Unwirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen – BGH I ZR 113/22

Unwirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen – BGH I ZR 113/22, Urteil vom 20.04.2023 – § 307 BGB, Nebenabrede zum Maklervertrag

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Der Bundesgerichtshof (BGH) urteilte am 20.04.2023 im Fall BGH I ZR 113/22, dass Reservierungsvereinbarungen, die nach Abschluss eines Immobilienmaklervertrags geschlossen werden, einer strengen AGB-rechtlichen Prüfung unterliegen.

Der Reservierungsvertrag, der eine exklusive Vorhaltung der Immobilie für den Käufer vorsieht, wurde als Nebenabrede zum Maklervertrag angesehen.

Eine Klausel, die die Zahlung einer Reservierungsgebühr verlangt und bei Nichtzustandekommen des Kaufvertrags die Rückzahlung ausschließt, wurde als unangemessene Benachteiligung der Kunden betrachtet.

Die Beklagte wurde zur Rückzahlung der Gebühr von 4.200 € nebst Zinsen verurteilt.

Der Reservierungsvertrag verstößt gegen § 307 BGB und benachteiligt die Kunden unangemessen.

Inhaltsverzeichnis:

I. Einleitung

A. Hintergrundinformationen

B. Bedeutung des Falles

II. Fallbeschreibung

A. Beteiligte Parteien

B. Vertragsabschlüsse

C. Streitpunkt und Klage

D. Vorinstanzen

Unwirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen – BGH I ZR 113/22

III. Entscheidung des Bundesgerichtshofs

A. Einführung in die Entscheidung

B. AGB-rechtliche Prüfung

C. Einordnung des Reservierungsvertrags als Nebenabrede zum Maklervertrag

D. Unangemessene Benachteiligung der Kunden

E. Konsequenzen der Entscheidung

IV. Schlussfolgerung und Auswirkungen

A. Bedeutung für die Vertragspraxis

B. Zusammenfassung der Entscheidung

C. Mögliche Folgen für ähnliche Fälle

V. Fazit

1. Ein im Nachgang zu einem bereits bestehenden Immobilienmaklervertrag geschlossener Reservierungsvertrag stellt eine der uneingeschränkten AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegende Nebenabrede zum Maklervertrag dar, wenn zwischen den beiden in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen geschlossenen Verträgen eine unmittelbare Verbindung besteht und die Verpflichtung zum exklusiven Vorhalten der Immobilie deshalb als maklerrechtliche Zusatzleistung anzusehen ist (Fortentwicklung von BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10, NJW 2010, 3568 [juris Rn. 10]).
2. Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Vorhalten einer Immobilie zu seinen Gunsten stellt eine unangemessene Benachteiligung des Kunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. September 2010 – III ZR 21/10, NJW 2010, 3568 [juris Rn. 11 bis 17]).

Unwirksamkeit von Reservierungsvereinbarungen – BGH I ZR 113/22

Tenor

Auf die Revision der Kläger wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Dresden vom 10. Juni 2022 aufgehoben.

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Dresden vom 23. April 2021 aufgehoben.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 4.200 € zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30. Oktober 2020 zu zahlen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Allgemeiner Hinweis:

Eine Reservierungsvereinbarung in Zusammenhang mit einem Maklervertrag ist ein Dokument, das zwischen einem Makler und einem potenziellen Käufer einer Immobilie geschlossen wird. Die Vereinbarung sieht vor, dass die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum für den Käufer reserviert wird, während dieser prüft, ob er die Immobilie tatsächlich kaufen möchte. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer meist, eine Reservierungsgebühr zu zahlen.

Hier sind die wichtigsten Punkte, die dabei beachtet werden sollten:

1. Reservierungsgebühr: Die Gebühr dient als Sicherheit, dass der Käufer ernsthaftes Interesse an der Immobilie hat. Sie kann im Falle eines Kaufs mit dem Kaufpreis oder der Maklerprovision verrechnet werden. Wird der Kauf nicht abgeschlossen, ist es wichtig zu klären, ob die Gebühr zurückerstattet wird.
2. Dauer der Reservierung: Die Vereinbarung enthält eine genaue Zeitspanne, in der der Makler die Immobilie nicht anderen Interessenten anbietet. Dies gibt dem Käufer Zeit, die Finanzierung zu prüfen oder rechtliche Fragen zu klären.
3. Rechtliche Rahmenbedingungen: In Deutschland muss eine Reservierungsvereinbarung in der Regel in schriftlicher Form vorliegen. Zudem ist es wichtig, dass die Vereinbarung fair und transparent gestaltet ist, da der Makler sonst Gefahr läuft, dass sie als sittenwidrig angesehen wird. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn die Reservierungsgebühr unverhältnismäßig hoch ist.
4. Maklervertrag: Dieser Vertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen dem Makler und dem Käufer bzw. Verkäufer. Hier wird unter anderem festgelegt, welche Provision der Makler erhält, wenn es zu einem erfolgreichen Kauf kommt. Der Maklervertrag und die Reservierungsvereinbarung sind oft miteinander verknüpft, wobei die Reservierungsvereinbarung als Ergänzung zum Maklervertrag gesehen werden kann.
5. Widerrufsrecht: Beim Abschluss einer Reservierungsvereinbarung, insbesondere außerhalb der Geschäftsräume des Maklers (z.B. online oder telefonisch), hat der Käufer ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach den Vorschriften des Fernabsatzrechts.

Es ist ratsam, vor der Unterzeichnung einer solchen Vereinbarung rechtlichen Rat einzuholen, um Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Bedingungen fair sind.