OLG Köln, Beschluss vom 11. März 2019 – I-2 Wx 82/19 Grundschuldeintragung im Grundbuch aufgrund transmortaler Vollmacht: Erfordernis der Voreintragung der Erben

OLG Köln, Beschluss vom 11. März 2019 – I-2 Wx 82/19

Grundschuldeintragung im Grundbuch aufgrund transmortaler Vollmacht: Erfordernis der Voreintragung der Erben

Für die Eintragung einer aufgrund transmortaler Vollmacht bestellten Grundschuld bedarf es der Voreintragung der Erben im Grundbuch. § 40 Abs. 1 GBO findet insoweit keine Anwendung, da es bei der Eintragung weder um die Übertragung noch um die Aufhebung eines Rechts handelt.)

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 14.02.2019 gegen den am 08.02.2019 erlassenen Beschluss der Rechtspflegerin des Amtsgerichts – Grundbuchamts – Euskirchen vom 06.02.2019, RV-​XX9-​XX, wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens haben die Beteiligten zu 1) und 2) als Gesamtschuldner zu tragen.

Gründe

1.

Im Grundbuch des im Rubrum bezeichneten Grundbesitzes sind Herr A B und Frau C B als Eigentümer zu je ½ Anteil eingetragen.

Mit notariellen Urkunden jeweils vom 22.03.2010 (Bl. 21 ff. und Bl. 29 ff.) erteilten die beiden eingetragenen Eigentümer dem Beteiligten zu 1) Generalvollmacht, insbesondere auch zur Abgabe aller Erklärungen, Bewilligungen und Anträgen in Bezug auf Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte. Die Vollmachten sollten durch Tod oder Geschäftsunfähigkeit der Vollmachtgeber nicht erlöschen.

Am 24.08.2011 verstarb Herr A B, am 24.01.2018 verstarb Frau C B.

In notarieller Urkunde vom 04.12.2018 (UR Nr. 1xx1/2018 des Verfahrensbevollmächtigten, Bl. 17 ff.) bestellte der Beteiligte zu 1) handelnd als Bevollmächtigter aufgrund jeweils Vollmacht vom 22.03.2010 für Frau C B und Herrn A B zugunsten der Beteiligten zu 2) eine Briefgrundschuld im Betrag von 100.000,-​- EUR.

Mit Schriftsatz vom 12.12.2018 (Bl. 16) hat der Verfahrensbevollmächtigte, “auch im Namen der Gläubigerin”,  die Eintragung der Grundschuld beantragt.

Die Grundbuchrechtspflegerin hat mit Zwischenverfügung vom 28.12.2018 (Bl. 38) beanstandet, s fehle an der erforderlichen Voreintragung der Erben der eingetragenen Eigentümer und zur Behebung eine Frist bis zum 01.02.2019 gesetzt. Der Verfahrensbevollmächtigte hat geltend gemacht, einer Voreintragung der Erben bedürfe es nicht.

Mit am 08.02.2019 erlassenem Beschluss vom 06.02.2019 (Bl. 43 ff.) hat die Grundbuchrechtspflegerin den Eintragungsantrag zurückgewiesen.

Gegen diesen Beschluss ist mit Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten vom 14.02.2019, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 53 ff.), Beschwerde eingelegt worden. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

2.

Die zulässige Grundbuchbeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg, weil das Grundbuchamt den Eintragungsantrag mit Recht zurückgewiesen hat. Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 GBO war der Eintragungsantrag zurückzuweisen, weil die Behebung des Hindernisses binnen der mit der vorangegangenen Zwischenverfügung gesetzten Frist nicht nachgewiesen worden ist.

Entgegen der Auffassung der Beschwerde ist hier eine Voreintragung der Erben der verstorbenen Bucheigentümer erforderlich.

Gemäß § 39 Abs. 1 GBO soll eine Eintragung nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist. Betroffen durch die beantragte Grundschuldeintragung wird das Eigentum der Erben, auf die das Eigentum durch Versterben der Bucheigentümer infolge Erbgangs übergegangen ist (§ 1922 BGB).

Bei diesem Voreintragungsgrundsatz muss es auch für den vorliegenden Fall verbleiben. Die Beschwerde kann sich nicht mit Erfolg auf § 40 Abs. 1 GBO berufen. Gegen die Anwendbarkeit dieser Ausnahmevorschrift auf die Bestellung einer Grundschuld spricht grundsätzlich der Wortlaut der Vorschrift, da es sich bei der begehrten Eintragung einer Grundschuld nicht um die Übertragung oder Aufhebung eines Rechts handelt (KG FGPrax 2011, 270). Soweit die Vorschrift in der Rechtsprechung über den Wortlaut hinaus auf Grundschuldbestellungen angewendet worden ist (OLG Frankfurt ZEV 2017, 719; Senat FGPrax 2018, 106; OLG Stuttgart, Beschluss vom 02.11.2018, 8 W 312/18 – juris -), lag dem zugrunde, dass in den betreffenden Fallkonstellationen der Gesetzeszweck der Ausnahmevorschrift zutraf. Dieser zielt auf die Vermeidung der Eintragung des Erben ab, wenn dieser durch Übertragung des ererbten Rechts ohnehin alsbald wieder aus dem Grundbuch ausscheidet, um den Beteiligten die Kosten einer unnötigen Eintragung zu ersparen (BGH NJW 2011, 525; OLG Frankfurt a.a.O.). Insoweit hat das OLG Frankfurt ausgeführt: “Denn auch in der Konstellation, in der neben der Auflassungsvormerkung eine Finanzierungsgrundschuld eingetragen wird, steht von vornherein fest, dass eine Eintragung im Grundbuch auf den Käufer innerhalb verhältnismäßig kurzer Zeit nachfolgen wird. Die Finanzierungsgrundschuld ist ohne weiteres identifizierbar, da sie entweder bei Abschluss des Erwerbsvorgangs von dem Erben bzw. dem vom Erblasser Bevollmächtigten und dem Käufer gemeinsam oder binnen kurzer Zeit nach Abschluss des Kaufvertrags vom Käufer aufgrund einer im Kaufvertrag erteilten Finanzierungsvollmacht bestellt wird.” Erfasst von der erweiternden Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO wurden mithin – auch vom Senat in der von der Beschwerde für sich in Anspruch genommenen, oben zitierten Entscheidung – allein Fälle, in denen die Grundschuldbestellung mit einer Auflassung im Zusammenhang stand, sodass eine Anwendung des § 39 GBO nur zu einer “Durchgangseintragung” der Erben geführt hätte. Damit ist der vorliegende Fall indes nicht vergleichbar, da hier eine Auflassung an einen in der Folge als Eigentümer einzutragenden Erwerber nicht ersichtlich ist, sondern vielmehr mit der Urkunde vom 04.12.2018 nur eine isolierte Grundschuldbestellung vorliegt.

Lediglich ergänzend merkt der Senat an, dass die Überlegung im Schriftsatz vom 07.01.2019, die Vorschrift des § 39 Abs. 1 GBO sei nach der ausdrücklichen gesetzlichen Bestimmung des § 40 Abs.1 GBO auch dann nicht anzuwenden, wenn der Eintragungsantrag durch die Bewilligung des Erblassers erfolge, der Beschwerde nicht zum Erfolg verhelfen kann. Denn eine “Bewilligung des Erblassers” im Sinne des Gesetzes erfordert eine noch lebzeitig abgegebene Erklärung; die transmortale/postmortale Vollmacht führt nach dem Tod des Vollmachtgebers zu einer Vertretererklärung für den an die Stelle des Verstorbenen getretenen Erben. Insoweit entspricht die – allerdings auslegungsfähige – Formulierung in der Urkunde vom 04.12.2018 , der Beteiligte zu 1) handele für “für Frau C B” und “für Herrn A B” nicht der materiellen Rechtslage, weil ein Verstorbener nicht mehr, sondern vielmehr nur noch dessen Erbe – sei es dass dieser namentlich feststeht oder noch unbekannt ist – rechtsgeschäftlich vertreten werden kann.

3.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens beruht auf § 84 FamFG, § 32 Abs. 1 GNotKG. Beschwerdeführer sind beide Beteiligte, weil sich aus dem Schriftsatz des Verfahrensbevollmächtigten vom 12.12.2018 eine Antragstellung durch beide Beteiligte ergibt. Einer Entscheidung über außergerichtliche Kosten bedarf es nicht, weil den Beschwerdeführern kein Gegner gegenübersteht.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: 100.000,-​- (§ 53 GNotKG)