Einheitlichkeit von Gebäuden – Überbau – BGH V ZB 12/22

Dezember 18, 2023
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Einheitlichkeit von Gebäuden – Überbau – BGH V ZB 12/22 – Beschluss vom 15.06.2023 – Beurteilung der Einheitlichkeit von Gebäuden bei Überbau – grundstücksübergreifende Tiefgarage

Rechtsanwalt und Notar Andreas Krau:

Der BGH-Beschluss vom 15.06.2023 behandelt die Einheitlichkeit von Gebäuden bei Überbau und einer grundstücksübergreifenden Tiefgarage.

Entscheidend ist die Verkehrsanschauung, nicht nur die bautechnische Beschaffenheit.

Bautechnische Verbindungen oder weitere Zufahrten ändern dies nicht.

Der Grundbuchnachweis beeinflusst die Eigentumszuordnung.

Inhaltsverzeichnis:

  1. Einleitung
  2. Zusammenfassung von Rechtsanwalt und Notar Andreas Krau
  3. Urteilstext BGH V ZB 12/22
  4. 3.1. Hintergrund
  5. 3.2. Begründung des Grundbuchamts
  6. 3.3. Beschwerde und Rechtsbeschwerde
  7. 3.4. Entscheidung des BGH
  8. Gründe für die Einheitlichkeit von Gebäuden bei Überbau
  9. 4.1. Definition eines Überbaus
  10. 4.2. Eigentumszuordnung und wesentliche Bestandteile
  11. 4.3. Verkehrsanschauung als entscheidendes Kriterium
  12. 4.4. Statische und funktionale Verbindungen
  13. 4.5. Verschachtelte Überbauten
  14. 4.6. Bedeutung der Lage, Gestaltung und wirtschaftlichen Nutzung
  15. 4.7. Anwendung auf Tiefgaragen
  16. 4.8. Schlussfolgerung zur Einheitlichkeit von Tiefgaragen
  17. Fazit

Einheitlichkeit von Gebäuden – Überbau – BGH V ZB 12/22

Zum Urteilstext:


1a. Maßgeblich für die Beurteilung der Einheitlichkeit von Gebäuden ist bei einem Überbau immer die Verkehrsanschauung; die körperliche bautechnische Beschaffenheit stellt nicht das allein entscheidende Kriterium dar, sondern erlangt nur im Rahmen der festzustellenden Verkehrsanschauung Bedeutung.

1b. Erstreckt sich eine Tiefgarage als rechtmäßiger Überbau auf andere Grundstücke, führt allein die bautechnische und statische Verbindung der Tiefgarage mit auf den überbauten Grundstücken aufstehenden Gebäuden nicht dazu, dass die Tiefgarage kein einheitliches Gebäude ist.

1c. Auch Verbindungen der auf den überbauten Grundstücken aufstehenden Gebäude mit dem Tiefgaragenkörper durch Treppenhäuser, Aufzugsschächte, Fluchtwege und der Haustechnik dienende Versorgungseinrichtungen oder von den anderen Grundstücken ausgehende weitere Zufahrten stehen der Einordnung der Tiefgarage als einheitliches Gebäude nicht entgegen.

Ist in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen, dass die im Wege des rechtmäßigen Überbaus grenzüberschreitend errichtete Tiefgarage durch eine Zufahrt von dem Stammgrundstück aus als Ganzes erreichbar ist,

ist von dem Grundbuchamt aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung der Schluss zu ziehen, dass der Tiefgaragenkörper unabhängig von einer aufstehenden Bebauung auf dem überbauten Grundstück eigentumsrechtlich dem Stammgrundstück zuzuordnen ist;

dies setzt allerdings voraus, dass sich ein Gebäudeteil der Tiefgarage (wie etwa eine Rampe) auf dem Stammgrundstück befindet und dies grundbuchmäßig nachgewiesen ist.

RA und Notar Krau
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