OLG München 34 Wx 386/16 – Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung

August 6, 2022

OLG München 34 Wx 386/16 – Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung

Zusammenfassung RA und Notar Krau

Tenor:

Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts wird zurückgewiesen.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000 € festgesetzt.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Sachverhalt:

Die Beteiligten zu 1 und 2 verkauften Wohnungseigentum. Die Teilungserklärung verlangte die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung.

Der Verwalter erteilte zunächst die Zustimmung, widerrief sie aber später.

Trotz des Widerrufs beantragte der Notar die Eintragung der Auflassung im Grundbuch.

Das Grundbuchamt wies den Antrag zurück, da die Verwalterzustimmung fehlte.

Die Beteiligten legten Beschwerde ein und argumentierten, dass der Widerruf unwirksam sei.

Entscheidungsgründe:

OLG München 34 Wx 386/16 – Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung

  • Das OLG München bestätigte die Entscheidung des Grundbuchamts.
  • Die Verwalterzustimmung ist sowohl für den schuldrechtlichen Kaufvertrag als auch für die dingliche Eigentumsübertragung erforderlich.
  • Es ist umstritten, ob eine einmal erteilte Zustimmung widerrufen werden kann.
  • Das OLG München entschied, dass ein Widerruf bis zur Eintragung im Grundbuch möglich ist, da es sich um eine Verfügungsbeschränkung handelt.
  • Der Widerruf des Verwalters war wirksam, obwohl er sich auf den „Kaufvertrag“ bezog, da er auch die dingliche Rechtsübertragung betraf.
  • Ein Feststellungsurteil des Amtsgerichts, das die Wirksamkeit der Zustimmung feststellte, ist mangels Rechtskraft nicht bindend.
  • Die Ansicht, dass eine Zustimmung nach Zugang unwiderruflich ist, wird abgelehnt, da sie das Abstraktionsprinzip durchbrechen würde.
  • Der Bundesgerichtshof hat die Frage der Widerruflichkeit einer Verwalterzustimmung bislang offengelassen, geht aber grundsätzlich von der Widerruflichkeit aus.
  • Die Frage, ob Gründe für den Widerruf vorlagen, kann im Grundbuchverfahren nicht geklärt werden.
  • Der Widerruf war formgerecht und erfolgte vor dem Eintragungsantrag.
  • Die Übertragung des Wohnungseigentums ist erst mit der Eintragung im Grundbuch vorgenommen.
  • Die Zustimmung kann bis zum Zeitpunkt des Eintragungsantrags widerrufen werden.
  • Es fehlt derzeit am Nachweis der Verwalterzustimmung, daher durfte das Grundbuchamt die Vorlage der Zustimmung verlangen.
  • Die Rechtsbeschwerde wurde zugelassen, da die Frage der Widerruflichkeit einer Verwalterzustimmung in der Rechtswissenschaft kontrovers diskutiert wird.

Fazit:

Das OLG München entschied, dass die Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum widerrufen werden kann, solange die Eigentumsübertragung noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts wurde zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wurde zugelassen, um die Frage der Widerruflichkeit höchstrichterlich klären zu lassen.

RA und Notar Krau
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