OLG Nürnberg 15 W 1894/12

OLG Nürnberg 15 W 1894/12,

Beschluss vom 25.10.2012

Tenor

I. Auf die Beschwerde vom 19.09.2012 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Hersbruck – Grundbuchamt – vom 16.07.2012 aufgehoben.

II. Die Sache wird zur anderweitigen Entscheidung an das Grundbuchamt zurückgegeben.

Gründe OLG Nürnberg 15 W 1894/12

I.

Mit Urkunde vom 08.10.2007 (URNr. …) veräußerte die Beschwerdeführerin zu 1) ihren Miteigentumsanteil an dem Grundstück FlNr. …, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Hersbruck für die Gemarkung … Band …, an die Beschwerdeführer zu 2) und 3) zum Miteigentum je zur Hälfte (Ziffer II. der Urkunde).

Zugleich wurden die Auflassung erklärt, eine Vormerkung bewilligt und die entsprechenden Eintragungsanträge gestellt (Ziffer III. 1. und 2. der Urkunde). Nach Ziffer XV. der Urkunde ist entsprechend der Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundbuches die schriftliche Zustimmung des Verwalters erforderlich.

Unter dem Datum des 17.10.2007 hat der Wohnungseigentumsverwalter notariell der Veräußerung des vorgenannten Wohnungseigentums zugestimmt.

Diese Zustimmungserklärung war gemäß Ziffer IX. letzter Satz der notariellen Urkunde mit ihrem Eingang beim Notar allen Beteiligten gegenüber rechtswirksam geworden, was nach der Feststellung des Notars vom 19.09.2012 der 31.05.2011 war.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat am 03.01.2007 den am 30.11.2006 ausgelaufenen Verwaltervertrag auf die Höchstdauer von fünf Jahren verlängert.

Mit Schreiben vom 12.07.2012 hat der Verfahrensbevollmächtigte gemäß § 15 GBO den Vollzug der am 08.10.2007 notariell gestellten Eintragungsanträge beantragt.

Mit Zwischenverfügung vom 16.07.2012, dem Verfahrensbevollmächtigten zugestellt am 17.07.2012, hat das Amtsgericht Hersbruck – Grundbuchamt – folgendes Eintragungshindernis geltend gemacht: Da die Verwalterbestellung vor Eingang des Antrags beim Grundbuchamt abgelaufen gewesen sei, seien ein Nachweis über die Verwalterbestellung sowie eine erneute Zustimmung des gewählten Verwalters erforderlich. Zur Behebung des Eintragungshindernisses wurde eine Frist bis zum 16.09.2012 gesetzt.

Mit Schreiben vom 19.09.2012 erhob der Verfahrensbevollmächtigte gegen die Zwischenverfügung Beschwerde mit der Begründung, dass maßgeblicher Zeitpunkt nicht die Vorlage der Zustimmungserklärung beim Grundbuchamt, sondern deren Wirksamkeit gegenüber den Beteiligten sei.

Das Amtsgericht Hersbruck – Grundbuchamt – hat mit Beschluss vom 27.09.2012 der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

OLG Nürnberg 15 W 1894/12

Die zulässige Beschwerde (§§ 71 Abs. 1, 73 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 GBO) ist begründet. Das vom Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis besteht nicht (§ 18 Abs. 1 GBO).

Es ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten, ob der Wohnungseigentumsverwalter nach erklärter und rechtswirksam gewordener Zustimmung zu einer Veräußerung von Wohnungseigentum gemäß § 12 WEG auch zum Zeitpunkt des Antrags gegenüber dem Grundbuchamt auf Eigentumseintragung noch bestellt sein muss. Der Senat folgt der inzwischen im Vordringen befindlichen Meinung, dass eine wirksam erteilte Zustimmung fortwirkt.

1. Das Oberlandesgericht Celle

(Beschluss vom 19.01.2005, Az. 4 W 14/5, RNotZ 2005, 542),

das Oberlandesgericht Hamm

(Beschluss vom 12.05.2010, Az. 15 W 139/10, Rpfleger 2011, 28),

das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg (Beschluss vom 15.03.2011, Az. 13 W 15/11, ZMR 2011, 815)

und das Oberlandesgericht Frankfurt (Beschluss vom 13.12.2011, Az. 20 W 321/11, FGPrax 2012, 51)

sowie Teile des Schrifttums (Demharter, GBO, 27. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 38, in der Neuauflage aufgegeben; Palandt, BGB, 71. Aufl. § 12 WEG Rn. 7)

– die wohl bisher herrschende Meinung – vertreten die Ansicht, dass derjenige, der die Zustimmung nach § 12 WEG erteilt hat, auch noch zu dem Zeitpunkt zustimmungsbefugt sein muss, in dem beim Grundbuchamt der Eintragungsantrag gestellt wird.

Bei Verlust der Rechtsposition, aus der sich die Zustimmungsbefugnis ergebe, werde die vom bisherigen Inhaber der Rechtsposition erteilte Zustimmung wirkungslos.

Die Notwendigkeit der Zustimmung nach § 12 WEG (die nach allgemeiner Meinung sowohl das schuldrechtliche als auch das dingliche Rechtsgeschäft erfasst) beschränke den Wohnungseigentümer in seiner Verfügungsbefugnis und stelle eine gesetzlich zugelassene Ausnahme von dem in § 137 BGB aufgestellten Verbot der rechtsgeschäftlichen Verfügungsbeschränkung dar, auf die §§ 878, 873 BGB anwendbar seien.

Das zeige auch ein Vergleich mit der entsprechenden Vorschrift des § 5 ErbbauRG. Entscheidend für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis sei deshalb grundsätzlich der Zeitpunkt der Eintragung im Grundbuch; eine Vorverlagerung des maßgeblichen Zeitpunkts komme nur in entsprechender Anwendung des § 878 BGB in Betracht.

2. Das Oberlandesgericht Düsseldorf

(Beschluss vom 11.05.2011, Az. 3 Wx 70/11, DNotZ 2011, 625),

das Oberlandesgericht München (Beschluss vom 27.06.2011, Az. 34 Wx 135/11, MittBayNot 2011, 486)

und das Kammergericht (Beschluss vom 28.02.2012, Az. 1 W 41/12, NJW-RR 2012, 1158)

sowie der inzwischen überwiegende Teil des Schrifttums

(Demharter, GBO, 28. Aufl. Anhang zu § 3 Rn. 38;

im Ergebnis ebenso Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. Rn. 2904, 2904 a;

zahlreiche weitere Nachweise aus dem Schrifttum enthalten die vorgenannten Beschlüsse des Oberlandesgerichts Düsseldorf und des Oberlandesgerichts München) –

die im Vordringen befindliche neuere Ansicht – sind der Auffassung, dass eine wirksam erteilte Zustimmung auch dann noch fortbesteht, wenn derjenige, der die Zustimmung nach § 12 WEG erteilt hat, zum Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt nicht mehr zustimmungsbefugt ist.

Das Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG stelle keine Verfügungsbeschränkung dar, sondern schränke im Wege der Inhaltsänderung den Rechtsinhalt des Wohnungseigentumsrechtes ein, womit §§ 878, 873 BGB nicht einschlägig seien.

Das ergebe sich aus dem allgemein anerkannten und auch der Gegenansicht zu Grunde liegenden Ansatz, dass die Zustimmung nach § 12 WEG für das schuldrechtliche und das dingliche Rechtsgeschäft nur einheitlich erteilt und beurteilt werden könne.

3. Der Senat folgt den überzeugenden Gründen der im Vordringen befindlichen neueren Ansicht. Bei der bisher herrschenden Meinung ist dogmatisch nicht zu erklären, warum zwar das Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG sowohl das schuldrechtliche als auch das dingliche Rechtsgeschäft umfasst, dann aber lediglich auf schuldrechtlicher Ebene eine Verfügungsbeschränkung bestehen soll.

Naheliegend ist vielmehr, dass bei erteilter Zustimmung auch auf der dinglichen Ebene eine unmittelbar rechtsgestaltende Wirkung eintritt, die den Inhalt des Rechts unwiderruflich verändert, wie auch das Zustimmungserfordernis als solches im Grundbuch eingetragen und damit bereits Inhalt des betroffenen Sondereigentums ist (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG).

Die bei Erteilung der Zustimmung erfolgte Änderung des Inhalts des Wohnungseigentumsrechts ist dem Gebot der Rechtsklarheit Rechnung tragend den Unwägbarkeiten entzogen, die sich im Zeitraum bis zur Eintragung, der gegebenenfalls nach § 878 BGB vorverlagert ist, ergeben können.

Das Oberlandesgericht München (MittBayNot 2011, 486) weist in diesem Zusammenhang zu Recht darauf hin, dass es im Ergebnis dogmatisch wie praktisch unbefriedigend ist, wenn unter Zugrundelegung des Zustimmungsvorbehaltes als bloßer Verfügungsbeschränkung bei einem Wegfall der Zustimmungsbefugnis der auf die Veräußerung gerichtete Vertrag zwar wirksam bleibt, unter Umständen aber nicht mehr erfüllt werden kann; jedenfalls bedarf es dann mehrerer Zustimmungserklärungen.

Dieses Ergebnis will § 12 Abs. 3 WEG gerade verhindern, indem er die Wirksamkeit von schuldrechtlichem und dinglichem Rechtsgeschäft miteinander verknüpft und nur eine einzige Zustimmungserklärung fordert.

Das OLG Düsseldorf (DNotZ 2011, 625) führt ergänzend zutreffend aus, dass die Gegenansicht im Anschluss an die höchstrichterliche Rechtsprechung zu den vormaligen §§ 5, 6 ErbbauVO entwickelt worden war, dass es nach einer Änderung des WEG im Jahre 1994 aber nicht mehr als zwingend erscheint, beide Regelungsbereiche weiterhin einheitlich zu beurteilen.

OLG Nürnberg 15 W 1894/12

III.

1. Die Sache ist deshalb an das Amtsgericht Hersbruck – Grundbuchamt – zur erneuten Entscheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zurückzugeben.

Bei der Anfechtung einer Zwischenverfügung ist Gegenstand des Beschwerdeverfahrens nur das in der Zwischenverfügung angenommene Eintragungshindernis, nicht aber der Eintragungsantrag selbst, so dass über diesen nicht zu entscheiden ist (BayObLG NJW-RR 1987, 1204).

2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

3. Ein Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren ist nicht festzusetzen, da das Beschwerdeverfahren im vorliegenden Fall gerichtsgebührenfrei ist (§ 131 Abs. 1, 3 KostO).

4. Der Weg der Rechtsbeschwerde (§ 78 GBO) ist mangels Beschwer der Beschwerdeführer nicht eröffnet.

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