BGH V ZR 282/20 – Abschluss eines Grundstückskaufvertrags durch einen vollmachtlosen Vertreter
RA und Notar Krau
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 6. Mai 2022 (Az. V ZR 282/20) prüfte sich mit einem Fall, in dem ein Käufer bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrags durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten wurde.
Dabei geht es um die Frage, zu welchem Zeitpunkt die Kenntnis des Käufers über Mängel der Kaufsache für den Ausschluss von Gewährleistungsrechten gemäß § 442 Abs. 1 BGB vorliegt. 1 Satz 1 BGB relevant ist.
Der BGH entschied, dass es zum Zeitpunkt der Abgabe der Genehmigungserklärung ankommt, nicht auf den ursprünglichen Vertragsschluss.
Der Kläger, ein Makler, forderte von den Beklagten eine Maklerprovision in Höhe von 95.200 €, da er ihr ein Grundstück vermittelt hatte.
Die Beklagte, eine Bauträgerin, hatte jedoch Schadensersatz in Höhe von 341.824,75 € wegen falscher Angaben zur Wohnfläche gefordert.
Außerdem verlangt sie Entschädigungen für Steuer- und Notarkosten sowie die Feststellung, dass weitere Schäden aufgrund der Flächenabweichung ersetzt werden müssten.
Der Kaufvertrag war durch vollmachtlose Vertreter abgeschlossen worden, und beide Parteien mussten nachträglich ihre Genehmigung erteilen.
Die Beklagte hatte die Genehmigung am 15. April 2019 notariell beglaubigen lassen, diese aber erst am 29. Mai 2019 an den beurkundenden Notar übersandt.
Zwischen der Beglaubigung und der Übersendung der Genehmigungserklärung erfuhr die Beklagte, dass die tatsächliche Wohnfläche geringer war als ursprünglich im Exposé angegeben.
Dies führte zu Streitigkeiten, da die Beklagte der Meinung war, dass der Vertrag aufgrund dieser Mängel nichtig sei und sie Schadensersatzansprüche geltend machen könnten.
Das Landgericht wies die Klage der Beklagten auf Schadensersatz ab, ebenso wie das Oberlandesgericht in der Berufung.
Der BGH bestätigte diese Entscheidungen und führte aus, dass die Beklagte vor der endgültigen Genehmigung des Kaufvertrags von den Mängeln Kenntnis erlangt hatte.
Nach § 442 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Käufer keine Ansprüche geltend machen, wenn er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses von den Mängeln wusste.
In diesem Fall sei der Vertrag erst mit dem Zugang der Genehmigungserklärung beim Notar wirksam geworden, und zu diesem Zeitpunkt war der Beklagten die Flächenabweichung bereits bekannt.
Die vorherige Übersendung der Genehmigung per Messengerdienst war rechtlich unbeachtlich.
Die Revision der Beklagten wurde daher abgewiesen, und sie blieb zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet.
Der Vorbehalt, den sie bei der Genehmigungserklärung abgegeben hat, änderte sich nichts an der Wirksamkeit des Vertrags, und ihre Ansprüche auf Schadensersatz waren gemäß § 442 BGB ausgeschlossen.
Das Urteil verdeutlicht, dass bei vollmachtloser Vertretung die Kenntnis von Mängeln zum Zeitpunkt der Genehmigungserklärung entscheidend ist.
Solange die Genehmigungserklärung nicht wirksam abgegeben wurde, muss der Käufer neue Informationen über Mängel gegen sich geltend machen lassen.
Die auf dieser Homepage wiedergegebenen Gerichtsentscheidungen bilden einen kleinen Ausschnitt der Rechtsentwicklung über mehrere Jahrzehnte ab. Nicht jedes Urteil muss daher zwangsläufig die aktuelle Rechtslage wiedergeben.
Einige Entscheidungen stellen Mindermeinungen dar oder sind später im Instanzenweg abgeändert oder durch neue obergerichtliche Entscheidungen oder Gesetzesänderungen überholt worden.
Das Recht entwickelt sich ständig weiter. Stetige Aktualität kann daher nicht gewährleistet werden.
Die schlichte Wiedergabe dieser Entscheidungen vermag daher eine fundierte juristische Beratung keinesfalls zu ersetzen.
Für den fehlerhaften juristischen Gebrauch, der hier wiedergegebenen Entscheidungen durch Dritte außerhalb der Kanzlei Krau kann daher keine Haftung übernommen werden.
Verstehen Sie bitte die Texte auf dieser Homepage als gedankliche Anregung zur vertieften Recherche, keinesfalls jedoch als rechtlichen Rat.
Es soll auch nicht der falsche Anschein erweckt werden, als seien die veröffentlichten Urteile von der Kanzlei Krau erzielt worden. Das ist in aller Regel nicht der Fall. Vielmehr handelt es sich um einen allgemeinen Auszug aus dem deutschen Rechtsleben zur Information der Rechtssuchenden.
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