OLG Köln 2 Wx 138/22 – Begründung von Sondereigentum

OLG Köln 2 Wx 138/22 – Begründung von Sondereigentum

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Kernthema:

Begründung von Sondereigentum an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche

Hintergrund:

• Ein Eigentümer (Beteiligter) beantragte beim Grundbuchamt die Umwandlung seines Teileigentums in Wohnungseigentum und die Aufhebung eines Sondernutzungsrechts an einer Terrassenfläche.
• Die Teilungserklärung enthielt weitreichende Änderungsbefugnisse für die Eigentümer, einschließlich der Möglichkeit, Sondereigentum an Gemeinschaftseigentum zu begründen.
• Das Grundbuchamt wies den Antrag zurück, da für die Begründung von Sondereigentum an der Gemeinschaftseigentumsfläche die Einigung aller Miteigentümer erforderlich sei.
• Der Beteiligte legte Beschwerde ein und argumentierte, dass die Teilungserklärung ihm die erforderliche Befugnis erteile.

Entscheidung des Gerichts:

OLG Köln 2 Wx 138/22 – Begründung von Sondereigentum

• Das Oberlandesgericht Köln wies die Beschwerde zurück und bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts.
• Die Begründung von Sondereigentum an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche erfordert grundsätzlich die Einigung aller Miteigentümer in grundbuchmäßiger Form gemäß § 4 Abs. 1 WEG.
• Die in der Teilungserklärung enthaltenen Änderungsvorbehalte entbinden nicht von dieser Notwendigkeit.
• Die in der Teilungserklärung vorgesehene Gestattung von Änderungen am Gemeinschaftseigentum durch einzelne Miteigentümer ist unwirksam, da sie nicht ausreichend bestimmt ist.
• Es fehlt an einer konkreten Angabe, welche Räume oder Gebäudeteile des Gemeinschaftseigentums von der Gestattung betroffen sind.

Rechtliche Grundlagen:

• § 4 Abs. 1 WEG: Begründung von Sondereigentum erfordert Einigung aller Miteigentümer
• § 9 der Teilungserklärung: Änderungsvorbehalte für die Eigentümer
• § 71 GBO: Zulässigkeit der Grundbuchbeschwerde
• § 36 Abs. 3 GNotKG: Regelwert für den Geschäftswert bei Grundbuchbeschwerden
• § 42 GNotKG: Keine Anwendung des § 42 GNotKG, da Wohnungs-/Teileigentum bereits bei der Teilungserklärung begründet wurde

Fazit:

OLG Köln 2 Wx 138/22 – Begründung von Sondereigentum

Die Entscheidung unterstreicht die Bedeutung der Einhaltung formaler Anforderungen bei der Begründung von Sondereigentum und trägt zur Rechtssicherheit im Wohnungseigentumsrecht bei.

Das Urteil bestätigt, dass die Begründung von Sondereigentum an Gemeinschaftseigentum grundsätzlich die Zustimmung aller Miteigentümer erfordert,

auch wenn die Teilungserklärung Änderungsvorbehalte enthält.

Änderungsvorbehalte müssen klar und eindeutig formuliert sein, um wirksam zu sein.