Berichtigung Grundbuch – Umschreibung auf die Erbengemeinschaft – OLG Düsseldorf I 3 Wx 131/23 und I 3 Wx 133/23

Berichtigung Grundbuch – Umschreibung auf die Erbengemeinschaft – OLG Düsseldorf I 3 Wx 131/23 und I 3 Wx 133/23

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Der Beschluss des OLG Düsseldorf vom 12. Januar 2024 (Az. I-3 Wx 131/23 und I-3 Wx 133/23) behandelt eine komplexe Erbangelegenheit, die zu einer Berichtigung des Grundbuchs führen soll.

Im Mittelpunkt steht die Frage, ob und wie das Grundbuch bezüglich eines Grundstücks berichtigt werden kann, wenn die Erben des eingetragenen Eigentümers eine Umschreibung auf die Erbengemeinschaft beantragen.

Kernaussagen des Beschlusses:

Bewilligungsberechtigung nach § 19 GBO:

Der Buchberechtigte (der im Grundbuch Eingetragene) ist der einzige, der berechtigt ist, eine Berichtigungsbewilligung zu erteilen.

Da der eingetragene Eigentümer verstorben ist, kann er keine Bewilligung mehr erteilen, und die Erben sind nur Begünstigte.

Eine Umschreibung auf die Erbengemeinschaft kann daher nicht allein durch deren Antrag erfolgen.

Berichtigung von Amts wegen nach § 82a GBO:

Das Grundbuchamt kann von Amts wegen eine Berichtigung vornehmen, wenn die Voraussetzungen für eine Berichtigung gegeben sind und das Berichtigungsverfahren nach § 82 GBO nicht durchführbar ist oder keine Aussicht auf Erfolg hat.

In diesem Fall ist das Grundbuchamt verpflichtet, alle erforderlichen Nachweise zu beschaffen.

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Priorität des Amtsverfahrens:

Das Verfahren nach § 82a GBO hat Vorrang gegenüber einer Berichtigung, bei der als neue Eigentümer unbekannte Beteiligte eingetragen würden.

Dies ist der Fall, wenn die Erben des verstorbenen Eigentümers nicht eindeutig identifiziert oder nachgewiesen werden können.

Ermittlungspflichten des Grundbuchamts:

Das Grundbuchamt muss von Amts wegen alle erforderlichen Ermittlungen durchführen, um die Eintragungsreife zu erreichen.

Diese Ermittlungen dürfen erst abgeschlossen werden, wenn der neue Eigentümer zur Überzeugung des Grundbuchamts feststeht.

Dabei kann das Grundbuchamt entscheiden, ob es die Erbfolge selbst aufklärt oder das Nachlassgericht damit beauftragt.

Wahlfeststellung:

Für die Berichtigung des Grundbuchs reicht es aus, wenn der neue Eigentümer zweifelsfrei festgestellt werden kann.

Eine formale und eindeutige Klärung aller potenziellen Erbansprüche ist nicht immer erforderlich.

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Auslegung von Vereinbarungen:

Eine Vereinbarung über die Übertragung eines Miteigentumsanteils kann als erbrechtliche Abschichtungsvereinbarung ausgelegt werden.

Dies führt dazu, dass der betreffende Miterbe aus der Erbengemeinschaft ausscheidet und sein Erbteil den verbleibenden Miterben anwächst.

Automatische Anwachsung bei Abschichtung:

Durch eine Abschichtungsvereinbarung scheidet ein Miterbe aus der Erbengemeinschaft aus, und sein Erbteil wächst den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes an.

Diese Rechtsänderung erfolgt automatisch und bedarf keiner zusätzlichen Eintragung im Grundbuch.

Entbehrlichkeit der Voreintragung:

Bei einer Abschichtungsvereinbarung ist die Voreintragung der ursprünglichen Erbengemeinschaft in analoger Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO nicht erforderlich.

Das Grundbuchamt kann direkt die Berichtigung vornehmen, sobald die Person des neuen Eigentümers feststeht.

Sachverhalt:

Im vorliegenden Fall waren im Grundbuch Dipl.-Ing. W. R. und seine Tochter R. R. als Eigentümer eingetragen.

Nach dem Tod von W. R. und R. R. beantragten deren Erben die Berichtigung des Grundbuchs. W. R. hinterließ ein notarielles Testament, das seine Tochter R. R. zur Vorerbin und seine Schwester S. T. zur Nacherbin und Ersatzerbin bestimmte. S. T. schlug die Erbschaft aus, wodurch deren Kinder (die Beteiligten zu 1 bis 3) zu Erben wurden.

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R. R. verstarb in Griechenland und hinterließ ein handschriftliches Testament, in dem sie ihren „Ehemann“ (den Beteiligten zu 4) zum Alleinerben einsetzte. Ein griechisches Friedensgericht bestätigte dieses Testament.

Die Beteiligten zu 1 bis 3 und der Beteiligte zu 4 schlossen einen privatschriftlichen Erbauseinandersetzungsvertrag, der notariell beurkundet wurde, aber wegen der fehlenden Genehmigung des Beteiligten zu 4 nicht vollzogen wurde.

Rechtliche Würdigung:

Das Grundbuchamt forderte die Beteiligten auf, die erforderlichen Nachweise für die Berichtigung des Grundbuchs beizubringen, was nicht vollständig gelang.

Das Grundbuchamt lehnte daher den Berichtigungsantrag ab und setzte Zwangsgelder fest, um die Vorlage der Nachweise zu erzwingen, was ebenfalls scheiterte.

Das OLG Düsseldorf entschied, dass das Grundbuchamt sein Ermessen zur Einleitung eines Amtsverfahrens nach § 82a GBO nicht korrekt ausgeübt hatte.

Die Voraussetzungen für eine Grundbuchberichtigung von Amts wegen lagen vor, da die Erben des W. R. und die Rechtsnachfolge nach R. R. nicht eindeutig nachgewiesen werden konnten.

Das Gericht stellte fest, dass das Grundbuchamt verpflichtet ist, die erforderlichen Ermittlungen selbst durchzuführen oder das Nachlassgericht damit zu beauftragen, um die Eintragungsreife zu erreichen.

Dabei genügt es, wenn der neue Eigentümer nach den Grundsätzen der Wahlfeststellung zweifelsfrei festgestellt werden kann. Eine detaillierte Prüfung aller potenziellen Erbansprüche ist nicht erforderlich, wenn die wesentlichen Nachweise vorliegen.

Das OLG Düsseldorf ordnete daher an, dass das Grundbuchamt die Berichtigung des Grundbuchs von Amts wegen vornehmen muss, sobald die Eigentümerstellung der Beteiligten zu 1 bis 3 feststeht.

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Dies kann durch die Vorlage beglaubigter Abschriften der notariellen Vereinbarung und des rechtskräftigen Versäumnisurteils geschehen.

Die Voreintragung der ursprünglichen Erbengemeinschaft ist nicht erforderlich, da die Abschichtungsvereinbarung eine automatische Rechtsänderung herbeiführt.

Fazit:

Der Beschluss des OLG Düsseldorf betont die Pflicht des Grundbuchamts, in komplexen Erbfällen von Amts wegen zu ermitteln und das Grundbuch zu berichtigen, wenn die Erben die erforderlichen Nachweise nicht vollständig beibringen können.

Dabei ist eine pragmatische Herangehensweise zu wählen, die die Rechte der Erben wahrt und die Übereinstimmung des Grundbuchs mit der materiellen Rechtslage sicherstellt.