BGH V ZR 56/02 – Erbbaurechtsvertrag

BGH V ZR 56/02 – Erbbaurechtsvertrag

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Tenor:

Das Urteil des Oberlandesgerichts München wird aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Sachverhalt:

Die Kläger betrieben eine Brauerei und schlossen 1980 einen Vertrag mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten, um die Brauerei und zugehörige Gaststätten zu überlassen.

Zwei Grundstücke wurden nicht in den Vertrag einbezogen, an diesen Grundstücken bestellten die Kläger der Rechtsvorgängerin der Beklagten Erbbaurechte.

Der Erbbaurechtsvertrag enthielt eine Klausel, die den Grundstückseigentümern (Klägern) ein Heimfallrecht einräumte, wenn das Grundstück dadurch für sie „günstiger genutzt oder verwertet“ werden kann.

Im Jahr 2000 verlangten die Kläger die Übertragung der Erbbaurechte, da sie behaupteten, die Mieter der Erbbaugrundstücke zahlten deutlich mehr Miete als sie an Erbbauzins erhielten.

Das Landgericht und das Berufungsgericht wiesen die Klage ab, da die Heimfallklausel als unwirksam erachtet wurde.

Entscheidungsgründe:

BGH V ZR 56/02 – Erbbaurechtsvertrag

• Heimfallrecht ist wirksam: Der BGH entschied, dass das vereinbarte Heimfallrecht wirksam ist. Wenn die Übertragung der Erbbaurechte auf die Kläger zu einer wirtschaftlich günstigeren Nutzung der Grundstücke führt, können sie die Übertragung verlangen.
• Auslegung der Heimfallklausel: Die Klausel ist so auszulegen, dass eine „günstigere Nutzung“ eine wirtschaftlich günstigere Nutzung bedeutet. Dies ergibt sich aus dem Zusammenhang mit dem Betriebsüberlassungs- und Pachtvertrag und dem Interesse der Kläger als Grundstückseigentümer.
• Wirtschaftlich günstigere Nutzung: Eine wirtschaftlich günstigere Nutzung liegt vor, wenn die Kläger bei einer Übertragung der Erbbaurechte eine höhere Rendite erwarten können als bei fortbestehenden Rechten. Dabei sind der Ausgleichsanspruch der Beklagten und die mit dem Eigentum verbundenen Lasten zu berücksichtigen.
• Zeitpunkt der günstigeren Nutzung: Der Zeitpunkt, zu dem die Möglichkeit einer günstigeren Nutzung vorliegen muss, ist der Zeitpunkt der Geltendmachung des Heimfallrechts.
• Keine Einschränkung durch § 4 ErbbauVO: Die kurze Verjährungsfrist für die Ausübung des Heimfallrechts schafft Sicherheit für den Erbbauberechtigten, hat aber keine Auswirkungen auf die Auslegung des vereinbarten Rechts.
• Zurückverweisung an das Berufungsgericht: Der BGH konnte den Rechtsstreit nicht abschließend entscheiden, da festgestellt werden muss, ob die Übertragung der Erbbaurechte für die Kläger wirtschaftlich günstiger ist. Das Berufungsgericht muss prüfen, ob die behaupteten Mieteinnahmen der Kläger stimmen und ob eine Verlagerung der Einnahmen auf ein verbundenes Unternehmen relevant ist.

Fazit:

Der BGH stellte klar, dass eine Heimfallklausel, die eine günstigere Nutzung oder Verwertung als Voraussetzung für den Heimfall nennt, wirksam ist. Eine günstigere Nutzung liegt vor, wenn der Grundstückseigentümer bei einer Übertragung des Erbbaurechts eine höhere Rendite erwarten kann. Die Sache wurde zur weiteren Prüfung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.