Vollzug einer Teilungserklärung für ein Grundstück an dem ein Erbbaurecht besteht – OLG München 34 Wx 202/23 e – Beschluss v. 24.08.2023
Zusammenfassung von RA und Notar Krau:
Das Oberlandesgericht (OLG) München entschied am 24.08.2023, dass die Eintragung einer Teilungserklärung für ein Grundstück,
auf dem ein Erbbaurecht besteht, nicht aufgrund des Erbbaurechts verweigert werden darf.
In dem Fall wollten die Beteiligten ein Grundstück, das mit Wohnungs- und Teilerbbaurechten belastet war, in Wohnungs- und Teileigentum aufteilen.
Ein vorheriges Urteil des Amtsgerichts München hatte dies abgelehnt, weil es sich auf die Rechtsprechung des OLG Karlsruhe stützte, die besagte,
dass ein Grundstückseigentümer nicht über das Bauwerk verfügen könne,
da dieses gemäß § 12 ErbbauRG als wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts und nicht des Grundstücks gilt.
Das OLG München widersprach dieser Argumentation.
Vollzug einer Teilungserklärung für ein Grundstück an dem ein Erbbaurecht besteht – OLG München 34 Wx 202/23 e – Beschluss v. 24.08.2023
Es stellte klar, dass die Begründung von Sondereigentum auch für ein Grundstück möglich ist, auf dem ein Erbbaurecht besteht.
Dies sei vergleichbar mit der sogenannten Vorratsteilung, bei der ein unbebautes Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, bevor ein Gebäude errichtet ist.
Sobald das Erbbaurecht endet, wird das Gebäude gemäß § 93 BGB und § 12 Abs. 3 ErbbauRG Teil des Grundstücks und somit auch des Sondereigentums.
Das Gericht hob den Beschluss des Amtsgerichts München auf und erklärte die Beschwerde der Beteiligten für begründet.
Es stellte fest, dass die Eintragung der Teilungserklärung aufgrund des bestehenden Erbbaurechts nicht verweigert werden dürfe,
da die Teilungserklärung keine Verfügung über das Bauwerk darstellt, sondern eine Inhaltsänderung des Grundstückseigentums.
Eine Kostenentscheidung wurde nicht getroffen, da die Beteiligten als Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens zunächst tragen, ihre Haftung jedoch durch den Erfolg der Beschwerde entfällt.
Eine Rechtsbeschwerde wurde nicht zugelassen, da den Beteiligten die Beschwerdeberechtigung fehlte.
Vollzug einer Teilungserklärung für ein Grundstück an dem ein Erbbaurecht besteht – OLG München 34 Wx 202/23 e
Allgemein:
Die Eintragung einer Teilungserklärung bei bestehendem Erbbaurecht ist grundsätzlich möglich, aber es gibt einige Besonderheiten zu beachten.
Was ist eine Teilungserklärung?
Mit einer Teilungserklärung (§ 8 WEG) wird das Eigentum an einem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt,
wobei jedem Anteil Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Teileigentum zugeordnet wird.
Dies ist die Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum.
Besonderheiten bei bestehendem Erbbaurecht:
- Das Erbbaurecht muss teilbar sein: Nicht jedes Erbbaurecht ist teilbar. Die Teilbarkeit muss im Erbbaurechtsvertrag ausdrücklich vereinbart sein oder sich aus den Umständen ergeben.
- Zustimmung des Erbbauberechtigten: Der Erbbauberechtigte muss der Teilungserklärung zustimmen, da durch die Aufteilung des Eigentums auch sein Erbbaurecht betroffen ist.
- Teilung des Erbbaurechts: In der Regel wird das Erbbaurecht im gleichen Verhältnis wie das Eigentum aufgeteilt. Jeder Miteigentümer erhält dann ein eigenes Erbbaurecht an seinem Sondereigentum.
- Grundbuchliche Eintragung: Die Teilungserklärung und die Teilung des Erbbaurechts müssen im Grundbuch eingetragen werden.
Vollzug einer Teilungserklärung für ein Grundstück an dem ein Erbbaurecht besteht – OLG München 34 Wx 202/23 e
Voraussetzungen für die Eintragung:
- Formelle Anforderungen: Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden und bestimmte inhaltliche Anforderungen erfüllen (z.B. Bezeichnung der Miteigentumsanteile, Aufteilung des Sondereigentums).
- Materielle Anforderungen: Das Erbbaurecht muss teilbar sein und der Erbbauberechtigte muss der Teilung zustimmen.
- Keine Hindernisse: Es dürfen keine anderen Hindernisse für die Teilung vorliegen, z.B. öffentlich-rechtliche Vorschriften oder Rechte Dritter.
Ablauf:
- Erstellung der Teilungserklärung: Ein Notar erstellt die Teilungserklärung in Zusammenarbeit mit dem Eigentümer und dem Erbbauberechtigten.
- Zustimmung des Erbbauberechtigten: Der Erbbauberechtigte muss der Teilungserklärung schriftlich zustimmen.
- Beurkundung: Die Teilungserklärung wird von einem Notar beurkundet.
- Eintragung im Grundbuch: Der Notar beantragt die Eintragung der Teilungserklärung und der Teilung des Erbbaurechts im Grundbuch.
Hinweise:
- Die Teilung eines Erbbaurechts kann komplex sein und erfordert eine sorgfältige rechtliche Prüfung.
- Es ist ratsam, sich bei der Planung und Durchführung der Teilung von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten zu lassen.
