Zum Rechtsgehalt und zur Bedeutung der Vormerkung im Grundbuch

Zum Rechtsgehalt und zur Bedeutung der Vormerkung im Grundbuch

Von RA und Notar Krau

Einleitung

Die Vormerkung im Grundbuch gemäß § 883 Abs. 1 BGB dient der Sicherung und Verwirklichung von bestehenden, künftigen oder bedingten schuldrechtlichen Ansprüchen auf Einräumung, Aufhebung oder Änderung eines Rechts an einem Grundstück.

Sie ist kein eigenständiges dingliches Recht, sondern ein Sicherungsmittel mit bestimmten dinglichen Wirkungen zum Schutz persönlicher Ansprüche auf dingliche Rechtsänderungen.

Rechtsnatur der Vormerkung

Die Vormerkung ist akzessorisch, das heißt, ihr Bestand und Inhalt hängen von der Existenz und dem Rechtsgehalt des gesicherten Anspruchs ab.

Sie befindet sich zwischen dinglichem und obligatorischem Recht und fungiert als Schutzinstrument in der Übergangsphase zwischen schuldrechtlichem Anspruch und sachenrechtlicher Erfüllung.

Systematik und Publizitätsfunktion

Die Vormerkung ist kein dingliches Recht im Sinne des sachenrechtlichen numerus clausus, da das BGB nur die Begründung gesetzlich ausdrücklich vorgesehener dinglicher Rechte zulässt.

Sie erzeugt nur mittelbar die für dingliche Rechte typische Drittwirkung.

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Die Vormerkung macht das vorgemerkte Recht für jedermann erkennbar, was eine publizitätstypische Funktion darstellt.

Zudem bietet sie Anspruchssicherung im Drittverhältnis, Insolvenzfestigkeit des gesicherten Anspruchs gemäß § 106 InsO und eine Rangwahrungsfunktion gemäß § 883 Abs. 3 BGB.

Künftige und bedingte Ansprüche (§ 883 Abs. 1 S. 2 BGB)

Die Vormerkung kann auch künftige oder bedingte Ansprüche sichern.

Ein künftiger Anspruch ist nur vormerkungsfähig, wenn bereits ein sicherer Rechtsboden vorhanden ist und der Schuldner die Bindung nicht mehr einseitig willkürlich beseitigen kann.

Bedingte Ansprüche sind grundsätzlich vormerkbar, unabhängig davon, ob die Bedingung aufschiebend oder auflösend ist.

Bedingter Anspruch

Bedingte Ansprüche sind unabhängig von der Art der Bedingung vormerkbar.

Eine mehrfache Bedingtheit ist ebenfalls zulässig.

Insbesondere sind Ansprüche vormerkbar, die von einem Ereignis oder dem Verhalten des Verpflichteten abhängig sind, solange eine rechtliche Bindung für den Fall künftigen Verhaltens besteht.

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Schwebend unwirksamer Anspruch

Ein schwebend unwirksamer Anspruch ist grundsätzlich vormerkungsfähig und wird wie ein künftiger Anspruch behandelt.

Er liegt vor, wenn nach Abschluss eines Rechtsgeschäfts noch ein nachholbares Wirksamkeitserfordernis fehlt, dessen Eintritt das Rechtsgeschäft rückwirkend wirksam macht.

Die Vormerkungsfähigkeit besteht nur, wenn der Verpflichtete den Eintritt des fehlenden Wirksamkeitserfordernisses nicht vereiteln oder gefährden darf und zur Herbeiführung verpflichtet ist.

Praktische Relevanz

Besondere praktische Relevanz hat die Vormerkung bei der Übertragung von Grundeigentum, da § 925 Abs. 2 BGB eine Auflassung unter Bedingungen oder Zeitbestimmungen ausschließt.

Die Vormerkung kann hier als Ersatz dienen, um den Eigentumsverschaffungsanspruch zu sichern.

Auch betagte Ansprüche und Ansprüche, die erst bei oder nach Erbringung einer Gegenleistung durchsetzbar sind, können vormerkbar sein.

Bestimmbarkeit des Anspruchs

Ein künftiger Anspruch muss nach Erwerbsziel, Anspruchsvoraussetzung und dem Umstand, der über ihre Wandlung zum gegenwärtigen Anspruch entscheidet, zumindest bestimmbar sein.

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Dies wird zum Beispiel erfüllt, wenn die künftige Größe eines Miteigentumsanteils durch das Gutachten eines Dritten bestimmt werden soll.

Fazit

Die Vormerkung im Grundbuch stellt ein wesentliches Sicherungsmittel dar, das sowohl künftige als auch bedingte Ansprüche schützt und eine wichtige Rolle in der Übergangsphase zwischen schuldrechtlichem Anspruch und sachenrechtlicher Erfüllung spielt.

Ihre akzessorische Natur und die spezifischen Bedingungen, unter denen sie wirksam ist, machen sie zu einem unverzichtbaren Instrument im deutschen Sachenrecht.