GbR als Berechtigte im Grundbuchverfahren

GbR als Berechtigte im Grundbuchverfahren

Von RA und Notar Krau

Eintragung der GbR im Grundbuch

1. Rechtsfähigkeit und Eintragungsfähigkeit: Der BGH hat die Rechtsfähigkeit der Außen-GbR sowie deren materielle und formelle Grundbuchfähigkeit anerkannt. Daraus folgt, dass im Grundbuch nur die GbR als solche eingetragen werden darf, nicht jedoch ein Nachweis ihrer Grundbuchfähigkeit erforderlich ist. In Anträgen kann die Eintragung der Gesellschafter „als Gesellschafter der GbR“ gefordert werden, was als Eintragung der GbR interpretiert wird.
2. Angaben zur GbR und ihren Gesellschaftern: Die GbR kann nicht allein mit ihrem Namen und Sitz eingetragen werden. Gemäß § 47 Abs. 2 S. 1 müssen die Gesellschafter mit ihren persönlichen Daten (Vor- und Nachname, Geburtsdatum, ggf. Beruf und Wohnort) eingetragen werden. Bei juristischen Personen sind Name oder Firma und Sitz erforderlich. Diese Regelung umfasst alle Gesellschafter, nicht nur die zur Vertretung berechtigten. Die Eintragung einer besonderen Vertretungsregelung ist im Grundbuch nicht vorgesehen.
3. Auswirkungen von Verstößen: Ein Verstoß gegen die Eintragungspflicht führt nicht zur materiellrechtlichen Unwirksamkeit der Eintragung, da die GbR als Berechtigte korrekt bezeichnet ist. Eine hinreichende Bezeichnung in der Auflassungs- oder Bewilligungsurkunde genügt den Anforderungen des Bestimmtheitsgrundsatzes. Fehlerhafte Eintragungen sind nicht gemäß § 53 Abs. 1 S. 2 vAw zu löschen, sondern zu berichtigen.

GbR als Berechtigte im Grundbuchverfahren

Bezeichnung der GbR

4. Notwendigkeit von Name und Sitz: Grundsätzlich ist es nicht erforderlich, Name und Sitz der GbR im Grundbuch anzugeben. Nach § 15 Abs. 1 lit. c letzter Hs. GBV ist dies möglich, aber im Regelfall entbehrlich. Zur Identifizierung der GbR genügen die Eintragungen der Gesellschafter. Zusätzliche Unterscheidungsmerkmale können aufgenommen werden, wenn konkrete Anhaltspunkte für Verwechslungsgefahr bestehen.
5. Nachträgliche Bezeichnung: Soll eine bereits eingetragene GbR nachträglich bezeichnet werden, muss dies durch Vorlage eines Gesellschafterbeschlusses und Gesellschaftsvertrags nachgewiesen werden. Diese Änderung bedarf keiner Formvorschriften nach § 29.

Zwangsvollstreckung

6. Eintragung einer Zwangssicherungshypothek: Bei Eintragung einer Zwangssicherungshypothek zugunsten einer GbR müssen neben der GbR auch alle Gesellschafter gemäß § 47 Abs. 2 S. 1 eingetragen werden. Fehlen Angaben zu den Gesellschaftern, können Nachträge durch Rubrumsberichtigung oder Klauselneufassung erfolgen. Die Vertretungsverhältnisse der GbR können durch das vollstreckbare Urteil nachgewiesen werden. Wenn die Gesellschafter im Titel nicht ausgewiesen sind, ist die Eintragung einer Zwangshypothek unzulässig.
7. Anordnung der Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung: Voraussetzung für die Anordnung ist, dass alle Gesellschafter der GbR aus dem Titel hervorgehen und mit den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern identisch sind. Ein persönlicher Titel gegen alle im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter ist ebenfalls ausreichend.
8. Eintragung in Vollstreckungstitel: Bei notariellen Urkunden müssen alle Gesellschafter im Vollstreckungstitel angegeben werden. In der Klageschrift und im Rubrum genügt die Angabe der vertretungsberechtigten Gesellschafter, es können aber zur Identifizierung auch alle Gesellschafter aufgenommen werden.
9. Gesellschafterwechsel: Veränderungen im Gesellschafterkreis müssen im Grundbuch und im Vollstreckungstitel nachvollzogen werden. Eine Grundbuchberichtigung erfolgt nach §§ 14, 82 S. 3, und im Vollstreckungstitel durch eine Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO. Diese Grundsätze gelten auch bei Tod oder Ausscheiden eines Gesellschafters sowie beim Eintritt eines neuen Gesellschafters.
10. Anwendbarkeit von § 1148 S. 1 BGB: Die im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter gelten zugunsten des Gläubigers als Gesellschafter der Schuldnerin. Die Anwendung dieser Vorschrift ist umstritten, wenn die GbR durch den Tod des vorletzten Gesellschafters erlischt. Ein Teil der Rechtsprechung bejaht die analoge Anwendung, ein anderer lehnt sie ab. Der BGH hat die Frage bisher offen gelassen, die Analogie jedoch als „zweifelhaft“ bezeichnet.

GbR als Berechtigte im Grundbuchverfahren

Zusammenfassung

Die Eintragung der GbR im Grundbuch erfolgt unter Angabe aller Gesellschafter, nicht nur des Namens und Sitzes der GbR.

Änderungen im Gesellschafterkreis müssen sowohl im Grundbuch als auch im Vollstreckungstitel nachvollzogen werden.

Bei Zwangsvollstreckungen müssen alle Gesellschafter angegeben sein.

Die analoge Anwendung von § 1148 S. 1 BGB ist umstritten.

Im Großen und Ganzen sind diese Regelungen darauf ausgelegt, die Rechtsfähigkeit und Identität der GbR im Grundbuch klar darzustellen und sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen für die Identifizierung der GbR verfügbar sind.