OLG Karlsruhe 19 W 72/21 – Eintragung einer Grundschuld
RA und Notar Krau
In dem Beschluss des Oberlandesgerichts (OLG) Karlsruhe (Az. 19 W 72/21) geht es um die Frage, ob zur Eintragung einer Grundschuld durch einen transmortal Bevollmächtigten die Voreintragung der Erben im Grundbuch erforderlich ist.
Hintergrund ist der Fall einer Frau, die ihrer Tochter (Beteiligte zu 1) zu Lebzeiten eine Vollmacht erteilt hatte, die auch über den Tod hinaus gültig war (transmortale Vollmacht).
Nach dem Tod der Vollmachtgeberin am 24. März 2021 schloss die Tochter am 21. Mai 2021 einen Kaufvertrag über das Grundstück der Verstorbenen mit dem Beteiligten zu 2.
Im Zuge dieses Kaufvertrags beantragte sie die Eintragung einer Grundschuld zugunsten eines Dritten (Beteiligte zu 3), um die Finanzierung des Kaufs sicherzustellen.
Der Notar stellte den Antrag auf Eintragung der Grundschuld und einer Auflassungsvormerkung ohne die Erben der Verstorbenen zu benennen oder einen Erbnachweis vorzulegen.
Das Grundbuchamt Mannheim beanstandete dies und forderte einen Erbnachweis sowie die Berichtigung des Grundbuchs, bevor die Eintragung der Grundschuld erfolgen könne.
Es berief sich auf den Grundsatz der Voreintragung gemäß § 39 Abs. 1 der Grundbuchordnung (GBO), wonach die Erben als neue Eigentümer eingetragen werden müssen, bevor weitere Eintragungen wie eine Grundschuld vorgenommen werden können.
Das Grundbuchamt verneinte die Anwendbarkeit der Ausnahmen von diesem Grundsatz gemäß § 40 Abs. 1 GBO, wonach die Voreintragung entbehrlich ist, wenn die Eintragung auf der Bewilligung des Erblassers oder eines Nachlasspflegers beruht.
OLG Karlsruhe 19 W 72/21 – Eintragung einer Grundschuld
Gegen diese Entscheidung legte der Notar Beschwerde ein, die das OLG Karlsruhe zuließ und ihr stattgab.
Das OLG entschied, dass die Voreintragung der Erben im vorliegenden Fall nicht erforderlich sei, da die Grundschuld im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung stehe, die durch eine transmortale Vollmacht ermöglicht wurde.
Nach ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung ist § 40 Abs. 1 Alt. 2 GBO entsprechend auf Fälle anwendbar, in denen eine transmortale Vollmacht vorliegt.
Die Bewilligung der Grundschuld durch die Beteiligte zu 1 sei für die Erben ebenso bindend wie eine Bewilligung durch die Erblasserin selbst oder einen Nachlasspfleger.
Das Gericht hob die Zwischenverfügung des Grundbuchamts auf und stellte klar, dass die Eintragung der Grundschuld auch ohne die Voreintragung der Erben erfolgen kann.
Damit folgte es der einheitlichen Rechtsprechung anderer Oberlandesgerichte, die ebenfalls die entsprechende Anwendung von § 40 Abs. 1 Alt. 2 GBO in solchen Fällen bejahen.
