OLG München 34 Wx 371/16 – Wohnungseigentum

August 6, 2022
Krau Rechtsanwälte und Notar

OLG München 34 Wx 371/16 – Wohnungseigentum

Zusammenfassung des OLG München 34 Wx 371/16 Beschlusses vom 31.05.2017

Tenor:

Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Sachverhalt:

Ein Nachlasspfleger verkaufte Wohnungseigentum, für dessen Veräußerung die Zustimmung des Verwalters erforderlich war.

Der Verwalter erteilte zunächst die Zustimmung, widerrief diese jedoch später.

Der Notar beantragte die Eintragung der Auflassung im Grundbuch, das Grundbuchamt wies den Antrag wegen fehlender Zustimmung zurück.

Die Beteiligten legten Beschwerde ein.

Entscheidungsgründe:

OLG München 34 Wx 371/16 – Wohnungseigentum

  • Das OLG München bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts.
  • Die Verwalterzustimmung ist für den schuldrechtlichen Kaufvertrag und die dingliche Eigentumsübertragung erforderlich.
  • Es ist umstritten, ob eine einmal erteilte Zustimmung widerrufen werden kann.
  • Das OLG München schloss sich der Ansicht an, dass ein Widerruf bis zur Eintragung im Grundbuch möglich ist, da es sich um eine Verfügungsbeschränkung handelt.
  • Der Widerruf des Verwalters bezog sich auch auf die dingliche Rechtsübertragung, obwohl er sich auf den „Kaufvertrag“ bezog.
  • Der Widerruf war formgerecht und erfolgte vor dem Eintragungsantrag.
  • Die Frage der Widerruflichkeit einer Verwalterzustimmung ist in der Rechtswissenschaft umstritten, daher wurde die Rechtsbeschwerde zugelassen.

Fazit:

Die Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum kann widerrufen werden, solange die Eigentumsübertragung noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Dies gilt auch, wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Kaufvertrag bereits erteilt wurde.

Abweichendes Votum hier – unter Berufung auf Rechtsprechung des BGH:

Ob eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum widerrufen werden kann, hängt davon ab, wann der Widerruf erfolgt.

Grundsätzlich:

  • Zustimmungserfordernis: In manchen Teilungserklärungen ist vorgesehen, dass der Verwalter der Veräußerung von Wohnungseigentum zustimmen muss.
  • Einseitige Willenserklärung: Die Zustimmung des Verwalters ist eine einseitige Willenserklärung.
  • Widerruflichkeit: Grundsätzlich können einseitige Willenserklärungen widerrufen werden, solange sie dem Empfänger noch nicht zugegangen sind.

BGH-Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Beschluss vom 06.12.2018 (Az.: V ZB 134/17) entschieden, dass die Zustimmung des Verwalters unwiderruflich wird, sobald der Kaufvertrag über die Wohnung wirksam geschlossen wurde.

Begründung:

  • Schutz des Erwerbers: Der Erwerber soll sich darauf verlassen können, dass die Zustimmung wirksam erteilt wurde und nicht nachträglich widerrufen werden kann.
  • Vertrauensschutz: Es soll verhindert werden, dass der Verwalter seine Zustimmung leichtfertig erteilt und dann wieder zurückzieht.

Widerruf vor Abschluss des Kaufvertrags:

Vor Abschluss des Kaufvertrags kann der Verwalter seine Zustimmung grundsätzlich noch widerrufen.

Folgen eines unwirksamen Widerrufs:

  • Grundbucheintragung: Das Grundbuchamt darf die Eigentumsumschreibung nicht wegen des Widerrufs der Verwalterzustimmung ablehnen, wenn der Kaufvertrag bereits wirksam geschlossen wurde.
  • Schadensersatz: Der Verwalter kann unter Umständen schadensersatzpflichtig werden, wenn er seine Zustimmung zu Unrecht widerruft.

Beispiel:

Ein Wohnungseigentümer möchte seine Wohnung verkaufen.

Die Teilungserklärung sieht vor, dass der Verwalter der Veräußerung zustimmen muss.

Der Verwalter erteilt zunächst seine Zustimmung.

Nach Abschluss des Kaufvertrags widerruft er seine Zustimmung.

Der Widerruf ist unwirksam.

Das Grundbuchamt muss die Eigentumsumschreibung durchführen.

Ausnahme:

In der Teilungserklärung kann vereinbart werden, dass die Zustimmung des Verwalters auch nach Abschluss des Kaufvertrags widerruflich ist.

Dies ist aber eher selten der Fall.

Fazit:

Die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum kann grundsätzlich nur vor Abschluss des Kaufvertrags widerrufen werden.

Nach Abschluss des Kaufvertrags ist die Zustimmung in der Regel unwiderruflich.

RA und Notar Krau
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