LG Berlin 82 OH 124/11

LG Berlin 82 OH 124/11 Beschluss vom 02.03.2012 – Ein Notar verletzt in der Regel seine Pflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG bei getrennter Beurkundung

Tenor

Die Kostenberechnung wird aufgehoben.

Der Notar hat den Antragstellern deren notwendige außergerichtliche Auslagen nach einem Wert von 599,05 € zu erstatten.

Gründe LG Berlin 82 OH 124/11

I.

Mit E-Mail vom 20. Juni 2011, 17.13 Uhr, beauftragte eine Frau xxx von der xxx GmbH den Notar mit der Beurkundung eines Angebots, mit dem die hiesigen Antragsteller der xxx GmbH ein Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages über die Wohnung Nr. 66 im Anwesen xxx machen sollte.

Der E-Mail war beigefügt der Text des zu beurkundenden Angebots, ein Grundbuchauszug der betreffenden Wohnung im pdf-Format sowie die Teilungserklärung vom 12. Juni 1998 ebenfalls im pdf-Format.

Der übersandte Entwurf enthielt bereits die vollständigen Namen und Anschriften der Antragsteller, wies jedoch an anderen Stellen Lücken auf.

So war in der Vorbemerkung Tag und Monat des Datums offen gelassen, zu dem der Käufer nach seiner Erklärung das “Kaufvertragsmuster” im Jahr 2010 erhalten haben sollte.

Unter II. der Vorbemerkung war offen, wann der Notar das Grundbuch im Jahr 2011 eingesehen hatte.

Noch am selben Tage, also am 20. Juni 2011, beurkundete Rechtsanwalt xxx als amtlich bestellter Vertreter des Notars ab 20.30 Uhr das Vertragsangebot.

Soweit hier von Interesse waren gegenüber dem von der Verkäuferin übersandten Entwurf folgende Änderungen vorgenommen worden.

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Die Bezeichnung “Notar” wurde vielfach durch die Bezeichnung “Notarvertreter” ersetzt.

Als Datum, zu dem der Käufer das Kaufvertragsmuster erhalten haben soll, war der 6. Juni 2011 eingesetzt. Unter II. Vorbemerkung 3 war die Erklärung vermerkt, dass der Notarvertreter das Grundbuch nicht eingesehen habe.

In dem Angebot räumten die Antragsteller der Verkäuferin ein, dieses Angebot durch Annahmeerklärung vor dem Notar xxx anzunehmen.

Für die Beurkundung des Angebots erteilte der Notar den Antragstellern am 21. Juni 2011 die verfahrensgegenständliche Kostenberechnung.

Die xxx GmbH hat das Angebot nicht angenommen.

Die Antragsteller haben zunächst mit ihrem Schreiben an den Notar vom 19. Juli 2011 und dann auch im hiesigen Verfahren Einwendungen gegen diese Kostenberechnung erhoben.

Sie machen u.a. geltend, sie hätten keineswegs ein Kaufvertragsmuster am 6. Juni 2011 erhalten.

Erst am 14. Juni 2011 hätten sie von einem Vermittler erfahren, dass es um den Erwerb einer Eigentumswohnung gehe. In einem Beratungsgespräch vom 20. Juni 2011, also kurz vor der Beurkundung, hätten sie überhaupt von der konkreten Eigentumswohnung erfahren.

Die Teilungserklärung hätte nicht vorgelegen.

Ferner habe der Notar mehrfach gegen seine notariellen Verpflichtungen verstoßen.

Außerdem habe es sich um eine so genannte “Schrottimmobilie” gehandelt.

Der Notar ist dem Vorbringen der Antragsteller weitgehend entgegen getreten.

Nach Erhalt des Angebotstextes von der xxx GmbH habe der Notarvertreter, Rechtsanwalt xxx, das Angebot durchgesehen und zur Beurkundung vorbereitet.

Während des Verlesung des Urkundentextes habe er gefragt, wann die Antragsteller das entsprechende Muster erhalten hätten.

Auf die hieraufhin gegebene Antwort habe er dann den Angebotstext um das Datum 6. Juni 2011 ergänzt. Den tatsächlichen Verkehrswert der verkauften Eigentumswohnung kenne er nicht.

Wegen des weiteren Vorbringens der Verfahrensbeteiligten wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Kammer hat den Präsidenten des Landgericht gem. § 156 Abs. 1 Satz 2 KostO gehört.

II.

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Der vom Notar vorgelegte Antrag auf Entscheidung des Landgerichts ist gem. § 156 Abs. 1 Satz 1 KostO zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

1. Die verfahrensgegenständliche Kostenberechnung leidet schon an einem Formmangel gem. § 154 Abs. 2 KostO. Der Notar hat nämlich in seiner Kostenberechnung nicht die Vorschrift oder die Vorschriften angegeben, auf die er den Ansatz des Geschäftswertes stützt, siehe BGH DNotZ 2009, 315 = NJW-RR 2009, 228.

Eine Aufhebung dieser Kostenberechnung allein wegen des Vorstoßes gegen das Zitiergebot kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn die Kammer dem Notar Gelegenheit gegeben hat, den Formmangel zu beheben und er gleichwohl diesen Mangel nicht behebt.

Vorliegend hat die Kammer davon abgesehen, dem Notar Gelegenheit zur Ergänzung der Vorschriften über den Geschäftswert zu geben, weil die Kostenberechnung aus anderen Gründen der Aufhebung unterliegt.

2. Der Notar hat in der angefochtenen Kostenberechnung Gerichtskosten für einen Grundbuchauszug in Höhe von 10,- € berechnet. Nach dem Inhalt der vom Notar eingereichten Nebenakten kann nicht festgestellt werden, dass dem Notar diese Auslagen angefallen sind.

In dem Akten befindet sich nämlich lediglich ein von der xxx GmbH am 20. Juni 2011 per E-Mail übermittelter Grundbuchauszug.

Ein vom Notar selbst eingeholter Grundbuchauszug befindet sich nicht bei den Nebenakten.

Es ist auch sonst nicht ersichtlich, dass der Notar in dem Zeitraum vom 20. Juni 2011 ab 17.13 Uhr bis zur Erstellung seiner Kostenberechnung am 21. Juni 2011 beim Grundbuchamt einen solchen Grundbuchauszug erfordert hätte.

Dies muss jedoch nicht weiter vertieft werden, weil die Kostenberechnung aus anderen Gründen insgesamt der Aufhebung unterliegt.

III.

Vorliegend kann nicht festgestellt werden, dass der Notar seiner in § 17 Abs. 2a Satz 2 BeurkG aufgeführten Verpflichtung nachgekommen ist.

Danach soll der Notar bei Verbraucherverträgen darauf hinwirken, dass dem Verbraucher der beabsichtigte Text des Rechtsgeschäftes zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wird.

Nach dem Inhalt des Angebots haben die Antragsteller zu dieser Frage erklärt, dass sie das “Verkaufsexpose mit Kaufvertragsmuster von dem Vertriebsbeauftragten des Verkäufers am 6. Juni 2011 erhalten” hätten.

Dies genügt den gesetzlichen Anforderungen in zweifacher Hinsicht nicht. § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG erfordert nämlich, dass dem Verbraucher der “beabsichtigte Text des Rechtsgeschäfts” zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung gestellt wurde.

Das war nach dem Inhalt der Erklärungen ein “Kaufvertragsmuster”.

Beurkundet hat der Notar jedoch ein Kaufangebot, was nur einen Teilbereich eines Kaufvertrages darstellt. Dass den Antragstellern der beabsichtigte Text dieses Kaufangebots zur Verfügung gestellt worden war, ergibt sich somit weder aus der notariellen Urkunde noch aus anderen Umständen.

Außerdem ist die Frist von zwei Wochen nicht eingehalten. Sie beginnt gem. § 187 Abs. 1 BGB mit dem Tag der angeblichen Kenntniserlangung, nämlich am 6. Juni 2011.

Die Frist läuft dann am 20. Juni 2011 um Mitternacht ab. Die Beurkundung hat jedoch noch am 20. Juni 2011 und somit noch vor Ablauf der Zweiwochenfrist stattgefunden.

Da somit objektive Umstände belegen, dass der Notar insoweit seiner Verpflichtung gem. § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nicht nachgekommen ist, bedarf es nicht der Entscheidung des Streits der Verfahrensbeteiligten, aufgrund welcher Angaben welcher Person oder Personen die Datumsangabe 6. Juni 2011 in den Vertragstext gekommen ist.

IV.

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Dem Notar ist auch ein Verstoß gegen seinen notariellen Pflichten gem. § 17 Abs. 1 BeurkG in Verbindung mit § 14 BNotO zur Last zu legen.

Die Einhaltung dieser Pflichten erfordert u.a. auch, dass sich der Notar an die Richtlinien der Bundesnotarkammer und der für ihn zuständigen Landeskammer, hier der Notarkammer Berlin hält.

Nach II.1.d) der Richtlinien der Bundesnotarkammer betreffend das nach § 14 Abs. 3 BNotO zu beachtende Verhalten ist eine systematische Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme in der Regel unzulässig und ausnahmsweise nur aus sachlichen Gründen gerechtfertigt.

Nach den Richtlinien der Notarkammer Berlin unter II.d) hat der Notar auf die Einhaltung der Grundsätze des § 14 Abs. 3 BNotO insbesondere bei systematischer Aufspaltung von Verträgen in Angebot und Annahme zu achten.

Diesen Anforderungen entspricht das Verhalten des Notars hier nicht. Nach seinen eigenen Angaben hat er im Jahre 2011 insgesamt xxx UR-Nrn. gehabt. Im selben Jahr hat er selbst xxx Kaufvertragsangebote, sein Notarvertreter xxx weitere Kaufvertragsangebote beurkundet.

Geht man zu Gunsten des Notars davon aus, dass sämtliche Beurkundungen im Jahre 2011 Gegenstände betroffen haben, die materiell-rechtlich gesehen in Angebot und Annahme hätte aufgespalten werden können, so macht die Beurkundung von Angeboten 9,45 % der gesamten Beurkundungen im Jahr 2011 aus. Bei fast jeder 10.

Urkunde wurde somit der Vertrag in ein Angebot und eine Annahme aufgespalten. Bei einem so hohen Anteil kann schon von einer systematischen und damit unzulässigen Aufspaltung ausgegangen werden.

Geht man davon aus, dass in einem durchschnittlichen Notariat, das sich auf die Beurkundung von Grundstücksangelegenheiten spezialisiert hat, im Jahresdurchschnitt noch einige Beurkundungen vorgenommen werden, bei denen die Aufspaltung in Angebot und Annahme materiell-rechtlich nicht oder praktisch nicht möglich ist, so ist der tatsächliche Anteil der getrennt beurkundeten Annahmen im Verhältnis zu den gesamten Beurkundungen noch höher als 9,45 %.

Beispielhaft seien Beglaubigungen von Unterschriften nach Entwürfen, letztwillige Verfügungen und Testamente oder Teilungserklärungen oder Vollmachten genannt, bei denen eine Aufspaltung von Angebot und Annahme nicht möglich ist.

Der Notar hat auch keine sachlichen Gründe angeführt, die ausnahmsweise eine getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme hier rechtfertigten würden.

Stattdessen hat der Notar nur allgemein darauf verwiesen, dass ein Vertrag eben auch durch getrennte Beurkundung von Angebot und Annahme geschlossen werden kann.

Dies ersetzt jedoch nicht die vom Notar vorzunehmende Überprüfung, ob diese Aufspaltung sachlich geboten ist. Tatsächlich kann dies hier nicht den Umständen nicht entnommen werden. Die vorgesehene Käuferin hat ihren Sitz in Berlin.

Der Notar xxx, der die Annahmeerklärung beurkunden sollte, hat ebenfalls sein Notariat in Berlin. Soweit der Notar geltend macht, die Aufspaltung in Angebot und Annahme habe ihren sachlichen Grund darin, dass die Antragsteller erst die Finanzierung des Kaufs sichern wollten, kommt diese Absicht in dem Angebotstext in keiner Weise zum Ausdruck.

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Im Gegenteil haben sich die Antragsteller an das Angebot “unwiderruflich und unanfechtbar” für einen Zeitraum von vier Wochen gebunden.

Wäre die Finanzierung ein wesentliches Motiv für die Aufspaltung des Kaufvertrags in Angebot und Annahme, so wäre den Interessen der Antragsteller dadurch Rechnung zu tragen gewesen, dass diese ihr Kaufangebot binnen einer zu bestimmenden Frist widerrufen konnten, wenn die Finanzierung des Kaufvertrages scheitern würde.

Nach der vorgesehenen rechtlichen Konstruktion wäre jedoch ungeachtet einer gescheiterten Finanzierung der Kaufvertrag allein durch fristgerechte Annahme zustande gekommen.

Dem Notar ist somit vorzuhalten, dass er dem nach seinem Vorbringen mit der Aufspaltung in Angebot und Annahme von den Antragstellern verfolgten Zweck in seiner Urkunde in keinem Fall Rechnung getragen hat.

V.

Der Notar ist auch in anderen Weise den ihm obliegenden Prüfungs- und Belehrungspflichten (§§ 17 Abs. 1 BeurkG, 14 Abs. 3 BNotO) nicht hinreichend nachgekommen.

1. Der Notar hat ein “unwiderrufliches und unanfechtbares” Angebot der Antragsteller beurkundet. In den Vorbemerkungen hat der Notar die Antragsteller lediglich darauf hingewiesen, dass sie ein “einseitig bindendes Angebot” erklärt hätten. Dies genügt jedoch nicht.

Mit der Beurkundung des “unanfechtbaren” Angebots hat der Notar den Antragstellern auch die Möglichkeit der Anfechtung ihrer Erklärung, selbst wegen arglistiger Täuschung genommen.

Eine Belehrung hierüber, dass das Angebot selbst aus den gröbsten Fehlverhalten nicht anfechtbar ist, enthält die Urkunde nicht.

2. Aus der Kombination der Beurkundung des Angebotes und weiterer Umstände hat der Notar die Antragsteller in erhebliche Gefahren gebracht.

Die Antragsteller waren unwiderruflich und unanfechtbar für einen Zeitraum von vier Wochen an das Angebot gebunden. In diesem Zeitraum konnte sich die Grundbuchlage ändern.

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Vor Verschlechterungen innerhalb dieses Zeitraums waren die Antragsteller somit nicht bewahrt (siehe BGH, DNotZ 2004, 843 = ZNotP 2004, 243 unter II.1.aa) 1).

Über diese erheblichen Gefahren hat der Notar die Antragsteller nicht belehrt.

3. Der Notar hat den Antragstellern auch keine Belehrungen darüber erteilt, die aus dem Umstand erforderlich waren, dass er nach dem letzten Absatz der Vorbemerkung der Urkunde das Grundbuch nicht eingesehen hat.

Tatsächlich war dem Notar jedoch aufgrund der von der xxx GmbH übersandten E-Mail der Grundbuchstand bekannt, wobei allerdings diesem Grundbuchauszug nicht zu entnehmen war, zu welchem Zeitpunkt er erstellt wurde.

Nach dem Grundbuchauszug war Eigentümerin eine XY GmbH in Berlin, also nicht die als Verkäuferin aufgetretene xxx GmbH.

Dass diese zur Zeit der Beurkundung des Angebots noch nicht Eigentümerin des Grundstücks war, ergibt sich für einen Laien aus dem Urkundstext nur beiläufig.

So wird in Absatz 2 der Vorbemerkung lediglich ausgeführt, dass der Verkäufer als Eigentümer eingetragen “wird”.

Im Absatz danach heißt es, dass die in Abt. II und III des Grundbuchs derzeit noch weiteren eingetragenen Beschränkungen und Belastungen im Zuge der Eigentumsumschreibung auf den Verkäufer gelöscht würden.

Dem gegenüber enthält die Urkunde keinerlei konkreten Hinweis, dass die Verkäuferin tatsächlich noch nicht Eigentümerin ist.

Der Notar hat auch nicht festgestellt, ob und wann diese denn Eigentümerin werden wird.

So hat er die Antragsteller der Gefahr ausgesetzt, dass sie einen Kaufvertrag mit einem Verkäufer schließen, bei dem noch nicht feststeht, ob er überhaupt Eigentümer des verkauften Grundstücks ist oder es je werden wird.

4. Ferner hat der Notar die eingetragenen Belastungen und Beschränkungen nicht erörtert. Aus dem ihm vorliegenden Grundbuchauszug ergab sich beispielsweise die Eintragung einer Eigentumsübertragungsvormerkung für die xxx KG in Berlin. In Abt. III war eine Gesamtgrundschuld auf einer Vielzahl von Grundbuchblättern in Höhe von insgesamt 194 Mio. Euro eingetragen.

Statt der entsprechenden Hinweise über den Inhalt dieser Eintragungen und deren rechtliche Bedeutung für den vorgesehenen Vertragsschluss hat der Notar lediglich angegeben, diese Belastungen würden im Zuge der Eigentumsumschreibung auf die Verkäuferin gelöscht.

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Auch wenn nach dem Inhalt der Urkunde die Beteiligten auf die “Wiedergabe hier verzichtet haben”, hätte der Notar den ihm bekannten Grundbuchstand erörtern müssen.

Denn für die Abgabe eines Vertragsangebotes ist es schon von Bedeutung, ob der Angebotsempfänger überhaupt Eigentümer des Grundstücks ist und welche Belastungen für dieses Grundstück eingetragen sind.

Ein Verbraucher kann sich erst ein Bild über die hierbei von ihm übernommenen Risiken machen, wenn er diese Risiken und Umstände, die sich aus der Grundbuchlage ergeben, kennt.

Indem der Notar ohne nähere Belehrungen einen Verzicht auch der Antragsteller beurkundet hat, hat er gegen seine Verpflichtung als unparteiischer Betreuer der Beteiligten nach § 14 Abs. 1 BNotO verstoßen.

Die Antragsteller waren nämlich die Einzigen, die in der Ungewissheit über den Grundbuchstand gelassen wurden.

Dem Notar war der Grundbuchstand – wenn auch nicht feststeht, dass dies der aktuelle Stand war – aus dem ihm per E-Mail übersandten Grundbuchauszug bekannt.

Der Verkäuferin, die Eigentümerin werden wollte oder Eigentümerin geworden ist, war der Grundbuchstand ebenfalls bekannt.

Den Antragstellern hat der Notar hiervon keine Kenntnis übermittelt.

Nach dem letzten Absatz der Vorbemerkung hat der Notarvertreter das Grundbuch nicht eingesehen und die Grundbuchlage mit den Erschienenen aufgrund der Angaben des Verkäufers erörtert.

Welche Angaben die Verkäufer gemacht haben, wird in der Urkunde noch nicht einmal ansatzweise vermerkt.

Folglich kann auch nicht festgestellt werden, ob die offensichtlich nur mündlich gemachten Angaben überhaupt der tatsächlichen Grundbuchlage entsprechen.

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Der Urkundentext enthält keinerlei Belehrungen der Antragsteller, dass diese Angaben der Verkäufer möglicherweise falsch sein könnten und den Grundbuchstand nicht richtig wiedergeben könnten.

VI.

Die Verletzung der vorerwähnten notariellen Verpflichtungen stellt eine unrichtige Sachbehandlung im Sinne des § 16 Abs. 1 Satz 1 KostO dar, die zur Nichterhebung der verfahrensgegenständlichen Notarkosten führt, so KG, JurBüro 2003, 652.

In einem solchen Fall steht dem Notar lediglich die Gebühr gem. § 57 KostO für eine erfolglose Handlung zu.

Die Antragsteller sind jedoch nicht Kostenschuldner dieser Gebühr, da sie den Notar nicht mit der Beurkundung beauftragt hatten.

Außerdem hätte der Notarvertreter aufgrund des ihm von der Verkäuferin zur Verfügung gestellten Vertragstextes, den er vorab bearbeitet hat, erkennen können, in welcher Hinsicht Hinweise und Belehrungen an die Antragsteller erforderlich gewesen wären.

Diese Hinweise und Erklärungen hätte der Notarvertreter dann vor Beginn der Beurkundung erteilen müssen.

Ob den Antragstellern gegen den Notar daneben noch ein Schadenersatzanspruch gem. § 19 BNotO zusteht, bedarf somit keiner Erörterung.

VII.

Da der Antrag bereits aus den vorstehenden Erwägungen Erfolg hat, bedarf es keiner Entscheidung, ob die weiteren Einwendungen der Antragsteller gegen die Kostenberechnung durchgreifen.

VIII.

Die Kammer hat dem Notar die Kosten des Verfahrens nach billigem Ermessen auferlegt, § 81 Abs. 1 Satz 1 FamFG, weil dem Notar die Verletzung mehrerer Verpflichtungen vorzuwerfen ist.

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