Grundbuchverfahren Reichweite einer transmortalen Vollmacht
OLG Frankfurt 20 W 159/11
Der Beollmächtigte hat neben der Löschung der unter Abt. II in dem betroffenen Grundbuchblatt eingetragenen Rechte die Wahrung der Eigentumsumschreibungen beantragt.
Die zugrundeliegende Urkunde hat einen Grundstücksschenkungsvertrag mit Auflassung zum Gegenstand.
Dabei handelte der Antragsteller zu 2) auf Grund von Generalvollmachten sowohl für die Antragstellerin zu 2), seine Mutter,
als auch für seinen verstorbenen Vater A wie auch für seine verstorbene Schwester B, die Eigentümerin des betroffenen Grundbesitzes.
Die öffentlich beglaubigten Generalvollmachten ermächtigten jeweils zu jeder Rechtshandlung, welche der Vollmachtgeber selbst vornehmen könnte und bei welcher Stellvertretung gesetzlich zugelassen ist,
enthalten die Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB und erlöschen kraft ausdrücklicher Bestimmung nicht durch den Tod des Vollmachtgebers.
Namens seiner Schwester erklärte der Antragsteller zu 2) die Auflassung hinsichtlich des Eigentums an dem betroffenen Grundstück
auf seine Eltern je zur ideellen Hälfte und anschließend hinsichtlich der ideellen Hälfte seines Vaters auf sich selbst.
Grundbuchverfahren Reichweite einer transmortalen Vollmacht
Ferner bewilligte und beantragte der Antragsteller zu 2) namens der Vertretenen und im eigenen Namen die Löschung der Rechte Abt. II
Mit Zwischenverfügungen hat die Grundbuchrechtspflegerin den Nachweis der Erbfolge nach B und A verlangt sowie eine neue Auflassung zwischen den Erben und dem Antragsteller zu 2).
Durch den Tod von B sei deren Verfügungsberechtigung erloschen, auch könne auf den verstorbenen A mangels Rechtsfähigkeit kein Eigentum übertragen werden.
Daran ändere auch die Geltung der Vollmachten über den Tod hinaus nichts.
Schließlich sei die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorzulegen.
Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Zwischenverfügung ihre Beanstandungen bestätigt.
Zur Begründung hat sie ausgeführt, ein Auftreten des Antragstellers zu 2) für die Erben sei in der Urkunde nicht erwähnt,
auch sei die Bindungswirkung der Auflassung nicht vor dem Tod der Eigentümerin eingetreten.
Auf Grund des außerhalb des Grundbuchs eingetretenen Eigentumswechsels könne auch ein Bevollmächtigter nicht für die Eigentümerin den Grundbesitz veräußern.
Grundbuchverfahren Reichweite einer transmortalen Vollmacht
Der verstorbene A könne kein Eigentum mehr erwerben.
Die vorgelegte Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die die Eheleute C und A betrifft, sei nicht ausreichend,
da sie sich nicht wie erforderlich auf den Antragsteller zu 2) als letzten Erwerber beziehe.
Gegen die Zwischenverfügungen richten sich die Beschwerden, die entgegen der Ankündigungen gegenüber dem Grundbuchamt und im Beschwerdeverfahren nicht begründet worden sind.
Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Beschluss den Beschwerden mit der den Zwischenverfügungen zu Grunde liegenden Begründung nicht abgeholfen,
mit Ausnahme der neu eingereichten Unbedenklichkeitsbescheinigungen des Finanzamts.
II.
Die Beschwerde der Antragsteller ist zulässig
Die Beschwerde hat in der Sache auch Erfolg, da die angefochtenen Zwischenverfügungen schon aus formellen Gründen zu beanstanden sind.
Grundbuchverfahren Reichweite einer transmortalen Vollmacht
Es entspricht herrschender Auffassung im Grundbuchrecht, dass es unzulässig ist,
den Antragstellern im Weg einer Zwischenverfügung die Nachholung einer fehlenden oder als zu unbestimmt angesehenen Auflassung aufzugeben.
Dies findet seine Rechtsgrundlage darin, dass nach herrschender Auffassung eine Zwischenverfügung nur dann in Betracht kommt,
wenn das festgestellte oder mögliche Eintragungshindernis rückwirkend auf den Zeitpunkt der Antragstellung und damit rangwahrend beseitigt werden kann.
Dies folgt daraus, dass nicht Inhalt einer Zwischenverfügung sein kann, auf den Abschluss eines Rechtsgeschäfts hinzuwirken,
das erst die Grundlage einer einzutragenden Rechtsänderung sein soll, weil sonst die beantragte Eintragung einen ihr nicht gebührenden Rang erhielte
Für die weitere Bearbeitung des Antrags, der im vorliegenden Verfahren dem Senat allerdings nicht zur Entscheidung angefallen ist, wird auf Folgendes hingewiesen:
Bei den dem Antragsteller zu 2) durch seine Schwester und seine Eltern erteilten Generalvollmachten handelt es sich um sog. transmortale Vollmachten.
Abgesehen davon, dass eine Vollmacht, wenn ihr ein Auftrag oder Geschäftsbesorgungsvertrag zu Grund lag
ohnedies über den Tod hinaus gilt, ist vorliegend in den jeweiligen Vollmachten die Fortgeltung über den Tod der Vollmachtgeber hinaus ausdrücklich angeordnet.
Grundbuchverfahren Reichweite einer transmortalen Vollmacht
Mit dem Erbfall erwirbt der Bevollmächtigte auf Grund der Ermächtigung des Erblassers die Befugnis, innerhalb der ihm eingeräumten
Vertretungsmacht über das zum Nachlass gehörende Vermögen in Vertretung des bzw. der Erben zu verfügen
Dazu muss der Bevollmächtigte auch nicht die Erben namhaft machen, für die er handelt
In dem hier gegebenen Fall, dass die Eigentumsübertragung an einem Nachlassgrundstück eingetragen werden soll, ist gemäß § 40 GBO
keine Voreintragung der Erben der B erforderlich und deshalb muss der kraft transmortaler Vollmacht handelnde Antragsteller zu 2) auch insoweit keinen Erbnachweis vorlegen
Da die Vertretungsbefugnis auf Grund der transmortalen Vollmacht nach A ebenfalls auf dessen Nachlass beschränkt ist,
kann der Antragsteller zu 2) allerdings für diesen – ganz abgesehen von der fehlenden Rechtsfähigkeit- als Vertreter kein Eigentum erwerben,
so dass deshalb im Ergebnis auch die Übertragung der von B auf ihren Vater A übertragenen ideellen Hälfteanteil auf den Antragsteller zu 2) scheitert.
