OLG Frankfurt am M 20 W 93/17

OLG Frankfurt am M 20 W 93/17 Bewilligung der Löschung der Hypothek, Erteilung einer löschungsfähigen Quittung

Oberlandesgericht Frankfurt am Main
Beschl. v. 24.04.2017, Az.: 20 W 93/17
Kein Recht der Hypothekengläubigerin auf Bewilligung der Löschung der Hypothek bei Erteilung einer löschungsfähigen Quittung

Leitsatz:

Die eingetragene Hypothekengläubigerin ist nach erfolgter Ausstellung einer (formal unzureichenden) löschungsfähigen Quittung nicht mehr berechtigt, zusätzlich die Löschung der Hypothek zu bewilligen, da ihr kein Verfügungsrecht mehr zusteht. Denn mit Erteilung der löschungsfähigen Quittung hat sie zuvor bestätigt, dass die Forderung erloschen und die Hypothek auf den Zahlenden übergegangen ist.

Tenor:

OLG Frankfurt am M 20 W 93/17

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens: EUR 4.090,34
Gründe

I.

Die Antragsteller sind seit 2016 jeweils zu 1/2 als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes eingetragen, der ursprünglich im Grundbuch von X, Blatt 1, verbucht war.

In Abt. III lfd. Nr. 1 ist seit dem 23.04.1958 eine Hypothek in Höhe von EUR 4.090,34 zu Gunsten der Y-Bank in Gesamthaft mit dem Grundbuchblatt 2 eingetragen. Auf den genauen Wortlaut und Inhalt der Eintragungsvermerke wird ergänzend Bezug genommen.

Ursprünglich hatte es sich hierbei um eine Briefhypothek gehandelt. Der Voreigentümer des streitgegenständlichen Grundbesitzes Herr A führte bezüglich des Hypothekenbriefs ein Aufgebotsverfahren durch. Infolgedessen wurde mit rechtskräftigem Beschluss des Amtsgerichts O1 vom 03.12.2015, Az. … (Bl. 40 f. d.A.), der Hypothekenbrief mit der Nr. … bezüglich der in Abt. III lfd. Nr. 1 eingetragenen Hypothek für kraftlos erklärt.

Rechtsnachfolgerin der Y-Bank war zunächst die Z-Bank und sodann die W-Bank.

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Mit Schriftsatz vom 19.02.2016, Bl. 42 d.A., hat der verfahrensbevollmächtigte Notar die Löschung der in Abt. III lfd. Nr. 1 eingetragenen Hypothek beantragt, dies unter Bezugnahme auf den Löschungsantrag aus dem notariellen Kaufvertrag vom 05.06.2015 (UR-Nr. …/2015 des verfahrensbevollmächtigten Notars, Bl. 2 ff. d.A.). Als Anlage hat er die Zweitausfertigung einer an die Eltern der Antragstellerin erteilten löschungsfähigen Quittung seitens der Z-Bank vom 30.12.2002 beigefügt, in welcher diese bekennt, hinsichtlich der in Abt. III lfd. Nr. 1 eingetragenen Grundschuld durch die Schuldner befriedigt worden zu sein (Bl. 43 d.A.).

Mit Schreiben vom 08.04.2016 (Bl. 46 d.A.) hat die Grundbuchrechtspflegerin im Wege der Zwischenverfügung drauf hingewiesen, dass im Falle der Löschung eines Grundpfandrechts aufgrund Quittung die Bewilligung der Personen, die den Gläubiger befriedigt haben, in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen sei. Die vorgelegte Quittung sei unzureichend, da aus ihr nicht hervorgehe, wer wann gezahlt habe. Diese Angaben seien nachzureichen sowie die Löschungsbewilligung der Personen einzureichen, die die Forderung gezahlt haben.

Auf Bitten des verfahrensbevollmächtigten Notars mit Schriftsatz vom 20.10.2016 wurde das ebenfalls bei der Akte befindliche Original der Zweitausfertigung der löschungsfähigen Quittung vom 30.12.2002 an diesen zurückgesandt. Bei der Akte befindet sich noch eine beglaubigte Fotokopie dieses Dokuments (Bl. 43 d.A.)

Als Anlage zum Schriftsatz vom 09.12.2016 hat der verfahrensbevollmächtigte Notar sodann eine Löschungsbewilligung der W-Bank hinsichtlich der streitgegenständlichen Hypothek vom 02.12.2016 überreicht (Bl. 53 f. d.A.).

Im Hinblick auf die zunächst eingereichte Zweitausfertigung der löschungsfähigen Quittung teilte der verfahrensbevollmächtigte Notar mit, dass eine Ergänzung mangels Informationen und Unterlagen nicht mehr möglich sei. Daher habe die Bank die Zweitausfertigung der löschungsfähigen Quittung wegen Unrichtigkeit eingezogen und vernichtet. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf dem Schriftsatz vom 09.12.2016 nebst Anlagen verwiesen.

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Die W-Bank hatte diesbezüglich dem verfahrensbevollmächtigten Notar in einem Schreiben vom 02.12.2016 mitgeteilt, weitere Angaben zu der löschungsfähigen Quittung seien nicht mehr möglich. Da die Zweitausfertigung am 30.12.2002 erstellt worden sei, müsse eine Rückführung der Verbindlichkeiten bereits vor diesem Zeitpunkt erfolgt sein. Aus den vorliegenden Unterlagen ergäben sich keine Hinweise, wann und durch wen die Hypothek getilgt wurde, da die gesetzlichen Aufbewahrungsfristen abgelaufen seien (Bl. 55 d.A.).

Mit Verfügung vom 19.12.2016, Bl. 56 f. d.A., hat die Grundbuchrechtspflegerin darauf hingewiesen, dass die Löschungsbewilligung der Buchgläubigerin zur Löschung der Hypothek nicht ausreiche, da diese bereits zuvor eine löschungsfähige Quittung ausgestellt habe und nicht mehr bewilligungsbefugt sei. Die erfolgte Vernichtung habe sich lediglich auf die Zweitausfertigung der Quittung bezogen. Die ursprüngliche Quittung existiere daher nach wie vor. Zudem beziehe sich die Löschungsbewilligung nur auf eine Mithaftstelle. Bei dem zu löschenden Recht handele es sich aber um ein Gesamtrecht.

Mit Beschluss vom 13.01.2017 hat die Grundbuchrechtspflegerin den Antrag auf Löschung der Hypothek sodann zurückgewiesen, Bl. 59 ff. d.A. Sie hat ausgeführt, dass die ursprünglich eingereichte löschungsfähige Quittung unzureichend gewesen sei mangels Angabe der Person des Zahlenden. Soweit daraufhin eine Löschungsbewilligung der Hypothekengläubigerin vom 02.12.2016 eingereicht worden sei, könne auf deren Basis eine Löschung nicht erfolgen.

Denn die Bewilligungsbefugnis der Gläubigerin sei weggefallen. Aufgrund der eingereichten Unterlagen stehe fest, dass die eingetragene Buchgläubigerin nicht mehr bewilligungsbefugt sei, was diese selbst so verlautbart habe.

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Gegen diesen Beschluss haben die Antragsteller durch Schriftsatz des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 03.02.2017, Bl. 67 f. d.A., Beschwerde eingelegt. Sie sind der Auffassung, die Voraussetzungen für die beantragte Löschung lägen vor. Denn zum einen liege die Bewilligung der W-Bank vor. Zum anderen habe die Z-Bank bereits am 30.12.2002 eine ordnungsgemäße löschungsfähige Quittung an die Eltern der Antragstellerin erteilt. Eine Vervollständigung dieser Quittung sei nicht möglich und auch nicht zulässig.

Die Grundbuchrechtspflegerin hat der Beschwerde mit Beschluss vom 24.02.2017 nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Sie hat im Wesentlichen ausgeführt, es werde durch die erteilte löschungsfähige Quittung dokumentiert, dass die Forderung bereits vor längerer Zeit beglichen worden sei. Somit sei ein Forderungs- und Rechtsübergang auf den Zahlenden erfolgt, so dass die Buchgläubigerin keine Bewilligungsbefugnis hinsichtlich der Löschung mehr habe. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Beschluss vom 24.02.2017, Bl. 72 f. d.A., verwiesen.

Der verfahrensbevollmächtigte Notar hat mit Schriftsatz vom 18.04.2017 nochmals Stellung genommen und ausgeführt, es stelle sich die Frage, mit welchem Dokument oder mit welcher Urkunde die Löschung der streitgegenständlichen Hypothek durchgeführt werden könne, und ob es ein offizielles gerichtliches Verfahren gebe, um die Ungültigkeit der löschungsfähigen Quittung festzustellen. Die Gläubigerin hätte niemals eine löschungsfähige Quittung erstellt, wenn die der eingetragenen Hypothek zu Grunde liegende Forderung nicht vollständig ausgeglichen gewesen wäre.

Es müsse einen Weg geben, das Recht in Abt. III lfd. Nr. 1 im Grundbuch zu löschen. Es habe sich nie ein Zahler der Forderung gemeldet, ein solcher könne auch keine Rechte mehr herleiten. Sämtliche möglichen Zahlungsansprüche seien verjährt, diesbezüglich werde die Einrede der Verjährung erhoben.

II.

Über die Beschwerde der Antragsteller hat nach der erfolgten Nichtabhilfeentscheidung der Grundbuchrechtspflegerin gemäß §§ 72, 75 GBO der Senat als Beschwerdegericht zu entscheiden.

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Die gegen den Zurückweisungsbeschluss vom 13.01.2017 gerichtete Beschwerde ist nach §§ 71, 73 GBO zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Löschung der in Abt. III lfd. Nr. 1 eingetragenen Hypothek zu Recht zurückgewiesen.

Auf Grundlage der Löschungsbewilligung der W-Bank vom 02.12.2016 kann die begehrte Löschung der in Abt. III lfd. Nr. 1 eingetragenen Hypothek nicht erfolgen. Zwar handelt es sich bei der W-Bank um die eingetragene Gläubigerin der streitgegenständlichen Hypothek (als Rechtsnachfolgerin der Z-Bank als Rechtsnachfolgerin der Y-Bank).

Allerdings mangelt es an der erforderlichen Bewilligungsbefugnis der W-Bank zur Abgabe einer Löschungsbewilligung. Die Bewilligung – auch die Löschungsbewilligung, §§ 46, 27, 19 GBO – muss von demjenigen ausgehen, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird, wobei derjenige bewilligen muss, der im Zeitpunkt der Eintragung Inhaber des betroffenen Rechts ist (OLG München Rpfleger 2015, 693 [OLG München 19.06.2015 – 34 Wx 24/15]; Demharter, GBO, 30. A., § 19 Rz. 44; KEHE-Munzig, Grundbuchrecht, 7. A., § 19 Rz. 45).

Die Verfügungsbefugnis als Grundlage der formellen Bewilligungsbefugnis ist hierbei von Amts wegen zu prüfen (OLG Hamburg, FGPrax 1999, 6 [OLG Hamburg 17.11.1998 – 2 Wx 71/96]; OLG Jena Rpfleger 2001, 298 [OLG Jena 05.03.2001 – 6 W 88/01]; Demharter, aaO, Rz. 58). Entscheidend für die Beurteilung der Verfügungsbefugnis als Grundlage der Bewilligungsbefugnis ist der Zeitpunkt der Eintragung, weil sich erst in diesem die verfahrensrechtliche Verfügung über das betroffene Recht verwirklicht.

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Der Bewilligungsberechtigte muss daher im Zeitpunkt der Eintragung verfügungs- und damit bewilligungsbefugt sein (BGH NJW 1963, 36 [BGH 27.09.1962 – III ZR 83/61]; OLG Hamm Rpfleger 1989, 148; OLG Düsseldorf FGPrax 2003, 88; Demharter, aaO, Rz. 60). Bei einer Hypothek ist die Löschung von dem Gläubiger zu bewilligen. Hierbei kann entweder eine Löschungsbewilligung oder eine löschungsfähige Quittung erteilt werden. In letzterem Fall ist nämlich grds. hierdurch dokumentiert, dass die Hypothek infolge der Befriedigung des Gläubigers auf den Eigentümer übergegangen ist (§ 1143 Abs. 1, 1163 Abs. 1 S. 2, 1173 BGB).

Eine löschungsfähige Quittung muss hierbei den Zahlenden bezeichnen, weil ohne dessen Benennung der konkrete Rechtsübergang auf den Eigentümer nicht beurteilt werden kann. Insofern reicht eine Erklärung des Hypothekengläubigers, in der sich dieser für befriedigt erklärt, die aber den Zahlenden nicht erkennen lässt, zur Löschung der Hypothek nicht aus (Senat Rpfleger 1997,103 [OLG Frankfurt am Main 16.10.1996 – 20 W 248/96]; OLG Hamm FGPrax 2005, 58 [OLG Hamm 23.12.2004 – 15 W 372/04]; Demharter, aaO, § 27, Rz. 20 ff. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. A., Rz. 2727 ff.; KEHE-Munzig, aaO, § 27 Rz. 25 f.).

Nach diesen Kriterien hat die zunächst seitens der Antragsteller vorgelegte Zweitausfertigung der löschungsfähigen Quittung der Z-Bank vom 30.12.2002 für die begehrte Löschung der streitgegenständlichen Hypothek nicht ausgereicht. Wie die Grundbuchrechtspflegerin zutreffend ausgeführt hat, fehlte es diesbezüglich bereits an der Angabe des Zahlungsdatums und der Person des Zahlenden. Insofern ist seitens der W-Bank als Rechtsnachfolgerin mittlerweile auch in konsequenter Weise eine Vernichtung dieser Zweitausfertigung erfolgt. Über die Existenz der ursprünglich ausgestellten Quittung ist nichts bekannt.

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Soweit die Antragsteller nunmehr die Löschung der streitgegenständlichen Hypothek auf Grundlage der von der W-Bank mit Datum vom 02.12.2016 erklärten Löschungsbewilligung begehren, ist dies nicht möglich.

Denn die eingetragene Hypothekengläubigerin ist nach der erfolgten Ausstellung der löschungsfähigen Quittung nicht mehr berechtigt, zusätzlich die Löschung der Hypothek zu bewilligen, da ihr kein Verfügungsrecht mehr zusteht. Vorliegend hat die Hypothekengläubigerin insofern bereits mit der – mittlerweile vernichteten – Zweitausfertigung der löschungsfähigen Quittung bestätigt, dass die Forderung erloschen ist (Schöner/Stöber, aaO, Rz. 2728, 2732). Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass es sich bei der Quittung aus dem Jahr 2002 bereits um eine Zweitausfertigung gehandelt hat. Insofern hat die Hypothekengläubigerin in Ihrem Schreiben vom 02.12.2016 zutreffend ausgeführt, dass die Rückführung der Verbindlichkeiten bereits vor diesem Zeitpunkt erfolgt sein muss.

Vor diesem Hintergrund steht damit fest, dass die eingetragene Hypothekengläubigerin nicht mehr Gläubigerin ist, womit auch ihre Bewilligungsbefugnis nicht mehr besteht (so auch LG Aachen, Rpfleger 1985, 489; Schöner/Stöber, aaO, Rz. 2732). Soweit das LG Hof abweichend die Auffassung vertritt, unabhängig von einer zuvor erteilten löschungsfähigen Quittung sei im Falle einer sodann erfolgten vorbehaltlosen Löschungsbewilligung nur an die Buchberechtigung anzuknüpfen, so dass nicht entscheidend sei, ob die Bewilligung vom wahren Berechtigten oder nur vom Buchberechtigten stamme, wenn nicht feststehe, dass eine andere Person als der Grundstückseigentümer gezahlt habe (Rpfleger 1982, 174 mit abl. Anm. Böttcher), ist dies unzutreffend.

Denn es bestehen bereits dann ausreichende tatsächliche Anhaltspunkte dafür, dass das Grundbuch durch die Vornahme einer beantragten Löschung unrichtig werden könnte, wenn – wie vorliegend – feststeht, dass der eingetragene Gläubiger nicht mehr der wahre Berechtigte ist und zudem derjenige, der die Bezahlung an den Gläubiger erbracht hat, unbekannt ist und darüber hinaus nicht feststeht, dass die Zahlung vom Grundstückseigentümer erbracht worden ist (so auch LG Aachen, Rpfleger 1985, 489). Insofern steht neben dem formellen Konsensprinzip gleichberechtigt das Legalitätsprinzip, wonach das Grundbuchamt nicht dabei mitwirken darf, das Grundbuch wissentlich unrichtig werden zu lassen (Böttcher, aaO, 175).

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Soweit der verfahrensbevollmächtigte Notar in seinem Schriftsatz vom 18.04.2017 ausführt, es müsse eine Möglichkeit geben, die streitgegenständliche Hypothek zu löschen, ist dies auch der Fall. Insoweit sei verwiesen auf das Aufgebotsverfahren nach § 1170 BGB. Mit diesem Aufgebotsverfahren kann nach § 1170 Abs. 1 S. 1 BGB ein unbekannter Gläubiger mit seinem Recht ausgeschlossen werden, so dass mit Rechtskraft des Ausschließungsbeschlusses nach § 1170 Abs. 2 S. 1 BGB der Eigentümer die Hypothek erwirbt. Sodann kann seitens des Eigentümers ohne weiteres Löschungsbewilligung erteilt werden.

Einer Entscheidung über die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens bedarf es nicht, da sich die Kostentragungspflicht aus der Anwendung gesetzlicher Vorschriften ergibt, §§ 22 Abs. 1, 25 Abs. 1 GNotKG.

Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf den §§ 61 Abs. 1, 51 Abs. 1 S. 2, 46 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 GBO nicht vorliegen. Weder ist die Sache von grundsätzlicher Bedeutung, noch erfordern die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.

Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung ist nicht eröffnet (Demharter, aaO, § 78 Rz. 12; Keidel/Meyer-Holz, FamFG, 19. A., § 70 Rz. 41).

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