OLG Bremen 3 W 22/21 Belastung Grundstück mit Finanzierungsgrundschuld aufgrund transmortaler Vollmacht

OLG Bremen 3 W 22/21 Belastung Grundstück mit Finanzierungsgrundschuld aufgrund transmortaler Vollmacht

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Kernaussage:

Das Oberlandesgericht Bremen entschied, dass die Voreintragung der Erben im Grundbuch erforderlich ist, wenn ein Bevollmächtigter aufgrund einer transmortalen Vollmacht

nach dem Tod des Erblassers eine Finanzierungsgrundschuld an einem Nachlassgrundstück eintragen lassen möchte.

Eine analoge Anwendung von § 40 Abs. 1 GBO, der eine Ausnahme vom Voreintragungsgrundsatz bei Erbfällen vorsieht, ist in diesem Fall nicht möglich.

Hintergrund:

• Ein Ehepaar hatte seinen Kindern eine transmortale Vollmacht erteilt, die auch nach dem Tod der Eltern gültig blieb.
• Nach dem Tod des Ehemannes verkauften die Kinder das Grundstück im Namen beider Elternteile und bewilligten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung sowie einer Finanzierungsgrundschuld.
• Das Grundbuchamt lehnte die Eintragung der Grundschuld ab, da die Erben des verstorbenen Ehemannes noch nicht im Grundbuch eingetragen waren.
• Die Kinder legten Beschwerde ein und argumentierten, dass eine Voreintragung der Erben nicht erforderlich sei, da das Handeln des transmortal Bevollmächtigten mit dem eines Nachlasspflegers vergleichbar sei.

OLG Bremen 3 W 22/21 Belastung Grundstück mit Finanzierungsgrundschuld aufgrund transmortaler Vollmacht

Entscheidung des OLG Bremen:

• Das OLG Bremen wies die Beschwerde zurück und bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts.
• Es stellte fest, dass § 40 Abs. 1 GBO nicht direkt anwendbar ist, da es sich bei der Bestellung einer Grundschuld nicht um die Übertragung eines Rechts handelt und der Antrag nicht von einem Erben oder Nachlasspfleger gestellt wird.
• Eine analoge Anwendung von § 40 Abs. 1 GBO scheidet aus, da keine vergleichbare Interessenlage vorliegt.
• Die Bestellung einer Finanzierungsgrundschuld ist nicht mit der Übertragung eines Rechts gleichzusetzen, da sie auch bei Scheitern der Grundstücksübertragung bestehen bleibt.
• Das Handeln eines transmortal Bevollmächtigten ist nicht mit dem eines Nachlasspflegers vergleichbar, da letzterer eine treuhänderische Pflicht gegenüber den Erben hat.
• Das OLG Bremen betonte die Bedeutung des Grundbuchs, Rechtsänderungen lückenlos zu dokumentieren, und ließ die Rechtsbeschwerde zu, um eine einheitliche Rechtsprechung zu gewährleisten.

OLG Bremen 3 W 22/21Belastung Grundstück mit Finanzierungsgrundschuld aufgrund transmortaler Vollmacht

Fazit:

Das Urteil verdeutlicht, dass bei der Belastung eines Grundstücks mit einer Finanzierungsgrundschuld aufgrund einer transmortalen Vollmacht nach dem Tod des Erblassers die Voreintragung der Erben im Grundbuch erforderlich ist.

Eine analoge Anwendung von § 40 Abs. 1 GBO ist in diesem Fall nicht möglich.