Die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag

Die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag

Zusammenfassung und Anmerkung zu “Die fragwürdige konstitutive Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag – Leitmeier, DNotZ 2019, 648”

Der Artikel von Dr. Lorenz Leitmeier behandelt die problematische Praxis der konstitutiven Maklerklausel in notariellen Kaufverträgen, die Maklern einen eigenen Anspruch auf Provisionszahlung einräumt.

Diese Klausel sichert dem Makler einen Anspruch auf seine Provision, unabhängig von der Wirksamkeit des zugrunde liegenden Maklervertrags gemäß § 652 BGB.

Der Beitrag untersucht die rechtlichen und ethischen Implikationen dieser Praxis und argumentiert, dass Notare solche Klauseln in der Regel vermeiden sollten.

Rechtspraxis und Beispiele

Im Immobilienmarkt, insbesondere in nachfragestarken Regionen, fühlen sich Käufer oft gezwungen, vor Abschluss des Kaufvertrags eine Provisionsvereinbarung mit dem Makler zu treffen.

In manchen Fällen wird im Kaufvertragsentwurf eine Klausel eingefügt, die den Käufer zur Zahlung einer Provision verpflichtet, unabhängig von der Wirksamkeit des Maklervertrags.

Diese Klauseln, die oft in Form eines Vertrags zugunsten Dritter (§ 328 BGB) gestaltet sind, verschaffen dem Makler einen eigenen, vollstreckbaren Anspruch gegen den Käufer.

Dies führt dazu, dass der Käufer de facto die Wahl hat, die Immobilie nur unter der Bedingung der Provisionszahlung zu erwerben oder den Kauf abzulehnen.

Unterscheidung von Maklerklauseln

Maklerklauseln können in deklaratorische und konstitutive Klauseln unterteilt werden.

Deklaratorische Klauseln sind unproblematisch, da sie lediglich die Tatsache dokumentieren, dass der Vertrag durch Vermittlung eines Maklers zustande kam, ohne einen Zahlungsanspruch des Maklers zu begründen.

Konstitutive Klauseln hingegen sind kritisch, da sie dem Makler einen neuen Anspruch verschaffen, der über den Maklervertrag hinausgeht.

Diese Klauseln können die Notar- und Grundbuchkosten erhöhen und widersprechen oft den Empfehlungen der Bundesnotarkammer.

Empfehlung der Bundesnotarkammer

Die Bundesnotarkammer hat in einem Rundschreiben an die Notarkammern und ihre Mitglieder betont, dass konstitutive Maklerklauseln nur mit äußerster Vorsicht verwendet werden sollten.

Die Notare sind angehalten, den Willen der Vertragsparteien genau zu erforschen und darauf zu achten, dass solche Klauseln nur aufgenommen werden, wenn sie im Interesse der Parteien liegen und nicht ausschließlich dem Makler dienen.

Rechtliche Grundlagen und Probleme

Die konstitutive Maklerklausel wird kritisch betrachtet, da sie dem Makler ohne eine entsprechende Gegenleistung des Käufers zusätzliche Rechte einräumt.

Dies kann durch die Konstruktion als abstraktes Schuldanerkenntnis oder als Vertrag zugunsten Dritter geschehen, was die Rechtslage für den Käufer erheblich verschlechtert.

Der Käufer gibt damit ein Schuldanerkenntnis ab, das nicht kondizierbar ist und unabhängig von der Wirksamkeit des Maklervertrags besteht.

Neutralitätspflicht des Notars

Ein zentrales Problem der konstitutiven Maklerklausel ist, dass sie die Neutralitätspflicht des Notars infrage stellt.

Der Notar ist verpflichtet, den Willen der Parteien zu erforschen und sie über die rechtlichen Konsequenzen des Vertrags aufzuklären.

Die konstitutive Klausel kann jedoch dazu führen, dass der Notar – möglicherweise aufgrund einer langjährigen Zusammenarbeit mit dem Makler – die Interessen des Maklers über die der Vertragsparteien stellt.

Dies widerspricht der Neutralitätspflicht und gefährdet die Privatautonomie der Parteien.

Verbraucherrechte und AGB-Recht

Die Aufnahme einer konstitutiven Maklerklausel in den notariellen Kaufvertrag kann auch die Verbraucherrechte des Käufers beeinträchtigen, insbesondere das Widerrufsrecht nach § 312g BGB.

Da die Klausel notariell beurkundet wird, entfällt das Widerrufsrecht, was den Käufer zusätzlich benachteiligt.

Außerdem können solche Klauseln als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) eingestuft werden, die einer AGB-Kontrolle nach §§ 305 ff. BGB unterliegen.

Dies könnte zur Unwirksamkeit der Klausel führen, wenn sie den Käufer unangemessen benachteiligt, insbesondere wenn sie von den gesetzlichen Leitbildern abweicht.

Fazit

Dr. Leitmeier kommt zu dem Schluss, dass konstitutive Maklerklauseln in notariellen Kaufverträgen in der Regel abzulehnen sind.

Sie dienen vorwiegend den Interessen des Maklers und können die Interessen der Vertragsparteien, insbesondere des Käufers, erheblich beeinträchtigen.

Notare sollten solche Klauseln nur dann aufnehmen, wenn sie eindeutig im Interesse der Kaufvertragsparteien liegen und der Käufer umfassend über die Konsequenzen aufgeklärt wurde.

Ansonsten läuft der Käufer Gefahr, erhebliche finanzielle Nachteile zu erleiden, ohne dass ihm eine angemessene Gegenleistung gegenübersteht.

Anmerkung RA und Notar Krau

Der Aufsatz von Leitmeier stammt aus dem Jahr 2019.

Seitdem haben sich Rechtsprechung und Vorgaben der Notarkammer an deutlich in Richtung Beschränkung der Maklerklausel verschärft.

Die Auffassung von Leitmeier hat sich also durchgesetzt.

Der für mich zuständige Präsident des Landgericht Limburg propagiert derzeit eine schärfere Linie, als sogar die Notarkammer Frankfurt am Main.

Die Unabhängigkeit des Notars soll gestärkt werden.

Es soll der Eindruck vermieden werden, der Notar sei Büttel oder Geschäftspartner oder Handlanger des Maklers.

Die Zeiten, in denen eine rechtserzeugende Maklerklausel in den Vertrag aufgenommen wurde mit Vollstreckungsunterwerfung werden nicht mehr wiederkommen.

Einige Notare verzichten mittlerweile ganz auf die Maklerklausel.

Ich beurkunde in der Regel nur eine schwache deklaratorische Maklerklausel mit einem deutlichen Hinweis für die Parteien, welche Rechte die Maklerklausel dem Makler gewährt und wie dies die Parteien belastet.