf ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags.

Diese soll vor Übereilung schützen, die wirtschaftliche Bedeutung des Geschäfts betonen und eine Beratung durch den Notar sicherstellen.

Die Beurkundungspflicht erstreckt sich auf alle wesentlichen Regelungen des Vertrags, einschließlich etwaiger Zubehörkäufe.

Verstöße gegen diese Pflicht führen zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags, was erst durch die Eintragung im Grundbuch geheilt werden kann.

Ein weiterer Unterschied zu einem normalen Kauf ist der „gestreckte Erwerb“. Hier wird das Eigentum am Grundstück erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch übertragen, nicht bereits mit der Besitzverschaffung.

Der notarielle Grundstückskaufvertrag – Übersicht

Diese Besonderheit macht eine „Zug-um-Zug-Abwicklung“ unmöglich, weshalb besondere Sicherungen notwendig sind.

Der Verkäufer muss davor geschützt werden, dass er das Eigentum am Grundstück verliert, ohne den Kaufpreis zu erhalten, während der Käufer sicherstellen muss, dass er den Kaufpreis nicht verliert, ohne Eigentum am Grundstück zu erlangen.

Dies wird durch Zahlungsvoraussetzungen und Vormerkungen im Grundbuch geregelt.

Die Abwicklung wird zusätzlich durch beteiligte Gläubiger kompliziert.

Häufig ist das Grundstück noch belastet, und der Käufer finanziert den Kaufpreis und belastet das Grundstück neu.

Somit müssen auch die Gläubiger gesichert werden.

Der Notar spielt eine zentrale Rolle bei der Steuerung dieser Sicherungsbedürfnisse. Zahlungen werden entweder über ein Notaranderkonto abgewickelt oder durch „Fälligkeitsmitteilungen“ gesteuert.

Bei der praktischen Abwicklung erhält der Notar von der abzulösenden Bank eine Löschungsbewilligung für bestehende Belastungen, die er nur unter bestimmten Treuhandauflagen verwenden darf.

Das Geld vom finanzierenden Gläubiger erhält der Notar ebenfalls treuhänderisch und darf es erst dann weiterleiten, wenn die entsprechende Grundschuld zugunsten des finanzierenden Gläubigers im Grundbuch eingetragen ist.

Der notarielle Grundstückskaufvertrag – Übersicht

Insgesamt enthält ein notarieller Grundstückskaufvertrag eine Vielzahl von Regelungen, darunter die Personendaten der Vertragsparteien, die Beschreibung des Grundstücks, die Kaufpreisfälligkeit, die Belastungsvollmacht, die Kaufpreisauszahlung, die Übergabe, den Verrechnungstag, Gewährleistungen, Kosten- und Steuerregelungen sowie Belehrungen und die Auflassung zur Eigentumsübertragung.

Die Regelungen bei Abwicklungsmängeln sind ebenfalls klar definiert. Falls der Verkäufer nicht erfüllt, hat der Käufer Anspruch auf Schadenersatz oder Rücktritt vom Vertrag.

Erfüllt der Käufer nicht, kann der Verkäufer den Vertrag anfechten oder vom Vertrag zurücktreten.

Falls beide Parteien erfüllt haben, der Vertrag aber fehlerhaft ist oder der Kaufgegenstand mangelhaft ist, bestehen ebenfalls spezifische Rechtsfolgen und Ansprüche.

Diese komplexen Besonderheiten und Sicherungsmechanismen stellen sicher, dass die Rechte und Pflichten aller Beteiligten – Käufer, Verkäufer und Gläubiger – gewahrt und die Risiken minimiert werden.

Die notarielle Beurkundung und die Eintragung ins Grundbuch sind wesentliche Schritte, die den sicheren und rechtlich einwandfreien Übergang des Eigentums an einem Grundstück gewährleisten.