OLG Karlsruhe 11 Wx 57/13

zurück (As. 75). Der Kaufvertrag zwischen der Verstorbenen und dem Erwerber sei offensichtlich ein Vertrag unter Fremden gewesen; er sei nämlich unter Vermittlung eines Maklers zustande gekommen. In derartigen Fällen werde die Entgeltlichkeit des Geschäfts vermutet, sofern nicht konkrete Anhaltspunkte diese Vermutung widerlegten. Ein Anspruch des Antragstellers, dessen Verfolgung ihn zur Grundbucheinsicht berechtigen könne, sei vor diesem Hintergrund nicht ersichtlich.

Dagegen richtet sich die Beschwerde des Antragstellers, der sich – nach Bekanntwerden eines Testaments – nunmehr auf ein ihm zustehendes Pflichtteilsrecht stützt. Aus diesem folge ein wirtschaftliches Interesse an der Grundbucheinsicht. Der Antragsteller ist der Auffassung, er müsse in die Lage versetzt werden, die vom Pflichtteilsergänzungsschuldner nach § 2314 BGB zu erteilende Auskunft selbst zu überprüfen. (…)

Aus den Gründen:

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II.
(…)
Der Antragsteller hat nach § 12 Abs. 1 GBO Anspruch darauf, dass ihm ein Grundbuchauszug erteilt und eine Abschrift des Kaufvertrages überlassen wird, in dessen Vollzug seine Mutter das Eigentum an dem Grundbesitz verloren hat.

1. Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten ist gemäß § 12 Abs. 1 und 2 GBO zu gewähren, wenn ein berechtigtes Interesse dargetan ist. Bei der Auslegung des Begriffs des berechtigten Interesses ist einerseits zu berücksichtigen, dass § 12 GBO in erster Linie nicht einen Geheimnisschutz bezweckt, sondern auf eine Publizität zielt, die über die rein rechtliche Anknüpfung an die Vermutungs und Gutglaubensvorschriften der §§ 891 ff. BGB hinausgeht.

Auf der anderen Seite ist das Grundbuchamt gehalten, das Vorliegen eines berechtigten Interesses genau zu prüfen, um Einsichtnahmen zu verhindern, durch die das schutzwürdige Interesse Eingetragener, Unbefugten keinen Einblick in ihre Rechts und Vermögensverhältnisse zu gewähren, verletzt werden könnte. Danach ist das berechtigte Interesse umfassender als ein rechtliches Interesse und setzt anders als dieses nicht voraus, dass schon ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen dem im Grundbuch Eingetragenen und demjenigen, der die Grundbucheinsicht beantragt, besteht.

Dabei genügt zwar nicht jedes beliebige Interesse des Antragstellers, jedoch reicht es aus, wenn er ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse in glaubhafter Weise darlegt, wozu auch ein bloß tatsächliches, insbesondere wirtschaftliches Interesse gehört. Entscheidend ist in der Regel letztlich das Vorbringen sachlicher Gründe, welche die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugier ausgeschlossen erscheinen lassen. In Zweifelsfällen sind auch die Umstände in die Abwägung einzubeziehen, dass der in seinem informationellen Selbstbestimmungsrecht Betroffene grundsätzlich vor der Gewährung der Einsicht nicht gehört wird und ihm gegen die Gewährung auch kein Beschwerderecht zusteht (OLG Düsseldorf, BeckRS 2010, 26117 m. w. N.).

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Nach diesen Grundsätzen steht dem Pflichtteilsberechtigten nach dem Tode des Erblassers grundsätzlich ein Recht auf Grundbucheinsicht zu, das aus seiner Gläubigerstellung gegenüber den Erben folgt (vgl. etwa OLG München, FamRZ 2013, 1070, juris, Rdnr. 8; ähnliche Konstellation bei LG Stuttgart, ZEV 2005, 313, juris, Rdnr. 9; BeckOK/Wilsch, GBO, Edition 18, § 12 Rdnr. 60 m. w. N.; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 12 Rdnr. 12; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht,
15. Aufl., Rdnr. 525)

Das kann auch gelten, wenn der Erblasser das Grundstück noch zu Lebzeiten veräußert hatte; in diesem Falle hat er nämlich einen Pflichtteilsergänzungsanspruch, sofern die Veräußerung vollständig oder teilweise aufgrund einer Schenkung erfolgte (§ 2325 BGB; zur Anwendung dieser Vorschrift bei gemischten Schenkungen vgl. etwa BeckOK/J. Mayer, Edition 27, § 2325 Rdnr. 22).

Soweit Maaß (in Bauer/v. Oefele, GBO, 3. Aufl., § 12 Rdnr. 38) abweichend hiervon die Auffassung vertritt, der Pflichtteilsberechtigte sei auf seine Auskunftsansprüche gegen Erben und Beschenkte beschränkt und könne daher keine Grundbucheinsicht verlangen, vermag dies nicht zu überzeugen. § 12 GBO ist eine Einschränkung des Einsichtsrechts auf Fälle, in denen die benötigte Auskunft nicht anderweitig – etwa durch Einholung der Auskünfte Dritter – erlangt werden kann, nicht zu entnehmen. Zudem kann der Pflichtteilsberechtigte gerade ein berechtigtes Interesse daran haben, die Richtigkeit einer ihm erteilten Auskunft durch eigene Einsichtnahme in das Grundbuch zu überprüfen.

2. Unter Anlegung dieses Maßstabs ist dem Antragsteller ein Grundbuchauszug zu erteilen und eine Abschrift der Eintragungsunterlage auszuhändigen, aufgrund derer seine Mutter das Eigentum an dem Grundstück verloren hat.

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a) Der Antragsteller gehört als Sohn der Erblasserin nach § 2303 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Kreis der Pflichtteilsberechtigten. Sollte seine Mutter das Eigentum an dem Grundstück aufgrund einer (gemischten) Schenkung verloren haben, kommt ein Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 Abs. 1 BGB) daher grundsätzlich in Betracht. Anhaltspunkte dafür, dass der Antragsteller auf sein Pflichtteilsrecht verzichtet oder es sonst verloren haben könnte, gibt es nicht; eine Verjährung kommt angesichts dessen, dass die Erblasserin erst 2013 verstorben ist, nicht in Betracht.

b) Soweit der Antragsteller zunächst gegenüber dem Grundbuchamt geltend gemacht hatte, er sei gesetzlicher Erbe geworden, hat er in der Stellungnahme zu dem Abhilfebeschluss mittlerweile klargestellt, da ss zwischenzeitlich ein Testament bekannt geworden sei und er sich daher (nur) noch als Pflichtteilsberechtigter ansehe. Zweifel an der Glaubhaftigkeit seiner Angaben bestehen nicht.

c) Entgegen der Auffassung des Grundbuchamts kann die Einsichtnahme nicht mit der Begründung versagt werden, dass es an konkreten Anhaltspunkten für eine (Teil)Unentgeltlichkeit des Geschäfts mangele, vielmehr die Entgeltlichkeit wegen der Beteiligung eines Maklers vermutet werde.

Ein berechtigtes Interesse des Antragstellers an der Einsicht ergibt sich bereits aus seiner Stellung als Pflichtteilsberechtigter und dem Umstand, dass ein Anspruch auf Pflichtteilsergänzung grundsätzlich bei einer teilunentgeltlichen Veräußerung in Betracht käme. Es muss dem Antragsteller gestattet sein, selbst zu prüfen, ob es unter Berücksichtigung des Zustandekommens des Geschäfts und der vereinbarten Gegenleistung Anhaltspunkte für eine teilunentgeltliche Übertragung gibt.

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Eine solche Prüfung wird ihm als Angehöriger der Erblasserin auch eher möglich sein als dem Grundbuchamt, weil er nach Einsichtnahme voraussichtlich wird beurteilen können, ob es sich bei dem Erwerber um eine der Erblasserin bekannte Person handelte und ob der vereinbarte Kaufpreis der Lage, dem Zustand und der Ausstattung der Wohnung entsprach. Die Einsichtnahme in das Grundbuchamt kann zudem Ausgangspunkt für die Prüfung der Frage sein, ob der vereinbarte Kaufpreis der Erblasserin tatsächlich in voller Höhe zugeflossen und ggf. wo er verblieben ist.

d) Bei der Entscheidung über die Gewährung der Einsicht und somit bei der Auslegung des Begriffs des berechtigten Interesses muss das Recht der von der Einsicht Betroffenen – namentlich des Eigentümers – auf informationelle Selbstbestimmung berücksichtigt werden, da das Grundbuch und insbesondere die Grundakten familiäre, soziale und wirtschaftliche Verhältnisse der Beteiligten offenbaren können.

Das führt aber im Ergebnis zu keiner anderen Beurteilung. Der Erwerber, der das Grundstück nicht allzu lange Zeit vor dem Tod der Erblasserin erworben hat, muss es hinnehmen, dass erbrechtliche Beteiligte über die Grundbucheinsicht das Bestehen etwaiger Ansprüche im Zusammenhang mit dem Erbfall prüfen. Seine persönlichen Verhältnisse werden auf diese Weise nur einem vergleichsweise kleinen Kreis außerhalb des Verkaufsvertrags stehender Beteiligter bekannt.

1. Das berechtigte Interesse des Antragstellers erstreckt sich auf die Erteilung eines alle Abteilungen umfassenden Grundbuchauszugs. Zur Prüfung der Frage, welchen Wert der Grundbesitz hat und ob der Kaufpreis dahinter zurückgeblieben ist, kommt es auch auf die Kenntnis etwaiger Belastungen des Grundbesitzes an, so dass auch ein die Abteilungen II und III umfassender Auszug verlangt werden kann (vgl. KG, NJWRR 2004, 1316, juris, Rdnr. 4).

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2. Soweit der Antragsteller ohne hinreichende Trennung zwischen dem schuldrechtlichen Vertrag und dessen sachenrechtlicher Abwicklung darauf angetragen hat, eine Kopie des Vertrages zu erhalten, „mit welchem die Verstorbene (…) Eigentum verloren hat“, ist dies interessengerecht dahin auszulegen, dass eine Kopie des Kaufvertrages begehrt wird, aufgrund dessen eine Erwerbsvormerkung eingetragen worden ist und der Grundlage für die spätere Bewilligung der Eigentumsumschreibung durch den hierzu bevollmächtigten Notar war (As. 49).

Der Antrag ist auch insoweit begründet, weil der Antragsteller aus den zuvor ausgeführten Gründen ein berechtigtes Interesse daran hat, sich Kenntnis über die bei Veräußerung des Grundstücks durch seine Mutter vereinbarten Bedingungen zu verschaffen.
(…)
anmerkung:
1. Schon der historische Gesetzgeber der GBO hatte seine Mühe, das Publizitätserfordernis eines für den Rechtsverkehr (vgl. nur §§ 891, 892 BGB) eingerichteten Registers zutreffend abzuwägen gegen die Verhinderung bloßer Neugier.

Herausgekommen ist § 12 Abs. 1 Satz 1 GBO, der ein „berechtigtes Interesse“ für die Einsicht verlangt; dieses unterstellt, die Einsicht dann aber jedermann gestattet. Das Grundbucheinsichtsrecht für Dritte ist damit enger gefasst als dasjenige in das Güterrechtsregister (§ 1563 BGB) oder in das Handelsregister (§ 9 HGB). Auch nach über 113 Jahren reichs/bundesweit modernem Grundbuchrecht ist die zeitgenössische Rechtswissenschaft im abstrakten Obersatz über diesen Erkenntnisstand nicht wesentlich hinausgekommen. Heute wird formuliert:

Das berechtigte Interesse sei umfassender als das „rechtliche Interesse“ und bestehe bei Verfolgung eines verständigen, durch die Sachlage gerechtfertigten Interesses. Lediglich konnte neuerdings unsere Verfassung diese Argumente überhöhen dahingehend, dass § 12 GBO nun auch das informationelle Selbstbestimmungsrecht des Grundstückseigentümers schützen solle. Besondere Erkenntnisse vermittelt diese Überhöhung jedoch kaum:

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Da das Grundeigentum in verfassungsrechtlich zulässiger Weise nur als registriertes Grundeigentum (Inhaltsbestimmung nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) besteht und der Eigentümer bei Erwerb und Beibehaltung seiner Rechtsposition – ein Verlust durch gutgläubigen Erwerb ist ja bei Immobilien infolge Registrierung in weitaus geringerem Umfang denkbar als bei Mobilien oder gar Wertpapieren, bei denen noch nicht einmal das Abhandenkommen schützt – die Vorteile zu seinen Gunsten in Anspruch nimmt, kann ihm durchaus angesonnen werden, die mit der Registrierung womöglich verbundenen subjektiv empfundenen Nachteile hinzunehmen.

Die Rechtspraxis hat sich vielmehr auf eine Fallgruppenbildung verlegt, wobei ihr natürlich nach über 100 Jahren Rechtsgeltung umfangreiches Fall und Anschauungsmaterial zu einer diffizilen Kategorienbildung zugutekommt. Insgesamt ist die Tendenz, auch wenn die Kommentarliteratur in den letzten Jahren eine einsichtsoffenere Einstellung ausmacht, nach meinem Empfinden noch zu restriktiv. Entgegen den Vorstellungen des historischen Gesetzgebers genügt heute die erst beabsichtigte Anbahnung schuldrechtlicher Beziehungen noch nicht; es müssen schon Vertragsverhandlungen geführt werden.

Angesichts des jederzeit bestehenden zivilen Nachbarrechts nach §§ 903 ff. BGB sollte auch das Interesse, den Nachbarn zu erfahren, von nichts weiter abhängig gemacht werden.
Das berechtigte Interesse begrenzt dabei auch den Umfang der Einsichtsgewährung, etwa hinsichtlich einzelner Abteilungen oder auch hinsichtlich einzelner Grundstücke eines umfangreichen Personalfoliums.

Hat etwa das Grundbuchamt die Auflassung des Erblassers durch Grundstücksumschreibung auf ein bestehendes Grundbuchblatt des Erwerbers mit schon vorhandenem Bestand vollzogen, wäre dem Pflichtteilsberechtigten gleichwohl keine volle Einsicht eröffnet. Dass dies mühselig zu bearbeiten ist, bedarf keiner Darlegung. Hilfe kommt mit dem Datenbankgrundbuch.

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2. Jedenfalls für das Einsichtsrecht des Pflichtteilsberechtigten bestätigt das OLG Karlsruhe in der Besprechungsentscheidung aber die einsichtsfreundliche Tendenz der letzten Jahre, diesem nämlich ohne Weiteres ein Einsichtsrecht zu gewähren. „Ohne Weiteres“ bedeutet dabei: Eine rechtsförmliche Geltendmachung des Pflichtteils gegen den Erben muss nicht dargetan bzw. nachgewiesen werden. Auch wird der Pflichtteilsberechtigte nicht auf den Umweg über Auskunftsansprüche gegen den Erben einschließlich deren eidesstattlicher Versicherung verwiesen.

Tatsächlich wäre der Verweis auf den Auskunftsanspruch gegen den Erben angesichts der zu erwartenden Verfahrensdauer und der weiteren Unwägbarkeiten eher Justizverweigerung als Justizgewährung, ungeachtet der Tatsache, dass das BGB diesen Weg als Option zulässt (§ 2314 BGB).

Die Bedeutung der eidesstattlichen Versicherung (§ 2314 Abs. 1 Satz 2 BGB
i. V. m. § 260 Abs. 2 BGB) zum Beispiel lebt von der Strafbarkeit (§ 156 StGB). Jedoch erscheint fraglich, ob die Staatsanwaltschaft tatsächlich die Vorarbeit für den Pflichtteilsberechtigen leisten würde. Näher liegt, dass sie ihrerseits die Bearbeitung des Strafverfahrens zurückstellt, um auf dem Prozessergebnis des Zivilverfahrens aufzubauen.

Der Wermutstropfen in der Argumentation des OLG Karlsruhe besteht lediglich in der starken Fokussierung auf die Grundbucheinsicht. Dabei lässt sich anhand des Grundbuches, selbst mit Rekonstruktion der zwischenzeitlich im Rahmen der Vertragsabwicklung gelöschten Einträge, das wesentliche Erkenntnisinteresse des Berechtigten, nämlich sein Verdacht auf eine ergänzungspflichtige Schenkung, überhaupt nicht ermitteln.

Wirklich interessant ist für den Pflichtteilsberechtigten allein und ausschließlich die Einsicht in den Grundakt wegen des darin befindlichen Kaufvertrags, den er als Nichterbe vom Urkundsnotar nie bekommen würde (§ 51 BeurkG). Allein aus diesem lässt sich (partiell) erschließen, wie viel insgesamt und an wen gezahlt werden sollte.

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1. Diese Überlegungen wären für den Notar bedeutungslos, wäre er nicht seit Kurzem infolge des neuen § 133a GBO nun zugleich Adressat der isolierten, geschäftsunabhängigen Einsichtsgewährung nach § 12 GBO. Für diese Einsichtsgewährung muss natürlich auf dem bisherigen Erkenntnisstand aufgebaut werden, der sich in den Kommentierungen zu § 12 GBO widerspiegelt.

Die Einsichtsmöglichkeit nach § 133a GBO besteht zwar (vorbehaltlich eines künftigen Optout nach Abs. 5) ohne regionale Beschränkung. Jedoch kann der Notar Einsicht nur in das online zugängliche Grundbuch gewähren, nicht in die zugrundeliegenden Eintragungsgrundlagen, auf die er selbst keinen Zugriff hat.

Diese Beschränkung gilt selbst dann, wenn der Notar selbst (oder sein Vorgänger, dessen Akten er verwahrt) die Eintragungsbewilligung seinerzeit beurkundet oder beglaubigt hatte und somit das Dokument im Prinzip verfügbar wäre (im ländlichen Bereich mit der Konzentration auf eine oder wenige Notarstellen ein durchaus naheliegender Gedanke).

Für die Urschrift gilt § 51 BeurkG. Deswegen bekommt der bloß Pflichtteilsberechtigte auch keine Auskunft über gestellte und erfüllte Treuhandauflagen! Das besondere Einsichtsinteresse des Pflichtteilsberechtigten kann bis zur Einführung der digitalen Grundakte beim Notar nicht befriedigt werden.

2. § 133a GBO unterwirft die Gewährung von Einsichten durch den Notar einer besonderen Protokollpflicht, soweit diese außerhalb eines Zusammenhangs mit Amtsgeschäften des Notars steht und auch nicht dem Eigentümer gegenüber erfolgt (Abs. 4).

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In letztgenannten Fällen erfolgt weiter allein die nachgelagerte stichprobenartige Kontrolle anhand der Abrufprotokolle des Grundbuchamtes (§ 43 Abs. 2, §§ 83, 84 GBV).
Das besondere Protokoll nach § 133a GBO dient auch als Grundlage für Amtsprüfungen beim Notar (§ 85a Abs. 2 Alt. 1 GBV), mehr noch aber zur Information des Eigentümers, der sich nach gewährten Einsichten erkundigt (§ 133a Abs. 3 Satz 2 GBO).

Nur dürfte dieses Auskunftsverlangen aus technischen Gründen leerlaufen: Eine Pflicht, den Eigentümer von Einsichten in Kenntnis zu setzen, besteht nicht; die Auskunft muss verlangt werden. Nur: bei welchem der 7560 bundesweit bestellten Notare soll der Eigentümer ansetzen? Naheliegender erscheint die Konstellation, dass der Eigentümer mit dem Ergebnis/der Folge der Einsichtnahme konfrontiert wird und er sich dann nachträglich über die Gewährung beschwert.

Die Formalien der erteilten Abschrift ergeben sich aus § 85 GBV, diejenigen des Protokolls aus § 85a GBV. Eine besondere Schriftlichkeit legt § 133a GBO für das Protokoll nicht fest, ebensowenig eine besondere Form. Meines Erachtens genügt deswegen eine rein EDVgestützte Protokollierung bzw. als Word oder ExcelTabelle mit der Möglichkeit jederzeitigen Ausdrucks, was zugleich den Vorteil hat, dass digitale Suchfunktionen ausgenutzt werden können.

Über die dort genannten Daten hinaus erscheint indes eine zusätzliche Notiz zum geltend gemachten Einsichtsinteresse äußerst zweckmäßig, um auf bohrende Nachforschungen des Eigentümers (dieser lässt sich aus dem Grundbuchblatt erschließen und muss nicht zusätzlich notiert werden) parieren zu können.

Die Aufbewahrungsfrist folgt aus § 83 Abs. 3 Satz 1 GBV. Dass ausgerechnet Strafverfolgungsbehörden beim Notar Einsicht nehmen (dann gesonderte Frist § 83 Abs. 3 Satz 2 GBV), dürfte eher fernliegen. Der allgemein aus der Verschwiegenheitspflicht folgende vorsichtige Umgang mit Daten, ergänzt ggf. um eine Einweisung der Mitarbeiter, sollte zur Einhaltung der Datenschutzvorschrift des § 83 Abs. 2 Satz 6 GBV genügen.

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