Tod des Wohnungsmieters

Tod des Wohnungsmieters – Wie geht es weiter?

Erbrecht, Mietrecht

Nach einer Statistik des Statistischen Bundesamtes lag die Zahl der verstorbenen Menschen im Jahr 2014 bei 868.373.

Nicht wenige der Verstorbenen bewohnten zu Lebzeiten eine Mietwohnung und verstarben während der Dauer des Wohnraummietverhältnisses.

In solchen Fällen stellt sich stets und insbesondere für Angehörige des Mieters, etwa für Ehegatten, Lebenspartner oder Kinder, auf der anderen Seite aber auch für den Vermieter die Frage, welche Rechte den Beteiligten zur Verfügung stehen und welche Pflichten für sie bestehen.

Dieser Text soll Ihnen einen kleinen Überblick darüber geben, was auf Mieter- und Vermieterseite zu tun ist.

Rechte und Pflichten auf Mieterseite

Der Gesetzgeber hat in § 563 BGB festgelegt, welcher Personenkreis als neuer Vertragspartner in das Mietverhältnis eintritt

und ordnet somit eine von erbrechtlichen Regelungen unabhängige Sonderrechtsnachfolge für Personen an, die mit dem Erblasser in einem gemeinsamen Haushalt zumindest gelebt haben.

Regelungszweck ist es also, die Wohnung als Mittelpunkt der Lebensführung zu schützen, da diese oftmals nicht nur dem Erblasser als Mieter, sondern auch weiteren Personen, die mit ihm dort lebten oder immer noch dort leben als Lebensmittelpunkt dient.

Gem. § 563 I 1 BGB tritt mit dem Tod des Mieters zunächst der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in das Mietverhältnis ein.

Dasselbe gilt gem. § 563 I 2 BGB auch für den Lebenspartner.

Sind mehrere Personen eintrittsberechtigt, so legt § 563 II BGB eine Rangfolge fest, nach der vorrangig der Ehegatte in das bereits bestehende Mietverhältnis eintritt.

Wenn nicht der Ehegatte eintritt, dann treten gleichberechtigt und ggf. nebeneinander der Lebenspartner und die Kinder ein.

Erst danach treten andere Familienangehörige und sonstige Personen unter den Voraussetzungen des § 563 II 3 BGB in das Mietverhältnis ein.

Dem Erben kommt in dieser Rangfolge nur eine nachrangige Bedeutung zu, da dieser erst in das Wohnraummietverhältnis eintritt,

wenn beim Tod des Mieters keine Personen i. S. d. §  563 BGB in das Mietverhältnis eintreten oder es nicht nach § 563a BGB mit den überlebenden Mietern fortgesetzt wird.

Die Sonderrechtsnachfolge gem. §§ 563 ff. BGB beschränkt die Rechte des Erben.

Tod des Wohnungsmieters – Wie geht es weiter?

Die Sonderrechtsnachfolge bedeutet konkret für den in § 563 BGB genannten privilegierten Personenkreis, dass das Mietverhältnis  mit all den Rechten und Pflichten auf diesen übergeht,

weshalb die betroffenen Personen grundsätzlich auch vertragliche Nebenpflichten und zusätzliche, neben der Mietzahlung vereinbarte Hauptleistungspflichten schulden.

Hierzu könnten je nach Einzelfall sog. Schönheitsreparaturen zählen.

Hieraus folgt also, dass kein neues Wohnraummietverhältnis abgeschlossen, sondern das alte, schon bestehende lediglich weitergeführt wird.

Die Übernahme des Mietverhältnisses erfolgt automatisch und ohne eine ausdrückliche Erklärung etwa des Ehegatten.

Dies bedeutet aber nicht, dass sich dieser gegen seinen Willen am Wohnraummietverhältnis festhalten lassen muss.

Er kann vielmehr von seinem Ablehnungsrecht gem. § 563 III BGB Gebrauch machen, sodass ihm auch nach dem Tod des Mieters seine Handlungsmöglichkeiten erhalten bleiben und er nicht gegen seinen Willen geschützt wird.

Gründe für die Ausübung des Ablehnungsrechts können für den Ehegatten in der für ihn nicht bezahlbaren Miete bestehen oder etwa wenn er keine Nutzungsmöglichkeit für eine zu große Wohnung hat.

Das Ablehnungsrecht kann dann in solchen Fällen unter den Voraussetzungen des § 563 III BGB ausgeübt werden,

mit der Folge, dass der Eintritt rückwirkend als nicht erfolgt gilt und dieser nicht in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt.

Achtung:

Zu beachten ist hier aber auf jeden Fall, dass der Eintrittsberechtigte als Folge der Ablehnung zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet ist, auch wenn er noch keine Ersatzwohnung hat.

Neben diesem Ablehnungsrecht stellt sich für den eintretenden Ehegatten aber auch die Pflichtenfrage. Insbesondere aus haftungsrechtlicher Sicht wird die Frage nach der Haftung für vor dem Tod des Mieters

von diesem begründete Verbindlichkeiten (sog. Altverbindlichkeiten), wie etwa Mietrückstände oder vom verstorbenen Mieter zu vertretende Beschädigungen der Mietsache, bedeutsam.

Für solche bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten haftet gem.  § 563 b I BGB der Ehegatte neben dem Erben gesamtschuldnerisch.

Achtung:

Zu beachten ist allerdings, dass sich die Haftung nur auf Ansprüche des Vermieters aus dem Wohnraummietverhältnis erstreckt.

Ansprüche, die nicht auf diesem selbst beruhen. Ansprüche Dritter, z.B. von Versorgungsunternehmen, werden somit nicht erfasst.

Tod des Wohnungsmieters – Wie geht es weiter?

Rechte und Pflichten des Vermieters

Tritt etwa der Ehegatte, der mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führte, gem. § 563 I BGB in das Wohnraummietverhältnis ein,

so wird für den Vermieter aus wirtschaftlicher Sicht regelmäßig die Frage relevant werden,

ob der Ehegatte auch zahlungsfähig ist und somit die Mietzahlungen von diesem vertragsgemäß erbracht werden können.

Für solche Fälle, in denen dem Vermieter ein anderer Mieter aufgezwungen wird, als derjenige, den er bei Vertragsschluss akzeptiert hat

(nämlich den verstorbenen Mieter),

hat der Gesetzgeber als Ausgleich hierfür in den §§ 563 ff. BGB diverse außerordentliche Kündigungsrechte des Vermieters verankert.

Der Vermieter kann etwa das Wohnraummietverhältnis unter den Voraussetzungen des § 563 IV BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

Da die Regelung verhindern möchte, dass der Vermieter über den Eintritt bestimmter Personen in das Mietverhältnis nach § 563 BGB einen unzumutbaren Mieter (etwa einen insolventen Mieter) akzeptieren muss,

kann insbesondere in der Zahlungsunfähigkeit des Eintretenden ein wichtiger Grund gesehen werden, der dann unter den weiteren Voraussetzungen des § 563 IV ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründet.

Ferner wird es in der Praxis gewiss Fälle geben, in denen der Vermieter auf Grund der soliden wirtschaftlichen Verhältnisse des (später) verstorbenen Mieters keine Sicherheitsleistung verlangt hat.

In solchen Fällen gewährt § 563b III BGB dem Vermieter unter den normierten Voraussetzungen gegen die Rechtsnachfolger gem. §§ 563, 563a BGB,

einen gesetzlichen Anspruch auf Leistung einer Mietsicherheit nach Maßgabe des § 551 BGB und trägt damit dem Umstand Rechnung, dass sich die wirtschaftlich gefestigten Verhältnisse durch die Rechtsnachfolge geändert haben können

(Bsp.: Zahlungsunfähiger Ehegatte).

Neben den Vermieterrechten stellt sich auch die Frage, welchen Pflichten dieser nachzukommen hat.

Zu beachten ist, dass der Vermieter, sofern weder ein Ablehnungsrecht des Mieters oder ein Kündigungsrecht des Vermieters ausgeübt wird und das Wohnraummietverhältnis also weitergeführt wird,

weiterhin seine Hauptleistungspflichten aus dem Wohnraummietvertrag, also seine Gebrauchsgewährungs- und seine Gebrauchserhaltungspflicht, sowie Nebenpflichten, also Schutz- und Fürsorgepflichten, schuldet.

Tod des Wohnungsmieters

Achtung:

Im Zusammenhang mit dem Ablehnungsrecht des Eintretenden ist beachtenswert, dass sich aus der mit der wirksamen Ausübung des Ablehnungsrechts herbeigeführten Rückwirkungsfiktion

(der Eintritt gilt als nicht erfolgt, also rückwirkend keine Rechte und Pflichten des Ablehnenden aus dem Mietverhältnis),

als Äquivalent eine Zahlungspflicht des Vermieters gegenüber dem Ablehnenden ergeben kann.

Hat dieser nämlich vor der Ablehnung Leistungen an den Vermieter erbracht, so entfällt mit der Ablehnung auf Grund deren Rückwirkung der Rechtsgrund für diese Leistung, die der Vermieter dann an den Ablehnenden herauszugeben verpflichtet ist.

Ich hoffe, dass wir Ihnen die wichtigsten Rechte und Pflichten des Mieters und des Vermieters in einem Überblick für Sie verständlich und hilfreich aufzeigen konnten.

Gerne stehe ich Ihnen bei Fragen rund um die Themen Erb- und Mietrecht beratend zur Seite.

Beste Grüße
Ihr Rechtsanwalt Andreas Krau

Fachanwalt für Erbrecht

Notar

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