OLG München 34 Wx 371/16

OLG München 34 Wx 371/16,

Beschluss vom 31.05.2017

Tenor

OLG München 34 Wx 371/16

I. Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Viechtach – Grundbuchamt – vom 29. Juli 2016 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.

III. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gründe OLG München 34 Wx 371/16

I.

Der Beteilige zu 1 ist als Nachlasspfleger für die unbekannten Erben des Erblassers bestellt, der selbst noch als Eigentümer von Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen ist.

Die Anlage II zur Teilungserklärung für diese Anlage vom 19.10.1972 bestimmt in § 6 -Veräußerung:

1. Die Veräußerung des Appartmenteigentums sowie die Bestellung eines Dauerwohnrechts daran bedürfen der Billigung des Verwalters. Dies gilt nicht im Falle der Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch den Konkursverwalter.

Die Einwilligung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Als wichtiger Grund gilt insbesondere der begründete Zweifel, daß der Erwerber die ihm als Anteilseigner gegenüber den anderen Wohnungseigentümern obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird.

2. Der Veräußerer hat dem Erwerber aufzuerlegen:

a) die Rechte und Pflichten dieser Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung anzuerkennen und zu respektieren;

b) sich wegen der Umlagen und des Hausgeldes nach Maßgabe dieser Ordnung der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu unterwerfen;

c) in den mit dem Verwalter geschlossenen Vertrag einzutreten;

d) die gleichen Vollmachten zu erteilen;

e) alles dies bei einer Weiterveräußerung des Appartmenteigentums seinem Rechtsnachfolger mit der Maßgabe aufzuerlegen, daß auch er verpflichtet ist, dementsprechend alle weiteren Rechtsnachfolger zu verpflichten.

3. Der Veräußerer hat den Verwalter vor Abschluß des Vertrags von einer beabsichtigten Veräußerung zu unterrichten und ihm den Erwerber namhaft zu machen.

4. Der Veräußerer kann nicht verlangen, daß das Verwaltungsvermögen, insbesondere die Instandhaltungsrücklage, auseinandergesetzt und ihm sein Anteil ausbezahlt wird.

Sämtliche vom Veräußerer bereits geleisteten Zahlungen und Rücklagen gehen auf den Erwerber über. Der Erwerber haftet gesamtschuldnerisch für etwaige Rückstände, mit Eintritt in die Gemeinschaft. Die Auseinandersetzung ist Sache des Veräußerers und des Erwerbers.

Am 18.2.2016 verkaufte der Beteiligte zu 1 das Wohnungseigentum an eine GmbH, die Beteiligte zu 2, zu deren Gunsten zunächst eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen wurde. In der Urkunde wurde der Notar von den Beteiligten bevollmächtigt, alle Erklärungen und Genehmigungen einzuholen und in Empfang zu nehmen (Ziff. XIII. Vollzugsauftrag).

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Am 2.5.2016 gab der Hausverwalter die Zustimmung zur Veräußerung vor dem Urkundsnotar ab. Mit Faxschreiben vom 11.7.2016 an den Notar erklärte er den Widerruf seiner Zustimmung “zum Kaufvertrag”. Eine Abschrift wurde am gleichen Tag auch dem Grundbuchamt per Fax übersandt.

Am 22.7.2016 beantragte der Notar unter Vorlage der Bewilligung vom 21.7.2016 und der Verwalterzustimmung vom 2.5.2016, die Auflassung im Grundbuch einzutragen.

Daraufhin hat das Grundbuchamt am 29.7.2016 eine fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, wonach der Nachweis der Verwalterzustimmung fehle. Der Verwalter könne seine Zustimmung gemäß § 878 BGB so lange widerrufen, bis der Antrag bindend geworden und beim Grundbuchamt eingegangen sei. Auch zur Vollendung des dinglichen Rechtsgeschäfts bedürfe es der Verwalterzustimmung; diese sei jedoch nach § 183 Satz 1 BGB widerrufen worden.

Dagegen wenden sich die Beteiligten mit der Beschwerde. Der Verwalter könne nach einer einmal wirksam erteilten Zustimmung zum schuldrechtlichen Kaufvertrag die Zustimmung zum dinglichen Geschäft nicht mehr widerrufen. Es handele sich um eine einheitlich erteilte Zustimmung zu zwei Rechtsgeschäften, die untrennbar sei. Mit Eingang der Zustimmung beim Notar sei der Kaufvertrag wirksam und der Verkäufer zur Auflassung verpflichtet. Werde die Zustimmung zur Auflassung widerrufen, könne der Verkäufer seine Pflicht zur Auflassung nicht mehr erfüllen. Dies widerspreche Recht und Billigkeit.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Die gegen die Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 GBO) gerichtete Beschwerde ist statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO) und auch im Übrigen zulässig (§ 73 GBO, § 10 Abs. 2 Satz 1 FamFG). Sie hat in der Sache keinen Erfolg. Der beantragten Eintragung steht das Fehlen der Verwalterzustimmung entgegen.

1. Nach § 12 WEG kann als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten, etwa des Verwalters, bedarf. Im Fall einer solchen Vereinbarung sind eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist.

Wegen des mit dinglicher Wirkung vereinbarten und im Grundbuch eingetragenen Zustimmungserfordernisses nach § 12 Abs. 1 WEG ist die an die materiellrechtliche Verfügungsbefugnis anknüpfende verfahrensrechtliche Bewilligungsbefugnis (§ 19 GBO) des Wohnungs- bzw. Teileigentümers zur rechtsgeschäftlichen Übertragung des Rechts eingeschränkt (§ 12 Abs. 3 WEG; vgl. Hügel/Holzer GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 75, 84 f.). Dies hat das Grundbuchamt von Amts wegen zu beachten (BayObLG NJW-RR 1991, 978/979). Es darf die Eintragung der Eigentumsübertragung daher bei fehlendem Zustimmungsnachweis durch Zwischenverfügung von der Vorlage einer Erklärung in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO abhängig machen (vgl. § 12 Abs. 3 Satz 1 WEG).

2. Mit der formgerecht vorliegenden Erklärung der Hausverwaltung vom 2.5.2016 ist zwar nachgewiesen, dass die erforderliche Zustimmung zunächst erteilt worden ist. Die Ordnungsmäßigkeit der Erklärung, die im Grundbuchverfahren nur bei auf Tatsachen gründenden Anhaltspunkten für Zweifel an der Wirksamkeit der Erklärung einer besonderen Prüfung zu unterziehen ist, ist mit der Zwischenverfügung nicht beanstandet, weshalb sie auch vom Beschwerdegericht nicht zu überprüfen ist (Demharter GBO 30. Aufl. § 77 Rn. 12). Gleiches gilt für die grundsätzlich nach § 26 Abs. 3 WEG nachzuweisende Verwalterbestellung.

3. Die Hausverwaltung hat die Zustimmung allerdings wirksam widerrufen.

a) Es ist umstritten, ob eine nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung der Verwaltung zur Übertragung des Wohnungseigentums (§ 12 Abs. 1 und 3 WEG i. V. m. § 925 Abs. 1, § 873 Abs. 1 BGB) noch widerrufen werden kann, nachdem sie durch Zugang beim Wohnungseigentümer, Erwerber (§ 130 Abs. 1 Satz 1, § 182 Abs. 1 BGB) oder Notar als deren Vertreter (vgl. Ziff. XIII. des Vertrags) wirksam geworden ist. Als maßgebliches Kriterium wird regelmäßig angesehen, ob der vereinbarte Zustimmungsvorbehalt als gesetzlich ausnahmsweise zugelassene rechtsgeschäftliche Verfügungsbeschränkung (vgl. § 137 BGB) oder als rechtliche Inhaltsbeschränkung des Wohnungseigentums zu verstehen ist.

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aa) Eine im Vordringen befindliche Meinung geht von einer Unwiderruflichkeit schon nach wirksam erteilter Zustimmung zum schuldrechtlichen Rechtsgeschäft aus.

So könne eine zu einem abgeschlossenen Kaufvertrag erteilte Verwalterzustimmung, die den Vertragsbeteiligten zugegangen ist, nicht mehr widerrufen werden; die Zustimmung werde einheitlich sowohl zum schuldrechtlichen als auch zum dinglichen Vertrag erteilt. Weil die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag mit ihrem Zugang wirksam und nach § 183 Abs. 1 BGB nicht widerrufbar sei, müsse auch die Zustimmung zum dinglichen Vertrag als erteilt angesehen werden; sie könne ebenfalls nicht widerrufen werden (Bärmann/Suilmann WEG 13. Aufl. § 12 WEG Rn. 32; MüKo/Commichau BGB 7. Aufl. § 12 WEG Rn. 44 f.; Schneider in Riecke/Schmid WEG 4. Aufl. § 12 WEG Rn. 98; Demharter Anh. zu § 3 Rn. 34 ff.; Palandt/Wicke BGB 76. Aufl. § 12 WEG Rn. 9; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 2904 ff.).

Dies wird auch damit begründet, dass das Zustimmungserfordernis entgegen der herrschenden Meinung nicht als Verfügungsbeschränkung des Berechtigten zu sehen sei (Kössinger in Bauer/von Oefele GBO 3. Aufl. § 19 Rn. 200 ff). Die Qualifizierung der herrschenden Meinung führe nämlich dazu, dass es für die Frage, wer zustimmungsberechtigt ist, grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Vornahme der Eintragung ankäme, so dass ein Widerruf grundsätzlich möglich sei, soweit nicht die Bewilligung bzw. Verfügungserklärung gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden sei.

Die Regelung in § 12 WEG müsse vielmehr als auf der Ebene des Rechts selbst eintretende Fungibilitätseinschränkung verstanden werden. Die einmal erteilte materiellrechtliche Zustimmungserklärung beseitige diese Fungibiliätseinschränkung für das infrage stehende Rechtsgeschäft materiellrechtlich, ohne dass spätere Veränderungen der Rechtsstellung oder ein Widerruf des Zustimmenden noch von Bedeutung wären (Kössinger in Bauer/von Oefele § 19 Rn. 200 ff; so auch Kesseler RNotZ 2005, 543 ff).

bb) Dem ist ein Teil der Rechtsprechung für den Fall eines vor dem Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt liegenden Verwalterwechsels und des damit verbundenen nachträglichen Fortfalles der Zustimmungsberechtigung gefolgt (vgl. OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625 = FGPrax 2011, 220; OLG München, 34 Wx 135/11 vom 27.6.2011 = NZM 2012, 388).

Diese Entscheidungen werden jeweils damit begründet, dass das Zustimmungserfordernis keine Verfügungsbeschränkung darstelle, sondern eine Beschränkung des Rechtsinhalts des Wohnungseigentums, so dass dann, wenn der schuldrechtliche Vertrag bereits geschlossen worden sei, die gegenüber den Vertragsparteien oder dem mit dem Vollzug beauftragten Notar erklärte Zustimmung mit ihrem Zugang endgültig wirksam und nicht mehr widerruflich sei. Daher sei auch nicht von Belang, dass die Berechtigung des Zustimmenden noch im Zeitpunkt der Stellung des Umschreibungsantrags fortbesteht.

cc) Die gegenteilige Ansicht bejaht hingegen die Widerruflichkeit der Zustimmung zum dinglichen Geschäft, bis die dingliche Einigung nach § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden und der Eintragungsantrag gestellt wurde (vgl. MüKo/Bayreuther § 183 Rn. 12; Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2014 § 183 Rn. 10). Zum Teil wird sogar diskutiert, ob insofern überhaupt § 878 BGB heranzuziehen sei (vgl. Staudinger/Gursky BGB Bearb. 2007 § 878 Rn. 29).

Die Zustimmungspflicht stelle eine Verfügungsbeschränkung dar. Da der Vollzug des dinglichen Geschäfts die Eintragung erfordere, sei ein Verlust der Rechtsposition, aus der sich die Zustimmungsbefugnis ergebe, vor dem Vollzug des Hauptgeschäfts nach allgemeinen Grundsätzen für die Wirksamkeit der Erklärung beachtlich; die fehlende Zustimmung führe nach § 12 Abs. 3 WEG zur schwebenden Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen wie des dinglichen Rechtsgeschäfts (OLG Celle RNotZ 2005, 544; ebenso AG Zossen vom 31.7.2014, 75 C 8/13, nach juris; OLG Hamm, Rpfleger 2001, 405; OLG Hamm DNotZ 2011, 375; OLG Hamburg, ZMR 2011, 815).

dd) Der Bundesgerichtshof hat die Frage, ob eine nach § 12 WEG vereinbarte Veräußerungsbeschränkung als Verfügungsbeschränkung oder als Beschränkung des Inhalts des dinglichen Rechts (Wohnungseigentums) einzuordnen ist, bislang ebenso unentschieden gelassen (BGHZ 195, 120/124 = DNotZ 2013, 362 = NJW 2013, 299) wie die Frage der Widerruflichkeit einer Verwalterzustimmung (BGHZ 195, 120/125 f.; BGH ZWE 2013, 402/403).

Selbst wenn die Verwalterstellung nach Zugang der Zustimmung aber vor Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt fortfalle, wirke die erteilte Zustimmung des Verwalters schon deshalb fort, weil sie eine Entscheidung ersetze, die von den Wohnungseigentümern durch Beschluss zu treffen wäre. Die Zustimmung des Verwalters sei jedenfalls so lange bindend, wie die Wohnungseigentümergemeinschaft nichts anderes beschließe.

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ee) In dem vergleichbaren Fall des Zustimmungserfordernisses nach § 5 Abs. 1 ErbbauRG nimmt die herrschende Meinung eine Widerruflichkeit der Eigentümerzustimmung – bis zur Vornahme der Eintragung im Grundbuch oder jedenfalls bis zur Stellung des Eintragungsantrags – gemäß § 183 BGB an (vgl. BGH NJW 1963, 36 = RPfleger 63, 378 = LM § 5 ErbbauVO Nr. 2 ebenso Anmerkung Haegele RPfleger 63, 379; OLG München, 34 Wx 191/16 vom 29.9.16 = FGPrax 2016, 256). Die Einschränkung der freien Übertragbarkeit des Erbbaurechts diene nämlich dem Interesse des Eigentümers, das zugrunde liegende Rechtsverhältnis sei mithin geprägt durch die widerstreitenden Interessen einerseits der Vertragsparteien an der Durchführung eines für sie bindend gewordenen Vertrags und andererseits des Eigentümers an einer Widerruflichkeit seiner Erklärung im Stadium des noch nicht vollzogenen Geschäfts.

Diese Interessen seien zur Beurteilung der Rechtsfrage, ob sich aus dem Rechtsgeschäft die Widerruflichkeit der einmal gegebenen Zustimmung ableitet, gegeneinander abzuwägen, wobei die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers durchschlage, wonach die Zustimmungserklärung den Zustimmenden nicht schon mit ihrem Wirksamwerden durch Zugang bindet, sondern über den in § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Zeitpunkt hinaus durch Widerruf beseitigt werden kann. Den gewollten Gleichlauf zwischen schuldrechtlichem und dinglichem Geschäft bewirke das Gesetz selbst, indem § 6 Abs. 1 ErbbauRG anordnet, dass die durch den Zustimmungsmangel bedingte Unwirksamkeit beide Geschäfte erfasst (vgl. BGHZ 33, 76/85).

b) Der Senat hat sich bisher ausdrücklich nur für den Fall, dass die Zustimmungsberechtigung wegen eines nachträglichen Verwalterwechsels entfällt, der der Ansicht angeschlossen, dass allein damit die erklärte Zustimmung nicht unwirksam wird. Der Senat hält jedoch die Ansicht für zutreffend, dass die Zustimmungserklärung des Verwalters im Hinblick auf das dingliche Geschäft noch widerrufen werden kann, auch wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag durch Zugang bei der anderen Vertragspartei oder dem Notar wirksam erteilt worden ist. Die Gründe der Gegenansicht überzeugen nicht.

aa) Nach dem Wortlaut von § 12 Abs. 3 WEG, wonach im Fall der Vereinbarung eines Zustimmungserfordernisses eine Veräußerung des Wohnungseigentums und ein Vertrag, durch den sich der Wohnungseigentümer zu einer solchen Veräußerung verpflichtet, unwirksam sind, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist, ist die Verwalterzustimmung sowohl für den schuldrechtlichen, als auch den dinglichen Vertrag relevant.

Hätte der Gesetzgeber das Zustimmungserfordernis nach § 12 Abs. 1 WEG nicht als Verfügungsbeschränkung, sondern als bloße Fungibilitätsbeschränkung gewollt, wäre die Zustimmung allein zum Verpflichtungsgeschäft als Voraussetzung der Übertragbarkeit ausreichend gewesen. Eine Zustimmung zum Verpflichtungsgeschäft würde diesem nämlich dann schon die erforderliche Wirksamkeit verleihen. Dass die Zustimmung jedoch nach dem Gesetzeswortlaut des § 12 Abs. 1 WEG gerade die Veräußerung selbst erst wirksam macht, spricht dafür, dass der Gesetzgeber eine Verfügungsbeschränkung normiert hat.

bb) Die von Teilen der Literatur propagierte Vorverlagerung der Wirksamkeit der Verfügung schon bei wirksam erteilter Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag würde zu einer Durchbrechung des Abstraktionsprinzips (vgl. Palandt/Herrler Einl. vor § 854 Rn. 13) führen. Der Gesichtspunkt der Unmöglichkeit (§ 275 BGB) erfordert es nicht, den Gleichlauf zwischen dinglichem und schuldrechtlichem Geschäft durch eine Koppelung an den schuldrechtlichen Vertrag herbeizuführen. Diesen Gleichlauf stellt das Gesetz vielmehr selbst her; denn bei einem Widerruf der Zustimmung zur Veräußerung sind nach § 12 Abs. 3 WEG diese und der schuldrechtliche Vertrag unwirksam. Darauf, dass die erteilte Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag nach § 183 Abs. 1 BGB nicht widerrufbar ist, kommt es daher nicht an.

Die Gegenansicht führt daher selbst an, dass auch die Vertragsgestaltung der Praxis sich ohne weiteres auf diese Rechtslage einstellen kann (Kesseler RNotZ 2005, 543 ff.).

cc) Soweit der Bundesgerichtshof (s. BGHZ 195, 120/124) die Frage der Verfügungsbeschränkung offen gelassen hat, ist er doch im Weiteren von der grundsätzlichen Widerruflichkeit der Zustimmung ausgegangen; denn andernfalls wäre das Abstellen auf eine nachträgliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zum Widerruf der erklärten Zustimmung nicht verständlich.

dd) Der Senat hat es in seinen Entscheidungen vom 27.6.2011 (34 Wx 135/11 = MittBayNot 2011, 486 zu § 12 WEG) und vom 29.9.2016 (34 Wx 191/16 = FGPrax 2016, 256 zu §§ 5, 6 ErbbauRG) für zulässig erachtet, § 12 WEG einerseits und die Regelungen im Erbbaurecht andererseits eigenständig auszulegen (ebenso OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625/627; Schmidt ZWE 2010, 394/396 f.). Auch wenn der Senat an dieser getrennten Betrachtung festhält, ist ein unterschiedliches Gesetzesverständnis nicht angezeigt. Sowohl § 12 Abs. 3 WEG als auch §§ 5, 6 ErbbauRG ordnen eine einheitliche Unwirksamkeit sowohl des schuldrechtlichen als auch des dinglichen Rechtsgeschäfts für den Fall an, dass die Zustimmung zur Verfügung nicht wirksam erteilt ist.

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ee) Die Frage, ob Gründe für einen Widerruf der Zustimmung des Verwalters vorlagen, kann ebensowenig im Grundbuchverfahren geklärt werden, wie ein Streit darüber, ob die Zustimmung nach der Teilungserklärung zu erteilen ist, da die in § 6 der Teilungserklärung genannten Gründe die Einwilligung zu verweigern nicht bestehen. Insofern steht den Beteiligten der Zivilrechtsweg offen.

c) Der Widerruf des Verwalters bezieht sich zwar nach seinem Wortlaut auf die Zustimmung “zum Kaufvertrag”; er betrifft jedoch trotz seines unpräzisen Ausdrucks (auch) die dingliche Rechtsübertragung, wie die Auslegung der Erklärung ergibt, § 133 BGB.

Empfangsbedürftige Willenserklärungen sind so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Es dürfen dabei nur solche Umstände berücksichtigt werden, die bei Zugang der Erklärung dem Empfänger bekannt oder für ihn erkennbar waren (Palandt/Ellenberger § 133 Rn. 9). Der Widerruf des Verwalters ist – zumal darin dessen Übersendung auch ans Grundbuchamt angekündigt wird – nach diesen Grundsätzen nicht als teilweiser Widerruf der Zustimmung nur zum Verpflichtungsgeschäft, sondern als umfassender Widerruf auch der Zustimmung zur Veräußerung zu verstehen. Da in dem im Widerruf bezeichneten notariellen “Kaufvertrag” zugleich die dingliche Rechtsübertragung verbrieft ist, ist der Vertrag in seiner Gesamtheit gemeint. Anderes wäre nach Sinn und Zweck des Widerrufs unverständlich.

d) Da die Zustimmung als Einwilligung gemäß § 183 Satz 1 BGB frei widerruflich ist, Formvorschriften mithin nicht bestehen (Staudinger/Gursky § 183 Rn. 8), ist der per Faxschreiben dem Notar und dem Grundbuchamt zugegangene Widerruf formgerecht erklärt.

e) Als mehraktiges Rechtsgeschäft ist die Übertragung des Wohnungseigentums erst mit der Eintragung im Grundbuch “vorgenommen” (Staudinger/Gursky § 183 Rn. 10 m. w. N.); eine hier einschlägige, abweichende gesetzliche Begriffsdefinition (vgl. etwa § 140 InsO) ist nicht ersichtlich.

Die danach maßgebliche Zeitgrenze hat der Bundesgerichtshof über die Anwendung von § 878 BGB auf den Zeitpunkt des Eintragungsantrags vorverlegt. Inwieweit die rechtsdogmatische Einordnung als Einschränkung der Verfügungsbefugnis des Rechtsinhabers oder als Beschränkung des Rechtsinhalts selbst für die – gegebenenfalls analoge (siehe MüKo/Kohler BGB 6. Aufl. § 878 Rn. 23) – Anwendbarkeit des § 878 BGB oder des darin zum Ausdruck gekommenen Rechtsgedankens von Bedeutung ist (vgl. Staudinger/Gursky BGB [2012] § 878 Rn. 29), kann dahinstehen, denn der Eintragungsantrag ist beim Grundbuchamt erst nach dem Zugang der Widerrufserklärung beim Notar als für die Vertragsparteien Empfangsberechtigtem gestellt worden.

f) Damit fehlt es derzeit am notwendigen Nachweis der Verwalterzustimmung, so dass das Grundbuchamt den Beteiligten mit einer entsprechenden Zwischenverfügung die Vorlage der Verwalterzustimmung aufgeben durfte (vgl. Hügel/Zeiser § 18 Rn. 10 f.).

III.

1. Von einer Kostenentscheidung wird abgesehen. Die Verpflichtung der Beteiligten zu 1 und 2, die Kosten des erfolglosen Rechtsmittels zu tragen, folgt bereits aus dem Gesetz, § 22 Abs. 1 GNotKG.

2. Den Geschäftswert setzt der Senat nach §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG fest. Zwar bemisst sich der Geschäftswert bei Beschwerde gegen eine Zwischenverfügung regelmäßig nach dem Schwierigkeitsgrad der Hindernisbeseitigung. Hinreichende Anhaltspunkte für dessen Schätzung liegen jedoch nicht vor.

3. Die Rechtsbeschwerde wird zur Rechtsfortbildung zugelassen, weil die Frage der Widerruflichkeit einer Verwalterzustimmung in der Rechtswissenschaft kontrovers diskutiert wird und aktuelle höchstrichterliche Rechtsprechung hierzu fehlt (§ 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO).

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