OLG Hamm, Beschl. v. 14.07.2015 – 15 W 136/15 Auflassung in gerichtlichem Vergleich

OLG Hamm, Beschl. v. 14.07.2015 – 15 W 136/15

Auflassung in gerichtlichem Vergleich

(AG Minden, Beschl. v. 16.02.2015 – HL-405–8)

Gründe:

Als Eigentümer des oben näher bezeichneten Grundstücks sind der Beteiligte zu 3) zu 1/2 Anteil und hinsichtlich des weiteren 1/2 Anteils die Beteiligten zu 1), 2) und 3) in Erbengemeinschaft eingetragen. Die Beteiligten schlossen vor dem LG Bielefeld am 10.08.2012 einen gerichtlichen Vergleich, der nach Ziff. 1 der Auseinandersetzung der zwischen ihnen bestehenden Erbengemeinschaft diente. In Ziff. 1 a ist bestimmt, dass der Beteiligte zu 1) eine näher bezeichnete Immobilie in C, der Beteiligte zu 3) den soeben genannten Miteigentumsanteil „erhält”. Nach einer Reihe weiterer Vereinbarungen über die Durchführung der Auseinandersetzung heißt es in Ziff. 1 l:

„Der Kläger (hier: der Beteiligte zu 1) und Herr G (hier: der Beteiligte zu 2) stimmen der Löschung ihrer Eintragung im Grundbuch von I… zu.”

Spiegelbildlich dazu stimmten in Ziff. 1 m die Beteiligten zu 2) und 3) ihrer Löschung in dem für das Grundstück in C geführten Grundbuch zu.

Mit Schriftsatz seines Verfahrensbevollmächtigten v. 18.09.2014 hat der Beteiligte zu 3) beantragt, die Beteiligten zu 1) und 2) als Miteigentümer zu löschen. Zur Begründung hat er angeführt, die Beteiligten zu 1) und 2) hätten ihm in dem von dem LG Bielefeld beurkundeten Vergleich v. 10.08.2012 im Wege der Auflassung das Alleineigentum an dem Grundstück übertragen, wie sich aus der beigefügten Ausfertigung des Vergleichs ergebe.

Mit Beschl. v. 16.02.2015 hat das Grundbuchamt den als Antrag auf Eigentumsumschreibung ausgelegten Antrag zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der von dem Beteiligten zu 3) vorgelegte Vergleich enthalte keine Auflassungserklärungen der Beteiligten gem. § 20 GBO, §§ 873, 925 BGB. Diese könnten dem Vergleich auch nicht im Wege der Auslegung nach § 133 BGB mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Sicherheit entnommen werden.

Der gegen diesen Beschluss gerichteten Beschwerde hat das Grundbuchamt mit Beschl. v. 16.03.2015 nicht abgeholfen und sie dem Senat zur Entscheidung vorgelegt.

Die zulässige Beschwerde ist in der Sache unbegründet.

Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag v. 18.09.2014 zutreffend dahin ausgelegt, dass er auf eine rechtsändernde Eintragung des Eigentumswechsels auf den Beteiligten zu 3) gerichtet ist. Dies folgt trotz der Bezeichnung des Vorgangs im Antrag als Löschung der Eintragung der Beteiligten zu 1) und 2) als eingetragene Eigentümer in Erbengemeinschaft aus der Begründung, die maßgeblich darauf aufbaut, der gerichtliche Vergleich enthalte als Ergebnis der gebotenen Auslegung eine Auflassung des Miteigentums (§ 925 Abs. 1 BGB) an den Beteiligten zu 3).

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks bzw. eines Miteigentumsanteils muss nach § 20 GBO die erforderliche Einigung (§ 925 BGB) in der Form des § 29 GBO dem Grundbuchamt nachgewiesen werden (materiell-rechtliches Konsenzprinzip). Materiell-rechtlich ist zur Übertragung eines Miteigentumsanteils, der zu einer Gesamthandsgemeinschaft von Miterben gehört, die dingliche Einigung sämtlicher Miterben (§ 2040 Abs. 1 BGB) auf der einen Seite und des Beteiligten zu 3) als Erwerber andererseits erforderlich. Bereits in diesem Ausgangspunkt ist die Darstellung des Beteiligten zu 3) korrekturbedürftig, der von der Erforderlichkeit eines Rechtsgeschäfts lediglich zwischen ihm und den Beteiligten zu 1) und 2) andererseits ausgeht.

Das Grundbuchamt hat zu Recht festgestellt, dass durch den gerichtlichen Vergleich v. 10.08.2012 eine Einigung mit dem so erforderlichen Inhalt grundbuchverfahrensrechtlich nicht hinreichend nachgewiesen ist. Der Wortlaut des Vergleichs enthält, wovon der Beteiligte zu 3) selbst ausgeht, keine Formulierung, die eine Einigung über eine dingliche Übertragung des Miteigentumsanteils von den Beteiligten zu 1) bis 3) als Miterben auf den Beteiligten zu 3) als Alleineigentümer enthält. In diesem Sinn kann der Vergleich auch nicht ausgelegt werden, und zwar unter Berücksichtigung der folgenden Einschränkungen für die Auslegung, die sich aus den Besonderheiten des Grundbuchverfahrensrechts ableiten:

Der Grundbuchverkehr erfordert klare und ausdrückliche Erklärungen, die den Willen des Erklärenden unzweideutig erkennen lassen, ohne dass das Grundbuchamt genötigt wäre, diesen Willen erst aus dem Zusammenhang als möglich zu folgern. Stillschweigende oder schlüssige Willenserklärungen genügen für den Grundbuchverkehr nur ausnahmsweise, wenn sie ohne Widerspruch zum Inhalt der beurkundeten Erklärung einen unbedingt zwingenden und eindeutigen Schluss zulassen (BayObLG, MDR 1969, 668; BayObLGZ 1957, 354). Die Auslegungsbefugnis des Grundbuchamts ist daher gegenüber dem Recht und der Pflicht des Prozessgerichts, den wirklichen Willen zu „erforschen”(§ 133 BGB), dahin eingeschränkt, dass die Erklärung in ihrem beurkundeten Wortlaut ein maßgebliches Gewicht behält und – selbst naheliegenden – Zweifeln am Erklärungsinhalt bereits dann nicht nachgegangen werden kann, wenn zur Behebung solcher Zweifel nicht offenkundige Umstände außerhalb der Eintragungsunterlagen zu berücksichtigen wären (BayObLG, Rechtspfleger 1974, 222; OLG München, NotBZ 2014, 263; Demharter, Grundbuchordnung, 29. Aufl., § 19 Rn. 28). Die Erklärungen der Beteiligten müssen im Grundbucheintragungsverfahren urkundlich so nachgewiesen werden, dass sie in der beurkundeten Fassung eine sichere Grundlage für die angestrebte Verlautbarung der rechtlichen Wirkungen im Grundbuch darstellen (Senatsbeschl. v. 02.07.2014 – 15 W 51/14).

Eine dingliche Einigung lässt sich zunächst nicht aus Ziff. 1 b des Vergleichs ableiten. Darin heißt es zwar, dass der Beteiligte zu 3) den hier betroffenen Miteigentumsanteil im Wege der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft „erhält”. Diese Formulierung belegt indessen keine dingliche Einigung über eine Eigentumsübertragung, sondern hat im Zusammenhang der getroffenen Regelung ersichtlich lediglich schuldrechtlichen Charakter, nämlich die Aufteilung des Nachlasses unter den Miterben als Ergebnis der Auseinandersetzungsvereinbarung. Bestätigt wird dieses Ergebnis durch die nachfolgend in den Ziff. 1 c bis 1 g getroffenen Regelungen zu den auf ein Notaranderkonto zu erbringenden Zahlungen und der Verteilung des so entstehenden Guthabens auf die Miterben.

Die ergänzende Regelung in Ziff. 1 l des Vergleichs lässt weder allein noch im Zusammenhang mit der Regelung in Ziff. 1 b den Schluss auf eine dingliche Einigung über einen Eigentumsübergang zu. Ziff. 1 l des Vergleichs dient zwar dem Zusammenhang nach erkennbar dazu, den grundbuchlichen Vollzug der schuldrechtlichen Auseinandersetzungsvereinbarung zu ermöglichen. Dem Wortlaut nach haben die Beteiligten zu 1) und 2) in Ziff. 1 l jedoch lediglich „der Löschung ihrer Eintragungen” zugestimmt. Damit wird lediglich quasi ein Ausscheiden der Beteiligten zu 1) und 2) aus ihrer Stellung als (Mit-) Eigentümer in Erbengemeinschaft beschrieben, nicht jedoch eine rechtsändernde Übertragung des Miteigentumsanteils als Ganzes auf den Beteiligten zu 3) als nunmehrigen Alleinberechtigten (siehe oben), die durch die Eintragung im Grundbuch mit konstitutiver Wirkung abgeschlossen wird (§ 873 Abs. 1 BGB). Eine missglückte Formulierung allein steht zwar auch im Grundbuchverfahren einer Auslegung nicht entgegen. Für die Feststellung einer dinglichen Einigung muss aber aus der Urkunde der beiderseitige inhaltliche Übertragungswille im Hinblick auf einen Rechtsträgerwechsel erkennbar sein (vgl. MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 6. Aufl., § 925 Rn. 21). Daran fehlt es hier:

Die Regelung in Ziff. 1 l lässt bereits nicht erkennen, dass der Beteiligte zu 3) selbst – über die allgemeine Entgegennahme der „Zustimmung” der Beteiligten zu 1) und 2) im Rahmen des Vergleichs hinausgehend – eine eigene inhaltliche Erklärung abgegeben hat, durch die er persönlich an der Übertragung des Miteigentumsanteils auf sich mitwirken wollte.

Die Erklärung der Beteiligten zu 1) und 2) ist nicht ausreichend, weil sie inhaltlich nicht hinreichend erkennen lässt, dass eine Eigentumsübertragung vorgenommen werden soll. Dies aufgrund der vorgelegten Urkunde feststellen zu können, ist unverzichtbarer Bestandteil der Prüfung des Grundbuchamtes nach § 20 GBO. Die gewählte Formulierung deutet wie bereits ausgeführt eher auf ein vereinbartes Ausscheiden der Beteiligten zu 1) und 2) aus der Eigentümergemeinschaft hin mit der beabsichtigten Folge, dass der Beteiligte zu 3) als alleiniger Eigentümer zurückbleibt. Damit wäre die Formulierung „Löschung” am ehesten in Einklang zu bringen, wäre dann also grundbuchverfahrensrechtlich als Vorgang der Grundbuchberichtigung zu verstehen. In diesem Zusammenhang muss berücksichtigt werden, dass nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung ein Miterbe durch Vertrag mit den anderen Miterben aus der Erbengemeinschaft ausscheiden kann, indem er seine Mitgliedschaftsrechte an der Erbengemeinschaft aufgibt, so dass sein Erbteil den verbleibenden Miterben kraft Gesetzes anwächst (BGHZ 138, 8; OLG München, NotBZ 2014, 263 [OLG München, v. 14.02.2014 – 34 Wx 459/13]). Die Formulierung des Vergleichs legt die Schlussfolgerung nahe, dass die Beteiligten möglicherweise eine solche Abschichtung als rechtliche Modalität ins Auge gefasst haben, um dem Beteiligten zu 3) den Erwerb des Alleineigentums zu ermöglichen. Dabei wird nicht übersehen, dass im Wege der Abschichtung ein Erbteil nur insgesamt und nicht etwa gegenständlich beschränkt auf eine Immobilie aufgegeben werden kann. Da die Beteiligten unter Ziff. 1 m des Vergleichs eine inhaltsgleiche Vereinbarung für das Grundstück in Blomberg geschlossen haben, das der Beteiligte zu 1) erhalten soll, wäre eine Abschichtung hier rechtlich nicht durchführbar.

Gleichwohl bleibt danach unklar, welche inhaltliche Regelung die vergleichsschließenden Beteiligten wirklich haben treffen wollen. Die unklare Formulierung steht materiell-rechtlich (§ 133 BGB) einer Auslegung nicht entgegen, die in einem Erkenntnisverfahren nach Aufklärung des Sachverhalts über die bei den Vergleichsverhandlungen von den Beteiligten geäußerten Vorstellungen über die Abwicklung ihrer Einigung durchaus auch zu dem Ergebnis führen kann, dass sie eine Einigung über eine dingliche Eigentumsübertragung haben treffen wollen. Die Beurteilungsgrundlage des Grundbuchamtes ist demgegenüber auf die ihm vorgelegte Urkunde beschränkt. Insbes. ist im Grundbucheintragungsverfahren die Durchführung weiterer tatsächlicher Ermittlungen ausgeschlossen, die erst die Grundlage für eine Auslegung unter Verwertung außerhalb der Urkunde liegender tatsächlicher Umstände erbringen könnte. Die beschränkte Auslegung im Grundbucheintragungsverfahren schließt es deshalb im vorliegenden Fall aus, dass das Grundbuchamt Zweifel überwinden kann, die durch eine unter verantwortlicher Mitwirkung ihrer damaligen Prozessbevollmächtigten zustande gekommene unklare Formulierung des gerichtlichen Vergleichs hervorgerufen werden.

Der Vollständigkeit halber weist der Senat darauf hin, dass eine Eintragung des Beteiligten zu 3) auch aufgrund nachgewiesener Unrichtigkeit nach § 22 Abs. 1 GBO nicht in Betracht kommt. Denn dem Vergleich kann aus den bereits vorstehend genannten Gründen auch eine rechtlich wirksame Abschichtungsvereinbarung nicht entnommen werden.